一戸建てを売却したい！手続き・流れをわかりやすく解説

戸建ての家を売却しようと思っても、売却の流れが分からず不安になっている方もいるでしょう。いざ戸建てを売る話が出たとしても、流れを知っているかそうでないかで、その後スムーズに動けるかは変わってきます。

本記事では、戸建ての家を売却する具体的な流れについて解説します。工程ごとに知っておきたいポイントや注意点も紹介するので、家の売却を検討している方はぜひ役立ててください。

1,000人アンケート！戸建て売却前に知っておけばよかった情報とは？

1,000人アンケート

※＜アンケート内容＞人数：1,000名
Q.【戸建売却の経験がある20～60代】戸建売却の前に事前に知っておけばよかった情報は何でしたか？

戸建て売却の経験がある20～60代の方へ、「戸建て売却の前に知っておけばよかった情報は何でしたか？」というアンケートを実施した結果です。

アンケートの中で一番「知っておけばよかった」と回答があった項目は、「戸建ての売却相場」についてとなります。

「売却時に戸建ての相場を理解していれば取引もスムーズに行えたと思う」「当初予定していた希望売却価格よりもかなり低く提示されてしまったので、前もってある程度の相場を調べておけば良かったと思いました。」などの意見が多く、戸建ての売却を検討する場合は、戸建ての売却相場をしっかり調べておくことが重要であるという結果になりました。

戸建ての家を売却する流れとは？

戸建ての家を売却する流れ

戸建ての家を含めた不動産を売却する際の流れは以下のとおりです。

上記はあくまで一般的な流れの目安であるため、状況次第では早めに終わったり、長引いたりすることもあります。特に地方にあったり最寄り駅から遠かったりする戸建ての場合、タイミングがずれると売却が難航するかもしれません。

具体的にどの程度の期間を要するのかは、実際に売却活動をスタートしてみないと分からない部分もあります。重要なのは「どこの段階で何をすればよいか」というポイントを理解し、不動産会社の担当者にも協力してもらいながら進めることです。

以降においては、それぞれのステップにおいてやるべきことを詳しく解説します。

大半の人にとって家を売るのは初めての経験になる以上、事前に疑問点はできるだけ解決しておきましょう。

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戸建ての家を売却する手順1：売却相場を調べる

売却相場を調べる方法

戸建ての家を売却する際は、不動産会社に相談する前に戸建ての家の売却相場を自分で調べてみましょう。適正価格を知る上で非常に重要になります。後々、不動産会社に査定を依頼した場合も、極端に低く（高く）されていないか判断するための情報として役立つはずです。

なお売却相場は以下のいずれかの方法で無料かつ簡単に調べられます。

• レインズマーケットインフォメーション
• 土地総合情報システム

それぞれの方法について、詳しく解説します。

相場を調べる方法1：レインズマーケットインフォメーション

レインズマーケットインフォメーションとは、国土交通大臣が指定する以下の4つの不動産流通機構が保有する不動産の取引情報を公開しているWebサイトです。

• 公益財団法人東日本不動産流通機構
• 公益社団法人中部圏不動産流通機構
• 公益社団法人近畿圏不動産流通機構
• 公益社団法人西日本不動産流通機構

なおレインズ（REINS）とは各不動産流通機構が運営するネットワークのことで、掲載情報は指定流通機構の会員である不動産会社しか閲覧できません。しかしレインズマーケットインフォメーションを使えば、詳細な価格や面積、築年数、成約時期などは特定できないものの、一般の人でも取引情報を閲覧できます。使い方の基本的な手順は以下のとおりです。

1. 建物の種別と都道府県、地域を選択する
2. 追加検索条件で絞り込む

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相場を調べる方法2：土地総合情報システム

土地総合情報システムとは、「不動産の取引価格情報提供制度」に基づき国土交通省が運営している不動産の取引情報が掲載されているWebサイトです。

土地総合情報システムでは以下の3つの機能が利用できます。

• 不動産取引価格情報検索
• 地価公示・都道府県地価調査
• 不動産取引価格アンケート回答

戸建ての売却価格の相場を調べたい場合は、不動産取引価格情報検索を利用しましょう。調べる際の手順は以下のとおりです。

1. 土地総合システムのトップページから「不動産取引価格情報検索」をクリックする
2. 取引対象の時期を選択する
3. 物件種別を選択する
4. 「地域を選ぶ」で該当地域の情報を選択する

