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不動産の共同名義や住宅ローンを残したまま離婚をしてはいけない理由と解決策
不動産を共同名義（共有名義）にしたまま離婚すると、固定資産税、相続などに関するリスクがあります。また、離婚後に住宅ローンが残っていると、返済に関するトラブルが起きるケースも少なくありません。そのため、どうしても共同名義を続けるしか選択肢がない場合を除き、できるだけ共同名義は解消すべきでしょう。
共同名義を解消する具体的な方法や離婚時に気をつけたいポイントを紹介します。
不動産を共同名義のまま離婚するリスク
不動産を共同名義のまま離婚すると、具体的にどのようなリスクがあるのかを紹介します。
住宅ローンの契約違反としてみなされる
住宅ローンは、契約者が居住することを条件に低金利で融資するローンです。そのため、原則、完済まで住み続けるのが前提です。しかし、離婚して住宅ローンの契約者が引っ越してしまうと、契約前提から外れた状態になります。
このとき、金融機関の対応に決まりはありません。しかし、積極的な調査までは行わないとしても、何らかのタイミングで契約者が住んでいないと知られたとき、契約違反とみなされて残債の一括返済を求められる可能性があります。
支払いの滞納リスクがある
共同名義の不動産にかかる税金は、共有者全員が納税義務を負います。
たとえば、夫婦が共同名義で購入したマンションであれば、固定資産税の納税義務者は夫と妻の2人です。納税義務は共有人である限り残り続けるため、離婚してもなくなりません。
そのため、結婚期間中は、家計から支払っていた固定資産税を、離婚後は共有者それぞれが分担する必要があります。
共有者が連帯して納付義務を負うため、元配偶者が離婚後に固定資産税を納付しなければ、自分の持分割合とは関係なく、全額の納税義務が自分にかかります。不動産に対する夫婦の持分割合は考慮されません。
共有物、共同使用物、共同事業、共同事業により生じた物件又は共同行為に対する地方団体の徴収金は、納税者が連帯して納付する義務を負う。
固定資産税を滞納すれば、最終的には財産が差し押さえられることもあります。
また、住宅ローンについても、主契約者が支払いを滞納すれば、連帯債務者や連帯保証人に請求がいきます。契約上の立場（主契約者、連帯債務者、連帯保証人）によって異なる部分がありますが、元配偶者が信用できないときは、離婚後の共同名義を避けるべきでしょう。
相続時にトラブルが発生する
共同名義のまま離婚して元配偶者が死亡した場合、相続されるのは、元配偶者の共有持分のみです。もし、夫婦に子どもがいるとき、第1順位の相続人は子どものため、不動産は自分の子どもとの共同名義になります。
しかし、夫婦に子どもがいなければ、亡くなった元配偶者の共有持分は、直系尊属（両親や祖父母）または兄弟姉妹に相続されます。他人との不動産共有は、誰でも嫌だと感じるのではないでしょうか。
さらに、共有持分を相続した元配偶者の親族と、不動産の使用方法や家賃についてトラブルになるおそれがあります。
相手の同意なく活用や売却ができない
共同名義の不動産では、共有者の不利益にならない行為（必要な修繕など）を除き、活用や売却をするには、共有者全員の同意が必要です。
各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
たとえば、共同名義の不動産を離婚後に売却しようと思っても、元配偶者が反対すれば、何もできないということです。
また、少なからず理由があって離婚するのですから、元配偶者との関係が離婚後に良好とは限らず、連絡を取れなくなるケースが考えられます。ひとりでは活用や売却ができないという共同名義の不動産の性質上、関係が悪い共有者と共有するのは避けるべきです。
共同名義の不動産は離婚時にどうすればよい？
離婚時の事情やお互いの信頼関係にもよるため、離婚時の共有不動産を一概にどうすればよいといった正解はありません。
しかし、離婚後のトラブルを避けるために、共同名義を解消して単独名義にしたり、売却して分割したりといった対応をすることをおすすめします。
単独名義にする
共有者間での売買や贈与、財産分与によって、単独名義に変更する方法があります。住み続ける人の単独名義にするのが理想でしょう。
具体的には、法務局で持分移転登記を申請しますが、登録免許税が発生します。登録免許税は、以下の計算式で求められます。
※土地の売買の場合、令和5年3月31日までは税率1.5％
参考：国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」
たとえば、固定資産税評価額が2,000万円、持分割合が2分の1ずつの不動産を、一方の単独名義に変更する場合の登録免許税は、以下のように計算できます。
