【2024年最新】戸建て売却相場の徹底解説！築年数との関係性・高く売るための5つのコツ

戸建てを売却する際には、相場の把握が大切です。相場を把握することで売り出す際に適正価格で販売でき、機会損失に対するリスクを回避できます。また適正価格で販売することで、残ったローンの返済や新居の頭金に回すことも可能です。

本記事では戸建ての売却相場を自分で確認する方法や、相場よりも高い価格で売却するコツなどについて解説します。戸建ての売却を検討している方はぜひ参考にしてみてください。

エリア別：戸建ての売却相場

ここからは具体的なエリア別に都道府県ごとの戸建ての売却相場を見ていきましょう。それぞれのデータは国土交通大臣指定の不動産流通機構「レインズ（REINS）」2022年の情報をもとに前期と後期に分けて平均を算出したものです。(※)

※出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「レインズデータライブラリー」

北海道

北海道 戸建ての売却相場

北海道の戸建ての売却相場は以下のとおりです。

東北

東北地方 戸建ての売却相場

東北地方の売却相場は以下のとおりです。

上の表から東北の中心である宮城県の相場が高く、年間を通して2,000万円を超えているのが分かります。

関東

関東地方 戸建ての売却相場

関東地方の売却相場は以下のとおりです。

上記の表から東京都の売却価格が全国でも高い傾向にあり、建物面積はそれに反比例して小さくなっているのが分かります。

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中部

中部地方 戸建ての売却相場

中部地方の売却相場は以下のとおりです。

中部地方で平均して売却価格が高いのは愛知県と長野県です。特に長野県は売却価格が4,000万円を超える月もあります。また他県と比べると土地面積が圧倒的に広いのが特徴です。

近畿

近畿地方 戸建ての売却相場

近畿地方の売却相場は以下のとおりです。

近畿地方の売却価格は主要都市を含む大阪府・京都府・兵庫県が高くなっています。

中国

中国地方 戸建ての売却相場

中国地方の売却相場は以下のとおりです。

中国地方の中心である広島県の売却価格が総じて高くなっています。総合的に価格が安いのは島根県・鳥取県ですが、年間を通して価格の変動幅が大きい傾向にあります。

四国

四国地方 戸建ての売却相場

四国地方の売却相場は以下のとおりです。

四国4県の中では高知県の売却価格が高い傾向にあり、時期によっては2,000万円を超えることもあります。

九州・沖縄

九州地方・沖縄 戸建ての売却相場

九州・沖縄地方の売却相場は以下のとおりです。

九州地方は福岡県の売却価格が1年を通して若干高いものの、おおむねどの県も大差はありません。一方沖縄県は、大阪や愛知のような都市圏と比べても売却価格が高い傾向にあることが分かります。

築年数別：戸建ての売却相場

続いては築年数別の戸建ての売却相場を見ていきましょう。下記の表は首都圏の直近5年の築年数別価格を表したものです。（※）

※出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「戸建住宅（中古）の築年帯別状況［首都圏］」

築5年未満の戸建て

築5年未満の戸建て売却価格

築5年未満の戸建ての売却価格は以下のとおりです。

築5年未満は高く売れやすく、戸建ての売却を検討しているならこの築年数での売却がおすすめです。また価格も年々上昇基調にあります。

売却の際の注意点は住宅ローンです。住宅ローンが残っている場合、売却することはできるものの物件を引き渡す際は抵当権が抹消されていなければなりません。つまり住宅ローンの完済が必要です。

売却の際に売却額がローン残高を上回っているアンダーローン状態であれば特に問題はありません。しかし逆に売却額がローン残高を下回っているオーバーローン状態の場合は差額を工面する必要があります。

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築10年未満の戸建て

築10年未満の戸建て売却価格

築10年未満の売却価格は以下のとおりです。

家を高く売るには築年数が浅いのに越したことはありません。しかし、築5年未満が高く売れるとはいえ、やはり家を売るにはやや早いと考える人が多いです。

一般的に木造の戸建て住宅の市場価格は、築10年を過ぎると建物部分の価格は約半分まで下がる傾向にあります。（※）築5年で売却するには早いと考えている人は、築10年未満のうちに売却するか検討するようにしましょう。

※出典：国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」

売却の際に注意すべき点は築5年未満の時と同様に住宅ローン残高です。戸建て売却時にオーバーローンとなる場合は、ローン残額を用意しなければなりません。その際は自己資金を用意するのがおすすめですが、自己資金が足りない場合は住み替えローンを利用する方法もあります。

住み替えローンとは現在の住宅ローン残債と新居の購入資金を合わせて借り入れる方法のことです。ただし、住み替えローンの金利は住宅ローンの金利より高くなるためその点を十分考慮する必要があります。