「所在地」「最寄り駅」「取引総額」「坪単価」「面積」などの情報が表示されます。なおプライバシーの観点から、所在地については町名までの表示となっていますが、大まかな相場を把握する分には問題ないことがほとんどです。

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戸建ての家を売却する手順2：不動産査定を依頼する

不動產查定の依賴方法

大まかな相場が把握できたら、次は不動産査定を依頼しましょう。査定方法には、机上査定と訪問査定の2種類があります。

それぞれの方法の違いについて、詳しく解説します。

不動産査定の依頼方法1：簡易査定（机上査定）

机上査定とは簡易査定とも呼ばれ、過去の取引事例や公示地価などのデータを用いて査定価格を算定する手法を指します。後述する訪問査定とは違い、不動産会社の担当者が現地を訪問することはありません。

机上査定のメリットは以下のとおりです。

• 短時間で査定が完了する
• 近所に査定を受けたことを知られにくい

机上査定の大きな特徴として、短時間で査定が完了することが挙げられます。利用者の作業としては物件の情報をWebサイトで入力することだけです。入力されたデータを元に、不動産会社の担当者が過去の取引事例などのデータを用いて査定価格を算定します。数時間で査定価格が出るケースもあるため、戸建ての概算価格を早めに把握したい場合には非常に便利です。

また不動産会社の担当者が現地を訪問することもないため、近所の人に査定を受けたことを知られることはほぼありません。「○○さんが引越すのかも」といったうわさを立てられたくない場合は、机上査定の利用をおすすめします。

一方であくまでデータを用いて算定するにすぎない以上、正確な査定価格が出せるわけではないのが机上査定のデメリットです。同じ戸建てであっても、机上査定と訪問査定とでは結果が大幅に違う可能性もあります。

机上査定は、訪問査定を受ける前に戸建ての売却価格を知っておくために行うものと考えてください。より正確な査定価格を知りたいなら、訪問査定を受けるのが望ましいでしょう。

不動産査定の依頼方法2：訪問査定

訪問査定とは机上査定で使用したデータだけでなく、不動産会社の担当者が実際に戸建てを訪れ、売主へのヒアリングなども行ってさらに詳しいデータを入手し、査定を行う方法です。

戸建てを訪問し、以下の点について詳しくチェックします。

• 敷地形状
• 接道幅員
• 近隣関係
• ライフライン
• 建物状況

なお訪問査定は、実際に不動産会社の担当者が現地を訪問して行うのが原則です。

ただし昨今はオンライン訪問査定といって、ビデオ通話などのツールを利用して目視で査定を行う方法を取り入れている不動産会社もあります。必要に応じて利用を検討しましょう。

訪問査定のメリットは以下のとおりです。

• 査定結果の精度が高い
• 不動産会社の担当者の対応もチェックできる

訪問査定では実際に戸建てを見ないと分からない情報も組み入れるので、机上査定よりも正確な査定価格を割り出せます。また実際に不動産会社の担当者に来てもらうため不動産売買契約を依頼しても問題ないかどうか、対応をチェックできるのもメリットの1つです。

一方でデメリットとしては以下の点が挙げられます。

• 書類の準備に手間がかかる
• 査定結果が出るまでに時間がかかる

訪問査定では、権利証または登記識別情報など戸建てに関する書類を準備しておくよう求められるケースが多くなっています。机上査定ではこれらの書類は必要ないことを考えると、手間がかかると感じるかもしれません。