登録免許税＝2,000万円 × 2% × 2分の1＝20万円
なお、登記申請は用意する書類が多く、慣れていないと面倒なため司法書士へ依頼するのが一般的です。その際に司法書士へ支払う報酬は、約5万円が相場です。
参考：日本司法書士会連合会「司法書士の報酬」
不動産を売却して現金で分割する
共同名義の不動産は、売却に共有者全員の同意が必要なだけで、売却そのものに制限はありません。そのため、現金化してしまえば、持分割合に応じて分割するだけで、以降は共同名義に特有の無用なもめごとから解放されます。
ただし、住宅ローンが残っている場合、売却代金や自己資金で完済可能かどうかを確認しましょう。住宅ローンが完済できないオーバーローンの状態では、登記された抵当権が外せません。抵当権は、返済が滞ったときに不動産を強制的に競売にかけられる金融機関が持つ権利です。抵当権付きの不動産を買いたい人はほとんどいないため、事実上売却できません。
オーバーローン状態の住宅を売却する任意売却という方法もありますが、売却代金は返済に回されます。住宅ローン残債の圧縮には有効でも、売却代金を得られるわけではありません。
どちらかが住み続けたい場合の解消手順
離婚後にどちらかが住み続けたい場合の解消手順は次のとおりです。
- 住み続けるほうは、親族に連帯保証人の依頼をする
- 住み続けないほうの住宅ローンを完済する手続きを決める
- 不動産の名義を共同名義から単独名義にする
住宅ローンの支払いを続けられれば問題ないですが、共同名義を解消していないと相手の住宅ローン支払いに対する不安は拭えません。また、離婚後に相手と連絡を取らないつもりなら、相手が関与しないようにしたいでしょう。
以下では共同名義を解消して、相手の関与なく住み続ける手順を詳しく解説します。
1.住み続けるほうは、親族に連帯保証人の依頼をする
共同名義の住宅ローンは、お互い連帯保証人として署名しています。自身の支払いを延滞させていなければ、連帯保証人と関わることはありません。ただし、相手から返済義務のある「連帯保証人の解消を希望してくる」おそれがあります。
連帯保証人の変更を考え、親族へ連帯保証人になってもらうように依頼しておきましょう。連帯保証人を外すより連帯保証人を変更するほうが、銀行側としても手続きしやすいです。
2.住み続けないほうの住宅ローンを完済する手続きを決める
住まないほうの名義の住宅ローンを完済する手続きを考えます。完済できることが一番であり夫婦間の資産状況を確認して、一括返済できるか検討します。
一括返済できる資金の確保が難しければ、住宅ローンの借り換えにより単独名義での住宅ローン借入を目指しましょう。離婚したいのであれば時間に余裕を持ちすぎず、複数の銀行に借り換え相談をおこないます。
元の住宅ローンは2人合算の収入から審査した借入可能の金額です。しかし、借り換え時は単独の収入のため、住宅ローンの残高次第では審査が厳しくなります。
離婚前に一部でも繰り上げ返済して、残高を減らすことも考えましょう。
3.不動産の名義を共同名義から単独名義にする
不動産の名義を共同名義から単独名義に変更します。住まないほうの住宅ローンを、一括返済するか借り換えするかで対応が変わります。
住まないほうの住宅ローンを一括返済した際、忘れずに不動産の名義変更をおこなってください。名義変更を伝えてくるかどうかは銀行次第であるため、こちらから一括返済申し込み時に伝えることをおすすめします。
住宅ローンの借り換えで単独名義の住宅ローンを借入する際は、新たな借入銀行による不動産抵当権設定手続きの中で変更されます。
売却したい場合の解消手順
離婚時に不動産を売却して、共同名義の住宅ローンを解消する手順は次のとおりです。
- 住宅ローンの残債を調べる
- 査定価格を調べる
- オーバーローンかアンダーローンかを予測する
- 不動産会社への仲介を依頼する
- 不動産売買契約を締結する
以下で解説していきます。
1.住宅ローンの残債を調べる
主な調べ方は次のとおりです。
- 毎年、銀行から送付される「残高証明書」を確認する
- ローン契約時にもらった「返済予定表」を確認する
- 直接、金融機関窓口に問い合わせる
- インターネットバンキングに登録している場合は、金融機関のホームページを確認する
2.査定価格を調べる
住宅ローンの残債がわかったら、いくらでその不動産が売れそうか「査定価格」を確認しましょう。
査定価格は不動産会社によって異なりますので、実際の売却価格を正確に把握するためにも複数の信頼できる会社に査定依頼してください。
なお、不動産の一括査定サイト「リビンマッチ」では、最短45秒で複数の優良会社に査定依頼できます。複数の査定価格を確認できていない方などは、利用をおすすめします。
