リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）が運営するサービスです 証券コード：4445
不動産価格の暴落待ちは危険？購入や売却のタイミングとは
「家を買いたいけど高くて買えない」「いまは不動産バブルが来ているだけで、いずれ暴落してから買えばいい」と思っていませんか。
実は、不動産価格の暴落を待って購入しようという考えはとても危険です。本当に暴落するかは誰にもわからないし、さらに上昇するリスクもあります。
不動産価格は本当に暴落するのか、いつ購入すればよいのかを解説します。売却時期についても紹介しているので、ぜひ参考にしてみてください。
もくじ
今後不動産価格が暴落するのは本当か？
不動産価格が下落する要因は、以下のようなことが挙げられます。
- 空き家の増加
- 新築マンション価格の頭打ち
- 住宅ローン金利の上昇
- 株価に遅れて不動産価格が動く
2023年はこのような要因が同時に起こっているため、不動産価格が暴落するのではないかといわれています。それぞれの要因について詳しく解説します。
空き家の増加
不動産価格は、需要と供給で成り立っています。需要が供給を上回っていれば不動産価格は上昇し、需要が供給を下回っていれば下落します。
需要を決める大きな要因となっている日本の人口は、減少し始めています。そのため、不動産を買いたいという人も少なくなっていきます。しかし、極端に減少するわけではないため、不動産価格に与える影響は少ないでしょう。
一方の供給については、日本全体で空き家が余っている状態です。しかも、空き家率は年々増え続けています。少し古いデータですが、総務省が発表した「平成30年住宅・土地統計調査結果」を見ると、空き家率は13.6%です。しかも同調査で、日本の総世帯数が5,400万世帯であるのに対し、日本の総住宅数は6,240万戸となっています。つまり、世帯数より住宅数のほうが1.2倍近く多いということです。
団塊世代の人口が減少していくことを考えると、今後も空き家が増えることは間違いありません。そのため、中古不動産の供給が増えることから、不動産価格が下落する要因となっています。
新築マンション価格が頭打ち
東京オリンピックや新型コロナウイルス流行の影響で、都心部の新築マンションの価格は暴騰していました。2021年の首都圏の新築マンション平均価格は、バブル期を越えたほどです。
その新築マンション価格も、2022年には頭打ち感が出てきています。これはこれ以上不動産価格が上がっても、収入が上がらない日本では、購入できる人がいなくなってしまうためだと考えられます。
| 年 | 平均販売価格（万円） |
|---|---|
| 2018 | 5,871 |
| 2019 | 5,980 |
| 2020 | 6,083 |
| 2021 | 6,260 |
| 2022 | 6,288 |
不動産研究所 「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2022 年のまとめ 」より
そのため今後は、都市部の利便性が高いところを除いて、ほとんどのエリアで不動産価格が下落すると予想されています。
住宅ローン金利の上昇
2023年現在、物価が上がっていると感じる場面が多くなっています。その主な原因となっているのが、歴史的な円安です。
急激な円安と物価上昇を抑制しようとして、日銀は2022年12月に長期金利操作の許容変動幅を±0.25%から±0.5%に引き上げました。これにより、実際に長期金利は上昇しています。
長期金利の上昇は、もちろん住宅ローンの金利にも影響を与えます。長期金利につられて住宅ローンの金利が上昇すると、月々の返済額が増えるため、不動産の購入を控えるようになります。結果的に、不動産が売れなくなり、価格を下げる必要があります。
そのため、住宅ローン金利の上昇は、不動産価格が下落する要因になります。
株価に遅れて不動産価格が動く
不動産価格は、株価に遅れて動くといわれています。主な原因は、株価が上昇すると、株式投資で得た利益を使って不動産を購入する人が増えるからです。
反対に、株式投資で損失が出ると、不動産を購入する人が減り売却する人が増えるため、不動産価格が下がりやすくなります。
日経平均株価は2021年をピークに緩やかな下落基調です。そのため、株価に遅れて動くといわれる不動産価格も下落する可能性があります。
日経平均株価の推移
Google Finance より
不動産価格の「暴落待ち」は危険？
不動産価格が暴落する可能性があるなら、暴落を待ってから購入したほうがよいと思うかもしれません。しかし、その考えは危険です。本当に不動産価格が暴落するとは限りませんし、価格が上昇するリスクもあります。
不動産価格の暴落待ちが危険な理由を紹介します。
不動産価格が暴落し続けたことはない
1991年にバブルが崩壊し、不動産価格も大暴落しました。しかし、暴落が落ち着いた2001年以降の不動産価格の推移を見ると、暴落したことが1度もありません。「ITバブル崩壊」「リーマンショック」「円高不況」などがありましたが、小幅な下落に留まっています。