また結果が出るまでには時間がかかります。個々のケースによってかかる時間は異なりますが、約1週間は必要だと考えておきましょう。

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戸建ての家を売却する手順3：不動産会社と媒介契約を結ぶ

媒介契約の種類とメリット・デメリット・向いている人

戸建ての家を売却する場合、不動産会社と媒介契約を結ぶのが一般的です。媒介契約とは、不動産会社に間に入ってもらい、買主を探してもらうために結ぶ契約を指します。

媒介契約はさらに以下の3つに分類することが可能です。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

それぞれの違いを表にまとめました。

なおどの契約を結んだ場合でも、最終的に不動産会社に支払う手数料は同じです。以降において、それぞれの契約について詳しく解説します。

媒介契約の種類1：一般媒介契約

一般媒介契約とは、複数の不動産会社への依頼および自己発見取引ができる契約形態のことです。メリットとしては、以下の2点が挙げられます。

• 不動産会社選びで失敗しにくい
• 複数社で競わせることで、積極的に販売活動をしてもらえる可能性がある
• 指定流通機構への登録義務がないため、戸建ての売却を公にせずに販売活動が可能

一般媒介契約では複数の不動産会社に同時並行で依頼することが可能です。頼んだうちの1社の対応に不満があったとしても、他の不動産会社の対応がよければ好条件で売却できるチャンスがあります。

また最終的に仲介手数料を受け取れるのが1社しかないことから、対抗心が生まれ、積極的に販売活動をしてくれる不動産会社も出てくるでしょう。

また指定流通機構への登録義務がないため、戸建ての売却を公にせずに販売活動が可能です。家族や知人などに家を売却することを知られたくない場合は一般媒介契約を検討しましょう。

一方でデメリットとしては以下の2点が挙げられます。

• 熱心に販売活動をしてくれない可能性がある
• 自分から連絡しないと販売活動の状況がわからない

前述したとおり、一般媒介契約において最終的に仲介手数料を受け取れる不動産会社は1社のみです。積極的に販売活動をしてもらえる不動産会社が出てくる一方で、たとえ熱心に販売活動をしても仲介手数料が受け取れる保証はないため、熱心に販売をしない不動産会社も出てくるかもしれません。

また一般媒介契約では不動産会社に対し販売活動の報告義務が課せられてないので、自分から連絡しないと販売活動の状況が分からないことがあります。やり取りが煩雑になりがちな点にも注意しましょう。

これらの点を踏まえて、一般媒介契約に向いている人の特徴は以下のとおりです。

• 築浅・駅近など条件のよい戸建てを売却する予定
• 信頼できる不動産会社が見つかっていない
• 周囲に情報を知られたくない

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媒介契約の種類2：専任媒介契約

専任媒介契約とは自己発見取引ができるものの、複数の不動産会社への依頼はできない契約形態のことです。メリットとしては以下の3点が挙げられます。

• 積極的に販売活動をしてくれる
• 自己発見取引ができる
• やり取りが煩雑にならない

一般媒介契約とは異なり、専任媒介契約で依頼する不動産会社は1社のみです。不動産会社の立場からすれば、売買契約を成立させれば仲介手数料がかならず受け取れます。このような背景があるため、積極的に販売活動をしてくれることが期待できるのがメリットの1つです。

また専任媒介契約では自己発見取引が可能なため、家族・親族や友人・知人などに売却する場合には個人間取引ができます。不動産会社を挟む必要もないので仲介手数料は不要です。やり取りが必要な不動産会社も1社のみであるため、煩雑になりません。

一方で以下に挙げるデメリットもあります。

• 不動産会社の力量に左右される
• 囲い込みのリスクが上がる

1社にしか頼めない以上、不動産会社の力量次第で売却価格や売却期間が決まります。優秀な不動産会社に頼めるかがポイントです。

また売主も買主も自社で見つけ、物件情報を他社に開示しない「囲い込み」が起きるリスクもあります。売主の利益を害する行為であるため、囲い込みをしないような信頼に足る不動産会社を選ぶのが重要です。

以上の点を踏まえた、専任媒介契約がおすすめできる人の特長は以下のとおりです。

• できるだけ高い価格で売りたい
• 「駅から遠い」「築古」など条件がよくない戸建てを売る予定
• 家族・親族や友人・知人などから依頼があれば個人間取引で売却したい