築15年未満の戸建て

築15年未満の戸建て売却価格

築15年未満の売却価格は以下のとおりです。

先述したとおり、築10年を過ぎると建物部分の価格は大きく下落するものの、売却自体は十分に可能です。築10年を超えている戸建てをなるべく高く売却するには、複数の不動産会社に査定を依頼するようにしましょう。

査定価格は不動産会社によって異なるため、複数の不動産会社に査定を依頼し、それぞれの査定価格を比較するのがおすすめです。また内覧対策も重要ですので、できるだけきれいに見せられるよう掃除は入念に行っておきましょう。

築20年未満の戸建て

築20年未満の戸建て売却価格

築20年未満の売却価格は以下のとおりです。

築20年となると、その年数で売却できるかどうか不安になるかもしれません。しかし実際には築20年未満の戸建ての売買は活発に行われています。レインズの調査によれば、2021年の一戸建て成約内訳を見ると築年数16年〜20年が37.2%を占めています。（※）物件を安く購入し、内装はリノベーションをするという人からの需要があることが理由の一つです。

※出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年）」

ただし建物自体が劣化している可能性があるため、売却の際はホームインスペクションを行いましょう。ホームインスペクションとはホームインスペクター（住宅診断士）が建物の状況を確認し補修有無などの診断をすることです。売却の際、ホームインスペクションにて診断済みであることを証明すれば成約率の向上も期待できます。

築25年未満の戸建て

築25年未満の戸建て売却価格

築25年未満の売却価格は以下のとおりです。

築20年未満と同様に、築25年未満の戸建ても十分な需要があります。築20年未満の戸建てよりは成約数が少なくなりますが、レインズの調査によれば2021年の成約数は32.7%を占めており、築年数5年未満の28.8%を上回っています。（※）売却時は築年数20年未満の場合と同様にホームインスペクションの実施が重要です。

※出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年）」

築30年未満の戸建て

築30年未満の戸建て売却価格

築30年未満の売却価格は以下のとおりです。

同じくレインズの調査では2021年の築26年から30年未満の戸建て売却における成約率は29.2%となっており、築30年未満でもまだ築年数5年未満の成約率を上回っています。（※）老朽化した部分などが十分に補修されていれば売却することは可能です。 

※出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年）」

築30年以上の戸建て

築30年以上の戸建て売却価格

築30年以上の売却価格は以下のとおりです。

築30年を超えると戸建て物件は耐用年数を過ぎており、建物部分の価値はほぼなくなってしまいます。したがって築30年以上の戸建て売却は多くの場合土地のみの売却となり、ターゲットは中古住宅の購入ではなく土地の購入、またはリノベーション目的の人です。一般的には、以下に挙げる方法での売却が多いでしょう。

• 古家付きの土地として売却
• 家を解体して更地で売却
• 不動産会社に買い取りしてもらう
• 空き家バンクに登録する

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戸建ての売却相場を自分で確認するには？

戸建ての売却相場を自分で確認するには

不動産の知識がなければ戸建ての売却相場を把握するのは難しいと感じるかもしれません。しかしポイントを押さえられれば自分でも売却相場をある程度確認できます。ここからは戸建ての売却相場の調べ方について紹介します。

手順1：エリアの相場を確認する

戸建て価格に影響する要素の一つがその物件のあるエリアです。当然ながら物価や土地の値段が高い東京などの首都圏は地方よりもエリアの相場は高くなります。たとえば関東であれば東京の相場が高くなりやすく、次いで神奈川・埼玉・千葉の順に平均価格は下がります。一方関西圏では価格が高いエリアは京都・神戸・大阪です。

またエリアの相場を確認するには、国土交通省の「不動産価格（取引価格・成約価格）情報の検索・ダウンロード」のWebサイトがおすすめです。不動産価格はエリア要因だけでなく取引時期によっても変動しますが、こちらのサイトでは取引時期を絞って検索することができます。

直近の情報を確認したい場合は過去1年間か2年間分をまとめて検索することもできます。リビンマッチで売却相場を確認する場合は地域と取引時期を絞って検索するとよいでしょう。

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手順2：築年数の相場を確認する

エリアの他に戸建ての売却価格に影響しやすいのが築年数です。築年数が古くなるのに伴い売却価格も下落します。築年数別の相場は、国土交通省から指定を受けた不動産流通機構によって運営されているネットワークシステム「レインズ（REINS）」で確認できます。

東日本レインズの資料によると新築から築5年までを100%として、築5年超10年未満の物件が下落率約94%です。家の売却価格は「購入価格×下落率」で計算できます。たとえば3,000万円で購入した新築物件を築7年で売却する場合の価格は2,820万円で、計算式は以下のとおりです。

