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家の売却相場を紹介！買ったときの価格からいくら下がる？自分で調べる方法も
家の売却相場は地域によって異なり、さらに建物の築年数によっても変わります。
そのため、自分が所有する家がいくらで売れるのかを正確に知るのは簡単ではありませんが、家の購入価格からある程度の目安は算出できます。
最新の売却相場や自分で調べる方法を確認してみましょう。また、家の売却価格が安くなってしまう原因も説明します。
もくじ
最新！家の売却相場を地域別に紹介
一戸建て住宅の売却価格を、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の2022年度第1四半期～第3四半期の実績から抽出しました。
なお、売却相場をまとめるにあたって、土地面積が300m2を超える物件や、住宅＋共同住宅といった特殊な物件など、極端に売却価格が高いデータは除いています。
主要な地域別に平均価格をまとめたものが、下の表とグラフです。
| 地域 | 平均売却価格（万円） |
|---|---|
| 北海道 | 1,702 |
| 東京都区部（23区） | 7,612 |
| 東京都下 | 4,219 |
| 埼玉県 | 2,901 |
| 千葉県 | 2,632 |
| 神奈川県 | 3,869 |
| 愛知県 | 3,286 |
| 大阪府 | 2,567 |
| 福岡県 | 2,397 |
戸建て住宅の平均売却価格
地域によって大きな差があり、特に東京都区部（23区）は、それ以外の地域の平均価格である2,947万円より、2.5倍以上の価格で取引されていることがわかります。
家の購入価格から考える売却相場
家は築年数が古くなるほど価格が下落します。そのため、購入したときより安く売れるのが一般的です。
家の売却価格と築年数の関係から、購入価格別の売却相場を紹介します。
売却価格と築年数の関係
建物には減価償却があり、税制上は法定耐用年数が経過すると、建物の価値はほとんどありません。減価償却とは、年数が経過するのにともなって価値も下がるという会計上の考え方です。
法定耐用年数は、建物の構造によって以下のように決められています。
| 建物の構造 | 法定耐用年数（年） |
|---|---|
| 木造 | 22 |
| RC造 | 47 |
参考：国税庁「耐用年数（建物／建物附属設備）」
ただし、居住用の建物に関しては、譲渡所得を計算する際には、法定耐用年数の1.5倍の年数までは残存価値があるとみなされます。
つまり、木造であれば33年、RC造であれば70年が家の価値が非常に低くなる目安の築年数です。
築年数による家の価格下落率
家の価格が、築年数の経過によってどれくらい下がるのかを見てみます。
なお、データの出典はすべて公益財団法人 東日本不動産流通機構レインズデータライブラリ「首都圏中古マンション・中古戸建住宅の地域別・築年帯別成約状況（2023年04月～06月）」です。
首都圏における中古戸建ての売買価格を築年数で区分し、価格が下がる状態を表したのが次のグラフです。
首都圏における中古戸建ての価格下落率
築30年超の物件では、都区部が71％の下落にとどまっていますが、埼玉県が36％まで下がっています。ここから、地域によって下落率には差があることがわかるでしょう。
また都区部では築11～15年、神奈川県では築6～15年が、下落ゼロもしくは価格上昇がみられますが、最近の地価上昇が影響していると考えられます。
首都圏全体の状況をまとめたのが、次のグラフです。
首都圏における中古戸建ての平均価格と下落率
家の購入価格別の売却相場
これまでの結果から、家を購入したときの価格から簡単に売却相場を想定できます。
計算式は以下のとおりです。
下落係数は首都圏の中古戸建ての下落率の値を利用し、以下の早見表から求めます。
| 築年数 | 下落係数 |
|---|---|
| 築5年以内 | 1.00 |
| 築6～10年 | 0.95 |
| 築11～15年 | 0.95 |
| 築16～20年 | 0.86 |
| 築21～25年 | 0.76 |
| 築26～30年 | 0.71 |
| 築30年超 | 0.49 |
たとえば、5,000万円で買った家の場合、以下の計算式でおおよその売却相場がわかります。
売却予想価格＝5,000万円 × 0.95＝4,750万円
同様に計算すると、以下のとおりです。
| 購入価格 | 築5年以内 | 築6～10年 | 築11～15年 | 築16～20年 | 築21～25年 | 築26～30年 | 築30年超 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6,000万円 | 6,000 | 5,700 | 5,700 | 5,160 | 4,560 | 4,260 | 2,940 |
| 5,000万円 | 5,000 | 4,750 | 4,750 | 4,300 | 3,800 | 3,550 | 2,450 |
| 4,000万円 | 4,000 | 3,800 | 3,800 | 3,440 | 3,040 | 2,840 | 1,960 |
| 3,000万円 | 3,000 | 2,850 | 2,850 | 2,580 | 2,280 | 2,130 | 1,470 |
| 2,000万円 | 2,000 | 1,900 | 1,900 | 1,720 | 1,520 | 1,420 | 980 |
ただし、上記の係数は首都圏における最新のデータ（2023年04月～06月）に基づくものですので、エリアや今後の市況によっては係数を修正する必要があります。
詳しくは以下のページでも解説しているので、ぜひご覧ください。
- 6000万円で買った家はいくらで売れる？
- 5000万円で買った家はいくらで売れる？
- 4000万円で買った家はいくらで売れる？
- 3000万円で買った家はいくらで売れる？
- 2000万円で買った家はいくらで売れる？