また、下落が2年間続いたのは、円高不況のときの一度だけです。その下落も翌年の1年間で下落前の価格に戻っています。
最近でいえば、新型コロナウイルスの影響で経済が停滞すれば、不動産価格も下落すると考えた人も多いでしょう。しかし現実は不動産価格、特にマンション価格はどんどん上昇し、下落しませんでした。
このように、不動産価格はいつ下落するか誰にも読めませんし、下落を待っている間にどんどん値上がりしてしまう可能性もあります。過去のデータを見ると、上記の不況以外の年では不動産価格が上昇しています。そのことを考えると、今後も上昇しつづける可能性は十分あります。
金利上昇のリスク
今後住宅ローン金利が上昇する可能性があります。住宅ローン金利が上昇すると、不動産価格が下がる可能性があります。そのため、住宅ローン金利が上昇してから不動産を購入したほうが得と考える人もいるでしょう。
しかし、住宅ローン金利が上がると、それだけ月々の返済額が増えるため、総返済額も増えます。
たとえば、5,000万円を年利0.5%、35年ローン、元利均等で返済すると、月々の返済額は12万9,792円です。総返済額は5,451万2,640円です。 しかし年利が1%に上がっただけで、月々の返済額は14万1,142円になり、総返済額は5,927万9,640円にもなります。
たった0.5%違うだけで、470万円以上の差額が生まれます。つまり、不動産を1割高い値段で購入しているのと同じです。特に固定金利を選ぶ場合は、いつ不動産を購入するかで住宅ローンの金利が決まってしまうため、購入時の金利が重要です。
不動産価格の下落を待っている間に金利が上昇してしまうと、結果的に多くの返済額が必要になる可能性があります。
不動産は何のために購入する？
不動産を購入する人のほとんどは、以下のような理由で購入を検討します。
- 結婚
- 子どもが生まれた
- 子どもが小学校に通い始める
しかし、暴落を待つということは、ライフステージが変わる上記のタイミングを逃すことになります。
また、価格が暴落する不動産というのは、いわば売れ残った不動産といえます。売れ残りの中にも自分にあった不動産がないとはいえませんが、確率は下がるでしょう。不動産選びを妥協して一生後悔するより、気に入った不動産を適正な価格で購入したほうが満足度は高いです。
そのため、暴落を待って購入するより、適正な時期に適正な価格で購入するのがおすすめです。
不動産価格の高騰！売却には追い風
住み替えを考えている人は、購入と同時に売却も考えなければいけません。また、相続したけど使い道がなくて売却したいと考えている人もいるでしょう。不動産売却するならなるべく高い値段で売却したいものです。
不動産価格が上昇し続けてきた
不動産価格の上昇に伴い、中古物件、特に中古マンションの価格が高騰しています。
不動産価格指数
国土交通省 「不動産価格指数」より
高騰している理由は、世界的なインフレや建築資材不足で建築資材が高騰し、新築不動産の価格が値上がりしているからです。
しかし、それらの要因が排除されれば、新築不動産の価格は下落する可能性があります。それに伴って、中古不動産の価格も下落します。
また、前述したように不動産価格が暴落する可能性もあるため、不動産の売却を考えているなら、価格が高止まりしているいまがチャンスといえます。
築年数で価格が下がる
不動産は築年数とともに価値が下がります。
価値の下落に伴って、売却価格も下げる必要があります。そのため、売却を決めたら、価格が下がる前になるべく早く行動を起こしたほうがよいでしょう。
今後購入者が減る可能性がある
住宅ローン金利上昇や人口減少の影響などで、今後購入希望者が減る可能性があります。しかし、新築の不動産が減るわけではありません。そのため、今後中古不動産が余るようになり、中古不動産の価格が下落する可能性があります。
また、中古不動産が余るようになると、買主が見つからないおそれがあります。売却できないとなると、固定資産税などの費用だけが重くのしかかります。
売れ残らずに少しでも高値で売却するために、売却を予定しているのであれば、なるべく早く行動を起こすのが得策です。
リビンマッチで無料査定依頼が可能
不動産一括査定サイトの「リビンマッチ」は、無料で不動産会社に査定依頼ができます。一度の入力で同時に複数社へ査定依頼ができるため、手間と時間を大幅に削減できます。
複数の査定価格を比較できることで、不動産の正確な市場価値が分かります。また、信頼のできる不動産会社の選別も可能です。
完全無料で利用できるため、ぜひ活用しましょう。
大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
誤字脱字や事実誤認などございましたら、ぜひともご指摘ください。
運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
