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接道義務の例外とは？条件を満たさない土地で家を建てる方法
昔は家を建てられたのに、いまでは法律が変わって家を建てられない土地があります。そういった土地の多くは、「接道義務」を満たしていません。接道義務を満たさない土地は、新しく家を建てられないため、売りに出してもなかなか買い手があらわれません。
しかし、接道義務には例外があります。どうすれば接道義務を満たさない土地でも家を建てられるのでしょうか。不動産の一括査定サイトの「リビンマッチ」が、接道義務と例外について解説します。
もくじ
接道義務を基本からわかりやすく解説！
接道義務の例外について解説する前に、接道義務の基本をおさらいしておきましょう。接道義務の例外を知るにあたって、接道義務を正確に把握することは非常に大切です。接道義務とはどういうものなのでしょうか。接道義務を基本からわかりやすく解説します。
接道義務とは
接道義務とは、都市計画区域※内で建物を建てる場合、原則として幅員4mの建築基準法上の道路に、2m以上接した敷地でなければならないという義務のことです。つまり、接道義務を満たしていない土地は、建物を建てられません。
建築基準法では、次のように接道義務を定めています。
第四十三条 建築物の敷地は、道路（略）に二メートル以上接しなければならない。 建築基準法 第四十三条
建築基準法の第43条を図解すると、次のようになります。
接道義務
なぜ接道義務があるのかというと、道が狭いと救急車や消防車などの緊急車両が入りにくく、火事や洪水などの災害が発生したときに避難経路が確保できないためです。建物を建てる土地は避難経路を確保するため、車両や人がスムーズに敷地内から出入りできる広さの道路があることを義務づけているのです。
道路の種類：公道と私道の違い
道路にはいくつかの種類があり、まず「公道」と「私道」のふたつに大きく分けられます。公道と私道のの違いは次のとおりです。
公道
公道とは国や都道府県、市区町村が管理する、誰でも使用できる道路のことです。国道（高速道路、一般国道）、都道府県道、市町村道、都市計画道路などが公道に含まれており、道路の管理や補修などに必要な費用は国や自治体が負担します。国道、都道府県道、市町村道は道路法で、都市計画道路は都市計画法で定められています。
私道
個人や法人が所有する私有地にある道路のことで、原則として所有者しか使用できません。私道の舗装などは所有者が工事費用を負担し、日常的な管理にかかる費用も自費で行います。なお、所有者以外の人が使用する場合は、所有者から承諾を得る必要があり、勝手に通行することはできません。道路としての私道は、建築基準法で定められています。
公道と私道を見分ける3つの方法
所有する土地が接している道路が、公道か私道かを確認する方法には次の3があります。
- 法務局で道路の登記簿謄本を取る
- 重要事項説明書を確認する
- 自治体の道路管理課に問い合わせる
登記簿謄本の甲区欄（所有者名が記載）に国や地方自治体の名前があれば公道で、個人や法人の名前が記載されていれば私道です。また土地を取得したときの重要事項説明書の「敷地と道路との関係」の「公道・私道の別」の欄にも記載されています。不動産の所在地を管轄する市区町村の窓口に問い合わせても教えてもらえます。
接道義務を満たせる6つの道路
建築基準法では公道と私道の区別なく、道路の種類を法律の条・項・号の番号で示します。建築基準法で定めている道路の種類は、次の表のとおりです。
| 道路の種類 | 概要 |
|---|---|
| 42条1項1号 | 道路法による道路（高速道路を除く）で幅員4メートル以上。一般的に国道、都道府県道、市町村道が該当する |
| 42条1項2号 | 都市計画道路や区画整理による道路、開発道路など |
| 42条1項3号 | 建築基準法の施行日、都市計画区域に指定されたときにすでに使用されていた道 |
| 42条1項4号 | 2年以内に事業が執行される予定の都市計画道路等で、特定行政庁※が指定している |
| 42条1項5号 | 個人や法人が所有する道路で、特定行政庁がその位置を指定している。位置指定道路とも呼ばれる |
| 道路の種類 | 概要 |
|---|---|
| 42条2項1号 | 建築基準法施行時または都市計画区域に指定されたときにすでに使用されていた道で、特定行政庁が指定したもの |
