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マンション売却の仲介手数料はいくら？仲介手数料以外の費用も紹介
マンションを売却したときは、売却代金がそのまま手に入るわけではありません。売却活動をしてくれた不動産会社へ成功報酬として、仲介手数料を売却代金から支払う必要があります。決して安い金額ではないため、マンションを売却するときは注意しましょう。
ほかにも、マンションの売却をするときは、さまざまな費用がかかります。仲介手数料をはじめとする不動産売却にかかる費用を解説します。
もくじ
マンションの売却でかかる仲介手数料
マンションを売却するときは、売却価格ばかりに目が行きがちですが、売却時に支払うお金にも気を配る必要があります。売却時に支払うお金のなかでも、高額になるのが不動産会社に支払う仲介手数料です。
ところが、仲介手数料が何かよくわからないまま売却を進めている方は少なくありません。仲介手数料とはどのようなものなのか説明します。
仲介手数料とは不動産会社の成功報酬
仲介手数料とは、不動産売買契約が成立したときに成功報酬として不動産会社に支払う報酬のことです。仲介手数料は成功報酬のため、期間内に成約できなければ支払う必要はありません。
複数の不動産会社と契約を結んでいる場合は、すべての会社に支払う必要はなく、売却を成立させた不動産会社にだけ支払います。
仲介手数料を算出する方法
仲介手数料の金額は、不動産会社によってまちまちですが好き勝手に決めてよいわけではありません。法律で限度額が定められています。
| 売却代金 | 報酬の限度額 |
|---|---|
| 200万円以下 | 売却代金×5％＋消費税 |
| 200万円超～400万円以下 | 売却代金×4％＋2万円＋消費税 |
| 400万円超 | 売却代金×3％＋6万円＋消費税 |
個人が行う不動産売却は売却代金に消費税はかかりませんが、報酬額には消費税がかかります。
次のマンションを売却したときの仲介手数料を計算してみましょう。
- 物件種別
- マンション
- 売却価格
- 3,200万円
- 現地調査
- なし
消費税10％を加えて計算すると、次のように算出できます。
（3,200万円×3％＋6万円）×1.1＝112.2万円
売却価格が3,200万円のマンションを売却した場合、仲介手数料の限度額は112.2万円です。112.2万円はあくまでも限度額のため、仲介手数料がこれよりも安くなることがあります。
仲介手数料で不動産会社がやってくれること
不動産会社に仲介手数料を支払う理由は、売主に代わって売却活動を行うためです。不動産会社の仲介業務には、次のものがあります。
- マンション売却に関する相談
- 広告掲載
- 内覧対応
- 取り引きの条件交渉
- 売買契約に関する手続き
仲介手数料が増額されるケース
法律で限度額を設けられている仲介手数料ですが、物件の状態や売主の希望によっては増額されるケースもあります。
たとえば、現地調査を要するマンションの調査費用や売主から依頼された広告費用は、仲介手数料の範囲外の業務です。こうした別途費用がかかる業務を依頼した場合は、仲介手数料にその費用が上乗せされます。
仲介手数料を払うタイミング
仲介手数料は、「売買契約締結時」と「物件引き渡し時」の2回に分けて支払うのが一般的です。
しかし、支払うタイミングは法律で定められていないため、不動産会社によって異なる場合があります。トラブルを防止するため、事前に手数料支払いのタイミングを聞いておきましょう。
仲介手数料以外にかかる費用に注意！
マンション売却では、仲介手数料以外にもさまざまな費用がかかります。売却時に発生する費用を知らずに取り引きを進めてしまうと、資金計画が大幅に狂うおそれがあるため注意が必要です。
たとえば、マンション売却では次のような費用がかかります。
| 項目 | 目安 |
|---|---|
| 印紙税 | 1,000～3万円 ※売買価格によって異なる |
| 抵当権抹消登記の費用 | ひとつの不動産につき1,000円 |
| 司法書士の報酬 | 1～2万円 ※司法書士によって異なる |
| 住宅ローンの一括返済手数料 | 1～3万円 ※金融機関、返済方法によって異なる |
仲介手数料以外の費用をそれぞれ解説します。
印紙税
印紙税とは、不動産売買契約書をはじめとする20種類の文書に課税されるものです。文書に収入印紙を貼って消印を押すことで納税できます。印紙税の税額は、文書に記載されている契約金額によって異なります。
次の印紙税の税額は、平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成した契約書に適用される、軽減措置を受けた税率です。
| 契約金額 | 税額（円） |
|---|---|
| 100万円超500万円以下 | 1,000 |
| 500万円超1,000万円以下 | 5,000 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 1万 |
| 5,000万円超1億円以下 | 3万 |
参考：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」
抵当権抹消登記の費用
抵当権抹消登記の費用とは、売却するマンションに設定されている抵当権を外すときに必要な費用です。住宅ローンを組んでマンションを購入した場合、金融機関はマンションを担保にとるため抵当権を設定します。
