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家族信託した不動産の売却方法！流れやポイントについても紹介
家族信託されている不動産は、受託者によって売却が可能です。売却方法には、不動産そのものを売却する方法と、受益権を売却する方法の2つがあります。
この記事では、家族信託された不動産の売却方法や流れ、売却時のポイントについて紹介します。
もくじ
家族信託のおさらい
「家族信託」という言葉を耳にすることは多くなりましたが、正確に理解している人は少ないようです。ここでは、おさらいとして家族信託をわかりやすく解説します。
財産の管理や処分する権利を家族に託す契約
家族信託とは不動産や預貯金など財産を保有している人が、将来自分で物事の判断ができなくなったときに財産の管理や処分する権利を家族に託す契約のことです。
家族信託には「委託者」「受託者」「受益者」という3者が登場します。それぞれの役割は以下のとおりです。
- 委託者：保有している財産を託す人
- 受託者：委託者から託された財産を管理・運用・処分する人
- 受益者：受託者が財産を管理・運用・処分して発生した利益を受け取る人
具体例で紹介
家族信託の仕組みを「親が子どもと家族信託を結ぶケース」に当てはめて説明します。今回のケースでは以下のように設定します。
- 委託者→親
- 受託者→子ども
- 受益者→親
家族信託の仕組み
一般的に受益者は委託者と同一人物であることが多いですが、委託者とは別の家族にしたり複数人を指定したりもできます。
委託者（親）は信頼できる受託者（子）と信託契約を結び、自分が希望する財産管理や運用、処分方法を定めます。
受託者（子）は信託契約をもとに委託者（親）の財産を管理・運用・処分し、発生した収益は受益者（親）が受け取ります。
もし家族信託をしていない場合に親が認知症になってしまったとき、たとえ子であっても親の預貯金は引き出せません。また空き家となった実家を売却して、親の生活費や介護費などに充てることもできません。
こういった事態を防ぐために家族間で信託契約をし、親の判断能力が低下しても子どもが財産や不動産などの管理をできるように備えておきます。
家族信託した不動産の売却方法は2つ
家族信託した不動産を売却する方法は以下の2つです。それぞれ詳しく解説します。
- 不動産そのものを売却する
- 受益権を売却する
不動産そのものを売却する
不動産そのものを売却する方法は、一般的な不動産の売却方法と同じです。
家族信託した不動産の名義は形式的に受託者に移ります。そのため不動産の売主は受託者です。受託者は不動産会社に依頼して買主を見つけ、不動産を売却します。売却して得た代金はあくまで信託財産に変わりないため、受託者名義の信託財産を管理する専用口座に入金します。
そのため信託財産から利益を受け取る受益者が、不動産を売却した際にかかる譲渡所得税を納めます。なお、家族信託を理由に不動産の価格が下がるといったことはありません。買主側も通常の売買手続きと変わりなく契約できます。
受益権を売却する
もうひとつの売却方法は受益権を売却する方法です。
受益権とは不動産を管理・運用・売却して発生した利益を受け取れる権利のことです。よって受益権を持っている受益者が売主になります。
受益権の売却は不動産そのものの売却と同じ効果があります。したがって所得税法上、納税義務者は不動産そのものを売却したときと同様に受益者になります。
受益権を売却する場合は、第二種金融商品取引業の免許を保有している不動産会社に依頼しなければいけません。しかしこの免許を保有している不動産会社はあまりなく、実態は不動産そのものを売却する方法が一般的です。
不動産そのものを売却する流れやポイント
家族信託している不動産そのものを売却する流れを解説します。
①受託者に不動産を売却できる権限があるかの確認
まず受託者が不動産を売却するには、信託契約で受託者に不動産の売却権限を与えられている必要があります。たとえば、契約内容が不動産の維持管理のみであれば、受託者は不動産を売却できません。
売却の権限がない場合は、委託者・受託者・受益者の全員が合意したうえで信託契約を変更できます。しかし、委託者の判断能力が低下していて変更手続きができなければ、不動産の売却は行えません。
また、売却前に受託者の名義で不動産登記をしているかどうかの確認も必要です。不動産を家族信託した場合、名義を受託者に変更する登記をしているはずです。売主となる受託者が不動産の名義人になっていなければ、売却の手続きはできません。