参考：大阪市「建築基準法上の道路の種別（一覧） 道路の種類 概要 幅員4メートル以上のもの42条1」をもとに作成
道として長年利用されていても、以上のどれにも該当しない場合、建築基準法上の道路ではありません。
接道義務を満たさない土地とは
土地に建物を建てるには、接道義務を満たす必要があります。そのため、次のような土地は接道義務を満たさないため、建物を建てられません。
- 土地が道路に接していない
- 土地の接する道路の幅が4m未満
- 道路に接する土地が2m未満
道路に接していない土地のことを、無道路地や袋地などと呼びます。接している道路がないのですから、接道義務を満たさない土地となります。
無道路地・袋地
土地が接している道路の幅が4m未満の場合も、接道義務を満たしません。こういった細い道路のことを、狭隘道路と呼ぶことがあります。
狭隘道路
道路の幅が4m以上あったとしても、接している土地の幅が2m未満だと接道義務を満たしません。通路状の土地が道路と接している旗竿地のような土地の場合、通路部分の土地を2m以上に広げる必要があります。
旗竿地
接道義務を満たすためには、接道義務を満たすように隣接する土地を購入するなどの対処が必要です。どのような対処法が必要なのかは、このあとに詳しく解説します。
接道義務を満たさなくても既存不適格建築物として利用可能
接道義務を満たしていない土地だったとしても、建築基準法などで制限される前に建てられた建物は「既存不適格建築物」と呼ばれます。既存不適格建築物は現状の法律には適合しないものの、そのまま利用することが可能です。ただし、新しく建て替えるときは、改めて接道義務を満たなくてはなりません。
接道義務を満たさない既存不適格建築物だと、売却しようとしても購入希望者がなかなかあらわれません。現状は家が建っていたとしても建て替えのできない「再建築不可物件※」のため、土地としての魅力が低いのです。接道義務を満たさない土地の資産価値は低いといえるでしょう。
接道義務が例外になる4つのケース
接道義務を満たすには、建物の土地が道路に2メートル以上接している必要があります。しかし、次のいずれかに該当する場合は、例外として現状は問題ないとされています。
- みなし道路（2項道路）
- 43条但し書き通路（43条2項2号）
- 42条3項道路（3項道路、水平距離指定道路）
- 都市計画区域・準都市計画区域外のエリア
それぞれの接道義務の例外について解説します。
みなし道路（2項道路）
「みなし道路」とは幅が4m未満の道路ではあるものの、建築基準法第42条第2項の規定により、道路であるものと「みなす」とされた道路を指しています。
（略）この章の規定が適用されるに至つた際現に建築物が立ち並んでいる幅員四メートル未満の道で、特定行政庁の指定したものは、前項の規定にかかわらず、同項の道路とみなし、その中心線からの水平距離二メートル（略）の線をその道路の境界線とみなす。（略）
通称「2項道路」と呼ばれており、建築基準法が適用されたとき、その道路に建築物が立ち並んでいたことが条件です。知事や市長などの特定行政庁が道路として指定したものに関して、建築基準法上の道路とみなされています。
ただし、みなし道路が接道義務の例外とされているのは、現在の状態のことです。新たに建物を建てるには、幅員4m以上の道路でなくてはなりません。そのため、みなし道路に接している土地の場合、「セットバック」を行って道路を拡幅する必要があります。セットバックはこのあとの項目で、詳しく解説します。
43条但し書き通路（43条2項2号）
43条但し書きは建築基準法上の道路に接していなくても、基準を満たし、安全が確保できれば家を建築できるという特例です。
２ 前項の規定は、次の各号のいずれかに該当する建築物については、適用しない。 （略）
二 その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの
次の要件のいずれかに該当する場合に適用されます。
一 その敷地の周囲に公園、緑地、広場等広い空地を有する建築物であること。
二 その敷地が農道その他これに類する公共の用に供する道（幅員四メートル以上のものに限る。）に二メートル以上接する建築物であること。
三 その敷地が、その建築物の用途、規模、位置及び構造に応じ、避難及び通行の安全等の目的を達するために十分な幅員を有する通路であつて、道路に通ずるものに有効に接する建築物であること。