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媒介契約の種類3：専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、複数の不動産会社への依頼および自己発見取引の両方が禁止されている契約形態のことです。メリットとしては、以下の3点が挙げられます。

• やり取りが煩雑にならない
• 情報共有がスムーズにできる
• 買取制度が利用できることもある

専任媒介契約と同様、専属専任媒介契約において依頼できる不動産会社は1社のみです。同時並行で複数の不動産会社とやり取りをする必要はありません。加えて専属専任媒介契約では不動産会社に対し1週間に1回以上の報告義務が課せられているため、担当者とのコミュニケーションが取りやすいのもメリットです。

また不動産会社によっては専属専任媒介契約を締結した顧客に向けて、買取制度を設けていることがあります。一定期間に売却できなかった場合に、不動産会社が自ら買主になってくれるため、確実に手放すことが可能です。

一方で以下に掲げるデメリットもあります。

• 積極的に販売活動をしてもらえないことがある
• 家族・親族、友人・知人に売却する場合でも仲介手数料が発生する

専属専任媒介契約では1社のみに任せるため競争は起きない上に、自己発見取引も行われないため、積極的に販売活動をしてもらえない可能性があります。

また家族・親族、友人・知人など身近な人が戸建てを買いたいといってきた場合でも不動産会社を介して売買を行わなければなりません。これらの点を踏まえた、専属専任媒介契約に向いている人の特徴は以下のとおりです。

• 担当者と綿密なコミュニケーションを取りながら進めたい
• 家族・親族、友人・知人に売却する予定はない
• 売れなかった場合は買取制度を使いたい

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戸建ての家を売却する手順4：売却活動をスタートする

売却活動の種類

戸建ての家の売却活動をスタートするなら、2～3月の売却が決まりやすいタイミングがおすすめです。理由としては、2～3月であれば戸建ての家を欲しがっている人が増えることが挙げられます。

一般的に企業において異動・転勤を伴う人事異動の発令は、4月1日または10月1日付である場合が多いです。また子どもの進学・進級に合わせて、3月中には引越しを完了させ、4月以降は新しい学校に通わせたいと考える人も珍しくありません。契約から引き渡しまで約1カ月かかる点を踏まえると、できれば2月中、遅くても3月の前半には売却が決まらないとスケジュールが厳しくなります。

実際に戸建てが売れるまでの期間は、個々の状況により異なります。首都圏など都市部の戸建てであれば約3カ月で売れるケースもありますが、その他の地域では余裕をもって約6カ月はみておきましょう。そこから逆算すると遅くても前年の12月、早ければ8月か9月から売却活動をスタートするのをおすすめします。

売却活動の種類1：広告

不動産会社が戸建てを含めた不動産の販売活動を行う際は、広告・宣伝活動を行います。一般的に不動産会社で行われる広告・宣伝活動の方法は以下のとおりです。

• チラシによる宣伝や新聞折り込み
• 住宅情報誌やフリーペーパーなどへの掲載
• Webサイト、SNSによるインターネット広告
• レインズへの登録
• 現地看板の設置

不動産会社によっても、どのような方法で広告・宣伝活動を行うかは異なります。

また「家を売るのを近所の人に知られたくない」などの理由であまり広告を出したくない場合は、不動産会社に相談しましょう。近所の人に知られないように地域を限定してチラシを配布するなど、状況に応じて方法を調整してもらうことが可能です。

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売却活動の種類2：家の整理

戸建てを売却するにあたっては、家の整理も重要になります。購入希望者は内覧時の印象で、購入するかどうか判断するケースもあるからです。

内覧とは購入希望者に実際に戸建てを見てもらい、購入を検討する際の参考にすることを指します。人を家に招き入れる以上、相応の準備をしなくてはいけません。

具体的には、以下のポイントに気を付けて準備しましょう。

• 断捨離や掃除を行う
• 必要に応じてハウスクリーニングを利用する

家が散らかっていると、購入希望者に与える印象はよくありません。断捨離や掃除を行うのは基本中の基本です。売却が決まったら期日どおりに引き渡せるようにするためにも、早い段階から整理を始めるのに越したことはありません。

