リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）が運営するサービスです 証券コード：4445
自己資金なしの住み替えは可能！具体的な方法3選と知っておくべきリスク
現在住んでいる家を売却し、新たな家を購入する住み替えでは、住宅ローン残債の返済や売買における諸費用の支払いが発生します。そのため、きちんと資金計画を立ててから進める必要があります。
もし、住み替えにおける自己資金が一切なかったとしても、住み替えは可能なのでしょうか。
自己資金なしの住み替えを成功させるコツや、リスクを徹底的に解説します。
もくじ
自己資金なしで住み替えは可能だけど
自己資金がなくても、ローンを活用することで住み替えは可能です。
しかし、新居の購入費以外にも、引っ越し費用などのさまざまな費用がかかるため、諸費用をまかなうだけの資金を確保できる計画を立てましょう。
住み替えには新居の購入費以外にもお金がかかる
新居の購入費以外に、売却と新居購入のときにかかる諸費用を以下の表にまとめました。
| 項目 | 説明 | 金額 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 売却の仲介を依頼した不動産会社に対して支払う成功報酬 |
（売却価格1億円の場合は税込336.6万円が上限） |
| 印紙税 | 売買契約書に印紙を貼ることで納税する |
約1,000～6万円 金額は売却価格により異なる（売却価格1億円の場合は6万円） |
| 抵当権抹消登記費用 | 家をローンで購入していた場合、ローンを完済して不動産に付いている抵当権※を抹消する登記にかかる税金や手数料 |
|
| 譲渡所得税 | 不動産を売却して出た利益（譲渡所得）に対してかかる所得税・復興特別所得税・住民税 |
|
| 項目 | 説明 | 金額 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 中古物件を個人から購入する場合に仲介を依頼した不動産会社に支払う成功報酬（不動産会社から直接購入する場合や、新築物件の場合は発生しない） |
|
| 印紙税 | 売買契約書に印紙を貼ることで納税する | 約1,000～6万円 |
| 住宅ローンの事務手数料 | 住宅ローンを組むときに金融機関に対して支払う | 数万円 |
| 火災保険料・地震保険料 | 火災保険、地震保険に加入する場合 | 内容によって異なる（長期ほど総支払額は安くなる） |
| 所有権移転登記費用 | 中古物件や土地を購入する場合、所有権を前の所有者から自らに移転させるための登記にかかる費用 |
|
売却時と購入時にかかる諸費用以外にも、移動距離や家具の量などによっても異なりますが、十数万円以上の引っ越し費用がかかります。
自己資金なしで住み替える方法
自己資金なしで住み替えるには、金融機関から融資を受ける必要があります。
ここでは住宅ローン、住み替えローン、つなぎ融資というローンの種類に応じて、具体的な方法を説明します。
頭金なしの住宅ローン
最も活用したいのは、利率の低い住宅ローンです。住宅ローンとは、個人がマイホームを購入する用途として借り入れられるローンで、新居が新築や中古のどちらでも利用できます。
住宅ローンは変動で約0.5%と金利が低いため、活用できるのであればこれが一番よいでしょう。
しかし、頭金なし（フルローン）で利用する場合は借入金額が多いため、返済の負担が大きいというデメリットがあります。また、高い金利でしか借り入れられない金融機関もあり、条件や審査が厳しい傾向にあります。
リスクや審査基準については、後ほど詳しく説明します。
住み替えローン
住み替えローンとは、購入する新居の資金に加え、これまで住んでいた家のローンを完済するための資金も併せて借り入れられるローンです。金融機関によっては、買い替えローンとも呼びます。
借り入れられる資金の用途が、以下のように幅広く対応している金融機関もあります。
- 新居の購入資金
- 現在の家の売却にかかる資金
- 家の建て替え資金
- 既存ローンの借換資金
そのため、住宅ローンより多い金額を借り入れられます。ただし、住み替えローンの金利の相場は約2～3%と、住宅ローンより高い傾向にあります。
つなぎ融資
つなぎ融資とは、いまの家を売却するまでに必要な新居の購入費などの資金を用意するためのローンです。
あくまでも家が売れるまでのつなぎとして利用する商品のため、最長でも1年以内には、家の売却代金をすぐに元本返済に充てる必要があります。
つなぎ融資も金利の相場が約2～4%と、住宅ローンに比べると利率が高い傾向にあります。
自己資金なしで住み替えるリスク
自己資金なしで住み替えるなら、ローンを活用する必要があるため、その分の利息など、余分なコストが発生するリスクを理解しておきましょう。
自己資金なしで住み替えるリスクについて説明します。
想定外の出費で資金繰りが悪化して生活が困窮する
住み替えには、さまざまな諸費用がかかります。一つひとつの諸費用がいくらになるのか判断できないことも多く、想定以上に発生してしまうことがありえます。
