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ローンの残っている家を売って新居を買いたい！手続きの流れと注意点
「住宅ローンが残っているけれど、新しい家に住み替えたい！」わがままのように思えるかもしれませんが、実は可能です。
住宅ローンの残債を家の売却代金で支払えるなら、家を売って新しく住宅ローンを組むだけです。ただし、家の住み替えにはさまざまな注意点があります。経済的な負担が重くなることもあるので、慎重に検討しましょう。
住宅ローンの残っている家を売って、新居を買うための方法や手続きを解説します。
住宅ローンがあっても家を売って新居を買える！
住宅ローンの残債がある状態でも、住まいの買い替えは可能です。ただし、家を買い替えるには、住宅ローンの残債を完済する必要があります。
家を買い替えるメリット・デメリット
まず、家を買い替えるメリットとデメリットを把握しましょう。
家を買い替えるメリット
家を買い替えるメリットは、次のとおりです。
- 自宅の不満を解消できる
- 生活地域を変えられる
- 家の資産価値向上が期待できる
自宅の不満を解消できる点は、家を買い替えるメリットといえるでしょう。家の設備や間取りを変えるだけでなく、生活地域も変えることで、いまのライフスタイルに合わせた生活ができるようになります。
また、家は築年数が浅ければ浅いほど資産価値が高まる傾向にあります。いまの家より築年数が浅い家に住み替えれば、資産価値の向上が期待できます。
家を買い替えるデメリット
家を買い替えるデメリットには、次のものが考えられます。
- 住宅ローンの負担が重くなる
- 新しい住宅ローン審査が通りにくくなる
- 手元のお金が減る
家の買い替えでは、お金に関する不安が多いです。たとえば、40歳で返済期間35年の住宅ローンを組み、新居を購入したとしましょう。この場合、収入が減る退職後もローンの支払いが続くことになり、高齢期になってもお金に関する不安がつきまといます。
売却代金で住宅ローンを完済できるなら問題なし！
住宅ローンの残債がある家を売却する場合、売却代金で住宅を完済できる「アンダーローン」の状態であればスムーズに買い替えが可能です。
また完済後、手元にお金が残っていない状態だとしても、新たに住宅ローンを組むことで新居を購入できます。
住宅ローンを完済できない場合は注意が必要
住宅ローンの残債額が売却代金を上回る「オーバーローン」の状態だと、注意が必要です。オーバーローンの状態では抵当権を抹消できないため、買い替えは困難です。
もし、オーバーローンの状態で売却するときは、貯金を返済にあてたり、ほかの資産を売却したりしてお金を工面する必要があります。
抵当権とは
抵当権は金融機関が不動産を担保にとる権利のことです。住宅ローンの返済が滞った場合や、返済が不可能になった場合などに備えて設定されます。
抵当権が設定されたままの不動産は、買主が住宅ローンの審査に通りにくいことや返済状況により競売にかけられてしまうリスクがあるため、抹消手続きを済ませて売却に出すのが通常です。
オーバーローンでも新居が買える住み替えローン
住み替えローンを利用することで、オーバーローンの状態であっても住まいを買い替えられます。
住み替えローンとは、住宅ローンの残債と新居の購入費用を併せて金融機関に借り入れるローンのことです。ただし、住宅ローンの残債がなくなったわけではないため、今後の経済的負担が増えることには変わりません。
アンダーローンとオーバーローンを調べる方法
いま住んでいる家がアンダーローンになるのか、オーバーローンになるのかは、住宅ローンの残債額と自宅の価値を調べて差し引くとわかります。
主な手順は、次のとおりです。
- 返済予定表や残高証明書から住宅ローンの残債額を確認する
- 不動産会社に査定を依頼する
- 査定額からローンの残債額を差し引く
最初に、住宅ローンの残債額を把握するため、返済予定表や残高証明書をチェックします。もし、手元に書類がない場合は、金融機関に問い合わせましょう。
残債額がわかったら、不動産会社に査定を依頼します。このとき、なるべく複数の不動産会社に査定依頼するのがおすすめです。
不動産の査定には明確な基準が設けられていないことから、会社ごとに査定結果が異なります。複数社に依頼することで平均価格を割り出せ、より売却価格に近い価格を把握できるでしょう。
最後に、査定額から住宅ローンの残債を差し引きます。プラスになればアンダーローン、マイナスになればオーバーローンの状態です。
住宅ローンのある家を売って新居を買う流れ
住宅ローンのある家を売却に出して、新しい家を購入する流れを紹介します。
売り先行と買い先行の違い、選ぶポイント
買い替えには、売り先行と買い先行のふたつの方法があります。それぞれ特徴が異なるため、一概にどちらがよいとは断言できません。売り先行と買い先行の違いを解説しますので、特徴を把握したうえで自身に適したほうを選びましょう。
売り先行
売り先行とは、先にいまの住まいを売却してから新居を購入する方法です。売却代金を把握してから住まい探しができるため、資金計画を立てやすい点が魅力です。
しかし、よいタイミングで新居が見つからなかった場合、仮住まい先が必要となるのは欠点です。仮住まい先が必要となればそれだけ家賃や引っ越し費用がかさみ、経済的負担が大きくなります。