抵当権が設定されているマンションはそのまま売却できず、抵当権を外さなくてはなりません。
抵当権抹消登記にかかる費用は、ひとつの不動産につき1,000円です。マンションは建物と土地の両方に費用がかかるため、2,000円を支払います。
司法書士の報酬
抵当権抹消登記は売主が自分で手続きする以外にも、司法書士へ依頼する方法があります。もし、司法書士に依頼する場合は、抵当権抹消登記にかかる費用のほかに司法書士への報酬として別途1～2万円ほど必要です。
住宅ローンの一括返済手数料
住宅ローンの一括返済手数料とは、住宅ローンの残債を一括で返済するときにかかる手数料のことです。
手数料は1～3万円の間で設定している金融機関がほとんどですが、金融機関や返済方法によって金額が異なります。詳しい金額を知りたい場合は、住宅ローンを借りている金融機関に直接尋ねてください。
そのほかの費用
上記で紹介した費用以外に、マンションの状態や売却条件によって必要となる費用を紹介します。
- ハウスクリーニング
- 引っ越し費用
- 不用品の処分費用
それぞれの費用について解説します。
ハウスクリーニング
築年数が古いマンションや汚れが目立つマンションは、不動産会社にハウスクリーニングをすすめられる場合があります。
ハウスクリーニングの費用は、業者によってまちまちです。さらに、部屋の広さや間取りによっても費用が変わるため、詳細を知りたい場合は業者のWebサイトをチェックしてください。
引っ越し費用
マンションを売却して新しい家に住み替える場合、引っ越し費用がかかります。引っ越し費用は時期によって大きく異なるため注意しましょう。期限に制約がないなら、引っ越し費用が高くなる2～3月ごろの繁忙期を避けて、通常期に引っ越しすると費用を抑えられます。
不用品の処分費用
不用品の処分を検討している場合、処分費用がかかります。不動産会社によっては不用品を処分する業者と提携していることもあるため、まず不動産会社に相談してみましょう。
マンション売却の利益には税金がかかる
マンションを売却して利益が出た場合、譲渡所得税を納めなくてはなりません。
マンション売却で税金がかかるケース
たとえば、3,000万円で購入したマンションが周辺環境の変化で生活利便性が向上し、4,000万円で売却できた場合、1,000万円の利益が出ます。このように、購入額より売却額が上回ったときは、譲渡所得税を納めなくてはなりません。
マンション売却でかかる税金の計算方法
譲渡所得には「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」の2種類があり、それぞれ税率が異なります。
| 短期譲渡所得 | 長期譲渡所得 | |
|---|---|---|
| 所有期間 | 5年以下 | 5年超 |
| 所得税 | 30％ | 15％ |
| 住民税 | 9％ | 5％ |
| 復興特別所得税※ | 0.63％ | 0.315％ |
| 合計 | 39.63％ | 20.315％ |
※復興特別所得税
東日本大震災の復興にかかる財源確保のための特別措置法による税金。譲渡所得の所得税額に対して2.1％かかる。譲渡所得から算出する場合、短期譲渡所得だと0.63%、長期譲渡所得だと0.315%になる。
譲渡所得税を計算してみましょう。譲渡所得税は、譲渡所得を割り出して対象の税率をかけると算出できます。
ここでは、例として譲渡所得300万円のマンションの税率を算出します。最初に長期譲渡所得の場合の計算式から見ていきましょう。
長期譲渡所得の場合
300万円×20.315%＝69.45万円
続いて、短期譲渡所得の計算式を紹介します。
短期譲渡所得の場合
300万円×39.63％＝118.89万円
マンションの所有期間が5年を超えるか超えないかで、税金が大きく異なることに注意しましょう。
特別控除の特例を利用する
マンション売却で利益が出るとうれしい反面、税金の負担が多く頭を悩ます方も多いでしょう。譲渡所得税を抑えるために、「居住用財産を売った場合の3,000万円の特別控除の特例」の利用をおすすめします。
3,000万円の特別控除の特例とは、所有期間の年数に限らず譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例のことです。この特例を利用すれば、大きな節税効果が期待できます。
しかし特例を利用するには、いくつか要件を満たす必要があります。特例を受けるための要件は国税庁のWebサイトで確認できるため、気になる方はチェックしてください。
参考：国税庁「マイホームを売ったときの特例」
マンション売却では不動産会社選びが重要！
不動産会社はどこも同じではありません。法律で定められているのはあくまでも最大額なので、不動産会社によって仲介手数料が異なります。また、不動産会社によって、得意な分野、不得意な分野があります。そのため、契約するのであればマンションの売却を得意としている、実績の豊富な不動産会社を選びましょう。
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この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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