②不動産会社に相談・査定依頼
不動産会社に売却の相談をし、その不動産がいくらになるのかを査定依頼します。価格が高すぎるとなかなか買主が見つかりませんし、低すぎると売主が損をします。
また同じ不動産でも、不動産会社によっては売却価格に数百万円も差が出る場合もあります。相場を把握するためにも複数社に相談・査定依頼をして、自分の条件にあった不動産会社を見つけましょう。
一括査定サイトの利用
不動産会社に相談・査定依頼するときは以下のような不安があります。
- どの不動産会社を利用したらよいかわからない
- 複数の不動産会社に行って比べる時間がない
- 少しでも高く売りたい
これらのことに悩んだときは、一括査定サイト「リビンマッチ」の利用をおすすめします。リビンマッチは一度情報を入力するだけで複数の不動産会社から査定結果が届きます。自宅にいながら価格の相場や各社の提案内容、担当者の対応などを比べられます。
委託者・家族は同意しているか
不動産の売却は受託者だけで手続きできますが、あらかじめ委託者やほかの家族に相談しておきましょう。特に委託者が元気なうちは、委託者の意向にあった売却なのかが重要です。
もし委託者や家族に何も知らせずに売却活動を行うと、トラブルを招きやすくなります。トラブルが大きくなれば、決まっていた売買契約を解除する事態に陥る場合もあります。余計な問題に発展させないためにも、事前に委託者や家族に相談し、同意を得ておくと安心です。
③不動産会社と媒介契約を締結
一括査定サイトで見つけた不動産会社と媒介契約を交わします。媒介契約とは不動産会社の売却活動の条件や、成約したときに不動産会社に支払う報酬額を決める契約のことです。
媒介契約には以下の3種類があります。
- 専属専任媒介契約
- 専任媒介契約
- 一般媒介契約
それぞれの特徴は以下の表のとおりです。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数社との契約 | × | × | 〇 |
| 自ら買主を見つける | × | 〇 | 〇 |
| 売主への報告頻度 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 報告義務なし |
| 契約期間 | 3カ月 | 3カ月 | 無期限（通常3カ月） |
専属専任媒介契約と専任媒介契約は1社としか契約しないため、不動産会社は売却活動を熱心に行ってくれます。
一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約するため、不動産会社の積極的な売却活動はあまり期待できません。しかし、不動産会社選びの失敗リスクが下がります。たとえば3社と契約を結び、そのうちの1社が失敗だったとしても、残りの2社が通常どおりに売却活動を行ってくれれば問題ありません。
④不動産の買主が決定したら売買契約を結ぶ
媒介契約をもとに不動産会社が売却活動をします。
その間売主である受託者は不動産会社からの連絡を待ちます。不動産がマンションや戸建て住宅の場合は、内覧の要望があったときに立ち合いが必要です。建物内や庭などきれいな状態にしておくとよい印象を与えられます。
買主が決まったら、受託者と買主で売買契約を結びます。
この際に、利益相反行為による取引は無効となるので注意が必要です。家族信託における利益相反行為とは、受託者の行為が委託者の不利になる行為をいいます。たとえば受託者が不動産を相場より安い価格で売却する行為などが該当します。ただし例外として、信託契約で利益相反行為を認めていれば無効となりません。
⑤不動産の引き渡し
売買契約で決めた日時で決済・引き渡しが行われます。
売買代金は受託者名義の口座に入金します。この口座は信託財産を管理する専用口座にしましょう。なぜなら売却して得たお金も信託財産となるため、受託者個人のお金と混同しないような管理が必要だからです。
⑥所有権移転や信託抹消手続きを行う
売買代金を受け取ったら、不動産の所有権移転登記と同時に信託登記の抹消手続きを行います。これで不動産の売却手続きは完了です。
家族信託のみならず、不動産売却は工程や手続きが多く、サポートしてくれる不動産会社選びが非常に重要です。リビンマッチなら手間をかけずに同時に複数社へ問い合わせができます。ぜひご利用してみてはいかがでしょうか。
大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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