またクローゼットの中やベランダ、庭先を掃除したり、電球はすべて交換したり細かい部分にも配慮が必要です。

すべてを自分たちで掃除するのが難しい場合は、部分的にハウスクリーニングを依頼するのもおすすめです。浴室・洗面所・トイレ・キッチンなど、水回りは汚れが目立ちがちですが、プロに依頼すると見違えるようにきれいになります。業者によっても異なりますが、ハウスクリーニングにかかる料金の相場は以下のとおりです。

すべての箇所の掃除を頼むとまとまった費用が必要になります。費用を抑えるためにはまずは自分で掃除してみて、どうしても気になる場所があれば業者に頼むとよいでしょう。

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売却活動の種類3：内覧の対応

内覧当日の対応も、売却活動では重要なステップの1つになります。

内覧の際には、購入希望者から戸建てを売却する理由を聞かれることが多いです。ただし基本的にはすべて正直に伝える必要はありません。購入希望者に対しては、不動産会社の営業担当者を通じて理由を伝え、物件状況確認書に正しく記入すれば告知義務は果たせるためです。

「離婚・別居することになった」「住宅ローンの返済が難しい」など、売主の個人的な事情であれば「住み替えが必要になったので」と伝えれば問題ありません。また家の老朽化が原因の場合は、その事実および「網戸は修理していただいたほうがよいかもしれません」など改善策を併せて伝えましょう。

一方で以下のように購入者の生活に影響するようなトラブルが原因で戸建てを売却する場合は、伝え方に注意してください。

• ご近所トラブルがあった
• 立地や環境が悪い
• 自殺や事故死があった

これらは環境的瑕疵や心理的瑕疵になり得るため、隠して売却すると契約不適合責任を問われます。不動産会社に事前に相談し、どのように伝えるかアドバイスをもらうようにしましょう。

内覧当日は家に客を招くのと同じと考え、以下のポイントに気を付けて対応してください。

• 誰が来客対応するかを決める
• ペットは別の場所に預けておく
• スリッパは忘れずに用意する
• 空気の入れ替えや消臭を忘れずに行う
• あいさつ・身だしなみに気を付ける など

戸建ての家を売却する手順5：売買契約を結ぶ

売買契約のポイント

買主が決まったら売買契約を結びますが、このとき買主は不動産会社に手付金を支払います。支払った手付金は最終的に物件の購入価格から差し引かれます。一般的に、中古の戸建ての場合は物件価格の約10％になることが一般的です。

売却が成功した場合、不動産会社への成功報酬として売主は仲介手数料を支払います。また買主も成功報酬として、仲介した不動産会社に仲介手数料を支払わなくてはいけません。

なお仲介手数料の上限は法律で決まっているため、不動産会社が自由に決めてよいわけではありません。仲介手数料の仕組みを含め、売買契約を結ぶ際に留意すべき点について詳しく解説します。

売買契約のポイント1：仲介手数料

すでに触れたとおり、仲介手数料は不動産会社に対する成功報酬です。具体的には、以下の業務で発生する経費が含まれています。

• 不動産売却に関する適切なアドバイス
• チラシの作成や不動産情報サイトへの掲載（広告掲載）
• 購入検討者への物件案内
• 不動産売却条件の交渉や契約手続き

あくまで成功報酬であるため売買契約が成立しない限りは、仲介手数料は発生しません。なお仲介手数料の金額の上限は、法律で以下のように決まっています。（※）

※出典：公益社団法人福井県宅地建物取引業協会「不動産取引ガイド　不動産を売る場合」

たとえば戸建ての売却価格が1,500万円だった場合、仲介手数料の金額の上限は56万1,000円です。これはあくまで上限額であるため、実際に支払うべき仲介手数料が上限額を下回っている可能性もあります。売買契約を結ぶ段階で、仲介手数料の金額を確認しておきましょう。