3,000万円（購入価格） × 下落率（94%）　＝　2,820万円

東日本レインズの資料ではそこから5年ごとに92%・85%・83%と下落していき、築30年を超えると購入価格の半分以下となる49%まで下落します。（※）できる限り高く売却するためには、売却のタイミングが非常に重要です。

※出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況」

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手順3：地価の動向をチェックする

戸建ての売却相場を把握するには、エリア・築年数の他に地価動向のチェックも重要です。なぜなら売りに出した後に地価が変動するなどして相場が上下する可能性があるためです。また木造戸建ての場合、国が制定した「法定耐用年数」である築22年を超えてしまうと建物の価値はほとんどないとされており、この場合は土地の公示地価が売却価格の基準となります。（※）

※出典：国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」

なお地価は国税庁が運営しているサイト「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」で調べることができます。確認方法は該当のWebサイトから住所を選択、地図が表示されるので、その地図上に記載されている数字とアルファベットの組合せが1㎡あたりの評価額です。

また地価の動向による戸建ての相場の変動は、同じく国土交通省が運営するWebサイト「不動産価格（取引価格・成約価格）情報の検索・ダウンロード」で調べられます。

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戸建て価格・地価が変動する要因とは

戸建て価格・地価が変動する要因とは

戸建てを売却する際に注視しておくべきポイントの一つが住宅価格の変動です。変動次第では売却価格に数百万円の差がつくこともありますが、価格変動の要因を知れば対策も可能です。ここからは住宅価格の変動する要因について見ていきましょう。

経済

戸建て価格・地価が変動する要因として、経済的要因があります。

下の表は過去5年間の不動産価格指数の推移です。2010年の平均値を100とした数値で表されています。2010年から2022年まで土地の価格は約7%、戸建て価格は約12%、マンション価格は75%も上昇しています。（※）

※出典：国土交通省「不動産価格指数、住宅は前月比0.8％上昇、商業用は前期比0.9％上昇」

金利などの経済政策は、不動産価格に大きな影響を与えます。金利が下がると借入コストが低くなり、ローンを組みやすくなるため住宅価格は上がりやすいです。逆に金利が上がると借入コストが高くなるためローンを組みにくくなり購入意欲が下落し、価格が下落する要因となります。

なお下の表は日銀の長期プライムレートの推移です。（※）表からも分かるように2010年から2020年にかけて大きく金利が下落しているのが分かります。金利が下落するとローンが組みやすくなり住宅購入意欲が上昇します。需要の増加に伴い、価格が上昇しているのです。

※日本銀行「長・短期プライムレート（主要行）の推移」

国際情勢

国際情勢も戸建て価格・地価の変動に影響する要因の一つです。たとえば新型コロナウイルス感染症は世界中の金融政策に影響を与えました。金融緩和をすることにより金利が下がり、住宅などの資産を購入しやすくなったのです。

また2023年現在も進行している、ロシアのウクライナ侵攻のような戦争・紛争も住宅価格に影響を与えます。通常、戦争が起こるとインフレが起き物価が高騰します。インフレが発生すると中央銀行はインフレを抑圧するために金融引き締めをするのが一般的です。金融引き締めを行うと金利は上昇し前述のように住宅価格に影響を与えます。

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人口

人口や老若男女の人口比率なども、戸建て価格・地価が変動する要因になります。一般的に人口が多い、もしくは増加傾向にある地域は価格は高くなる傾向です。先述の地域別の価格を見ても分かるように、戸建ての売却価格が高いのは東京都や愛知県などの都市圏です。一方で人口が減少傾向である地方の土地の売却価格は下がる傾向にあります。

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イベント

オリンピックなどの世界規模で行われるビッグイベントが行われる場合も価格は変動しやすいです。実際、2013年に東京オリンピック開催が決定してから、首都圏の住宅価格は2019年頃まで上昇傾向が続いていました。その後新型コロナウイルス感染症の発生により2020年に住宅価格は大きく下落しますが2021年頃からはまた価格が上昇しています。（※）

近畿地方でも住宅価格は上昇傾向にありますが、2025年開催の大阪万博に向けて交通機関の整備や商業地の活性化、不動産の開発が促進されることが住宅価格の上昇に影響を与えています。

※2023年3月時点の情報です。

※出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏中古マンション・中古戸建住宅長期動向グラフ」

相場よりも戸建てを高く売却するためのコツとは

相場よりも戸建てを高く売却するためのコツ

ここからは相場よりも戸建てを高く売却するためのコツをご紹介します。できるだけ高く売却するには、以下の5つのポイントを押さえておくことが重要です。

一括査定を利用する

戸建ての売却には適正価格を知ることが重要です。そのために行う最初のステップが売却価格の査定です。査定は多くの不動産会社にて無料で行われています。査定の際は、一社だけではなく複数の不動産会社に査定を依頼することが重要です。

