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田舎の古民家を売りたい！方法や手順、注意点、相場の調べ方を解説
親などから相続した古民家の売却を考えたとき、「建物が古すぎるけど売れるのか」「田舎で駅からも離れた古民家だけど、売却できるの」といった疑問や不安が出てくるかと思います。
実際に総務省が5年に一度実施する「平成25年住宅・土地統計調査」の速報集計によると、全国に存在する古民家の数は約156万戸というデータが出ています。古民家は築年数が浅い中古住宅よりも、買い手がつきにくい傾向にあるためです。
しかし、売る方法や手順を理解しておくと、効率的に買い取ってもらうことが可能です。本記事では古民家を売る方法と手順、そして注意点と売却相場を調べる方法を解説します。
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【方法1】そのまま売る
まず考えられるのが、そのまま売るという方法です。過去にリフォームしていたり、比較的キレイに住んでいたりしたときは、そのまま売れるケースがあります。
そのまま売る場合のメリットは、手間がかからないことです。デメリットは、購入希望者が古民家を解体したりリフォームしたいと考えていた場合に、値下げを要求されるケースがあることです。
手順
そのまま売る場合の手順は以下のとおりです。
- 複数の不動産会社へ物件の査定を依頼
- 不動産会社を決めて売却相談・契約をする
- 売却活動をおこなう
- 売買条件の決定、引き渡し
1.複数の不動産会社へ物件の査定を依頼
まずは不動産会社へ物件の査定を依頼します。
複数の不動産会社へ依頼して、査定結果を比較できるようにしましょう。不動産の一括査定サイトを利用すると手軽に査定の比較ができます。
2.不動産会社を決めて売却相談・契約をする
査定結果を検討し依頼する不動産会社を決めたら、どのように売却するか相談して契約します。
古民家をどのように売るか、最良の案を不動産会社と相談して決めましょう。
3.売却活動をおこなう
売却のための方向性が決まったら、実際に売却活動に入ります。
リフォームや解体作業、古民家内の片づけや内覧希望者への対応など売却方針にしたがって売却活動を進めていきます。
4.売買条件の決定、引き渡し
買い手と売買条件が決定したら、売却成立です。古民家の引き渡しが終われば、売却完了です。
【方法2】部分的にリフォームして売る
古民家を部分的にリフォームして売るという方法もあります。
売りやすくするには、古民家の価値を高めることが重要です。購入希望者が家を購入する際に気にすることが多い、お風呂やトイレといった水回り部分をリフォームするだけで、価値は異なるでしょう。
注意点としてはフルリフォームを避けることです。古民家を購入して自身でリノベーションしたい、と考える方が多いためです。また、現状や規模によって想定以上にリフォーム費用がかさむと、売却益（売却金額ー購入金額）が下がってしまいます。
水回り部分などが劣化しすぎており、そのままで売れそうにない場合は部分的にリフォームしてみましょう。
手順
部分的にリフォームして売る場合の手順は以下のとおりです。
- 物件の査定、不動産会社の決定
- 物件のリフォーム、売却活動
- 売買条件の決定、引き渡し
1.物件の査定、不動産会社の決定
まずは物件の査定をおこない、不動産会社を決めます。
2.物件のリフォーム、売却活動
不動産会社と売却方法を話し合う中でリフォームが決定したら、リフォーム業者などに依頼してリフォームします。
どこをどのぐらいリフォームするのか、リフォームにかかる費用と売却相場を確認してが下がりすぎないか注意して進めましょう。
3.売買条件の決定、引き渡し
売買条件が決定したら買主に引き渡します。
【方法3】更地にして土地を売る
古民家を解体し、更地にして土地を売る方法もあります。
ただし、解体すると解体費用がかかることに加え、固定資産税も増えるおそれがあります。
しかし、家がある状態よりも土地として売るほうが買い手がつきやすい傾向にあります。建物がないため、管理に手間がかからないのがメリットです。
築年数がかなり経った古民家で、倒壊の危険がある場合に向いています。
手順
更地にして土地を売る場合の手順は以下のとおりです。
- 物件の査定、不動産会社の決定
- 物件の解体、売却活動
- 売買成立
1.物件の査定、不動産会社の決定
物件の査定をおこない、不動産会社を決めます。
2.物件の解体、売却活動
売却方法を決めるなかで物件の解体を決めたら、解体業者に依頼して古民家を解体、撤去します。
解体、撤去は家財が残っていないかや固定資産税の上がるタイミングなどを考慮して進めましょう。
3.売買成立
解体後に買主に土地を引き渡したら、売買成立です。
【方法4】 古家付き土地として売る
古家付き土地は不動産広告に「土地（古家あり）」「古屋付土地」「廃屋付土地」「上物付土地」などさまざまな表記がされていますが、すべて同じ意味です。
土地を探している買い手と、古民家を探している買い手の両方にアプローチできる点がメリットといえます。ただし、古民家のリフォームや解体をおこなう予定の方が古家付き土地を購入する場合、費用負担などを理由に売却益が下がりやすい傾向にあります。
古民家の築年数が経っている場合に向いています。
手順
古家付き土地として売る場合の手順は次のとおりです。
- 物件の査定、不動産会社の決定
