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【最新版】東京都地価上昇率ランキング（全49位）上昇の要因から考える「いま、売りどき？」
東京都の地価は、リーマンショック後から現在まで全体的に上昇を続けています。
本記事では、東京都の全49市区を対象に地価上昇率をランキング形式で発表します。東京都の中でも、23区とそれ以外のエリアで地価の変動率に違いがあるため注目しましょう。
特に東京都内に土地を所有している方は、資産を有効活用するためにも、現在の地価がどのような水準にあり今後どのように変化するのかを理解する必要があります。
この記事の監修者
株式会社ハイアーグラウンド
不動産エージェント：松村 悠希（マツムラ ユウキ）
不動産仲介歴５年目。英語・中国語の対応も可能。
一般的な 売却から相続、離婚、任意売却、海外居住者、借地等幅広く対応させて頂きます。お客様目線で物事を考え、提案すること、きめ細かいフォローをすることを常に心がけております。
お客様の大切な資産である不動産のご売却を、精一杯お手伝いさせて頂きますので、是非お気軽にご相談ください。
会社ホームページ：株式会社ハイアーグラウンド
もくじ
東京都地価上昇率ランキング
国が毎年発表している「地価公示」のデータに基づいたエリア別の上昇率を紹介します。
下図は2010年から2022年までの公示価格から、住宅地の地価をエリアごとに抜き出し、東京都全体の平均と都区部（23区）の平均、上昇率の高い5区の地価推移を表したグラフです。
東京都の地価推移
下表は、上昇率の高い順にランキング形式にまとめたものです。
| 順位 | エリア | 上昇率 | 地価変動額（円） |
|---|---|---|---|
| 1位 | 港区 | 1.65 | 81万7,600 |
| 2位 | 中央区 | 1.55 | 47万5,200 |
| 3位 | 品川区 | 1.46 | 26万9,700 |
| 4位 | 文京区 | 1.42 | 29万8,700 |
| 5位 | 千代田区 | 1.42 | 79万5,700 |
| 6位 | 豊島区 | 1.41 | 18万7,400 |
| 7位 | 北区 | 1.40 | 15万3,500 |
| 8位 | 荒川区 | 1.39 | 14万5,500 |
| 9位 | 渋谷区 | 1.39 | 37万3,000 |
| 10位 | 目黒区 | 1.36 | 25万8,900 |
| 11位 | 新宿区 | 1.36 | 21万5,200 |
| 12位 | 台東区 | 1.36 | 24万5,100 |
| 13位 | 江東区 | 1.31 | 11万6,500 |
| 14位 | 中野区 | 1.31 | 14万2,500 |
| 15位 | 墨田区 | 1.30 | 10万2,400 |
| 16位 | 杉並区 | 1.26 | 11万5,100 |
| 17位 | 武蔵野市 | 1.26 | 12万0,000 |
| 18位 | 足立区 | 1.26 | 6万6,300 |
| 19位 | 世田谷区 | 1.25 | 12万8,300 |
| 20位 | 板橋区 | 1.25 | 8万6,400 |
| 21位 | 稲城市 | 1.23 | 4万3,900 |
| 22位 | 江戸川区 | 1.22 | 6万5,300 |
| 23位 | 大田区 | 1.20 | 8万7,800 |
| 24位 | 三鷹市 | 1.19 | 6万7,800 |
| 25位 | 練馬区 | 1.18 | 6万0,500 |
| 26位 | 葛飾区 | 1.17 | 4万6,600 |
| 27位 | 立川市 | 1.15 | 3万3,200 |
| 28位 | 小金井市 | 1.14 | 4万1,900 |
| 29位 | 国立市 | 1.13 | 4万0,600 |
| 30位 | 西東京市 | 1.12 | 3万2,000 |
| 31位 | 調布市 | 1.12 | 3万7,600 |
| 32位 | 国分寺市 | 1.10 | 2万7,000 |
| 33位 | 日野市 | 1.10 | 1万7,400 |
| 34位 | 府中市 | 1.10 | 2万7,200 |
| 35位 | 昭島市 | 1.10 | 1万6,300 |
| 36位 | 東久留米市 | 1.08 | 1万6,300 |
| 37位 | 狛江市 | 1.07 | 2万1,300 |
