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マンション売却はタイミングが重要！6つの売りどきを徹底解説！
マンションを高く売却するなら、タイミングが非常に大切です。ベストタイミングを見きわめて、少しでも高く売却できるようにしましょう。
とはいえ、マンションを売却する理由は人それぞれです。マンション売却の6つのベストタイミングを徹底解説します。自分に合った売りどきを逃さないよう、しっかりとチェックしましょう。
タイミングが重要！マンションを売却する6つのベストタイミング
マンション売却を検討しているなら、売却するベストタイミングを見きわめることが重要です。とはいえ、すべての人が同じ時期に売却すればよいとは限りません。売却理由によってベストタイミングは異なります。
ここでは、マンション売却のベストタイミングを6つ紹介します。
- 築年数
- 住宅ローン
- ライフイベント
- シーズン
- 市場動向
- 周辺環境の変化
どのタイミングが自分に適しているか見きわめ、満足のいく売却を実現しましょう。
【築年数】マンションが築16～20年
一般的に、不動産は一定年数が経過すると資産価値が落ちてしまいます。中古マンションにおける築年数と売却価格の関わりを、次のグラフにまとめました。
築年数から見たマンションの売却価格
参考：REINS TOWER「東日本不動産流通機構築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年）」をもとに作成
グラフを見ると、築年数の新しいマンションのほうが、古いマンションより売却価格が大きく下落しています。しかし、価格が落ちる勢いは築年数によって異なります。たとえば、築11～15年のマンションと築16～20年のマンションでは、売却価格に差はほとんどありません。
もし、築11～15年のマンションの売却で悩まれているのであれば、焦って売却せずにゆっくりと考えてから決めるのもひとつの方法です。
築年数をタイミングにした売却に向いている人
築年数からタイミングを見きわめるのは、築年数が浅いマンションの売却を検討している人が向いている方法です。売却するのが早ければ早いほど、高値売却できる可能性が高まります。
ただし、譲渡所得税※は、所有期間が5年未満だと税率が高いため注意しましょう。
※譲渡所得税
不動産を売却した価格が、購入したときより高かったときにかかる税金。不動産を所有していた年数によって税率が変わる。所有期間が5年未満だと15%、所有期間が5年以上だと30%になる。
マンション売却のベストタイミング
マンションが築16～20年になった
【住宅ローン】売却代金で完済できる
マンションを購入するとき、多くの人が住宅ローンを利用します。そのため、住宅ローンの低金利が続いているときはマンションの購入希望者が増えるため、売却するベストタイミングです。
また、自身の住宅ローンもマンションを売却する目安になります。マンションの時価が住宅ローンの残高を上回っているアンダーローンの状態であれば、マンションを売却したお金で住宅ローンを完済できます。スムーズに取引を進められるため、売却を検討するタイミングとして適しています。
住宅ローンをタイミングにした売却に向いている人
住宅ローンがアンダーローンの状態になっている人は、マンションを売却できるタイミングです。
アンダーローン状態はいつまで続くかわかりません。売却をためらっている間にマンションの資産価値が落ちてしまい、売却代金では住宅ローンが完済できないかもしれません。売却を検討している場合は、早めに決断しましょう。
マンション売却のベストタイミング
住宅ローンがアンダーローンになった
【ライフイベント】結婚や出産、子どもの進学がある
ライフイベントからマンションの売却を考えるのも、ひとつの方法です。結婚や出産、子どもの進学など、ライフイベントの変化が生じたときも売却にふさわしいタイミングです。
手狭になったマンションや広すぎるマンションを売却するなど、いまのライフスタイルに合わせて住み替えられます。
ライフイベントをタイミングにした売却に向いている人
ライフイベントによって所有しているマンションでの生活が合わなくなる人は、売却して住み替えるのがおすすめです。ライフイベントに備えて現金を持っておきたい人も、マンションの売却に向いています。
ただし、ライフイベントの直前にマンションを売却するのは控えましょう。スムーズにマンションを売却できるとは限らず、早く売るために不本意な値下げをする原因になりかねません。余裕を持って売却スケジュールを立てることが大切です。
マンション売却のベストタイミング