また、自己資金なしの住み替えは借入金額が多いため、毎月の支払いが負担になります。しかし、住み始めたあと、支払いが続けられるかはわかりません。病気やケガで働けなくなり収入が減少するなどのリスクも考えられます。
このような想定外の事態に備えて、ある程度の余裕を持った資金計画が重要だと理解しておきましょう。
金利が高く、返済額が多くなる
借入金額が多いと、ローン返済の金利が高くなってしまうおそれがあります。
たとえば、住宅金融支援機構が提供する【フラット35】では、購入金額に対する借入金額の割合が9割を超える場合は、金利を高く設定しています。
融資率が9割を超える場合は、融資率が9割以下の場合と比較して､ご返済の確実性などをより慎重に審査させていただくとともに、お借入額全体の金利を一定程度高く設定させていただきます（お借入金利は、取扱金融機関によって異なります。）。
金利が高いと、自己資金がある場合と比べて返済額も多くなってしまいます。
金融機関の審査が厳しい
資金繰り悪化でローンの返済ができなくなるリスクは、当然ローンを貸す金融機関も恐れています。
審査基準をクリアして返済能力があると認められたらよいですが、そもそもローンの審査が通らない場合もあります。結果として金利の高いローンしか通らず、資金繰りが悪化するリスクも理解しておきましょう。
自己資金なしの住み替えを成功させるコツ
自己資金なしの住み替えを成功させるには、現在の家の売却を先に進める、そしてローン審査に落ちないようにするのが必須です。
売り先行で進める
住み替えでは、現在住んでいる家の売却と新居購入のどちらを先に進めるかが重要です。このうち、現在住んでいる家の売却を先に進め、売却できたあとに新居を購入する方法を「売り先行」、その逆を「買い先行」といいます。
自己資金なしの住み替えを検討している場合、現在住んでいる家の売却代金をローンの返済や新居購入に活用できるため、売り先行での住み替えをおすすめします。新居が決まるまで仮住まいの費用がかかりますが、資金計画が立てやすいメリットがあります。
一方、買い先行で進めてしまった場合、購入したはよいものの家がいつまでも売却できず、資金繰りに困るおそれがあります。
ローン審査に落ちないように対策する
銀行などの金融機関は、自らが貸し付けたお金をきちんと返してくれるのかという目線で、以下の2つを審査します。
- 完済まで、長期間返済する能力を維持できるか
- 何らかの事情で返済不能となった場合、ローン残債が回収できるか
そのため、金融機関が重視する審査項目について把握し、審査に通る属性をあらかじめ備えておくことが重要です。
国土交通省が発表する「民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書（令和四年度）」によると、金融機関の90％以上が以下の項目を重視しています。
| 項目 | 説明 |
|---|---|
| 年収 | 借入金額を返済できるだけの、適正な収入があるか |
| 雇用形態 | 年収を今後も安定して受け取ることができるか |
| 勤続年数 | 一般的に3～4年以上の勤続年数 |
| 物件の担保評価 | 抵当権を設定し、ローン返済できなくなった場合は物件を差し押さえるため、物件の評価が低い場合はマイナス評価になる |
| 金融機関の営業エリアと一致しているか | 地方銀行など一部の銀行では営業エリアが限られているため、ローン申し込み条件のエリア外から申し込んだ場合、審査が通過しにくい |
| 借入時の年齢 | ローンを借り始める年齢（若いほうがプラスの評価） |
| 完済時の年齢 | ローン完済時の年齢（若いほうがプラスの評価） |
| 健康状態 | 健康診断の結果などから、ローン完済時まで働き続ける健康状態かを判断する |
雇用形態については、一般的には、正社員と公務員、契約社員、パート（アルバイト）、フリーランスの順で評価が高いです。
また、完済時の年齢は、上限を80歳に設定している金融機関が多いようです。
このような審査項目をできるだけクリアできるようにしておきましょう。
現在住んでいる家をできるだけ高く売る
自己資金なしで挑む住み替えで一番大切なのは、現在住んでいる家を高く売却し、資金計画に余裕を持たせることです。
家を高く売るには、複数の不動産会社から査定結果を受け取れる一括査定サイト「リビンマッチ」の利用が欠かせません。簡単な情報を一度入力するだけで複数社が「いまならいくらで売れそうなのか」を査定してくれます。
不動産会社によって、得意な物件やエリアが異なるため、売り出し価格のもとになる査定価格に大きな差があります。まずは、一度気軽にリビンマッチを試してみましょう。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
誤字脱字や事実誤認などございましたら、ぜひともご指摘ください。
運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
