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不動産の売り手市場はいつまで続くのか。売却時の注意点も紹介
2023年、不動産は売り手市場だといわれています。売り手市場は、価格や引き渡し条件など、売買取引のあらゆる面で売り手が有利な状態です。
不動産売却をするなら、当然売り手市場であるうちに済ませておきたいところですが、この売り手市場はいつまで続くのでしょうか。売却時の注意点と併せて紹介します。
もくじ
不動産は売り手市場が続いている
2023年現在、不動産は空前の売り手市場となっており、価格高騰が続いています。まずは不動産市場の動向を見ていきましょう。
不動産価格は右肩上がり
国土交通省が公表している、不動産価格指数を見ていきましょう。不動産価格指数とは、不動産価格を指数化し、その変動を示したものです。不動産価格の動向を適切かつ迅速に把握するために有効な数値です。
不動産価格指数
国土交通省「不動産価格指数」より
このグラフから分かるとおり、不動産価格は2013年ごろから急な上昇を見せており、その傾向は2023年の現在まで続いています。これは2013年4月に日本銀行の金融緩和政策が始まったことが要因だと考えられます。
マンション価格の上昇幅が大きい
不動産価格が上昇するなか、特にマンション価格の上昇が顕著です。主な理由としては、以下の3点が挙げられます。
- 建築費の高騰
- マンションの供給減少
- 不動産投資の活発化
建築費の高騰
マンション価格が上昇している要因のひとつが、建築費の高騰です。新型コロナウイルスの影響による木材の供給不足（ウッドショック）や建築作業員の減少などにより建築費が上がり、不動産価格が上昇しています。
日本の戸建住宅の多くは木造です。木造住宅の供給不足により需要がマンションへと流れ、マンション価格が押し上げられていると考えられます。
マンションの供給減少
東京23区では、「ワンルームマンション規制」が敷かれています。ワンルームマンション規制とはワンルームマンションを新たに建築する際、ファミリー向けの部屋の併設や管理人室の設置などを義務づける条例です。
ワンルーム規制により単身世帯向けのマンション供給が制限されていますが、東京一極集中は依然として続いており、若年単身世帯が東京に流入し続けています。その結果、23区エリアでは特にマンションの供給不足が進んでいます。
不動産投資の活発化
少子高齢化により年金制度が不安定化している現在、資産形成の重要性が増しています。不動産投資は安定した利益が長期的に得られるため、資産形成の手段として注目を集めています。
投資資産としての不動産の需要が上がったことも売り手市場の要因になっていると考えられます。
成約までの日数も短くなっている
不動産は、価格上昇に加えて、成約に至るまでの日数も短くなっています。
公益財団法人東日本不動産流通機構の「首都圏不動産流通市場の動向（2022年）」によるとレインズに登録（売却の募集）をしてから、成約に至るまでの日数は以下のとおりです。
| 年 | 中古マンション（前年比） | 中古戸建住宅（前年比） | 土地（前年比） |
|---|---|---|---|
| 2020 | 88.3 | 111.3 | 111.0 |
| 2021 | 74.7（－15.4％） | 101.2（－9.1％） | 106.3（－4.2％） |
| 2022 | 71.4（－4.5％） | 81.2（－19.7％） | 83.6（－21.3％） |
2021年より中古マンション、中古戸建住宅、土地のすべての種別で成約日数が短くなっていることが分かります。高く売れるだけでなく、早く売れていることからも売り手市場であるといえるでしょう。
売り手市場はいつまで続くのか
不動産市場の売り手市場は、いつまでも続くとは限りません。不動産売却で損をしないためには、市場の動向をつかみ、不動産価格が下落する前に踏み切ることが重要です。
不動産市場の動向に影響を与える要素と今後予想される変化について解説します。
金利上昇が不動産価格に与える影響
2022年12月、日本銀行は金融緩和政策を修正し、長期金利の変動許容幅を0.25％から0.5％に拡大すると発表しました。
長期金利は変動幅の上限近くで推移する傾向にあるため、許容幅の拡大はそのまま実質的な利上げ政策であるといえます。
金利上昇は不動産市場にも大きな影響を与えます。不動産購入にはローンが必要不可欠であるため、利上げにより買い控えが増えると予想されます。それに加え、変動金利で不動産投資ローンを組んで不動産投資を行っている場合、利上げにより支出が増えることで売却する人が増えます。
不動産の買い控え増（需要が下がる）と売却増（供給が増える）により、不動産価格は下落すると予想できます。金利上昇により、不動産の売り手市場状態は終了する可能性があります。
