リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）が運営するサービスです 証券コード：4445
マンション売却で壁紙の剥がれや汚れは補修すべき？費用相場も紹介
マンションの売却を検討したとき、壁紙に汚れや傷があると買主に悪い印象を与えてしまいなかなか契約ができないのでは、と不安に考える人もいるでしょう。
実際、壁紙の汚れはマンションの売れやすさや、売却価格に影響があるのでしょうか。
マンション売却で壁紙を張り替えるか悩んだときの判断基準や、壁紙の補修費用を詳しく紹介します。
壁紙の汚れはマンション売却に影響がある？
マンションの壁紙は、汚れているよりもきれいなほうが好ましいのは確かです。
しかし中古物件で、ある程度の汚れは当たり前です。買主にとっても想定内のため、売却に大きく影響するわけではありません。
ただし、以下のようなケースは、買主の判断に影響するおそれがあるため補修か張り替えを検討しましょう。
- 築浅のわりに汚れている
- ペットの爪痕でボロボロ
- 異臭が染みついて取れない
- 目立つほどの大きな壁紙の剥がれ
- 大きな壁穴や凹み
壁紙の汚れがマンション売却に及ぼす影響について解説します。
壁紙を張り替えるメリットとデメリット
マンション売却の前に壁紙を張り替えた場合、張り替えた部屋の見栄えがよくなって、買主に好印象を与えられるメリットがあります。また、物件紹介に壁紙を張り替えたと記載できるため、問い合わせが増えるかもしれません。
一方で、張り替えた壁紙と残りの部分の調和が問題になります。たとえば、インターフォンやスイッチパネル、コンセント、換気口など、壁に配置されている設備の汚れや劣化が、逆に目立ってしまうケースが考えられます。
また、仮に同じメーカーと型番の壁紙が手に入っても、経年劣化した壁紙と色を統一するのは難しいでしょう。一部を張り替えた結果、そこだけ浮いてしまって全体を張り替えることにならないよう慎重に判断したいところです。
| メリット | デメリット |
|---|---|
|
|
臭いの原因なら物件が売れにくいおそれがある
目に見える汚れや剥がれと異なり、壁紙が臭いの原因になっているときは、マンションを売却しにくいおそれがあります。
しかし、臭いの発生源が壁紙とは限らないため、壁紙の下地や別の部分を含めて特定が必要です。
場所別だと、玄関とトイレの異臭は買主への印象をかなり悪くしてしまいます。特に、トイレのアンモニア臭は致命的で、臭いが気になるときは床も含めて張り替えたほうがよいかもしれません。
居室の場合、カビやたばこ、ペット、アロマやお香など臭いの原因はさまざまです。張り替えは、面積が広くて消臭で対応できない場合に検討しましょう。
またキッチンは、特にオープンタイプなどは天井以外ほとんど壁紙がありません。排水口やシンク下の排水管など、別の場所を臭いの原因として疑うべきです。
壁紙の汚れは売却査定に大きく影響しない
不動産会社によっては壁紙がきれいだと、管理状況が良好として、査定でプラス評価をするかもしれません。
しかし、主要構造や設備の劣化状態に比べると、壁紙の重要度は総じて低いです。
中古物件の売却査定では、そもそも劣化がある前提で査定を行います。現状のままでも、住むことが許容できる状態であれば、少なくともマイナス評価にはなりません。
そのため、よほどひどい壁紙の汚れ以外は査定に大きくは影響しません。それは、買主の購入判断においても同じです。
マンション売却で壁紙を補修する費用について
壁紙を張り替えたり、補修したりする場合、どれくらいの費用がかかるのでしょうか。汚れや傷の程度、部屋の広さによって費用は変動します。
【汚れや傷の程度別】壁紙の補修費用
一部が剥がれた壁紙
剥がれや壁穴など、個別の傷は部分補修で対応しましょう。傷が広範囲の場合や、通常の清掃で落とせない汚れは、一部または一面の張り替えをします。
| 汚れや傷の程度 | 補修費用の目安（円） |
|---|---|
| 引っかき傷 | 1箇所につき5,000～ |
| 浮き（壁紙に損傷なし） | 1万～2万 |
| 剥がれ、破れ | 1万5,000～3万 |
| 壁穴（大きいほど高額） | 2万～5万 |
部分補修の費用は、壁紙の部材単価よりも職人の工賃で占める割合が高く、複数箇所を補修してもらっても加算額は安くなる傾向があります。
【部屋の広さ別】壁紙の張り替え費用
壁紙を張り替える人
壁紙の張り替え費用は、当然面積が広いほど金額が高くなります。さらに居室と居室以外では、居室以外のほうが複雑で作業場所も狭いため、広さあたりの作業単価は高くなります。
| 部屋の広さ | 張り替え費用（円） |
|---|---|
| 6畳 | 5万5,000～6万5,000 |
| 8畳 | 6万5,000～8万 |
| 10畳 | 7万～8万5,000 |
| 12畳 | 8万～10万 |
| 部屋 | 張り替え費用（円） |
|---|---|
| トイレ | 2万～4万 |
| キッチン | 3万～5万 |
| 脱衣所（洗面所） | 2万～4万 |
| 間取り | 張り替え費用（円） |
|---|---|
| 1LDK | 25万～35万 |
| 2LDK | 35万～45万 |
| 3LDK | 40万～55万 |
| 4LDK | 50万～70万 |