ライフイベントが発生したあと
【シーズン】1～3月か9～10月が売りどき
マンション売却に適しているシーズンは、新生活がはじまる1～3月と転勤シーズンの9～10月といわれています。
お正月やゴールデンウィーク、お盆など長期休暇がある月は、売却に向いていません。休暇休暇で出かける人も多いため、なかなか購入希望者が見つからず、スムーズに売却できないおそれがあります。
シーズンをタイミングにした売却に向いている人
売却のスケジュールに余裕がある人なら、高く売却できるシーズンを狙って高値で売りに出すのもよいでしょう。シーズンが来たら売却できるように、マンション売却の準備をしましょう。マンションの購入希望者が思わず「ほしい！」と思うように、ハウスクリーニングなどで部屋をきれいにしておくことをおすすめします。
マンション売却のベストタイミング
1～3月または9～10月
【市場動向】マンションの価格が上昇している
市場動向から売却のタイミングを見きわめる方法もあります。たとえば、新型コロナウィルスの流行や国際情勢の悪化に伴う物価上昇など、市場動向が変わるたびにマンションの売りどきは変化します。
市場価格の変動は、国土交通省の「不動産価格指数」や、公益財団法人 東日本不動産流通機構の「REINS TOWER」で確認できます。いまの不動産市場を知りたい人は、必ず確認しておきましょう。
- 国土交通省「不動産価格指数」
- REINS TOWER「レインズデータライブラリー」
市場動向をタイミングにした売却に向いている人
売却を急いでいない人や将来的に売却を検討している人は、市場動向からベストタイミングを見きわめる方法が向いています。年単位でじっくりと売りどきを探っている人です。
円安や物価高が進んで景気が悪化しているときは、マンション購入に踏み切る人は少なくなるでしょう。市場動向が好転するタイミングまで待てるのであれば、機が来てからの売却がおすすめです。
マンション売却のベストタイミング
好景気でマンションが高値になった
【周辺環境の変化】生活に便利な店舗や施設ができる
周辺環境の変化も、マンション売却を成功に導く重要なポイントです。マンションの売却価格は、周辺環境や交通アクセスのよさに大きく左右されます。
たとえば、マンション周辺にスーパーや病院、学校の建設が予定されている場合、生活利便性の向上が期待できるため高値で売却できる可能性が高いです。
一方、工場やパチンコ店など嫌悪施設の建設が予定されている場合、生活場所として敬遠されてなかなか購入希望者があらわれないかもしれません。マンション売却を検討している人は、些細なことでも周辺環境の変化に気を配りましょう。
周辺環境の変化をタイミングにした売却に向いている人
近い将来に周辺環境が変わることを知っている人に向いています。とはいえ、いくら住民であっても些細な変化には気づかないことが多いでしょう。周辺環境の変化について知りたいときは、地域の不動産会社に尋ねることをおすすめします。地域の不動産会社は地域情報に敏感のため、住民でも知らない情報を持っていることがあります。
マンション売却のベストタイミング
生活に便利な施設が予定された
要注意！マンション売却を避けるタイミング
マンションの売却には「避けるタイミング」もあります。避けるタイミングには、次のものがあります。
- 不動産相場が下がっている
- 住宅ローン金利が上がっている
- 税制優遇が適用されない
売却のタイミングを間違えると、なかなか売却できずに値下げをしたり、所得税や住民税が高くなったりするおそれがあります。そのため、マンションの売却ではタイミングをしっかりと見きわめることが大切です。
それぞれのマンションの売却を避けるタイミングを解説します。
不動産相場が下がっている
次のグラフは、国土交通省が不動産取引をもとに作成している「不動産価格指数」です。
不動産価格指数
参考：国土交通省「不動産価格指数（住宅）」
このグラフが右肩上がりで上昇しているときは、不動産相場が上がっていることをあらわします。一方でグラフが下がっているときは、不動産相場が下がっていることをあらわし、高額売却を望めません。
また、地域で開発計画が立っていたり、まれに新駅建設がニュースになっていたりすることで不動産相場が上昇するケースもあります。
高額売却には地域の動向や不動産相場をチェックし、売却のタイミングを見きわめましょう。また、不動産会社や社会情勢に詳しいプロに相談するのもおすすめです。
住宅ローン金利が上がっている
不動産売却は、住宅ローン金利の影響を大きく受けます。住宅ローン金利が上がっているときは、ローンが組みにくくなるため、購買意欲が下がって購入希望者が少なくなります。
