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マンション売却で税金がかからないケース｜調べ方や特別控除、売却費用も解説
マンションの売却ではマンション価格の約5〜8％の費用がかかります。この中には税金も含まれますが、税金のかからないケースもあります。どういうときに税金がかからないのか、また税金を安くする特例にはどのようなものがあるのかを紹介します。
できるだけ多くの売却代金を受け取るには、税金の知識が欠かせません。税金の知識を身につけて、マンション売却を成功させましょう。
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マンションを売却しても税金がかからないケース
マンションの売却で税金がかからないケースを紹介します。どうすれば税金の支払いを抑えられるのかは、マンションを売却するうえで重要です。マンションを売却する前にしっかり把握しておきましょう。
マンション売却で利益が出ていない
譲渡所得税は、マンションを売却して利益が出たときだけにかかる税金です。売却益が出ていないければ、納税の義務はありません。
マンション売却で「売却益が出る」とは、購入したときよりも高い価格でマンションが売れることをいいます。ほかにも、購入や売却するときにかかった費用を差し引くことになるため、マンションを売却する多くのケースで譲渡所得税はかからないでしょう。
ただし昨今は、マンションの価格が高騰していることもあり、必ずしも売ったときの価格が買ったときよりも安くなるとは限らないので注意は必要です。
売却益を計算する方法
マンション売却の売却益は、次の計算式で算出できます。
売却益＝売却価格－（取得費＋譲渡費）
取得費とは、マンションを購入した代金や購入時に不動産会社に支払った仲介手数料、印紙税などを含めた費用のことです。マンションの場合、物件購入代金のすべてが取得費になるのではなく、減価償却※の費用が差し引かれます。
譲渡費とは、マンションを売却するときに発生した費用のことです。売却時に不動産会社に支払った仲介手数料や、売主が負担した印紙税などが対象になります。
5,000万円で購入したマンションを4,000万円で売却し、売却時にかかった譲渡費用が300万円だったとします。この場合だと1,300万円赤字になるため、譲渡所得税を納める必要はありません。
4000万円－（5000万円＋300万円）＝－1,300万円
売却益が赤字になっているため、譲渡所得税はかからない。
※減価償却を考慮せずに計算しています。
売却益のシミュレーションをしてみよう
売却益を求める計算式で、次のマンションの売却益をシミュレーションしてみましょう。なお、次の計算では減価償却費を考慮しないものとします。
- 物件種別
- マンション
- 所有期間
- 15年
- 物件購入価格
- 3,500万円
- 物件売却価格
- 3,000万円
- 譲渡費用
- 106万円（仲介手数料：105万円、印紙税：1万円）
このマンションを売却すると、次のような計算式が成り立ちます。
3,000万円－（3,500万円＋106万円）＝－606万円
マンションの売却益を計算すると、－606万円と算出できました。利益ではなく損益が出ているため、譲渡所得税はかかりません。
特別控除の特例で税金がかからない
マンション売却で利益が出ても、特別控除の特例を利用すれば税金を節約でます。特別控除を利用できれば、税金の負担額を下げられる可能性があるため、積極的に利用しましょう。
マンション売却で利用できる控除には、次のものがあります。
| 特別控除 | 控除の内容 |
|---|---|
| 3,000万円の特別控除の特例 | 居住年数に関係なく、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる |
| 軽減税率の特例 | 長期譲渡所得税の税率を通常より低い税率で計算できる |
| 買い換え特例 | 売却した自宅の代わりに新居を買い換えた場合、売却益にかかる税金を、将来新居を売るときまで繰り延べられる |
参考：国税庁「マイホームを売ったときの特例」、国税庁「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」、国税庁「特定のマイホームを買い換えたときの特例」
特別控除の手続きをせずに税金を多く払ってしまわないように、事前に利用できる控除を調べておきましょう。
特別控除の特例が利用できないケース
マンション売却で利用できる特別控除の特例には、それぞれ適用要件があります。たとえば、自宅を売却すること、売買する相手が夫婦もしくは親子など特別な関係にないことは、ほとんどの特例に共通している適用要件です。
そのほか、売却した年や前年もしくは前々年に同じ特例を受けていないこと、空き家になってから3年以内に売却することなど、特例ごとの要件もあります。
特例を受ける前提でマンションを売却したものの適用外だった場合、税金の負担が重くのしかかります。マンションを売却する前に、利用できる特別控除の特例と適用要件を確認しておきましょう。
マンション売却で税金がかかるケースは多くない
マンションを売却して利益が出ても特別控除の特例を利用できるため、税金がかかることはほとんどありません。何千万円もの利益が出るような売買でない限り、心配ないでしょう。