なお、壁紙には量産品とハイグレード品があります。ハイグレード品は、単価が約3～5割増し、工賃全体としては2～3割増しと考えておきましょう。
補修費用を売却代金に必ずしも上乗せできるわけではない
物件をよく見せるための補修は、ハウスクリーニングと同様に売主負担が基本です。しかし、補修費用を売却代金に上乗せできるのは、物件の価値が上昇している場合に限られます。
また、補修前の状態がわからない以上、買主は必要な補修だったのか判断できません。そのため、売却代金に上乗せされると好意的に思われないかもしれません。住宅に限らず、一般的に傷がある商品は値下げのほうが買主に喜ばれる可能性があります。
壁紙の補修は、費用と手間をかけても報われないおそれがあります。特に壁紙は、色調や柄の好みが分かれる部分なので、大がかりな補修は買主に任せるべきです。
壁紙を補修するときの注意点
壁紙を補修する費用の大部分は、作業する職人の人件費です。しかし、軽微な汚れや傷はDIYでも補修可能ですが、仕上がりはプロに劣るのが普通でしょう。
また、壁紙の下地に損傷があると補修費用は高くなります。壁のどこまで専有部分なのかはマンションによって違うため、無断で共用部分に手を加えないように気をつけましょう。
また、
巾木
マンションの場合、ソフト巾木と呼ばれる樹脂製の巾木を使うケースが多く、壁紙が巾木の裏側に潜り込んでいると、巾木ごと交換になるケースがあります。
マンション売却で壁紙以外に気にするべきポイント
壁紙の良し悪しが、買主の購入の決め手になるとは考えにくく、気にするべきポイントはほかにあります。
壁紙の状態がどうしても気になるときは、売却査定や媒介契約の際に、不動産会社の営業担当に印象を聞いてみることをおすすめします。不動産会社の営業担当は、仕事柄買主の心理をよく知っています。不動産のプロから客観的な意見を聞いた上で、壁紙の補修や張り替えを判断すると確実です。
不具合は買主に隠さない
不具合を買主に隠してマンションを売却すると、民法の契約不適合責任に問われかねません。契約不適合責任とは、売主と買主が合意して結んだ売買契約の内容と、実際のマンションの品質が異なるときに発生する売主の責任です。
壁紙のように目視で確認できるものに限らず、雨漏りの有無や設備の故障なども対象です。事前に通知しなかった不具合は、買主から修繕を求められたり、代金の減額請求や契約解除に発展したりするので気をつけましょう。
また、不動産会社は、物件に関する重要事項を買主に説明する義務があります。そのため、不動産会社に不具合を隠すのも厳禁だと覚えておきましょう。
相場価格の把握とライバル物件との差別化
壁紙よりも買主が重要視するのは、マンションの売り出し価格が相場に対して高いか安いかです。
適正な売り出し価格を調べるには、複数の不動産会社に査定してもらうのがもっとも効果的な方法です。
壁紙の張り替えは、比較的容易に好印象を与えやすいため、差別化できる要素です。しかし、売り出し価格が適正価格より高いと買主には好印象を与えられません。
たとえば、壁紙全体の張り替りでかかる約50万円分を、ライバル物件より値下げするのも魅力的な差別化のひとつです。
同じ費用をかけるなら、買主との交渉段階で要望に応えられる使い方ができると理想的です。結果として、壁紙に費用をかけるか、ほかの設備や値下げに使うのかわかりませんが、買主の要望を取り入れるとより交渉しやすくなります。
不動産会社選びがもっとも重要
マンション売却では、査定価格に基づいた適正な売り出し価格が必要です。
しかし、売却査定をする不動産会社の経験が不十分だと、売れるマンションも売れなかったり、安く売ってしまったりするおそれがあります。そのため、不動産会社選びがもっとも重要です。
なお、マンションの査定価格は実際の売却価格ではなく、高ければよいわけではありません。安すぎず高すぎない現実的な査定価格を出す不動産会社が、マンション売却を任せるパートナーとして信用できます。
まずは、複数の査定結果を比較するために、一括査定サイトの「リビンマッチ」で手軽に価格を調べることから始めてみましょう。
マンション売却の壁紙に関するよくある質問
- 壁紙の剥がれや汚れはマンション売却に影響がある？
- 中古物件で、ある程度の汚れは当たり前です。買主にとっても想定内のため、売却に大きく影響するわけではありません。ただし、築浅のわりに汚れていたり、壁紙が臭いの原因になっていたりすると、買主の判断に影響するおそれがあるため補修か張り替えを検討しましょう。
- マンション売却で壁紙を補修するのにかかる費用は？
- 壁紙を張り替える場合、部屋の広さが6畳なら5万5,000～6万5,000円、8畳なら6万5,000～8万円、10畳なら7万～8万5,000円、12畳なら8万～10万円が費用の目安です。居室と居室以外では、居室以外のほうが複雑で作業場所も狭いため、広さあたりの作業単価は高くなります。また、剥がれや壁穴など、個別の傷は部分補修で対応できるため、張り替えより費用は抑えられます。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
誤字脱字や事実誤認などございましたら、ぜひともご指摘ください。
運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
