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旧耐震基準の家を売却。リフォームすべき？高値で売却する7ステップ
旧耐震基準の家を売却するのは難しいとされていますが、適切な知識をもとに戦略を立てることで高値で売却できます。
この記事では、旧耐震基準の家をお持ちの方が知っておくべき情報をまとめました。具体的には「リフォームすべきかどうか知りたい」「高値で売る方法を知りたい」方に向けて、7つの売却ステップを紹介しています。
旧耐震基準の家を売却する際は、この記事を参考にし適切な売却戦略を立てましょう。
【再確認】旧耐震の基準と該当する築年数
旧耐震とは、1981年（昭和56年）5月31日以前の建築確認申請において適用されていた基準です。旧耐震基準の建物は、震度5程度の揺れでも倒壊せず、仮に破損しても補修すれば生活が可能であることが想定されています。
一方、1981年6月1日以降の確認申請に適用されている新耐震基準は、より厳しい耐震性能（耐震等級1※以上）が求められます。旧耐震の見分け方は、建物の確認申請が下付された日付を確認し、1981年5月31日より前であれば、該当する可能性が高いです。
なお、1981年6月1日以降の建物でも2000年に新耐震の運用が厳格化されるまでは、新耐震の基準を満たさない建物も存在するため注意しましょう。まとめると、2000年以前に建てられた家は、旧耐震基準により建てられたおそれがあります。
建築確認申請の下付日だけでなく、新築時の住宅性能評価の確認、もしくは耐震診断を実施するなどして確認することが大切です。
- ※耐震等級1
- 震度6強から7程度の地震が発生しても耐えられる強度
旧耐震の家は売りにくい？新耐震にしてから売ったほうがいい？
旧耐震の家は、新耐震よりも耐震性が劣るので、地震に対する強度面でマイナスのイメージを持たれるおそれが高いです。
そのため、エリアや道路付けなどの条件面が同じであれば、新耐震よりも旧耐震の家のほうが売れにくくなります。以下で、その理由や新耐震に改修してから売ったほうがよい場合と、そのまま売ったほうがよい場合のシチュエーションを解説します。
同じ条件なら新耐震の家のほうが高く売れやすい理由
地震が多い日本で倒壊のリスクが高い旧耐震の家は、どうしても価値が下がります。また、「旧耐震=昔の建物」と言うイメージも強く、単純に築古であることも売れにくい理由です。
築古物件は、戸建でもマンションでも維持・修繕費がかさむケースも多いため、購入後にかかるコスト面で負担になるデメリットもあります。
新耐震基準に改修すると高値で売却できる可能性
「旧耐震の家はやっぱり安く売るしかないのか」と悲観的に感じるかも知れませんが、そんなことはありません。
耐震診断などにより旧耐震であると判明した場合は、リフォームして新耐震基準に改修することで高く売却できるケースもあります。
新耐震と同様の基準である耐震診断の構造評価1.0以上は、旧耐震の家でも基礎や柱などの躯体部分を補強することで実現可能です。
また、地震が多い日本では、旧耐震の家に対して耐震診断や耐震改修工事にかかる費用を支援する制度も充実しています。支援の内容は地方公共団体（自治体）により異なるため、耐震改修を検討する際は確認してみましょう。
新耐震基準への改修は売却価格とのバランスを考えて決める
先述したように新耐震に改修して高値で売却できる可能性は十分ありますが、忘れてはいけないのが、改修工事にかかった費用と売却価格のバランスです。
旧耐震から新耐震に改修をしても、家の価値が工事費用以上に上がらなければ、当然ながら改修工事をする必要はありません。その場合は、むしろ旧耐震のまま売却したほうが、手元に残る利益は多いことになります。
旧耐震の家を売却する際は、新耐震への改修も視野に入れながら、改修工事が家の資産価値にどれくらいプラスになるのか、客観的に判断することが大切です。
旧耐震の家を高値で売却する7ステップ
旧耐震の家を高値で売却する7ステップは次のとおりです。
- 改修工事をするか、そのまま売り出すか決める
- 改修工事をする場合、耐震改修工事の補助制度をチェックする
- そのまま売り出す場合、リノベーション希望の人をターゲットにする
- 土地として売る際は、解体費用の補助制度をチェックする
- 複数の不動産会社に査定依頼をする
- 売却を依頼する不動産会社を決める
- 売出価格を決定し、売却活動を開始する
耐震診断の結果、旧耐震と診断された場合でもネガティブになる必要はありません。以下で紹介する7ステップの説明を参考に、最適な手順を踏んで高値の売却を目指しましょう。
1.改修工事をするか、そのまま売り出すか決める
まずは、新耐震への改修工事をするか、そのまま売り出すかを決めることから始まります。手を加えるかそのまま売るかで、その後のステップがまったく変わってくるためです。
先述したように改修工事をする際は、工事費用以上に家の価値が上がらなければ意味がありません。「改修後の売却価格－工事費用」が「改修なしの売却価格」を上回ることで、はじめて改修工事の意味があります。
