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【最新版】東京都のマンション価格推移（10年間）を分析！将来の価格トレンドも予想
東京都のマンション市場は常に変化しており、新築や中古のマンション価格にも変動が見られます。そのため、売却や購入を検討している人は、将来の価格変動を正確に予想することが重要です。
過去10（11）年間のデータから、東京都のマンション価格推移を徹底的に分析します。
また、東京都内でも、東京23区と23区外、首都圏では価格帯が異なるため、エリア別の傾向も確認しましょう。
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東京都の新築分譲マンションの価格（過去10年間）
下の棒グラフは東京23区と23区外、首都圏に分けて、新築分譲マンションの中央値の推移を示したものです。
中央値とは、数字を小さいほうから順に並べたときの、ちょうど真ん中の値のことです。平均値と比べ、極端に平均と逸脱している数値の影響を受けません。
新築分譲マンションの過去10年間の価格推移
参考：不動産経済研究所『「マンション市場動向」首都圏マンション 戸当たり価格と専有面積の平均値と中央値の推移2023年』
2014年当時と比べると東京23区、23区外、首都圏のすべてにおいて新築分譲マンションの価格は上昇に転じていることがわかります。
新築分譲マンションの価格上昇率（中央値）
2014年〜2023年における新築マンションの価格上昇率（中央値）は、それぞれ以下のとおりです。
| 2014年 | 2023年 | 上昇率 | |
|---|---|---|---|
| 東京23区 | 5,498万円 | 8,200万円 | 149.1％ |
| 23区外 | 4,448万円 | 5,279万円 | 118.7％ |
| 首都圏 | 4,620万円 | 6,098万円 | 132.0％ |
参考：不動産経済研究所『「マンション市場動向」首都圏マンション 戸当たり価格と専有面積の平均値と中央値の推移2023年』
東京23区の価格上昇率は、23区外や首都圏に比べてに比べて高いことがわかります。
東京23区と首都圏の販売戸数と価格の推移
以下は2013年～2023年における、東京23区と首都圏の販売戸数と価格の推移です。
東京23区の新築マンションの販売戸数と価格の推移
画像引用：不動産経済研究所『「マンション市場動向」首都圏マンション 戸当たり価格と専有面積の平均値と中央値の推移2023年』
首都圏の新築マンションの販売戸数と価格の推移
画像引用：不動産経済研究所『「マンション市場動向」首都圏マンション 戸当たり価格と専有面積の平均値と中央値の推移2023年』
グラフを見るとわかるとおり、2014年当時と比べ東京23区、首都圏ともに新築分譲マンションの販売戸数は減少しています。
それに伴いマンション価格は上昇しており、マンション需要が高まっていることがわかります。
| 2014年 | 2023年 | 減少率 | |
|---|---|---|---|
| 東京23区 | 2,0774戸 | 1,1909戸 | －57.3％ |
| 首都圏 | 4,4913戸 | 26,886戸 | －59.9％ |
参考：不動産経済研究所『「マンション市場動向」首都圏マンション 戸当たり価格と専有面積の平均値と中央値の推移2023年』
専有面積（中央値）の減少率
専有面積（中央値）の減少率は以下のとおりです。
| 2014年 | 2023年 | 減少率 | |
|---|---|---|---|
| 東京23区 | 69.57m2 | 67.41m2 | －0.96％ |
| 首都圏 | 71.11m2 | 68.42m2 | －0.96％ |
参考：不動産経済研究所『「マンション市場動向」首都圏マンション 戸当たり価格と専有面積の平均値と中央値の推移2023年』
専有面積は東京23区と首都圏ともに2014年より、減少傾向にあります。これには、建築費高騰によるコスト削減や、単身者、DINKs（共働きの子どもなし夫婦）世帯の増加などが影響しているといえるでしょう。
東京都の中古マンションの価格（過去10年間）
下表は、過去10年間における中古マンションの価格です。なお、価格は70m2換算価格であり、実際の販売価格とは異なります。
| 西暦 | 東京都 | 東京都23区 |
|---|---|---|
| 2014年 | 3,813万円 | 4,203万円 |
| 2015年 | 4,252万円 | 4,748万円 |
| 2016年 | 4,764万円 | 5,249万円 |
| 2017年 | 4,825万円 | 5,319万円 |
| 2018年 | 4,884万円 | 5,385万円 |
| 2019年 | 5,003万円 | 5,566万円 |
| 2020年 | 5,167万円 | 5,766万円 |
| 2021年 | 5,739万円 | 6,333万円 |
| 2022年 | 6,301万円 | 6,842万円 |
| 2023年 | 6,423万円 | 7,055万円 |
参考：東京カンティ「2023年・年間平均中古マンション価格 首都圏では＋1.8％まで上昇鈍化、年後半には下落の動きも」
上記の表を棒グラフであらわすと、次のようになります。
東京都と東京23区における70m2あたりの中古マンション価格
参考：東京カンティ「2023年・年間平均中古マンション価格 首都圏では＋1.8％まで上昇鈍化、年後半には下落の動きも」
東京都における2014年の70m2平均価格は3,813万円であり、2023年は6,423万円と168.5％の上昇です。同様に、23区においても2014年の70m2平均価格は4,203万円、2023年は7,055万円で167.9％上昇に転じています。