| 38位 | 小平市 | 1.07 | 1万5,600 |
| 39位 | 福生市 | 1.07 | 1万1,000 |
| 40位 | 東大和市 | 1.06 | 9,400 |
| 41位 | 東村山市 | 1.05 | 9,600 |
| 42位 | 武蔵村山市 | 1.05 | 5,600 |
| 43位 | 清瀬市 | 1.05 | 8,400 |
| 44位 | 八王子市 | 1.04 | 4,500 |
| 45位 | 町田市 | 1.03 | 4,000 |
| 46位 | 羽村市 | 1.02 | 2,200 |
| 47位 | 多摩市 | 1.02 | 2,900 |
| 48位 | あきる野市 | 0.99 | －500 |
| 49位 | 青梅市 | 0.95 | －4,900 |
| 都区部（23区）平均 | 1.34 | 16万3,400 | |
| 東京都全体平均 | 1.31 | 11万9,663 | |
ここでは、ランキング5位までのエリアについて、地価が上昇した要因を分析します。
地価上昇率ランキング第1位：港区
六本木のイルミネーション
港区は、千代田区と中央区に並ぶ都心3区のひとつで、高級住宅街が形成されたエリアです。青山、六本木、赤坂、麻布、白金、高輪などのエリアが集まる、東京を代表する地域であり、再開発の対象として最も注目されています。
リーマンショックから5年が経過して経済回復傾向が現れ、下がり続けていた地価は2013年に底を打っています。以後、港区の地価は上昇し続けています。
港区の魅力の高さはいうまでもありませんが、地価上昇の主な要因として、日銀の「異次元緩和政策」が挙げられます。これは、ほかのエリアでも共通していえます。
参考：日本経済新聞「異次元緩和 黒田総裁主導で13年4月開始」
緩和政策により生まれた豊富な投資マネーが、投資効率の高い港区に集中した結果として地価の上昇率がトップになったと考えられます。
地価上昇率ランキング第2位：中央区
HARUMI FLAGの建設工事
中央区は、同じ都心3区である港区とほぼ同じ地価上昇カーブができています。やはり2013年の金融緩和政策の影響があります。
また、2013年9月8日に2020年オリンピック・パラリンピックの東京開催が決定したことも地価上昇の要因のひとつです。オリンピック後のブランディング効果もあと押しし、2000年ころから開発が始まっていた湾岸エリアが注目されました。
さらに2025年には、新たなランドマークとなる「HARUMI FLAG SKY DUO」が竣工予定です。まだまだ注目され続けるエリアであり、地価上昇に影響を与えているといえるでしょう。
地価上昇率ランキング第3位：品川区
大崎ニューシティ
地価単価は都心3区に及びませんが、上昇率第3位は品川区です。地価の推移はやはり、2013年に底を打ち上昇に転じています。
品川区は工業地帯として位置づけられていたエリアですが、1999年に策定された「大崎・五反田特定地区の整備計画・事業計画」に基づき、大崎駅周辺の大規模な都市基盤整備を進めてきました。
大崎・五反田周辺地域（約180ヘクタール）では、都市再生緊急整備地域に指定されている大崎駅周辺地域（約60ヘクタール）を中心に、工場等の土地利用転換を契機とした民間開発プロジェクトが進行しています。
品川区では、減少を続けていた人口は1998年に上昇に転じ、現在では約40万人を超えています。つまり、1988年時点の1.28倍になっています。
参考：
工業地帯から生活都市・国際都市へと変遷してきた事実が、地価の上昇へとつながっていると考えられます。
地価上昇率ランキング第4位：文京区
文京区の住宅街
文京区は治安のよさが高く評価されており、住みやすい街として位置づけられています。そのため家賃が高く、必然的に地価も高くなります。
地価は、グラフからわかるように、緩やかに上昇しています。地価を押し上げる効果のある再開発事業としては「春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業」が2023年12月に完了予定です。
根強い人気が続き、地価の上昇は今後も緩やかに続くのではと考えられます。
地価上昇率ランキング第5位：千代田区
東京駅
都心3区としては3位、都内では5位にランキングされたのが千代田区です。平均地価は最も高く、m2あたり約270万円と、都内平均である約64万円の4.2倍です。
