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マンションを売却する8つの手順と必要書類をすべて解説
マンションの売却を検討している人は、あらかじめ売却の手順を把握しておきましょう。いきなり不動産会社に相談しても、わからないことばかりで、いいなりになってしまうかもしれません。不動産会社のいいなりでは、高値でマンションを売却するのは難しいでしょう。自分の意見を持って交渉できるだけの知識が必要です。
マンション売却の手順をわかりやすく解説していますので、売却を検討している人はぜひチェックしてください。
もくじ
【一覧表】マンション売却の手順
マンションの売却が決まったら、まずは売却までの手順を確認しましょう。マンション売却の主な流れは、次のとおりです。
| 手順 | 対応する人 | 備考 |
|---|---|---|
| ① 査定の依頼 | 売主 | 必要書類あり |
| ② 不動産会社の選定 | 売主 | － |
| ③ 媒介契約の締結 | 売主・不動産会社 | 必要書類あり |
| ④ 売却活動の実施 | 不動産会社 | － |
| ⑤ 内覧の対応 | 売主・不動産会社 | － |
| ⑥ 売買契約の締結 | 売主・買主・不動産会社 | 必要書類あり |
| ⑦ 物件の引き渡し | 売主・買主・不動産会社 | 必要書類あり |
| ⑧ 確定申告 | 売主 | 必要書類あり |
マンション売却は、主に上記の8ステップで進みます。すべての手続きが終了するまで短くて3カ月、長くて半年から1年ほどかかるため、余裕を持って行動するとよいでしょう。
① 査定の依頼
最初にマンションの査定を受けます。査定とは、所有しているマンションの築年数や状態などさまざまな面から、売却価格の目安を試算することです。
とはいえ、不動産査定には明確な基準が設定されていないため、不動産会社ごとに査定価格は異なります。
よりよい条件でマンションを売却するには、複数の不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。可能であれば3社以上に依頼し、結果を比較しましょう。
机上査定と訪問査定の違い
不動産の査定には、次のふたつの方法があります。
- 机上査定
- 物件を直接見ることなく大まかな情報だけで査定価格を示す
- 訪問査定
- 実際に物件を見て詳細な情報のもとに査定価格を示す
机上査定は物件情報を伝えるだけなので、時間をかけることなく簡単に査定価格がわかる点が魅力です。しかし、簡易的な査定のため、結果の精度が落ちるデメリットがあります。
一方、訪問査定は実際に物件を確かめて結果を出すため、精度が高く、信頼性のある査定価格がわかります。しかし、机上査定より結果が出るまでに時間がかかることや、必要書類を集める手間がかかることは欠点です。
必要な書類
査定ではより正確な結果を算出してもらうため、必要な書類があります。マンション売却の査定を受けるときに必要な書類は、次のとおりです。
| 書類 | 入手場所 | 備考 |
|---|---|---|
| 登記事項証明書 | 法務局 | 窓口、郵送、オンラインなど 3つの取得方法がある |
| 分譲時のパンフレット | 自宅保管 | － |
| 本人確認書類 | 自宅保管 | 顔写真つきのものが望ましい |
分譲したときのパンフレットが手もとにない場合は、購入先の不動産会社に問い合わせるとコピーをもらえることがあります。もし、手もとにないなら問い合わせてみましょう。
査定にかかる時間
机上査定は早ければ、数時間～1日で査定結果が出ます。机上査定を依頼した不動産会社のなかから気になる不動産会社に訪問査定を依頼します。
訪問査定では売主と不動産会社、双方のスケジュール調整が必要になるため、査定を申し込んでから実際に査定を受けるまで約1週間は必要になります。訪問査定そのものにかかる時間は、1時間～2時間程度です。そこから査定の結果が出るまで約1週間かかります。
| 査定の種類 | かかる期間 |
|---|---|
| 机上査定 | 数時間～1日 |
| 訪問査定 | 約1週間 |
査定価格を知るなら、一括査定サイトがおすすめ
複数の不動産会社に連絡して査定を受けるのは、意外と大変です。査定を依頼した不動産会社がマンションの売買に不得手だったり、売却したいマンションの地域に精通していなかったりすることがあります。
そういった無駄や手間を省けるのが、一括査定サイトです。「リビンマッチ」であれば入力した物件情報をもとに、売買を担当できる不動産会社を紹介します。最大で6社の不動産会社から査定を受けられるため、気に入った会社を選べます。
② 不動産会社の選定
査定価格を受け取ったら、マンション売却を依頼する不動産会社を選びます。担当者の対応や売却プランの内容、サポート体制などから相性の合う会社を見つけましょう。
不動産会社ごとに得意とする分野や物件の種類が異なるため、マンション売却の実績が豊富な会社へ依頼しましょう。
マンションを売却するうえで、不動産会社選びは重要事項です。不動産会社選びに失敗してしまうと、売却期間が長引いてしまったり、希望より安値で売却されてしまったり、思うような取引ができないおそれがあります。