たとえ、数十万円から数百万円の利益が出たとしても、3,000万円の特別控除の特例が利用できれば3,000万円まで控除できるため、税金がかかることはありません。マンションの売却を検討しているなら、税金を気にせず売却することをおすすめします。
マンション売却でかかる税金の種類
マンション売却時に発生する税金には、売却益の有無に関わらず必ず納めるべき税金と、売却益が出たときのみ納める税金の2種類あります。マンションの売却を検討している人は、それぞれの税金の種類や特徴を押さえましょう。
マンションの売却というと、お金を得ることばかりに目を向けがちですが、支払うお金のことも考える必要があります。前もって売却でかかる税金の知識を深め、マンションを売却してから慌てないようにしましょう。
必ずかかる税金
マンション売却で必ずかかる税金は「印紙税」と「登録免許税」の2種類です。
印紙税
印紙税とは、売買契約書を作成する際に発生する税金のことです。売買契約書は、マンション売却のときに売主と買主の間で交わします。印紙税は、売買契約書に購入した収入印紙を貼り付け、消印することで納税できます。
印紙税の税額は契約金額によって異なります。契約金額ごとの印紙税の額は、次のとおりです。
| 契約金額 | 印紙税額（円） |
|---|---|
| 100万円を超え500万円以下のもの | 1,000 |
| 500万円を超え1,000万円以下のもの | 5,000 |
| 1,000万円を超え5,000万円以下のもの | 10,000 |
| 5,000万円を超え1億円以下のもの | 30,000 |
平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成される不動産売買契約書には、印紙税の軽減措置が適用されます。上記の印紙税額は、軽減措置を適用した税額です。
登録免許税
登録免許税とは不動産の名義を変えるときや、抵当権抹消の手続きをするときにかかる税金のことです。
登録免許税はひとつの不動産につき1,000円課税され、原則現金で納付します。マンションを売却するときは、土地と建物のそれぞれに課税されるため、2,000円納める必要があります。
かからないことがある税金
マンションを売却しても、必ずしも発生するとは限らない税金もあります。それが「譲渡所得税」と「消費税」です。それぞれの税金について解説します。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、マンションに限らず不動産の売却で利益が出たときに、利益へ課税される税金のことです。住民税と所得税、復興特別所得税の3つの税金を合わせて譲渡所得税と総称されています。
譲渡所得税は、売却する不動産を所有していた期間によって税率が異なります。
| 種類 | 所有期間 | 税率 |
|---|---|---|
| 長期譲渡所得税 | 5年超過 | 20.315％ （住民税：5％、所得税：15％、復興特別所得税：0.315％） |
| 短期譲渡所得税 | 5年以下 | 39.63％ （住民税：9％、所得税：30％、復興特別所得税：0.63％） |
たとえば、マンションを売却して譲渡所得として320万円得たとしましょう。長期譲渡所得税と短期譲渡所得税を比較すると、次のようになります。
- 長期譲渡所得（所有期間が5年超）
- 320万円×20.315％＝約65万円
- 短期譲渡所得（所有期間が5年以下）
- 320万円×39.63％＝約126.8万円
計算結果からもわかるとおり、譲渡所得税は所有期間によって大幅に変わります。税金対策を講じるには、所有期間を売却の目安にするのもひとつの方法です。
消費税
消費税とは、商品やサービスに対してかかる税金のことです。不動産売却では不動産の種類や売主によって、消費税が発生しないケースと発生するケースがあります。それぞれの違いを簡単に押さえましょう。
| 消費税が発生しないもの | 消費税が発生するもの |
|---|---|
|
|
売却する対象が土地なら消費税はかかりませんが、建物なら消費税がかかります。さらに、個人が自分の家を売却する場合なら消費税は発生しませんが、事業者が事業として売却する場合は消費税がかかります。
不動産会社の比較が高値売却のポイント
マンションをできるだけ高く、または早く売却するのであれば、不動産会社の比較は欠かせません。不動産会社によって得意、不得意があるため、1社とだけ売却の相談をしても思うようにマンションを売却できないことがあるのです。
不動産会社を選ぶポイントは、次の3つです。
- マンションの売買の実績が多い
- 担当者の提案力が高い
- 売却するマンションの地域に強い
複数の不動産会社に売却するマンションの査定を依頼して、各社を比較しましょう。
複数の不動産会社への査定依頼は、業界最大手の一括査定サイト「リビンマッチ」が便利です。売却するマンションの情報や連絡先などを入力すれば、一度に最大6社の不動産会社へ査定を依頼できます。
不動産会社選びのポイントを踏まえて、各社を比較し、信頼できる会社と契約しましょう。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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