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売買契約のポイント2：契約不適合責任

戸建てなど不動産を売却する際、売主は買主に対し契約不適合責任を負います。契約不適合責任とは実際に引き渡した不動産の種類、品質、数量について、契約内容との相違があった場合に買主に対して負う責任のことです。

土地の地目が契約書上と異なっていたり（種類の不適合）、建物の耐震強度が足りなかったり（品質の不適合）した場合が具体的なケースとして挙げられます。

以前は隠れた瑕疵（傷や不具合のこと）があった場合に瑕疵担保責任を負う決まりになっていましたが、2020年4月に改正民法が施行され、現在の名称および規定に変更されました。購入した戸建てなどの不動産に瑕疵があった場合、買主は売主に対して、以下の5つの方法で責任を追及できます。

なお損害賠償などの権利の行使には時効があります。以下の2つのうち早い方の期日までに行使しなくてはいけません。

• 権利を行使することができるときから10年
• 権利を行使することができることを知ってから5年

売買契約のポイント3：瑕疵担保保険

瑕疵担保保険とは戸建てなどの中古住宅を購入した後に、発生した住宅のトラブルを補償するための保険商品の一種です。契約不適合責任の調査費用や、修繕費などの一部が保険金として給付されることで補償が受けられます。

瑕疵担保保険の加入にかかる費用は、戸建ての広さや保証期間、商品によっても異なりますが、検査料込で約7～15万円が一般的です。

また中古住宅であっても、瑕疵担保保険に加入していれば、住宅ローン控除が受けられることがあります。ただし1981年年6月1日以降に建築確認を受けた新耐震基準の建物でなくてはいけないため注意してください。

なお保険料は売主が支払うのが原則です。ただし売主と買主の協議によって、実際の費用負担を決めても構いません。

また瑕疵担保責任保険に加入するためには、売主への引き渡し前に検査事業者による検査を実施しなくてはいけません。不動産会社の担当者とも相談し、具体的なスケジュールを決めましょう。

戸建ての家を売却する手順6：物件を引き渡し、決済を行う

引き渡し時に行う決済の内容

売買契約を結んでから約1カ月で、売主から買主への物件の引き渡しおよび決済が行われます。売買契約で定めた引き渡し日に遅れると契約違反となり、違約金が発生するため注意が必要です。

引き渡し日より前に引越しを完了させ、引き渡し日の当日は鍵の受け渡しなど必要な手続きをスムーズにできるようにしておきましょう。ただし売主・買主間で合意があれば、覚書を結んだ上で引き渡し日を延長できます。この場合、違約金はかかりません。

また売却する戸建てを住宅ローンを使って購入していた場合は、残高を一括返済する必要があります。売却にあたり受領した代金で一括返済ができるなら問題はありません。その際に必要な抵当権抹消手続きの流れは以下のとおりです。

1. 買主と売主で売買契約を締結する
2. 売主は住宅ローンの一括返済の申し込みをする
3. 売却にあたり買主から受領した代金を金融機関に払い込む
4. 金融機関から抵当権抹消書類が交付され、司法書士が確認した上で、法務局で抵当権抹消の手続きを行う

なお売却した金額で一括返済できない場合は、抵当権抹消登記が行えません。このような場合、以下のいずれかの対処が必要になります。

• 貯金を崩したり、親族からの援助を求めたりして現金を確保し返済に充てる
• 住み替えローンを利用する

精算について

1年の途中に戸建てを売却すると、途中で所有者が売主から買主に代わるため、所有期間に応じて固定資産税と都市計画税を負担し合い、調整する手続きが必要です。

この手続きを固定資産税の精算といいます。固定資産税の精算にあたり、買主の負担金額は引き渡し日以降の日割りで計算します。

たとえば以下の事例に基づき、売主と買主の負担額を求めてみましょう。

• 固定資産税額：10万円
• 都市計画税額：5万円
• 物件の引き渡し日：2023年7月15日
• 計算にあたっての起算日：1月1日

売主は1月1日～7月14日（195日間）分の固定資産税・都市計画税を負担し、買主は残りの170日分を負担します。それぞれの負担額は以下のとおりです。

• 売主負担分：8万137円＝15万円×195日÷365日
• 買主負担分：6万9,863円＝15万円×170日÷365日

戸建ての家を売却する手順7：確定申告する

確定申告の手続き

戸建ての家を売却した翌年には、売却にあたって利益が出た場合、確定申告を行わなくてはいけません。利益が出なかった場合は、戸建ての売却に関しての確定申告は不要です。

また戸建ての家などの不動産を売却した人で、一定の条件に当てはまる場合は特別控除を利用できます。所得税や住民税の計算にあたって一定額を差し引けるため、支払う税金を抑えることが可能です。