不動産会社選びの基準になるポイント
マンション売却を成功させるポイントは、適切な不動産会社選びです。大切なマンションを任せる不動産会社を選ぶには、何を基準にすればよいか迷うかもしれません。ここでは、重要な5つの基準を紹介します。
- 経験と実績
- どれだけ多くのマンション売却を成功させたのかは、その不動産会社の力量を示します。また、地域での評価や評判も見逃せません。
- 地域の知識
- 売却物件の近隣エリアに詳しい不動産会社が最適です。その地域の市場動向を把握している会社であれば、適切な価格設定とスピーディな売却が可能になります。
- サービスの質
- お客様を大切にし、ていねいな対応を心がけている不動産会社を選びましょう。必要な情報を提供し、連絡や返信が迅速な会社であることが大切です。そして良好なコミュニケーションは、マンションの売却をスムーズに進めるために欠かせません。
- 販売戦略
- マンションごとにさまざまな特徴があります。その特徴を理解し、それに合わせた販売戦略を提案できる会社なら、安心してマンションの売却を任せられるでしょう。
- 費用
- 不動産会社の報酬は、法律で明確に定められています。それにも関わらず、不明瞭な料金を請求したり、追加費用が発生したりする会社は信用できません。
これらの基準をもとに複数の不動産会社を比較し、信頼できると感じる不動産会社を選びましょう。適切な不動産会社選びが、スムーズな売却へとつながります。
不動産会社の選定にかかる日数
訪問査定が終わったら、依頼する不動産会社を選定します。売却をスムーズに進めるためにも、査定後は1週間を目安に不動産会社に返事をしましょう。
査定後に電話やメールで、しつこく営業してくる不動産会社には注意が必要です。選定するときは、担当者の対応やマンション売却実績などを参考に、信頼できる不動産会社かどうかしっかりと見極めましょう。
③ 媒介契約の締結
不動産会社を選んだら、媒介契約を締結します。媒介契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。
それぞれの特徴を表にしてまとめました。媒介契約を選ぶときの参考にしてください。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数社との取引 | 〇 | × 1社のみ |
× 1社のみ |
| 自己発見取引 | 〇 | 〇 | × |
| レインズへの登録 | × | 〇 契約締結から7日以内 |
〇 契約締結から5日以内 |
| 活動報告義務 | × | 〇 2週間に1回 |
〇 1週間に1回 |
| 契約有効期間 | 自由 ※行政指導は3カ月以内 |
3カ月以内 | 3カ月以内 |
一般媒介契約は売主の自由度が高いという魅力があるものの、不動産会社に活動報告義務が課されていないため、活動状況を把握しにくいデメリットがあります。
専任媒介契約はレインズ※への登録が約束されていること、活動状況が把握しやすい点がメリットです。一方で、1社にしか売却を任せられないため、不動産会社の力量に左右されやすい欠点があります。
専属専任媒介契約は、不動産会社から頻繁に活動状況を教えてもらえる点が魅力です。ただし、媒介契約のなかでもっとも売主の自由度が低く、不動産会社の力量にすべてがかかっているのがデメリットです。
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必要な書類
媒介契約を締結するときには、次の書類が必要です。
| 書類 | 入手場所 | 備考 |
|---|---|---|
| マンションの管理規約 | 管理会社 | － |
| マンションの長期修繕計画 | 管理会社 | － |
| 住宅ローン残高証明書 | 借入先の金融機関 | － |
ただし、不動産会社によっては上記以外の書類も必要とする場合があります。媒介契約を締結する前に、どのような書類が必要か尋ねておくと安心です。
媒介契約の締結にかかる時間
不動産会社が決まったら、媒介契約を締結します。媒介契約にかかる時間は、通常1～2時間程度ですが、当日のスケジュールには余裕をもっておくと安心です。
不動産査定～媒介契約締結までの売却準備期間は、早い人で1週間、遅くても1カ月以内に行われるのが一般的です。
④ 売却活動の実施
不動産会社と媒介契約を締結したら、売却活動がはじまります。売却活動では不動産のポータルサイトへ物件を登録したり、チラシをポスティングしたりして集客するのが一般的です。
売却活動中は、売主が個人的に動くことはほとんどありません。不動産会社から購入希望者が見つかったという連絡が入るまで待機しましょう。
売却活動にかかる期間
いよいよ売却活動がスタートします。売却までにかかる時間は物件によってさまざまですが、適正価格で売却活動が行われた場合、1～2日ですぐに反響があるケースもあります。
販売価格、立地、築年数などで売却活動の期間は大きく異なりますが、一般的に不動産売却の目安は3～6カ月です。早期売却したい人や3カ月経過しても思うように売却が進まない人は、値下げを検討するのもひとつの方法でしょう。
⑤ 内覧の対応
