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築40年のマンションでも売却できる!? 価格の相場と売る方法
いまマンションの価格が上昇しているとはいえ、築40年ともなるとなかなか売れにくいのが実情です。マンションの外観が傷んでいる、設備が古い、旧耐震基準のおそれがあるなど、買主があらわれない理由がたくさんあります。
そういった売れにくい築40年のマンションを売却するには、どうすればよいのでしょうか。
築40年のマンションの売却相場と、売却するときの注意点を紹介します。
築40年のマンションを売却するときの注意点
中古マンションで人気があるのは築20年までが目安です。それ以降は資産価値が下がっていき、築30年にもなると買主探しに苦労します。
築40年のマンションは、買主がまったく見つからないということもあり得ます。どうすれば、築40年のマンションを売却できるのでしょうか。
築40年のマンション売却では、次のことに注意してください。
- 修繕積立金の不足
- 旧耐震基準での建築
- 契約不適合責任の責務を負う
- リノベーションの効果は薄い
- 残りの耐用年数に気をつける
これらの注意点をしっかりと確認して、マンション売却を成功させましょう。
修繕積立金の不足
築40年のマンションを売るときは、修繕積立金の不足に注意が必要です。修繕積立金とは、マンションの定期点検や修理工事にあてられる費用のことをいいます。毎月マンションの居住者からお金を集め、積み立てる仕組みになっています。
しかし、滞納者の増加や長期修繕計画書の見直しがないなどによって、修繕積立金が不足しているマンションが少なくありません。
築40年を過ぎているマンションは、いつどこに不具合が生じてもおかしくありません。そのため、資金が不足していると必要な補修を行えないかもしれず、買主に不安を与えてしまいます。
不具合や劣化への心配がつきものの築古マンションを売却するときは、修繕積立金について管理組合に問い合わせておきましょう。
旧耐震基準での建築
築40年のマンションは、旧耐震基準が採用されている可能性があります。旧耐震基準とは、1981年5月までに建築された建物に採用されている耐震基準のことです。
旧耐震基準は新耐震基準に比べて、耐震性が劣ります。たとえば、旧耐震基準では大規模地震への規定がないのに対し、新耐震基準では規定が設けられています。
旧耐震基準のマンションは耐震性への懸念や建て替え工事のリスクから、なかなか買主が見つかりにくい傾向があります。売却前に所有しているマンションの耐震基準について調べておきましょう。
旧耐震基準と新耐震基準の違い
旧耐震基準と新耐震基準は、建築物に対する耐震基準のことで、いま新しく建てられる建物には新耐震基準が適用されます。
- 旧耐震基準
- 1981年（昭和56年）5月31日まで適用されていた建築基準法による建築基準のこと。震度5強の地震でほとんど損傷しないことを検証される
- 新耐震基準
- 1981年（昭和56年）6月1日以降から適用される建築基準法による建築基準のこと。震度5強の地震でほとんど損傷せず、加えて震度6強～7に達する地震で倒壊・崩壊しないことを検証される
国土交通省は旧耐震基準によって建築された建物の耐震診断を推奨し、耐震性が不十分な建物の耐震改修や建て替えを検討するよう促しています。
契約不適合責任の責務を負う
築古のマンションは売却後、契約不適合責任の責務を負うおそれがあります。契約不適合責任とは、売買契約に記載されている内容と物件の状態が合っていないときに売主が負う責任のことです。
たとえば、雨漏りやシロアリ被害、壁の穴、フローリングのカビなどが挙げられます。こうした売却後の不具合は古い物件ほど起こりやすく、売主と買主のあいだでトラブルに発展するケースが多々あります。
買主から不適合を追求されないためにも、売却前に物件の不具合や欠陥を徹底的に調査してください。また、見つかった不具合は、売買契約締結前に必ず買主へ伝えましょう。
リノベーションの効果は薄い
築40年も経過していると、リノベーションの効果は期待できません。たとえ内装がきれいに生まれ変わったとしても、外観や共用部、設備などは売主個人の力ではどうしようもできません。
また、リノベーションをしたために、購入希望者が見つからないことも考えられます。リノベーションを実施すると、その費用を売却価格に上乗せするのが一般的です。ところが、そうすると築古でも安価で購入したいと考えている買主から避けられる原因になるのです。
きれいにすれば売れるといった安易な考えは捨て、そのままの状態で売りに出しましょう。
残りの耐用年数に気をつける
築古のマンションを売却するときは、耐用年数にも気を配らなくてはなりません。耐用年数とは、減価償却を計算するために法律で定められた年数のことをいいます。
耐用年数は建物の寿命と直結するものではありませんが、住宅ローンの審査や買主からの印象を左右する重要なものです。売却を検討しているなら、残りの耐用年数に気をつけて早めに行動すべきでしょう。
住宅における構造別ごとの耐用年数は、次のとおりです。
| 構造 | 耐用年数（年） |
|---|---|
| 鉄筋コンクリート造 鉄筋鉄骨コンクリート造 |
47 |
| 木造・合成樹脂造 | 22 |
| 木骨モルタル造 | 20 |
築40年のマンション売却相場
築40年のマンションの売却相場を紹介します。次のグラフは、首都圏における築40年を超えるマンションの売却相場をあらわしています。
首都圏の築40年のマンションの売却相場（2022年1～9月）
このグラフから東京都23区が隣県と大きな差をつけて、高値で取引されることがわかりました。