東京の玄関口である東京駅と日本経済の中心とされる丸の内が存在し、地価が常に高く維持されているエリアです。
地価推移は2013年に上昇傾向に転じ2020年にピークを迎えましたが、2022年はわずかに下降しています。千代田区は住宅地の占める割合が少ないため、部分的な地価の低下が平均値に影響している可能性もあり、下降要因は特定が難しいでしょう。
ただし千代田区の人口増加は続いており、今後も高い水準を維持すると考えられます。
東京都全体の地価の動向
東京都全体における地価の変動を、全国や三大都市圏と比較してみましょう。
以下は、2010年から2022年までの期間で、地価の変動がどのように推移しているのかを表したグラフです。
地価変動率の推移
また、東京都区部（23区）と都下の地価推移の違いも解説します。
全国と東京都の地価変動率
リーマンショック後、地価の下落が全国的に生じていましたが、東京都では2013年から上昇に転じています。しかし、全国平均を見ると地価変動率がプラスに転じるのは2017年で、東京都と大きな違いがあります。
全国平均には三大都市圏も含まれており、三大都市圏を除いた地方平均を見ると、地価変動率がプラスに転じるのは2019年です。
この事実は、三大都市圏とそれ以外の圏域で、経済力に大きな差があることを示しているといえるでしょう。
三大都市圏と東京都の地価変動率
次に、三大都市圏の違いを見てみましょう。
三大都市圏のうち地価上昇に転じたのは名古屋圏が早く、次いで東京そして大阪の順です。大阪が変動率プラスに回復したのは2015年です。
この要因としてひとつ挙げられるのは、リーマンショックによる経済的ダメージが、東京圏に比べて大阪圏のほうが大きかったことが挙げられます。
なぜ大阪圏のダメージが大きかったのかは、専門家の研究論文などもあり、ここでは割愛しますが経済構造の違いがあったようです。
参考：CiNii「大阪の経済的地盤沈下についての研究 : 三大都市圏の比較から（関西大学）」
2年遅れの大阪圏を含め、リーマンショック後の地価は順調に上昇し、変動率のエリア別格差も縮まっていきました。
しかし、新型コロナウイルス感染症の影響により、2021年にはすべてのエリアがそろって下落しています。そして、2022年はすべてのエリアがプラスに転じ、現在に至っています。
東京都の区部（23区）と都下の地価変動率
東京都の区部（23区）と都下を比較すると、注目するべき結果が出ます。
東京都区部（23区）と都下の地価変動
区部（23区）と都下は2013年から上昇に転じていますが、上昇率は区部（23区）が非常に高く、都下は微増といえる状態で地価が上昇しています。
東京都とひとくくりにしても、都心部と周辺都市とでは大きな違いがあることがわかります。
不動産エージェントによる地価上昇に対する見解
監修者からのコメント
近年、不動産売却のご相談は非常に増えています。
たとえば、2020年5月以降、東京23区の中古マンションは前年比で成約㎡単価は48カ月連続で上昇しています。（※公益財団法人 東日本不動産流通機構発行のサマリーレポート2024年4月の資料を参照。）
上昇のきっかけは在宅ワーカーの増加によって、求める住環境が変化したことです。新型コロナウイルス感染防止対策により、在宅時間が長くなるにつれ、「仕事部屋が欲しい」「もっと広い家で暮らしたい」と住宅ニーズが変化したのです。
ところが、広い家に引っ越すと賃料が上がります。それなら、「住宅ローンが低金利のうちに持ち家を購入したい」と考える人が増大したというわけです。
2023年以降、新型コロナウイルス感染症は収束傾向にありますが、新築マンションの建築増加や円安による外国籍の購入検討者の増加、変動金利の低金利維持による影響で、中古マンション市場における地価は変わらず上昇傾向です。
しかし、いつ、この地価上昇傾向がストップするかは誰にもわかりません。売却時期としては、高値成約を目指せる「いま」がおすすめです。
地価から考える今後の予想
全国的に地価が上昇局面にあるのは、間違いありません。
しかし、以下のように景気の下振れ要因が大きくなり、地価下落を引き起こすおそれはあります。
- 金利上昇
- インフレーション
- 建築費高騰
- エネルギー危機
そのような意味で、現在は「売りどきを見きわめる」重要な時期ともいえます。不動産売却のタイミングを逃さないように、地価変動の要因や公示価格と取引価格の違いを理解しましょう。
地価変動の要因とは