しかし、日本は2010年以降低金利が続いていて、当面のあいだは、この低金利時代が続くでしょう。金利の観点で見るといまは売却に適した時期といえますが、売却を成功させるには、さまざまな観点から総合的に判断する必要があります。
住宅ローンの金利は、インターネットや金融機関の窓口で確認できますので、売却時の参考にしましょう。
税制優遇が適用されない
売却のタイミングを税金だけで考えるのは難しいですが、タイミングを数カ月調整すれば税制優遇が受けられる可能性があります。「税金」の観点から見る、売却のタイミングを解説します。
所得税と住民税
不動産売却で得た利益を「譲渡所得」といい、次のように税金が課せられます。
| 所得税 | 住民税 | |
|---|---|---|
|
長期譲渡所得 （家の所有期間が5年以上） |
15％ | 5％ |
|
短期譲渡所得 （家の所有期間が5年以下） |
30％ | 9％ |
家の売却をした年の1月1日時点で、マンションの所有が短期譲渡所得（5年以下）の場合、所得税は30％、住民税は9％を支払わなくてはいけません。売却スケジュールに余裕のある人は、5年以上経過して長期譲渡所得の対象になるのを待ってから売却しましょう。
3,000万円特別控除
3,000万円特別控除は、譲渡所得から3,000万円を差し引ける控除の特例です。式は次のようになります。
3,000万円特別控除を利用できるのは、「住んでいた家」の売却だけで、投資用マンションの売却は適用外です。また、空き家であれば、「空き家になってから3年が経過する年の12月31日まで」のタイミングで売却をする必要があります。
3年が間近に迫る空き家の売却を検討している方は、早めに不動産会社に相談しましょう。
10年後超所有軽減税率の特例
10年後超所有軽減税率とは、「所有期間が10年を超える住宅を売却する場合は、譲渡所得税の税率が低くなる」という制度です。
| 所得税 | 住民税 | |
|---|---|---|
| 6,000万円以下 | 10.21% | 4％ |
| 6,000万円以上 | 15.315％ | 5％ |
6,000万円までの譲渡所得は、所得税10.21％・住民税は4％に軽減されます。マンションの所有期間がもうすぐ10年を経過する場合は、いますぐ売るのではなく、10年を過ぎてから売却したほうがよいでしょう。
マンション売却は不動産会社選びも重要！
満足のいくマンション売却を実現するには、売却のタイミングだけでなく、依頼する不動産会社も慎重に見きわめることが大切です。
スムーズな売却を実現するために、不動産会社選びのポイントや依頼を避けるべき会社の特徴を解説します。
不動産会社を選ぶときのポイント
信頼できる不動産会社には、いくつか共通点があります。たとえば、次の条件に当てはまる会社は信頼できるよい不動産会社といえるでしょう。
- 親身になって相談を聞いてくれる
- 専門用語や難しい言葉を使って説明しない
- 契約を急かさない
- 宅地建物取引業の免許を持っている
- 実績が豊富にある
不動産会社を選ぶうえでもっとも大切になるのが、担当者との相性です。高圧的な態度を取ったり、自分の考えを押し付けたりしてくる担当者なら、依頼するのは控えましょう。
信頼できる担当者であれば、売主の気持ちに寄り添いながら親身に相談に乗ってくれます。売主の要望に合った売却成功に向け、力を尽くしてくれるでしょう。
また、マンションの売却を依頼するなら、マンション売却の実績が豊富な会社をおすすめします。いくら担当者が親身になってくれたとしても、実績がない会社は信頼できません。契約前によいことばかりをいって、契約したら売却活動に消極的になる会社もあるため、十分に注意しましょう。
信頼できる不動産会社を「リビンマッチ」で見つける
信頼できる不動産会社を見つけるには、複数の不動産会社にマンションの査定を依頼する必要があります。1社とだけ相談しても、その不動産会社が信頼できるのか、また査定価格が適正かどうかもわかりません。
不動産の一括査定サイトの「リビンマッチ」なら、マンションの情報を一度入力するだけで、最大6社の不動産会社に査定を依頼できます。各不動産会社の査定を受けたあとは、査定価格を比較したり担当者の対応を見たりして、自分と相性の合った不動産会社と契約しましょう。
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この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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