- 物件内の整理、売却活動
- 売買成立
1.物件の査定、不動産会社の決定
物件の査定を行い、不動産会社を決めます。
2.物件内の整理、売却活動
物件内の家財を処分したうえで、売却活動を進めます。
3.売買成立
売買成立です。
古民家を売るための注意点
下記では実際に古民家を売るための注意点を解説します。
家の中をからっぽにしておく
古民家を売るにしても、解体し更地にして売るにしても、家の中に残っている不用品は全部撤去し家の中をからっぽにしておくのが、スムーズに売却する近道です。
家財を撤去しておかないと不動産会社が売却を受け付けてくれなかったり、解体業者に
法律により主に家庭で出る家財などの一般廃棄物と、解体で出る産業廃棄物は分別し、別々の処分場に運ぶ必要があります。一般廃棄物と産業廃棄物を分別する手間や2カ所以上ある処分場へ移動するための交通費などがかかるため、自身で処分するよりも処分費用が割高になるのが一般的です。
残置物はトラックで約1〜2台分の量になることが多く、残置物撤去費用の相場は4～20トンあたり15〜25万円です。なお、解体業者や処分業者によっては、骨とう品や電化製品の買い取りをおこなっており、処分費用に充てられます。
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使える補助制度がないか確認する
古民家を売るときは地方公共団体（自治体）が実施する、空き家対策のための補助制度を利用できることがあります。
利用できる補助制度は大きく分けて次の3つです。
- 除去（解体、撤去）に対する補助制度
- 改修に対する補助制度
- 取得に対する補助制度
除去に対する補助制度
補助制度を使うと古民家を除去（解体、撤去）するときに、補助金を受け取れます。
たとえば、兵庫県神戸市の補助金額は解体費用の3分の1かつ60万円以内です。申請には解体の理由や物件の状態などの細かな条件がありますので、詳しくは各地方公共団体のホームページを確認しましょう。
「お住まいの地域名 解体費用 補助金」などと検索すると、該当する補助制度が出てくる場合があります。なお、お住まいの地域によっては制度自体存在しないこともありますのでご了承ください。
改修に対する補助制度
改修に対する補助制度とは、古民家をリフォームしてその後に誰かが使用するときに補助金を受け取れる制度です。
例を挙げると大阪府河内長野市では、木造住宅の耐震改修工事をおこなった際に補助金が交付されます。補助金額は工事費用の80%または40万円を限度としており、建物の所有者であれば交付されます。
トイレを水洗にリフォームするといった、改修目的や対象によってさまざまな補助制度があり、条件も異なるので事前に確認して活用しましょう。
取得に対する補助制度
取得に対する補助制度とは、古民家を購入・取得した際に補助金を受け取れる制度です。古民家の購入希望者に値下げを要求された際に、要求を断る代わりに代案として補助制度の話をしてみると、値下げせず売却できるかもしれません。
たとえば福井県勝山市では、定住化促進支援として古民家を取得した際に補助金が交付される制度があります。補助金額は、購入金額の10%または50万円を限度としています。
なお、子育て世代や県外からの転入者が空き家バンクに登録された古民家を取得された場合は、購入金額の20%または100万円が限度と金額が変わってきます。空き家バンクとは地方公共団体が運営する、空き家を売りたい人と購入したい人が使うプラットホームのことです。
古民家を売却する際は空き家バンクへ登録しておくと、補助制度を使って古民家を買いたい方とマッチしやすくなります。
古民家の売却相場を調べる
リフォームや解体などの売却方法によっては、古民家の売却に多額の費用がかかる場合があります。売却方法を決める前に売却相場を把握しておけば「そのまま売るのか、部分的にリフォームして売るのかなど、どのような状態で売るのがベストか」考える際の判断材料にできます。
古民家の売却相場を知る方法として、レインズの活用が挙げられます。レインズとは登録した不動産会社だけが閲覧できる、全国の不動産情報のポータルサイトのようなものです。不動産会社と媒介契約をおこない、レインズに物件情報を登録することで売却がよりスムーズに決まることも多いです。
レインズは一般の人は利用できません。しかし、「レインズマーケットインフォメーション」で取引が成立した不動産情報が見られます。このサイトでエリア別の売却相場を調べられるので、実際に取引された相場を確認してみましょう。
不動査定サイトで相見積もりする
古民家の売却相場を把握する方法は、レインズだけではありません。売却相場を把握するには、不動産査定サイトで相見積もりするのもおすすめです。
相見積もりで多くの不動産会社から古民家を査定してもらうと、査定金額をもとに古民家の売却相場を把握できるだけだなく、査定してもらった会社から値段の内訳などの詳しい内容を確認できます。
また、どう売却するのが売りやすいか判断に迷っている方も、査定サイトを通じ売却のプロである不動産会社に相談することで、最適な売却方法が見つかるかもしれません。不動産会社の情報をもとに最良の答えを導き出して、スムーズに古民家を売却しましょう。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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