地価（土地の値段）は変動します。
その変動要因として、前述したようにリーマンショックがあります。リーマンショックは世界経済に大きな影響を与え、不動産だけでなく、株価や証券そして金融危機を招く大きな事件でした。
もっとさかのぼると、約30年前のバブル経済崩壊により、バブル期の地価の1～2割まで地価が下落した都市もあります。
現在、日本の地価は全国的に上昇に転じていますが、この傾向がいつまでも継続する保証はどこにもありません。昨年から生じている電気やガスなどをはじめとした物価上昇によるインフレ、それを抑えようとする金利政策はアメリカ経済の下押し圧力になっています。
ロシアによるウクライナ侵攻は長期化しており、国際経済を不安定なものにしています。
日本では金利の引き上げが行われ、地価下落のひとつの要因となる可能性があります。一方で、円安による外国資本の不動産投資が活発化しており、日本の不動産が買われている現実も見逃せません。
このように、地価の変動はさまざまな要素が複雑に影響して上下します。単純にいまは上昇局面、あるいは下落局面と決めつけられないものであることを理解しておきましょう。
公示価格と取引価格の違い
この記事では、昨年までの国が公表している公示価格を基に、地価推移や変動率を分析してきました。
公示価格は、全国の都市計画区域内の土地の中で標準地を定め、毎年1月1日時点における価格を鑑定評価し、国土交通省が3月に公表します。
地価公示法に基づいて、国土交通省土地鑑定委員会が、適正な地価の形成に寄与するために、毎年1月1日時点における標準地の正常な価格を3月に公示（令和4年地価公示では、26,000地点で実施）するもので、社会・経済活動についての制度インフラとなっています。
公表時点で、すでに土地の評価から2カ月以上が経過しています。また、次年の公示価格が公表されるまでは、その年の地価の変動をリアルタイムで把握できません。
一方、取引価格は、社会情勢などの影響で常に変動します。1年という短い期間の中で、地価が大きく上昇したり下降したりする可能性は十分にあり得ます。
不動産の売買は「安いときに買い、高いときに売る」のが鉄則です。そのためには所有地のエリアの地価について、常に変動状況を把握しておく必要があります。
現在の価格を正確に把握する方法
土地の現在の価格をできるだけ正確に把握するには、不動産査定が必須です。
不動産査定は、不動産仲介会社が不動産の価格を評価するもので、査定対象の不動産があるエリアの取引データを反映します。そのため、変動する地価情報に基づき理論上の「いまの価値」を算定します。
しかし、査定する不動産会社によっては、常に変動している地価情報を正確に捉えられていないケースもあります。そのため、不動産査定は複数の会社から提出してもらいましょう。
複数の会社から査定をもらうには、まず査定を依頼する不動産会社をピックアップしなければなりません。その上で1社ずつ自身の不動産情報を伝え、査定を依頼するといった手間がかかります。
そのような手間をかけず、1回の手間で複数の会社に査定を依頼できるのが、不動産一括査定サイトの「リビンマッチ」です。
まずはリビンマッチを利用して、気軽に現在の価格を把握しましょう。
東京都の地価上昇率に関するよくある質問
- 東京都地価上昇率のランキング上位5エリアと下位5エリアは？
- 東京都の49市区で見ると、上昇率が高いエリアは、上から順番に港区、中央区、品川区、文京区、千代田区と続いています。一方、上昇率が低いエリアは、下から順番に青梅市、あきる野市、多摩市、羽村市、町田市となっています。
- 東京都と他のエリアで地価上昇率に違いはある？
- 東京都では2013年から上昇に転じているのに対して、全国平均を見ると地価変動率がプラスに転じるのは2017年です。ここから、三大都市圏とそれ以外の圏域で、経済力に大きな差があるといえるでしょう。
株式会社ハイアーグラウンド
不動産エージェント：松村 悠希（マツムラ ユウキ）
不動産仲介歴５年目。英語・中国語の対応も可能。
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この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
誤字脱字や事実誤認などございましたら、ぜひともご指摘ください。
運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