たとえば車などを購入する際に、同じ商品でも販売店舗によって価格が異なっていたという経験はないでしょうか。不動産も同様で、会社によって査定価格は変動します。必ずしも相場に対して適正な価格で提示されるわけではなく、場合によっては相場よりも安い価格で見積もられたり、逆に相場より高すぎる見積もりを出されたりする可能性もあります。安すぎると損失が発生しますし、高すぎてもいつまでも買主がつかないということにもなりかねません。

また不動産会社は査定時だけでなく、販売活動から売却まで関わることになるため信頼できる会社を選ぶことが重要です。複数の不動産会社に査定を依頼し価格や対応について、しっかり比較するようにしましょう。

なお複数の不動産会社に査定を依頼する場合は、一括査定を依頼できるWebサイトを利用するのがおすすめです。一括査定サービスを利用すれば、複数の不動産会社を調べて依頼する手間を省くことができます。

不動産の総合比較サイト「リビンマッチ」は多くの登録不動産会社の中から、査定内容を比較検討できるサービスです。手続きも簡単かつ無料で利用できます。

売り出し価格を高めに設定する

売り出し価格は相場よりもやや高めに設定しておくのがコツです。不動産の購入は非常に大きな買い物です。そのため不動産の売買において買主が価格交渉するのは珍しいことではありません。

全く値引きに応じない場合は購入を見送られてしまいかねません。買主の要望に対してある程度譲歩の姿勢を見せることで、交渉成立の可能性が高まります。

初めから売り出し価格を相場よりもやや高めに設定しておけば、値引きによって発生する損失を防ぐことができるでしょう。

実績がある不動産会社に相談する

同じ不動産会社でも会社によって戸建ての売買が得意な会社、マンションの売買が得意な会社などそれぞれ特徴があります。戸建ての売却の際は、当然ですが戸建ての売却が得意な会社を選ぶようにしましょう。

また不動産会社の選択の際は、中古の戸建てにおける売却の実績を確認するのがおすすめです。中古戸建ての売却実績が多いということはさまざまな物件を取り扱ってきた経験があり、売却交渉を有利に進めてくれる可能性があります。

売却実績は、不動産会社のホームページ内の「売却実績」から確認できることが多いです。

売却活動は繁忙期に行う

できるだけ早く売却したい場合は、繁忙期に売却するのがコツです。繁忙期とは人の移動が多くなる時期、つまり年度末となる3月前後です。下の表はレインズによる「2021年の首都圏地域別中古マンション（東京都）の成約件数」です。（※）

※出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch  サマリーレポート  2021年12月度」

上の表から3月をピークにその前後が成約件数が多く、冬がシーズンオフとなっていることが分かります。売却の際は2月〜3月に売りに出せるように事前に準備をしておくとよいでしょう。

内覧の際も気を抜かない

売却の際に、買主は内覧を行い物件を吟味します。買主は金額・築年数・外観などからまずは目星を付けて、建物の中を実際に内覧し最終的に購入に至ります。

内覧時に「部屋が散らかっている」「壁や床が汚れている・破損している」「不要物が多い」などが散見されると成約に影響を及ぼし、たとえ好条件での売却価格であっても成約に至らない可能性も出てきます。売却を検討している場合は、日頃からきれいにしておくようにしましょう。

万が一、住宅に破損個所などがある場合、隠さずに申告しなければなりません。成約率に影響するため、売却期間までに余裕がある場合は可能な限り修繕しておくのがおすすめです。

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まとめ

戸建てと電卓

戸建て売却の際にできるだけ高く売るためには、売却相場を知っておく必要があります。売却の相場の確認は「エリア」「築年数」「地価の動向」の3つのポイントを押さえることが重要です。

売却相場を把握できたら売却時の「一括査定を利用する」「売り出し価格を高めに設定する」「実績がある不動産会社に相談する」「売却活動は繁忙期に行う」「内覧の際も気を抜かない」の5つのコツを踏まえて売りに出してみましょう。

特に重要なのは不動産会社選びです。不動産会社の選択には不動産一括査定サイトを利用するのがおすすめです。査定価格や対応について複数の不動産会社を比較して選ぶことが、満足のいく売却につながります。

「リビンマッチ」では多くの登録不動産会社の中から、査定内容を比較検討できるサービスを提供しています。手続きも簡単でパソコンやスマートフォンから無料で利用可能です。戸建て売却を検討している方はぜひ一度ご利用ください。