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不動産売却で介護費を捻出できる？実家を売る方法や売却時の税金をわかりやすく解説
両親の介護をきっかけに家の売却を考える方が増えています。親が老人ホームへ入居したり、在宅介護を受けるために別世帯へ移り住んだりなどの理由で、実家に住む方がいなくなるケースも多いです。
空き家のままにしておくと、防犯面でのリスクや税金面での不利益が生じるため、あらかじめ対策を立てておきましょう。対策の一つとして、誰も住まなくなる予定の家を売却すれば、いずれ必要となる介護費用や医療費を捻出できるため生活面でもメリットがあります。
本記事では、親の介護に必要な費用目安や家を売却する方法、親名義の家を売却する際の税金などについて詳しく解説します。誰も住む予定がない実家を相続する場合や、介護費用の捻出をお考えの方はぜひ参考にしてください。
もくじ
介護の準備について知っておくべきこと
介護の準備について知っておくべきこと
親の介護の準備について介護準備を始める時期や必要となる費用の目安など、知っておくべきことを解説します。
親の介護準備を始める時期
親の介護準備は、可能な限り早めに始めておけばさまざまな事態に備えられます。親が老人ホームに入居し自宅を離れる場合は、そのタイミングで家を売却することで多くのメリットがあります。
1つ目のメリットは、家を売却して得られた資金を老人ホームの入居費用に充てられることです。老人ホームの入居時には入居一時金が必要となる場合が多く、その後は毎月の利用料がかかります。
2つ目のメリットは、家の維持管理費が不要になることです。老人ホームに入った後も自宅を所有し続けている場合、誰も住んでいなくても固定資産税の支払い義務が生じます。
3つ目のメリットは「3,000万円の特別控除」を確実に利用できることです。不動産の売却利益には所得税がかかりますが、マイホームを売ったときの特例として軽減措置が設けられています。ただしこの特別控除には期限があるため、自宅を売却するタイミングによっては利用できません。3,000万円特別控除については、後ほど詳しく解説します。
介護の準備に必要な費用の目安
一般的に介護にかかる費用の目安は約500万円といわれていますが、介護期間と介護費用の目安は以下のとおりです。
介護期間の目安
介護期間の目安は、生命保険文化センターによると平均61.1カ月（5年1カ月）です。（※）
ただし介護期間には個人差が大きいことを認識しておきましょう。また近年では介護の必要がない健康的な状態である健康寿命と平均寿命との差が開いてきており、介護期間が長期化する傾向にあります。
※出典：生命保険文化センター「介護にはどれくらいの費用・期間がかかる？」
介護費用の目安と内訳
生命保険文化センターによると、月々にかかる介護費用は平均で約8万3,000円という調査結果が出ています。61.1カ月の介護が必要だった場合にかかる費用は約507万円です。（※）
※出典：生命保険文化センター「介護にはどれくらいの費用・期間がかかる？」
介護保険サービスを利用する場合の自己負担割合
要介護や要支援の認定を受けると、公的介護保険が適用されます。介護サービスを利用する場合の自己負担額の割合は介護サービスにかかった費用の1割～3割です。ただし、一定の所得以下だったり1カ月の利用料が高額だったりする場合は、別途軽減措置が設けられています。（※）
※出典：厚生労働省「サービスにかかる利用料」
家を売る方法は2つのケースで異なる
家を売る方法は2つのケースで異なる
家を売却するためには原則として、所有者の意思確認が必要です。意思確認が難しい場合には成年後見制度を利用する必要があります。本人に家を売却する意思が確認できるケースと売却する意思が確認できないケースについてそれぞれ解説していきます。
1. 本人に家を売る意思が確認できるケース
本人に家を売却する意思が確認できる場合は、委任状を使った売却（任意代理）が可能です。
委任状を使った売却（任意代理）とは
親の健康状態によっては自宅の売却のための不動産会社とのやりとりが負担になる場合もあります。親が直接契約に出向けない状況でも、本人が署名捺印した委任状があれば代理人による売却手続きが可能です。
代理人として選ばれやすいのは、本人の子どもや親族です。ただし代理人の選任には本人の明確な意思表示が必要であり、本人が意思をしっかりと示せない状態では有効な任意代理にはなりません。
たとえば、認知症が進行し意思能力に欠けると見なされる場合では、委任状があったとしても売買契約が無効となります。意思能力の有無の判断項目には、本人の年齢や認知症の程度、契約の動機や背景の難易度の他、内容の重要性や結果の認識能力などが含まれます。
任意代理をする方法