特別控除を利用する場合も確定申告が必要になるため、期限内に忘れずに手続きをしてください。期限どおりに手続きが完了しなかった場合、延滞税や無申告加算税などのペナルティが科されてしまいます。

確定申告の基本的な考え方と期限や手続きについて、詳しく解説していきます。

利益が出たら手続きが必要

戸建てを売却するにあたって利益が発生した場合は、確定申告が必要です。より厳密にいうと、以下の式で計算できる譲渡所得がプラスになった場合、確定申告をしなくてはなりません。

譲渡所得＝譲渡収入額－（取得費＋譲渡費用）

譲渡所得に税率をかければ、所得税および住民税の税額を計算することができます。

取得費と譲渡費用の具体例は以下のとおりです。

また以下の条件に当てはまれば、譲渡所得から3,000万円までを控除できる「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」も利用できます。

• 自分が住んでいる家屋を売却する
• 家屋を取り壊していた場合、譲渡契約までの間に土地に関して他の使い方をしていない
• 売却した年、その前年および前々年にマイホームの買い換えなどの特例の適用を受けていない
• 売主と買主が親子や夫婦、生計を一にする親族などでない

一方で売却した戸建てが以下のいずれかに当てはまる場合は、この特例の適用は受けられません。

• 家を新築する期間中だけ使った仮住まいなど一時的な目的で入居した
• 別荘、セカンドハウスとして使っていた

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売却した日の翌年に申告する

戸建てを売却した日の翌年2月16日～3月15日に確定申告を行います。3月15日が土日祝日だった場合は、休み明けの平日が期限になる扱いです。また確定申告の手続きは、次のいずれかで行います。

• 申告書を税務署に持参する
• 申告書を税務署に郵送する
• パソコン、スマートフォン経由で手続きをする

以下の書類が必要です。

1. 確定申告書（第一表）
2. 確定申告書第三表（分離課税用）
3. 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
4. 売買契約書のコピー
5. 建物・土地の登記事項証明書

1～3の書類は、税務署の窓口または国税庁のWebサイトで入手できます。

なお確定申告にあたって不明な点がある場合は、早めに解決しておきましょう。税務署もしくは税理士などの専門家に聞いてみるのをおすすめします。もちろん不動産会社の担当者に相談し、調べてもらっても構いません。

戸建ての家を売却するときにかかる税金とは

戸建ての家を売却するときにかかる税金

戸建ての家を売却するときには、さまざまな税金がかかります。ここでは、以下の3つの税金について詳しく解説します。

印紙税

戸建ての家を売却する際、印紙税が発生します。売買契約書に金額に応じた収入印紙を貼付することで、印紙税を納める仕組みです。契約書上の売買金額と印紙の金額の一覧表は以下のとおりです。（※）