背景には、リノベーションマンションの増加が影響していると考えられます。
中古マンションの築年数（過去10年間）
中古マンションは、築年数が売却のしやすさにある程度の影響を与えると考えられます。そこで、過去10年間に売り出された物件の平均築年数を確認してみます。
| 西暦 | 東京都 | 東京23区 |
|---|---|---|
| 2014年 | 21.5年 | 21.8年 |
| 2015年 | 22.0年 | 22.1年 |
| 2016年 | 21.9年 | 21.8年 |
| 2017年 | 22.4年 | 22.3年 |
| 2018年 | 23.5年 | 23.5年 |
| 2019年 | 24.5年 | 24.5年 |
| 2020年 | 25.4年 | 25.4年 |
| 2021年 | 26.5年 | 26.3年 |
| 2022年 | 27.3年 | 27.0年 |
| 2023年 | 28.7年 | 28.7年 |
参考：東京カンティ「2023年・年間平均中古マンション価格 首都圏では＋1.8％まで上昇鈍化、年後半には下落の動きも」
上記を折れ線グラフにすると、次のとおりです。
東京都と東京23区の中古マンション販売物件の平均築年数
参考：東京カンティ「2023年・年間平均中古マンション価格 首都圏では＋1.8％まで上昇鈍化、年後半には下落の動きも」
グラフからわかるとおり年々平均築年数は伸びています。2014年の平均築年数は東京都で21.5年、23区で21. 8年だったのが、2023年には28.7年にまで変化しています。
ここでも、リノベーションマンションの増加が影響していると考えられます。
今後の予想！マンション価格はどうなっていく？
東京都のマンション価格は今後どのように推移するのでしょうか。
今後の価格変動に影響を与える要因や、将来的な売却に備えて押さえておきたいポイントについて解説します。
一極集中が続く東京都のマンション価格
人口減少が加速している日本ですが、東京都への一極集中傾向は変わらず続いています。
コロナ禍において移住意識が高まる様子もありましたが、現実には東京都の転入超過人口が約7万人と、2022年の超過数を大幅に超えています。
図２ 都道府県別転入超過数（2022年、2023年）
画像引用：総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告 2023年（令和５年）結果」
人口増加が続く東京都では、マンションを含めた不動産の価格上昇は今後も続くと考えられます。しかし、東京都は23区外も含んでいるため、上昇の勢いに陰りが見えている地域もあるでしょう。
経済変動の再来
マンションを含めた不動産の価格は、経済的の大規模な変動や地政学的リスク、インフレ圧力などの影響を受けやすいのが特徴です。
1990年代前半のバブル経済時、首都圏のマンション価格はピークを迎えました。
しかし、バブル崩壊後に価格は大幅に下落し、2000年～2003年ごろに底を打ち、その後緩やかな回復を見せました。2009年にはリーマンショックの影響で再び価格が下落しましたが、下落幅は小さく、2013年の日銀の異次元緩和政策の開始により、現在に至るまで上昇傾向が続いています。
近年、状況はさらに複雑化しています。2023年3月には米国のシリコンバレーバンクやシグネチャーバンクの経営破たんが「第2のリーマンショック」とも言われる不安を生み出しました。世界的な金融危機には至らなかったものの、不動産市場への間接的な影響が懸念されます。
さらに、エネルギー価格や原材料費の上昇に伴うインフレ圧力が強まり、物価の高騰が続いています。これにより建築コストが上昇し、新築のマンション価格が高止まりする可能性があります。
また、金利引き上げのリスクが高まれば、住宅ローンを利用する買い手の負担増加や購買力の低下が懸念されます。
一方、地政学的リスクも不動産市場に影を落としています。ウクライナ戦争や台湾海峡の緊張といった国際的な不安定要因が、エネルギー供給の不安定化や物流の制約を通じて経済全体に影響を及ぼしています。
このような状況下で投資マネーが安全資産へシフトすれば、不動産投資の需要にも変化が起こる可能性があります。
不動産市場への備え
2023年4月の植田日銀総裁の会見では、当面の間は異次元緩和政策が維持されるとの見通しが示され、急激な金利上昇のリスクは低いとされています。しかし、国際社会の不安定要素が増加しているため、常に変化に対応できる準備が求められます。
将来的にマンションの売却を予定している場合、不動産市場以外の社会的な動向や経済情勢にも注目し、「いつでも売れる」準備を整えておくことが重要です。
今、売ったらいくらか？
「いつでも売れる」準備として大切なのは、「今、売ったらいくらか？」を常に把握しておくことです。
マンションの価格は、常に変動しています。しかし、株や証券のようにリアルタイムで価格変動を把握できるものではありません。大きな上昇傾向や下落傾向を知るには、ある程度の時間経過を待つ必要があります。
一方で、数カ月～1年の間で相場が大きく変化することも少なくありません。
たとえば、2024年の土地公示価格が発表された際、スポット的に一部のエリアで大きな地価上昇があったことが明らかになりました。しかし、そのエリアで活動する不動産会社は、2023年の夏にはこの高騰があることを把握していたようです。
東京都のマンション価格においてもスポット的な変動がないとはいえません。
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この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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