また、改修工事は単独名義の戸建であれば売主の意向で改修できます。しかし、マンションの改修工事には、ほかの所有者の同意が必要になる点も注意が必要です。
2.改修工事をする場合、耐震改修工事の補助制度をチェックする
新耐震への改修工事をする場合は、自治体ごとにある補助制度を利用できるかチェックしましょう。
今後の大型地震に備えた住宅の耐震化を促進するため、耐震診断や耐震改修にかかる費用のうち国や自治体からの補助が受けられる場合があります。
耐震改修促進法の改正により、補助制度だけでなく、税制優遇が受けられる可能性もあるため、必ずチェックしましょう。
自治体ごとの補助制度については、一般社団法人日本建築防災協会の「住宅·建築物の耐震化に関する支援制度」をご覧ください。
3.そのまま売り出す場合、リノベーション希望の人をターゲットにする
特に改修工事を実施せず、そのまま売り出す場合には、リノベーションしたい人をターゲットに売却活動を進めます。リノベーションは、既存の建物に対して大規模な修繕工事を行い、新たな機能や価値を付け加えることをいいます。建物の老朽化した部分の修繕は、リフォームです。
購入してそのまま利用したい人をターゲットにしても、新耐震の家に流れてしまう可能性が高いためです。
古民家ブームやマンションリノベーションが数年前から話題になっているように、中古物件を自分好みにリノベーションしたいニーズが高まっています。
そのまま売り出す場合、費用面の負担がなく、特に手を加える必要がないため、売却活動をスタートしやすいメリットがあります。
4.土地として売る際は、解体費用の補助制度をチェックする
戸建の場合、旧耐震の家を解体して更地の状態で売る選択肢もあります。整形地の土地や道路付けがよい土地などは人気が高いため、注文住宅を建てたい人向けに土地売りも検討してみましょう。
更地渡しではなく古家付きのまま土地として販売してもよいですが、更地のほうが売れやすい傾向にあります。
建物の解体費用は高額ですが、補助金の制度が利用できる自治体も増えています。解体費用については、国ではなく自治体からの支援になるため、売却する家がある自治体のホームページから検索してみましょう。
5.複数の不動産会社に査定依頼をする
家の売り方をある程度決めたあとは、不動産仲介会社に売却査定の依頼をします。実際に買主を見つけてくれるのは不動産会社であるため、会社選びは本当に大切です。
また、売却価格の査定は、必ず複数の不動産会社にあたったうえで最適な会社を選びましょう。不動産は人によって見方が異なるため、会社ごとに査定結果がまったく異なるケースも珍しくありません。
1社や2社だけではなく、最低でも3社以上に査定を取ったうえで依頼する会社を選びましょう。
6.売却を依頼する不動産会社を決める
複数の不動産会社から査定を出してもらったあとは、実際に仲介を依頼する不動産会社を選びます。
このとき、単純な査定価格だけではなく、営業担当者との相性も大切にしましょう。買主がすぐに見つかれば問題ありませんが、仮に売却が長引いた際、営業担当者との相性が悪いとかなりストレスになります。
「話していて感じがよい」「レスポンスが早い」「話の根拠がはっきりしている」など、やり取りしていて信頼できる営業担当者（不動産会社）を選ぶことが大切です。
7.売出価格を決定し、売却活動を開始する
不動産会社と媒介契約を結んだあとは、いよいよ売出価格を決めて売却活動を開始します。
余程の見込み客がいる場合を除いて、売却活動は、インターネット上のポータルサイトで広告を出すのが一般的です。
ポータルサイトに掲載されてからは、自分の物件がどこに掲載されているのか、常に把握しておくのがおすすめです。基本的にサイトの上部に掲載されているほうが、購入希望者の目に留まりやすいので、下のほう掲載されている場合は、営業担当者に相談しましょう。
売り出し方に迷ったら不動産の一括査定サイトへ
旧耐震の家は、通常の中古住宅と比べて買主が見つかりにくいため、売り出し方に迷うものです。「そのまま売るのか」「改修して売るのか」「更地にして売るのか」いずれにせよ、メリットとデメリットがありますし、どの売り出し方がその物件にとって最善かは、不動産売却のプロである「不動産会社」にしかわかりません。
そのため、売り出し方に少しでも迷いがある場合は、まず不動産会社に相談しましょう。しかし、相談先は適当な不動産会社ではなく、売却実績が豊富で評判のよい「優良」な会社である必要があります。
適当な会社に相談し、その回答を信じてしまっては後悔が残ります。そこでおすすめなのが、不動産の一括査定サイト「リビンマッチ」の利用です。
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この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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