前述したとおり任意代理には委任状が必要ですが、法的に決められたフォーマットはありません。ただし委任状の必要項目に不備があると有効な委任状とは見なされないため、項目は漏れなく記載する必要があります。委任状を作成する際の形式に悩む場合は、不動産会社に相談するとよいでしょう。
委任状が有効となるためには実印の捺印や、委任者（本人）の印鑑証明書、住民票の添付などが必要です。また書類がそろっているだけでなく、司法書士や不動産会社の担当者と委任者との面談によって、本人確認と売却の意思確認を実施することも求められます。本人の意思能力が認められない場合は家の売買契約を締結しても無効となってしまうため、任意代理における委任者の意思確認は慎重に行わなければなりません。
2.本人に家を売る意思が確認できないケース
認知症などの理由で、本人の家を売却する意思を確認できないケースでは、成年後見制度を利用すれば家を売却できます。成年後見制度の概要や利用する方法について解説します。
成年後見制度の概要
成年後見制度とは判断能力が不十分な状況にある人について、本人の権利を守る援助者を成年後見人として選任する制度です。成年後見人は本人に代わって各種契約や手続きができます。
成年後見人については、成年後見の申立によって家庭裁判所が選任します。成年後見人には大きな責任が生じるため、本人の親族が選ばれるとは限りません。司法書士や弁護士、社会福祉士などの専門家が任命される場合もあり、専門職後見人と呼ばれます。専門職後見人が選ばれた場合は報酬の支払いが発生し、報酬額は家庭裁判所が決定します。
本人の意思能力が回復するか本人が死亡するまで、成年後見人の任命は有効です。自宅を売却するために成年後見人を立てた場合でも、売却完了後に成年後見人が解除されるわけではなく、その後も報酬の支払いは継続します。
成年後見制度を利用するには？
成年後見人は「居住用不動産処分の許可の申立て」によって、家庭裁判所の許可が下りれば本人の自宅の売却手続きをできます。許可を得るには自宅の売却が本人にとって必要だと判断されることが必要です。
成年後見人を立てるためには本人の居住地の家庭裁判所に対して、本人や配偶者、四親等以内の親族の他、市区町村長が申立する必要があります。申立書類やその他の公的な必要書類を提出すると審理が開始されます。審理が完了し審判が決定するまでの期間の目安は約1〜3カ月です。
成年後見人の選任から居住用不動産の売却許可の取得までには、数カ月もの期間が必要になることも珍しくありません。自宅の売買契約の締結までにはさらに時間を要するでしょう。不動産会社を検討する際は、成年後見制度を理解し手厚いサポートを提供している会社を選ぶようにしましょう。
親が家を売りたくない場合の説得方法
親が家を売りたくない場合の説得方法
すでに住んでいない家でも、親は手放したくないと考えているケースもあるでしょう。親が家を売りたくない場合の説得方法について、下記の3つをそれぞれ解説していきます。
- 空き家のリスクを説明する
- 固定資産税など負担がかかる
- 早く売らなければ税金の優遇を受けられない可能性がある
空き家のリスクを説明する
誰も住んでいない家を長期間空き家として放っておくと、空き巣や不審者に侵入されたり不法投棄や放火といった犯罪の被害が生じやすかったり、さまざまなリスクが高まります。また建築物は定期的な整備をしないと老朽化が早まり、倒壊によって周囲の人に危害が生じる可能性も考えられるでしょう。
また雑草や植栽が放置されて生い茂り、景観が損なわれる場合もあります。誰も住んでいない家の管理や手入れをする必要があれば、余分な手間や出費が生じます。
固定資産税など負担がかかる
固定資産税とは家を含む土地や家屋などの所有者に対して、毎年支払い義務が生じる地方税です。また土地や家屋に対しては、立地によって都市計画税がかかる場合もあります。原則として都市計画税がかかるのは、都市計画法による都市計画区域のうち市街化区域内に所在する土地や家屋です。
親が老人ホームに移り自宅に誰も住んでいない状態でも、固定資産税や都市計画税の支払い義務は発生します。所有している土地の地価が値上がった場合は、それに伴って固定資産税も上がるため負担が大きくなる可能性も考えられます。
早く売らなければ税金の優遇を受けられない可能性がある
前述した「3,000万円の特別控除」とは、マイホーム（居住用財産）を売却した場合に譲渡所得の控除が受けられる制度です。通常、不動産の売却益には譲渡所得税が課されます。しかし適用要件を満たしていれば、3,000万円までの売却益が控除され、税金の負担軽減が可能です。（※）
売却する家が主に住んでいる自宅（マイホーム）であることや、買主と親子や夫婦などの特別な関係でないことなど、適用要件はいくつかあります。また「3,000万円の特別控除」は利用できる期間が限られています。自宅に住まなくなってから3年を経過する年の12月31日までに、家を売却しない場合は「3,000万円の特別控除」が適用されません。