※出典：国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」

不動産の売買においては、売主・買主双方で契約書を作成しますが、それぞれの契約書に印紙を貼付する必要があります。

登録免許税

戸建てなどの不動産を売却したら、以下の登記手続きが必要になります。

• 所有権移転登記：売主から買主に所有権が移ったことを登記する
• 抵当権抹消登記：住宅ローンを完済し、金融機関により付されていた抵当権が外されたことを登記する

これらの登記手続きにあたって納付する税金が登録免許税です。登録免許税の税率は、登記の種類によっても異なります。（※）

※出典：国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」

たとえば土地・建物の固定資産価格がそれぞれ1,500万円の戸建てを売却したとしましょう。この場合の登録免許税は以下のように計算できます。

1,500万円×2.0％＋1,500万円×2.0％＝60万円

なおこれらの登録免許税は、法務局で登記申請を行う際に以下のいずれかの方法で支払います。

• 現金で納付する
• 収入印紙を購入して納付する
• クレジットカードなどキャッシュレスで納付する

実際は、不動産会社が提携している司法書士に依頼するのが一般的です。不動産会社の担当者から説明があるはずなので、金額や流れを確認しておきましょう。

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譲渡所得税

戸建てなどの不動産を売却し、利益が出た場合は所得税および住民税がかかります。ポイントになるのが「売却するまでの所有期間」です。売却した年の1月1日現在を基準に、所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得として、超えていなければ短期譲渡所得として扱われます。どちらにあたるかによって税率が大きく異なるのが特徴です。（※）

※2037年まで復興特別所得税として2.1％相当が上乗せされている

※出典：国税庁「No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」

※出典：今治市「譲渡所得」

たとえば譲渡所得が200万円だった場合、短期譲渡所得として扱われれば税額は以下のようになります。

200万円×39.63％＝79万2,600円

一方で長期譲渡所得として扱われた場合の税額は以下のようになります。

200万円×20.315％＝40万6,300円

大幅に金額が異なるため税金の面だけでいえば、可能な限りは長期譲渡所得に切り替わるタイミングで戸建てを売却するのがよいでしょう。

戸建てを売却するなら一括査定が便利

一括査定を利用するメリット

戸建てを売却するなら一括査定が便利です。ここからは一括査定を利用する上でのメリットについて解説します。

インターネットで依頼できる

一括査定は、パソコン、スマートフォンから簡単に査定依頼できます。戸建てに関する情報や、氏名・メールアドレスなどの個人情報を入力し送信するだけで、査定依頼することが可能です。インターネット接続ができる場所であれば、いつでも利用できます。

また多くの一括査定サイトは無料で利用できるケースが多いため、利用者が費用を負担する必要はほぼありません。

複数の査定価格を簡単に把握できる

一括査定サイトを使えば、複数の査定価格を時間・手間をかけずに簡単に把握できます。利用者がしなくてはならないのは戸建てや自分自身に関する情報を入力し、送信することだけです。

送信された内容を元に不動産会社が机上査定を行い、利用者に通知する仕組みになっています。約2～3分で終わる簡単な手続きで適正価格を把握できるのは大きなメリットです。訪問査定を依頼したい場合は、不動産会社の担当者にその旨を伝えましょう。

目的に合う不動産会社を見つけやすい

一括査定のメリットとして、目的に合う不動産会社を見つけやすいことが挙げられます。一口に不動産会社といっても、得意なエリアや物件はそれぞれ異なるのが実情です。新築マンションの売却を得意としている不動産会社が、中古の戸建ての売却も得意としているとは限りません。

不動産会社の特徴を知らずに依頼してしまったら、販売活動が長引いてしまったり、そもそも依頼自体を断られたりする可能性もあります。スムーズに売却するためには、自分の目的が達成できそうな不動産会社を選ばなくてはいけません。

一括査定すれば不動産会社の特長を把握しやすくなり、目的に合う不動産会社を見つけやすくなるのがメリットです。たとえば「埼玉県の中古戸建ての売却に強い不動産会社を選びたい」といった希望があれば、自分なりの基準を考えて不動産会社を選びましょう。

まとめ

電卓と印鑑

戸建ての売却においては流れを理解し、必要なタスクを着実にこなしていくのが非常に重要です。やるべきことを理解し、短期間でさまざまなことを同時並行で進めていきましょう。

また信頼できる不動産会社を選ぶのも同じくらい重要です。信頼できる不動産会社を探すには、信頼できる一括査定サイトを使うことをおすすめします。

不動産の総合比較サイト「リビンマッチ」では、最大6社から不動産の査定価格の見積もりを比較できます。なお提携している不動産会社は厳正な審査を経て決定されているため安心して利用可能です。大切な戸建ての売却を任せられる、信頼に足る不動産会社探しの手段として、ぜひ一度お役立てください。