買い先行
買い先行とは、新居を決めてからいまの自宅を売りに出す方法です。新居選びに時間をたっぷりと割ける点や仮住まい先が不要な点がメリットです。
ただし、先に新居を購入していることから自宅を売り急いでしまうおそれがあります。早く売りたい気持ちが先行して値下げしてしまい、資金計画が狂ってしまうことも考えられます。
住宅ローンが残る家から住み替える流れ
住宅ローンが残っている家を売って住み替えるときは、おおむね次のような流れになります。基本的に家を購入するときと同じ流れですが、住宅ローンを完済する必要があります。
- 住宅ローンの残債を確認する
- 不動産会社に査定を依頼する
- 媒介契約を結ぶ
- 売却活動開始・新居探し
- 内覧対応
- 売買契約締結・新居決定
- 決済、物件引き渡し
① 住宅ローンの残債を確認する
金融機関から送付された返済予定表や残高証明書から、住宅ローンの残債をチェックします。
② 不動産会社に査定を依頼する
不動産会社に家の査定を依頼しましょう。査定結果をもとに、売却を任せる不動産会社を選びます。
③ 媒介契約を結ぶ
売却を任せる不動産会社が決まったら、媒介契約の締結に進みます。媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。
種類によって売主側の自由度が異なるため、契約の際は不動産会社の担当者とよく話し合って進めましょう。
④ 売却活動開始・新居探し
媒介契約を締結したら、いよいよ売却活動のはじまりです。売却活動は不動産会社主導のもと実施され、売主が積極的に動く場面はほとんどありません。
そのため、この期間に新居探しを進めることをおすすめします。気になる物件があれば問い合わせ、内覧に行きましょう。
⑤ 内覧対応
購入希望者があらわれたら、自宅の内覧に対応します。住んだまま売却に出す場合は、いつでも内覧に対応できるよう、こまめな清掃を心がけましょう。室内だけでなく玄関回りやベランダなども入念に掃除することで、印象アップにつながります。
⑥ 売買契約締結・新居決定
買主が決まったら売買契約締結へと進みます。売買契約締結後に住まいに不具合が見つかると、契約解除や損害賠償請求に発展するおそれがあるため、契約前に把握している欠陥や不具合は必ず伝えましょう。
また、売買契約を締結する前後に新居を決めておくのが理想的です。可能であれば申し込みまで済ませ、引っ越しと決済のみを残した状態にしておきましょう。
⑦ 決済、物件引き渡し
売買契約から物件引き渡しまでは、1カ月～数カ月ほど期間を要するのが通常です。この期間に不用品を処分し、引っ越しを済ませます。
また、売却代金の受領と購入代金の支払いは、同日に設定するのがおすすめです。同日決済とすることで仮住まい先を用意せずに済み、スムーズに住み替えできます。
住宅ローンのある家を買い替えるときの注意点
住宅ローンが残る家を売却して、住み替えるときの注意点を解説します。
売却と購入で仲介手数料がかかる
不動産取引は、物件価格のほかに諸費用が発生します。特に高額になるのが不動産会社に支払う仲介手数料です。
仲介手数料とは、取引が成立した際に不動産会社へ支払う成功報酬のことです。仲介手数料は売却と購入のどちらでも発生します。つまり住み替える場合は、仲介手数料を2回支払うことになります。
住み替えローンは金利が高い
住み替えローンは、担保以上の金額を借り入れることから、住宅ローンと比較して金利が高い傾向にあります。
住宅ローンの倍以上の金利になる場合もあるため、現在の経済状況を把握したうえで利用を検討しましょう。
住み替えローンの審査は厳しい
住み替えローンは、審査が厳しくなることも難点です。担保より大きな金額を借り入れるため、収入や住宅ローン以外の借入状況などから債務者の返済能力を厳しく審査されます。
特に、残債が高額な場合は借入金額が高額になるため、注意が必要です。住み替えローンは、債務者の状況によって利用できないおそれがある点を覚えておきましょう。
家の住み替えには高値売却が重要
住み替える場合は、できるだけいま住んでいる家を高く売ることが大切です。高く売れれば売れるほど、新居を購入するときの住宅ローンの負担を軽くできます。
家を売却するときのポイントは、次のとおりです。
- 高く売れるタイミングで売却する
- 自宅の魅力を購入希望者に伝える
- 高く売却する不動産会社と契約する
特に重要なのが、高く売ってくれる不動産会社との契約です。少しでも高く売れるように相談に乗ってくれる、売主に親身になってくれる不動産会社を見つけましょう。
不動産会社選びにおすすめなのが、一括査定サイトの「リビンマッチ」です。自宅の情報を入力するだけで、売却に対応できる不動産会社にまとめて査定を依頼できます。あとは自身に合う不動産会社を見つけて契約しましょう。
リビンマッチは無料で利用できます。住み替えたいという気持ちが募ったら、まず家がいくらで売れるのか査定を受けてください。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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