適用される期限を過ぎてしまってから自宅を売却すると、税率約20～39%の所得税や住民税がかかり無駄な出費がかかってしまいます。老人ホームへの入居するタイミングで早めに自宅を売っておかなければ「3,000万円の特別控除」を受けられなくなる可能性がある点を親に説明しましょう。
※出典：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
家の売却に同意してもらえない場合の選択肢
家の売却に同意してもらえない場合の選択肢
説得したにもかかわらず家の売却に同意してもらえない場合の選択肢として、下記の3つの方法があります。それぞれについて詳しく解説します。
- リバースモーゲージの利用
- 賃貸物件にする
- 任意後見契約を締結する
リバースモーゲージの利用
リバースモーゲージとは自宅を担保に融資を受け、かつ自宅に住み続けられるシニア向けの金融商品です。通常の住宅ローンでは年齢や収入に応じて融資額が決められます。一方、リバースモーゲージでは自宅の評価額によって融資額が決まるのが一般的です。
リバースモーゲージの契約では契約者の死亡後に担保となっていた自宅が売却され、借入金の返済に充てられます。契約者の生存中は毎月の利息のみを支払い、元本を返済する必要はありません。
リバースモーゲージでは契約者が継続して自宅に住むことが多いですが、自宅を賃借に出して家賃で借入金を返していく仕組みの金融商品もあります。リバースモーゲージの契約内容や融資額は金融機関によっても異なるため、条件を比較検討するのが大切です。
賃貸物件にする
親に自宅の売却に同意してもらえない場合は、家を賃貸物件にするのも一つの選択肢です。自宅を賃貸物件にすることにも親の同意は必要ですが、売却よりはハードルが低く説得に応じてもらえる可能性が高まります。
自宅が人気のある立地であれば、家賃収入によって老人ホームの費用や生活費を確保できるといったメリットもあります。また人に住んでもらえることで前述したような空き家のリスクを解消できる点も特長です。
ただし賃貸物件として貸し出すためにリフォームや修繕が必要な場合、工事の費用がかかります。また賃貸に出している間にトラブルが起きた場合、その対応にかかる費用は所有者負担です。
任意後見契約を締結する
老人ホームへの入居のタイミングで自宅を売却しない場合は、任意後見契約を締結しておくことがおすすめです。任意後見契約とは認知症や障害などで判断能力が失われることに備えて、あらかじめ任意後見人を選んでおく制度です。任意後見人は本人に代わって財産管理や日常取引ができます。
法定後見人制度では家庭裁判所の判断で後見人が任命されるため、親族が後見人になれるとは限りません。一方、任意後見契約を結んでおけば後見人を自分の意思で選べます。
認知症が進行して意思能力がないと判断された場合には、法定後見人制度しか利用できず任意後見人を立てられません。親が健康なうちに任意後見契約を締結しておけば、後に親族が代理で自宅を売却可能です。
親名義の家を売却した際にかかる所得税・住民税・優遇制度の利用
親名義の家の売却にかかる税金と優遇制度
家を売却した利益には所得税や住民税が課されますが、優遇制度を利用できる場合があります。親名義の家を売却した際にかかる所得税や住民税、利用できる優遇制度についてそれぞれ解説します。
売却益によって所得税・住民税がかかる
不動産の売却によって利益が発生した場合には所得税・住民税が課せられ、他の所得（給与所得など）とは区分して計算する必要があります。また、長期譲渡所得なのか短期譲渡所得なのかによって税率が異なります。
長期譲渡所得と短期譲渡所得では、所有期間に違いがあります。長期譲渡所得とは譲渡された年の1月1日時点で所有期間が5年を超える土地建物のことです。短期譲渡所得は同じく1月1日時点で所有期間が5年以下の土地建物を譲渡された際に発生した所得のことです。（※1）
なお、それぞれにかかる税額の計算方法は下記のとおりです。
長期譲渡所得 ＝ 課税長期譲渡所得金額×15％
短期譲渡所得 ＝ 課税短期譲渡所得金額×30％
不動産の売却益にかかる所得税・住民税を合わせた税率は、長期譲渡所得の場合は20％（所得税15％・住民税5％）、短期譲渡所得の場合は39％（所得税30％・住民税9％）です。
また令和19年までは復興特別所得税として、各年分の基準所得税額の2.1％を所得税と一緒に申告し納付しなければなりません。
（※2）
※1 出典：国税庁「土地や建物を売ったとき」
※2 出典：国税庁「譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」
マイホームの売却では優遇制度が利用できる