購入希望者が見つかったら、内覧の対応を行います。売主の都合にもよりますが、内覧は空き家で実施するのがベストです。
居住したまま内覧を行うと、どうしても生活感を消せないことからなかなか購入の決断に至らないことがあります。また、室内をきれいに保つ必要があり、売主の負担が大きくなることも難点です。
その点、空き家なら購入希望者が生活感を感じることなく、じっくりと隅々まで物件を見学できます。さらに、内覧のたびに片づける手間もないため、売主の負担も軽くなるでしょう。別の住まいへ引っ越す手間や費用はかかりますが、スムーズにマンションを売却するのなら空き家がおすすめです。
内覧の対応にかかる時間
早期売却のためには、内覧のスケジュール調整は非常に重要です。内覧にかかる時間は早い人は30分程度ですが、じっくり見たい人は2～3時間かかる場合もあります。念のため、3時間程度空けておくと安心です。
売却活動中は、遠出や旅行などをなるべく控えて、購入希望者のスケジュールに対応できるようにしましょう。
⑥ 売買契約の締結
買主の購入の意志が固まったら、売買契約を締結します。売買契約では、引き渡しの日程や最終的な売却価格を決定します。
売買契約の締結後、契約書に書かれていない不具合が見つかった場合、買主より損害賠償請求を受けるおそれがあります。売主で把握している欠陥は、契約を結ぶ前にすべて伝えておきましょう。
必要な書類
売買契約の締結時には、次の書類が必要です。契約前にあわてて取得することのないよう、余裕を持って準備しておきましょう。
| 書類 | 入手場所 | 備考 |
|---|---|---|
| 印鑑登録証明書 | 市区町村の役所 | 3カ月以内のもの |
| 登記済権利証 登記識別情報 |
法務局 | 窓口、郵送、オンラインなど 3つの取得方法がある |
| 固定資産税通知書 | 自宅保管 | 毎年4月ごろに市区町村の役所から送付 ※再発行不可 |
売買契約にかかる時間
売買契約は、契約書の確認、重要事項説明を行い、通常1～2時間程度終了します。しかし、書類不備や不足物があるときには、長引くことがあります。
スムーズに契約を行うためには、必要書類を確認したり、質問事項をまとめたり、事前準備をしっかり行っておくとよいでしょう。
⑦ 物件の引き渡し
売買契約書のなかで取り決めた日程で、物件を引き渡します。売買契約の締結から引き渡しまで、1～3カ月ほど期間が空くことが一般的です。居住したまま売却した場合は、不用品の処分や住み替え先の引っ越しを進めましょう。
不動産会社によっては、引っ越し業者や不用品処分業者を紹介してくれるところもあります。各業者が必要な場合は、担当者に尋ねるのがおすすめです。
引き渡しの日は、売主と買主に加えて不動産会社の担当者と司法書士、金融機関の担当者が同席のもとで決済や鍵の受け渡しを行います。
また、住宅ローンの残債があるままマンションを売却した場合は、買主から売却代金を受け取ったあとで一括返済します。
必要な書類
物件引き渡しの際は、次の書類が必要です。引き渡し当日は、分譲時のパンフレットや室内設備に関する書類など買主に引き継ぐ書類を忘れないよう気をつけましょう。
| 書類 | 入手場所 | 備考 |
|---|---|---|
| 銀行口座・通帳 | 本人保管 | － |
| 固定資産税評価証明書 | 市町村の役場 | 東京23区内の場合、都税事務所で取得 |
| 買主に引き継ぐ書類 | 本人保管 | 室内設備の説明書、保証書など |
引き渡しにかかる時間
売買契約締結から物件の引き渡しまでは、早ければ1週間、長くても1カ月程度です。引き渡し当日は、登記手続き、残金決済、鍵の引き渡しなどが行われ、2時間程度で終了します。
しかし、銀行・金融機関の混雑状況によっては着金確認が遅れ、長引くことも予想されます。当日のスケジュールには余裕を持っておきましょう。
⑧ 確定申告
購入価格より売却価格が高い（売却益が出た）場合、確定申告をしなくてはなりません。確定申告せずにいるとペナルティが課されたり、節税に関わる控除や特例を利用できなくなったりするため気をつけましょう。
マンション売却で得た利益にかかる税金は、分離課税として給与とは別に納めます。そのため、会社員でも確定申告が必要です。
マンション売却の成功を左右するのは不動産会社
マンションを売却するには、不動産会社の担当者の能力が大きく影響します。流れ作業のように対応する担当者では、早期売却には一生懸命でも、売主の希望である高値売却へまじめに取り組んでもらえるとは思えません。
マンションを売却するときは、さまざまな不動産会社に相談し、信頼できる担当者を見つけることが重要です。リビンマッチからマンションの査定を依頼すれば、最大6社の不動産会社と相談できます。
査定価格にばかり注目してしまうかもしれませんが、担当者の人となりもしっかりチェックしましょう。
マンション売却をするときは、まずリビンマッチで多くの不動産会社と会ってください。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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