しかし、グラフは築40年を超えるマンションの売却相場のため、対象の築年数の幅は大きいでしょう。必ずしも上記の価格で売却できるとは思わずに、あくまで参考程度に留めるのが賢明です。
築40年のマンションは大幅に売却価格が下がる
築40年のマンションは資産価値の低さから、安値で取引されることが多いです。東京都23区における、中古マンションの売却相場を例に見ていきましょう。
国土交通省が運営する「不動産情報ライブラリ」に登録されている情報をもとに、東京都23区の築40年超のマンションと築30～39年のマンションの売却価格を比較すると、グラフのようになりました。
築40年と築30～39年のマンションの売却価格の比較
近年の中古マンションの値上がりを反映してか価格が上昇傾向にあるとはいえ、築30～39年のマンションと比較すると数百万円もの差があります。
この結果から、築40年を過ぎるとマンションの価値は大幅に下落してしまうことがわかります。
条件によってはすぐに売れることも
売却がむずかしいと思われる築古のマンションでも、条件によっては、スムーズに売却できるチャンスがあります。
売れやすいマンションの特徴は、次のとおりです。
- 駅から近い
- 交通の便に優れている
- 周辺環境が充実している
- 治安がよい
- 今後、生活利便施設の建設が予定されている
このように立地条件のよいマンションは、多くの人から好まれる傾向にあります。特に今後、生活利便施設（スーパー、銀行、医療機関など）の建設が予定されているなら、売却に出すチャンスです。
いまよりも利便性の向上を期待できることから、成約につながりやすくなるでしょう。
築40年のマンションをなんとかして売却する方法
築40年を超えるマンションを売却する方法を紹介します。築古のマンションは築浅物件と比較すると売却しにくいのですが、絶対に売却できないわけではありません。
次の方法を実施して売却を成功させましょう。
- 市場価格より極端に安くする
- 売主目線でのリフォームは避ける
- ホームインスペクションを実施する
- 瑕疵担保責任保険をつける
- 築古マンションの売却実績が豊富な会社に依頼する
- 不動産会社に直接買い取ってもらう
- 一括査定サイトを利用する
それぞれの方法について、詳しく解説します。
市場価格より極端に安くする
買主が購入しやすい価格帯に設定すれば、売却できる可能性が高まります。内装や外観、設備の古さや劣化を理由に低い価格を設定することで、購入希望者があらわれやすくなるでしょう。
売主目線でのリフォームは避ける
売主目線でリフォームするのは、避けるべきです。売主目線でのリフォームは購入後の自由度が下がることから、買主にとってよいとは限りません。築古のマンションの場合、買主が自由にリフォームしたいと考えていることもあるため、かえって売れにくくなるおそれがあります。
ホームインスペクションを実施する
ホームインスペクションを実施するのも有効な手段です。ホームインスペクションとは、住宅診断士が中立的な立場で物件の劣化具合や欠陥の有無を調べることをいいます。ホームインスペクションに合格すれば、買主は安心して購入を決断できるでしょう。
瑕疵担保責任保険をつける
瑕疵担保責任保険とは、買主が安心して中古物件を購入できるように作られた保険のことです。マンションを購入したあとに瑕疵が見つかった場合、補修にかかる費用を保険会社が負担してくれます。瑕疵担保責任保険をつけて売り出すと、購入後の不具合に関する不安が払拭されることから売却しやすくなります。
築古マンションの売却実績が豊富な会社に依頼する
築古マンションを売るなら、築古マンションの売却実績が豊富な会社に依頼しましょう。実績が豊富な会社なら、これまでの経験と売却ノウハウを活かして売却活動を実施してくれるため、スムーズな成約を期待できます。
不動産会社に直接買い取ってもらう
時間をかけずに売却したいなら、不動産会社に直接買い取ってもらうのもおすすめです。不動産売却には不動産会社に買主を見つけてもらう「仲介」と、不動産会社に買い取ってもらう「買取」の2種類があります。
買取はすぐに売却できるため、早く不動産を現金化できる点がメリットです。ただし、仲介に比べると売却価格が1～3割ほど落ちてしまうデメリットがあります。
不動産会社は物件を買取後、リフォームをして再販することがほとんどです。あらかじめリフォーム費用が差し引かれていることから、仲介より安値で取引されてしまうのです。相場と変わらない価格で売却したい方は、買取ではなく仲介のほうが向いているでしょう。
一括査定サイトを利用する
一括査定サイトを利用するのも、売却を成功させるコツのひとつです。一括査定サイトとは、マンションの情報を一度入力するだけで、複数の不動産会社へ査定を依頼できるサービスのことです。一括査定サイトの「リビンマッチ」では、最大6社から査定を受けられます。
複数の不動産会社の査定価格を比較することで、おおよその売却相場を把握できるほか、各社から売却プランの提案を受けられます。
信頼できる不動産会社を探して1社1社に連絡するのはとても手間がかかりますし、築古のマンションに対応できるとも限りません。リビンマッチから査定を依頼すれば、売却したいマンションに対応できる不動産会社を紹介してもらえるため、大幅に手間を省けます。
「売れにくいかも」と思ったら、まずリビンマッチからはじめてください。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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