株価の変動が不動産価格に与える影響
不動産価格は日経平均株価と正の相関関係が見られます。つまり、株価が上がれば不動産価格も上がる傾向にあります。
不動産は株式よりも流動性（現金化のしやすさ）が低いため、株価を追いかけるように変動します。不動産価格と株価がなぜ連動するのか、理由ははっきりしていません。一説には、株価が上がるとそれだけ資金が増え、住宅用・投資用不動産を購入する人が増加するためと考えられています。
現在、世界的にインフレや金融引き締めが行われる中、日本はいわば取り残された状態になっています。金利上昇政策に転じるとはいえ、その効果は未知数でいまだ株価は不安定です。
しかし、もし株価下落が続く状況になってしまった場合、不動産価格も連動するかのように下落することは十分に考えられます。不動産市場の今後を読み解くためにも、株価の変動についても注意深くチェックしていく必要があるでしょう。
住み替えニーズの増加が不動産価格に与える影響
新型コロナウイルスの感染が拡大していた2021年前後は、感染リスクを避けるために引っ越しや住み替えが控えられ、不動産の供給数（売却数）が減少しました。
しかし、感染法上の分類が5類に移行されることで、引っ越しや住み替えをする人が増えると予想されます。それに加え、テレワークの推進や「おうち時間」の重要性が増していることから、郊外の広い物件のニーズが高まる可能性があります。
所有している不動産が今後のニーズに合っていない場合、いざ売ろうとしても買い手がつかず、希望価格で売れなければ、計画が大きく狂ってしまうかもしれません。
売り手市場の不動産売却、注意点はある？
金融緩和の縮小やニーズの変化など、さまざまな要因により、今後不動産価格の下落や需要の低下が起こる可能性は十分にあります。不動産価格が高騰しているいま、高く売却して利益を確定するのもひとつの戦略です。
しかし、売り手市場だからといって、売却活動を有利に進められるわけではありません。仲介会社や契約の方法を誤ると、買い手有利で話が進み、思ったより安く買いたたかれてしまった、ということもありえます。
売り手市場だからこそ、不動産売却は慎重に進めていく必要があります。特に注意したい点をいくつか紹介します。
売り手市場でも「買い手」が有利
現在の不動産市場は価格高騰と供給減による売り手市場ですが、不動産売買においては買い手が有利になるケースが多いです。その理由のひとつが仲介契約のシステムです。
不動産売却を仲介会社に依頼する場合、「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3種類の契約形態のうちいずれかを選びます。
このうち、一般媒介契約以外の契約を結ぶと、契約期間内（3カ月）にほかの仲介会社に仲介の依頼ができません。つまり、媒介契約を結んだ仲介会社が必ず仲介に入るということです。言い換えると、3カ月以内に買い手が見つかれば、仲介会社は必ず仲介手数料を得られます。
一方で買い手は、仲介会社を限定する必要がなく、複数の仲介会社に不動産を紹介してもらえます。そのため仲介会社は、既に契約を結んでいる売り手よりも買い手への対応を優先する傾向にあります。具体的には、価格交渉や引き渡し日の交渉などで買い手の希望どおりに進むように働きかける傾向にあります。
専任媒介契約や専属専任媒介契約自体が悪いわけではありません。一般媒介契約にはないメリットもあります。媒介契約の種類を気にするのではなく、仲介会社の選定を慎重に行うことが重要です。
優良な仲介会社であれば、売主・買主ともに納得のできる売買取引にしてくれるでしょう。
悪徳仲介会社に注意
不動産市場が過熱する中で仲介会社の力が強くなり、不当な手段で儲けようとする悪徳仲介会社も増えているようです。
たとえば、不動産を売却するとき、買い手が付きやすくなるように仲介会社からリフォームを勧められることがあります。後日、仲介会社はリフォーム会社より紹介料を受領します。このように、担当者の小遣い稼ぎのために、必要のないリフォームを勧めてくるケースもあるようです。
このような仲介会社に仲介を依頼すると損をしてしまうだけではなく、トラブルに巻き込まれてしまうこともあります。売り手市場のいまだからこそ、仲介会社は慎重に選ぶようにしましょう。
仲介会社は比較検討して厳選しよう
不動産市場が過熱しているからこそ、冷静な目で仲介会社を見極めなければなりません。複数の会社を比較検討して、実績豊富で信頼できる会社を選びましょう。
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大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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