不動産の売却益には所得税・住民税がかかりますが、マイホームの売却では税額の優遇制度が利用できます。「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と呼ばれる制度で、居住用財産（マイホーム）の売却において一定の要件を満たしていれば適用対象です。適用されれば3,000万円までの利益が非課税となるため、税負担を大きく軽減できます。
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例の適用対象となるための条件は国税庁の公式ホームページで確認できます。（※）
経済的なメリットが大きい、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例ですが、適用期限がある点には注意が必要です。マイホームに住まなくなった日から数えて3年を経過する日が属する年の、12月31日までに売却を完了しなければ、優遇を受けられなくなります。
築年数が古い家や地方の家では、売れるまでに時間がかかるケースもあるため、優遇制度を利用するためには売却に向けて早めに準備しておきましょう。
※出典：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
介護をきっかけに家を売却する際のポイント
介護をきっかけに家を売却する際のポイント
介護をきっかけに家を売却する際の主なポイントには、以下に挙げる3つがあります。それぞれについて詳しく解説します。
- 信頼できる不動産会社を選ぶ
- 売却に向けて早めに行動する
- 売却の翌年に親の代わりに確定申告を行う
信頼できる不動産会社を選ぶ
不動産会社はそれぞれ得意分野が異なっており、担当者によっても知識や経験は違います。同じ不動産を売却する場合でも、利用する不動産会社によって売却価格は異なります。たとえば、後見人による自宅の売却は不動産取引の全体数から見ると割合が低いため、不動産会社に後見人との取引経験がない可能性もあります。
できるだけ希望の条件で納得して自宅を売却するためには、複数の不動産会社の条件を比較検討することがポイントです。しかし、不動産会社を一社ずつ自力で訪ねて回っていては手間や負担がかかります。
手間なく複数の不動産会社からの査定を受ける一つの方法として、不動産サービス総合比較サイト「リビンマッチ」の利用がおすすめです。「リビンマッチ」では最大6社までの見積もりを一括で受けられます。
売却に向けて早めに行動する
親が高齢の場合は売却に向けて、早めに行動を開始することがポイントです。たとえば、親が健康で判断能力がある場合は委任状を用いれば、比較的スムーズに売却できるでしょう。
しかし前述したように認知症などで親の意思確認が困難になると、自宅の売却のためには後見人を立てなければならず、事務作業や費用が増えます。自宅の条件によっては売却に時間がかかる場合もあり、長期化すれば所得税・住民税の優遇制度が利用できなくなる可能性も考えられます。
一方で売却に向けて早めに行動しておけば、まとまった介護費用が必要になる場合に備えて資金の確保ができます。委任状の作成方法や記載項目が分からない場合は、不動産会社に相談してみてください。
売却の翌年に親の代わりに確定申告を行う
不動産の売却によって利益が生じた場合は、その翌年に確定申告をする必要があります。譲渡所得があるにもかかわらず、確定申告をしなければ罰金を課せられる可能性があるため注意が必要です。親名義の家を売った場合には親が課税対象ですが、親の代わりに確定申告の提出もできます。ただし、代理で提出する際には申請者の本人確認書類が必要です。
なお前述した3,000万円の特別控除を利用した場合で、支払う税金が0円になったとしても確定申告は必要です。一方、自宅の売却によって損失が生じた場合は確定申告をする必要はありません。ただし、不動産の売却で損失が出た場合は「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」を利用すれば、税金が一部還付される可能性があるので活用しましょう。
まとめ
自宅の売却に向けて早めに行動するメリット
親が老人ホームに入るタイミングで自宅を売却すれば介護資金を確保できる、固定資産税の負担が減るなど、多くの経済的なメリットを得られます。また自宅の売却に向けて早めに行動することで、売却手続きの手間が減らせる上に税金の優遇制度を受けられます。
不動産サービス総合比較サイト「リビンマッチ」では、自宅の査定を一括で複数の不動産会社に依頼可能です。複数の会社からの提案を無料で受けられるため、希望にマッチする査定を手間なく比較検討できます。住む人のいなくなった自宅を売りたいとお考えの場合はぜひ一度利用してみてください。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