3.オーバーローンかアンダーローンかを予測する
査定価格をもとに「いくらで売れそうか」わかったら、住宅ローンの残高との差額を確認します。アンダーローン、つまり査定価格がローン残債を上回るのであれば、売却が可能です。
ただし、査定価格はあくまで売れそうな金額の予測にすぎないため、査定価格より高値で売れることも安値で売れることもある点に注意してください。
実際の売却価格からローン残債を差し引いて残ったお金を、財産分与しましょう。
一方、査定価格がローン残債より低いオーバーローンの状態であれば、売却できません。売却前に住宅ローンの残高に対する、必要資金を確保してください。銀行は完済できると判断しないかぎり、抵当権解除に応じません。
銀行が抵当権解除に応諾しないと、売却先を見つけても契約できずに不動産売買取引が流れてしまいます。
4.不動産会社への仲介を依頼する
不動産を売却するには、不動産会社に仲介してもらいます。できるだけ早めに仲介を依頼しましょう。
売却希望価格については、住宅ローン完済のために必要な金額と自己資金として確保可能な金額を把握して伝えます。
現状の不動産相場を含めた売却価格の見積金額がわかり、自己資金が不足するようであれば、親族からの借入も検討しましょう。
注意点は、不動産会社への仲介手数料や不動産売買契約で発生する登記関係費用なども考慮する必要があることです。
5.不動産売買契約を締結する
住宅ローンを完済する見込みとなり、銀行が抵当権解除に応諾できたら、不動産売買契約を滞りなくすすめましょう。
この時点での不動産の名義は夫婦共有のため、それぞれの印鑑証明書などの書類が必要です。
相手も不動産売却に同意していないと、書類がそろわずに不動産売買取引が成立しません。離婚間近ではありますが最後の共同作業として、連絡を密にして不動産売買を実現させましょう。
離婚時の対応で気をつけたいポイント
共同名義の不動産を離婚後に残すのは避けるべきですが、事情は人それぞれです。どういった方法でもよいので、離婚後にトラブルが起きないようにしましょう。
ここからは、離婚時の対応で気をつけたいポイントを説明します。
財産分与について
夫婦が婚姻中に協力して築き上げた以下のような財産は、財産の名義に関わらず、財産分与をして夫婦で分け合います。
- 預貯金
- 不動産
- 高額な動産
- 有価証券
協議上の離婚をした者の一方は、相手方に対して財産の分与を請求することができる。
財産分与の割合は、原則2分の1ずつです。しかし、夫婦の話し合いによって双方が合意をすれば、変更できます。そのため、共同名義の不動産を残さないように、財産分与を使って一方の共有持分を他方へ名義変更（持分移転登記）するのがベストです。
気をつけたいのは、財産分与が離婚後の請求権であるため、離婚前に行うとすべて夫婦間の贈与として扱われる点です。不動産の名義変更においても、離婚前では財産分与による登記申請が受理されないので注意しましょう。
売却時の注意点
共同名義の不動産は、共有者全員が連名で売主となります。実際の売買契約や登記申請は委任できますが、元配偶者との連名で売主となる以上、印鑑登録証明書など必要書類の関係で、元配偶者へ協力してもらわなくては売却できません。
また、もし元配偶者が売却に反対しているときは、共有物分割請求訴訟を起こせます。共有物分割請求訴訟では、以下のような判決が出されます。
- 価格賠償
- 一方が相手の共有持分を買い取る
- 換価分割
- 競売で得られた金額を双方で分ける
しかし、共有物分割請求訴訟は、訴えを起こした側の希望どおりの結果になるとは限りません。また、仮に競売の判決が出たところで、競売は一般市場での売却より安くなるのが通常です。
離婚を決めたら早めに不動産の価値を確認しておく
不動産売却する場合、どちらかが住み続ける場合のいずれでも、離婚を決めたら早めに不動産の現在の価値を確認しておきましょう。財産分与では、そもそも対象になる不動産の価値がわからなければ、分け合う協議すらできません。
不動産の価値を確認するには、不動産会社による査定を受けるのが最も手軽です。ただし、不動産市場は需要と供給のバランスで変動し続けているため、1社だけの査定価格では適切な時価といえるか不安が残ります。
一括査定サイトの「リビンマッチ」を使えば、一度簡単な物件情報などを入力するだけで、複数社の査定価格を比較できます。そのため、相場を把握しやすく、より正確な価格がわかります。インターネット上で利用できる無料のサービスですので、まずはリビンマッチを活用して離婚時の対応に備えましょう。
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この記事の編集者
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