要件を満たしたうえで特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めたうえで、建築審査会の同意を得て許可される必要があります。
42条3項道路（3項道路）
42条3項道路は通称「3項道路」または「水平距離指定道路」ともいわれる、みなし道路より規制を緩和した道路のことです。みなし道路に接する土地に建物を建てる場合は、幅員4mになるように土地を後退しますが、3項道路では幅員2.7mまで緩和しています。
第四十二条
３ 特定行政庁は、土地の状況に因りやむを得ない場合においては、前項の規定にかかわらず、同項に規定する中心線からの水平距離については二メートル未満一・三五メートル以上の範囲内において、同項に規定するがけ地等の境界線からの水平距離については四メートル未満二・七メートル以上の範囲内において、別にその水平距離を指定することができる。
建築基準法 42条3項
幅員2mの3項道路の場合、道路の中心線から1.35mになるように土地を後退すれば済みます。つまり、セットバックの距離は、現状から35cmです。
2項道路と3項道路の比較
道路を広げるのが困難な傾斜地や住宅の密集地、道路の拡幅で価値を失う地域などが、3項道路の対象になっています。
都市計画区域・準都市計画区域外のエリア
接道義務は、都市計画区域または準都市計画区域内で建物を建築する際に適用される法令です。したがって、都市計画区域・準都市計画区外では接道義務が発生しません。
しかし、都市計画区域外でも住宅が密集している地域があるため、法令で定められていないからといって、あまりにも道路が狭すぎると危険です。避難経路が狭く、緊急車両が出入りできない場所は、万が一のとき命に関わるおそれがあります。そのため、都市計画区域外であっても最低限の接道幅として2m以上を確保しておくことが望ましいです。
接道義務を満たさない土地に家を建てるには
接道義務が満たされていない土地でも、現在の法令に適合させることで家を建てることが可能になります。それには次の方法があります。
セットバックをする
前面道路の道幅を広げるには、セットバックが有効な方法です。建築基準法で道路と認められるには4m以上の幅員が必要です。そのため、前面道路の道幅が4m未満の場合、道路に面している敷地を道路の中心線から2m後退させて道の部分を広げます。これをセットバックといいます。2項道路の場合、道路の中心線から2m下がった線が道路の境界線とみなされます。
道路の反対側が川や崖地、線路敷地などの場合には、川や崖地の線から4m下がった線が道路の境界線です。なお、セットバックをしても、特定行政庁の指定がなければ2項道路にはなりません。
セットバックで接道義務を満たす
土地を買って接道義務を果たす
道路に接している敷地が2mに満たない場合は、道路に2m以上接するように隣地の土地を買うことで接道義務を満たします。ただし、隣地の人が土地を売るつもりがない場合、交渉をまとめるのは大変です。近所づきあいもあるので、交渉するときは揉めないように適正な価格を提示しながら、慎重に話し合いましょう。
隣地を購入して接道義務を満たす
接道義務を満たさない物件を売却するには
接道義務を満たさない再建築不可の土地は、資産価値があまりないため、なかなか売れません。しかし、セットバックや隣地の購入で接道義務を満たせる場合は、売却できる可能性があります。土地・建物の売却を検討している方は、まず不動産会社に相談してみましょう。
ただし、不動産会社によっては再建築不可物件の取り扱いに慣れておらず、適正な評価ができないことがあります。そのため、複数の不動産会社に見積もりを依頼することが大切です。複数の不動産会社に見積もりを依頼するときは「リビンマッチ」をご利用ください。
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- 査定価格を比較して、不動産会社と媒介契約を交わす
- 売却活動を行い、買主を見つける
- 自宅の売買契約を交わし、引き渡しを行う
売却活動から引き渡しまで、3～7カ月ほどかかります。早期売却を目指している方は、できるだけ早く査定を依頼しましょう。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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