家の売却相場を自分で調べる方法
家の売却価格は、建物の使用や設備など、それぞれの条件によって異なります。自分で簡単に価格を調べる方法もあります。
土地総合情報システムで実際の取引価格を確認する
国土交通省が運営する「不動産情報ライブラリ」は、不動産の売買を行った当事者から提供された情報をデータベース化したものです。最近は、情報提供数が増加しているため、取引の実態を正確に把握できるツールになりつつあります。
サイト内の検索から、調べたい地域を選択すると以下の種類ごとに調べられます。
- 宅地
- 土地
- 土地と建物
- 中古マンション等
- 農地
- 林地
また、データベースそのものをCSV形式でダウンロードできるため、詳細な分析を行うには便利なサイトです。
不動産ポータルサイトの売り出し価格を参考にする
不動産ポータルサイトには、たくさんの売り出し物件が掲載されています。種類別や地域別に物件に条件を絞って、現在いくらで売りに出ているのかを調べられます。
ここで注意したいのは、表示されている価格はあくまでも売り出し価格で、成約価格ではないということです。
前述したとおり、売り出し価格のままで取引されるケースはあまりありません。値交渉のすえ、大幅な値引きによって成約するケースや、売れずに売り出し価格が時間経過とともに下がっていくケースがあります。
では、不動産ポータルサイトの売り出し物件の価格は、まったく参考にならないかというとそうでもありません。売り出し価格を決めるうえでの参考になるでしょう。
また、一部の不動産ポータルサイトでは売買事例をデータベース化して公表しているサイトもあるため、上手に活用しましょう。
不動産一括査定サイトを活用する
紹介したように、売買事例のデータベースから「いくらで売れるのか」の答えを見つける方法もありますが、やはり正確な売却価格を想定するなら不動産査定が必須です。
地域により地価は異なりますし、築年数だけで建物の評価はできません。売却するときの経済状況によっても、価格は大きく左右されます。
不動産一括査定サイトの「リビンマッチ」は、所有する不動産のあるエリアに精通した不動産会社をピックアップして、不動産査定の依頼ができます。
- たった一度の手間で複数の会社に査定依頼ができる
- 査定を依頼する会社は一定の基準を満たしている
- サイト内には会社ごとの特徴がわかるよう、情報の整理されたコンテンツがある
- 査定のために依頼者が負担する費用はない（無料）
リビンマッチはこのような特徴があり、自身で1社ずつ会社を探す必要がなく、気軽に査定を依頼できるインターネットサービスです。
査定の結果、不動産売却を見送ることもできますし、後日、再度査定を依頼することも可能です。正確な売却価格を知りたい方は、リビンマッチを活用しましょう。
家が売却相場より安くなってしまう原因
地域によって売却相場があるものの、家の売却価格は立地や設備をはじめとするさまざまな要因で決まります。売却相場より相当安く売ってしまい後悔するといったことは避けたいものです。
家を売却する際に売却相場より安くなってしまう原因について確認しておきましょう。
家の状態がよくない
国土交通省「令和４年度住宅市場動向調査 報告書」によると、家の住み替えを行った人が中古住宅にしなかった理由の上位に、以下のような項目があります。
- リフォーム費用などで割高になる
- 見た目が汚いなど不満
ただでさえも、築年数が経過している中古住宅で建物の傷みや汚れが目立つと、「管理が悪いから隠れた不具合があるかもしれない」と考えられて購入を避けられるおそれがあります。なかなか買主が見つからないと、売却相場より価格を下げざるを得ません。
またそうでなくとも、内覧の際に家の中が汚かったり散らかったりしていると印象が悪くなり買主が見つかりにくくなります。
ずっと住んでいると気づきにくいですが、他人が客観的に見ると家の状態の悪さは目立ちます。建物だけでなく、庭なども荒れていないかチェックしておく必要があるでしょう。
需要が少ない
状態がよくても、そもそもの需要が少なく、購入希望者が限られる家もあります。
その原因は「接道がなく建物が再建築できない、または接道幅が狭い」という大きなものだけでなく、以下のようなものも考えられます。
- 駐車スペースが取れない
- 日当たりが悪い
さらに、次のグラフは「住み替えた人が中古住宅に決めた理由」のアンケート結果ですが、広さ・間取り・部屋数・デザインに関する項目が上位に挙がっています。
設備等に関する選択理由（中古戸建住宅取得世帯） TOP5
引用：国土交通省「令和４年度住宅市場動向調査 報告書」
つまり逆にいえば、以下のような家は売れにくい傾向があります。
- 部屋や水回りのスペースが狭い
- 外観や内装デザインの好みが分かれる
- 現在の住民にだけ使いやすい間取り
このような場合は、売却相場より価格を下げる必要が出てくるかもしれません。
近隣の状況にマイナスポイントがある
家選びにおいては、立地環境と利便性が重要です。家自体には問題がなくても、近隣の環境にマイナス要素があり売却相場より価格が下がるおそれもあります。
- ファミリー向けの物件で学校や公園が遠い
- 単身・少人数向けの物件で駅まで遠く、利便性が悪い
上記のような場合には安い価格になってしまう可能性が高いでしょう。
また、近くに多くの人が集まるような施設があれば、騒音からくる住環境の低下を心配して人気が下がることも考えられます。
売却に不利な条件がある
物件・環境ともに問題がなくても、売却の事情によっては価格が下がりやすいこともあります。
たとえば、相続や転勤などの都合で売却を急いでいる場合は、買主に有利な交渉が行われるため、売却相場よりも安く売却される可能性が高いです。
また、残置物を残したまま売却したい場合、買主側に処分の費用負担がかかるため売却価格は下がるでしょう。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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