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海外赴任中の持ち家どうする？考え得る選択肢や最適な売却方法とは
海外赴任が決まった際、一番と言っていいほど頭を悩ますのが「持ち家をどうするか？」ではないでしょうか。選択肢はいくつかありますが、それらのメリットとデメリットは個々の事情によって異なるため、慎重な検討が必要です。
本記事では、海外赴任が決まった際の持ち家の選択肢や、最適な売却方法について解説します。海外赴任が決まって持ち家をどうすべきか迷っている方は、ぜひ参考になさってください。
もくじ
海外赴任中の持ち家はどうすべき？選択肢4つ
持ち家のある方に海外赴任の辞令が出た場合、選択肢として考えられるのは主に以下の4つです。
- 空き家にする
- 賃貸に出す
- リロケーションする
- 売却する
どれを選んでも、それぞれにメリットとデメリットがあります。
空き家にする
空き家にすると、赴任先で使う予定のない家具や家電を残して赴任できます。
また、出張など一時帰国をする場合に泊まれる家があることもメリットといえるでしょう。赴任期間が終了し帰国することになった際も、次に住む家を探す必要がありません。
しかし、家は人が住んでいないと傷んでしまいます。空気の入れ換えをしたり水を流したりしないと、カビの発生や排水管の劣化が起こります。
家を劣化させないためには、近所に住む親族などに定期的な管理をお願いしなくてはなりません。親族などの頼れる人がいないときは専門業者へ依頼することになりますが、依頼する際に費用が発生してしまいます。
また、残っている住宅ローンや固定資産税、管理費や修繕積立金などは、そのまま支払い続ける必要があります。赴任先の家賃も発生するため、月々の支払い負担は増えてしまうでしょう。
賃貸に出す
賃貸に出す場合のメリットは、何といっても家賃収入が入ることです。また、居住者がいると、人が住まないことから起こる家の劣化を防げます。
デメリットとしては賃貸へ出すにあたって、修繕やハウスクリーニングなどの費用が発生することです。スムーズに借主を見つけるには、普段自分たちが生活する分には問題なかったような傷などもしっかり直したほうがよいでしょう。
ただし、ひと手間かけて準備をしても借主に汚されたり原状回復で揉めたり家賃を滞納されたりと、賃貸はトラブルになりやすいため注意が必要です。
また、家賃収入があると不動産所得となり所得税が課税されるため、海外に居住していても確定申告をする必要があります。賃貸に出すと個人だけで対処するのが大変なことがあるため、次に紹介するリロケーションがおすすめです。
リロケーションする
リロケーションとは、海外赴任中の間だけ貸主に持ち家を貸すサービスのことです。賃料の10％前後を不動産会社や管理会社に払うことで、入居希望者とのやり取りや管理全般を代行してもらえます。
前述したように、賃貸という選択肢にはさまざまなデメリットがあります。しかし、プロが担ってくれるのであれば安心でしょう。
リロケーションは定期借家権で契約するため、契約期間を自由に設定できることもメリットといえます。定期借家権とは、契約で定めた期間満了によって契約が終了する仕組みで2000年に制定されました。契約した場合、帰国の際に借主が自宅を明け渡してくれない、というような心配は無用です。
たとえば赴任期間が未定の場合、半年や1年ごとに契約をし、再契約をしながら期間を延ばしていくことができます。
しかし、定期借家契約は更新がないため貸主（あなた）が再契約を望まない場合、借主は退去する必要があります。期間限定であることから借主が限られることや、通常の賃貸よりも家賃を低く設定しないと借主がみつからないおそれがあることは、デメリットといえるでしょう。
売却する
海外赴任で数年戻れないのであれば、思い切って売ってしまうのも方法のひとつです。なぜなら、空き家や賃貸という選択肢にはどうしてもリスクが伴うからです。
赴任前に売却をしてしまえば管理面を心配したり、トラブルの対応に追われたりすることはありません。
また、売却をすれば固定資産税や管理費などのランニングコストが必要なくなる点もメリットといえます。帰国後は、新しく住む家を探す必要がありますが、海外赴任中の手間を考えると売却はよい方法といえるでしょう。
売却するなら赴任までに売るのがベスト
売却を決断できたら、すぐに動き出しましょう。
売却は、赴任前に完了させるのがおすすめです。家が売れるまでに必要なさまざまな行程一つずつを、遠く離れた異国で行うのは大変な労力がかかります。日本にいる間に済ませておけると安心です。
ここからは、 赴任までに売るための手順をお伝えします。
1.不動産一括査定サイトで会社を決める
不動産売却を検討する際、まずは相場を知ることが大切です。相場を知るためには、いくつかの不動産会社に査定をしてもらう必要があります。
最近はインターネットで簡単に依頼ができますが、複数の不動産会社から一括して査定額を算出してもらえる一括査定サイトがおすすめです。
会社により査定額や担当者の対応に差があることもありますし、複数の会社へ査定していることを伝えると値引きしてもらえることがあるためです。
何社かの査定額を比較したうえで、正式に依頼する不動産会社の目星をつけましょう。
2.媒介契約をする
信頼できる不動産会社の目星がついたら契約に進みます。
不動産会社との契約には、1社のみと契約をする「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」と、複数社に依頼をする「一般媒介契約」の3種類があります。
専属専任媒介契約や専任媒介契約をするメリットは、積極的に売却活動をしてもらえることです。なぜなら、売却活動をする不動産会社が1社のみであることから、持ち家を売却した場合の仲介手数料（成功報酬）を、契約した会社が確実に受け取れるからです。
ライバル会社に手数料を取られる心配がないため、無駄足を踏まずに報酬を得れる案件として重宝されやすいでしょう。窓口を一本化できるという利便性や、しっかりと活動報告を受けられる点もメリットといえます。
持ち家を少しでも早く売りたい方や、なるべく手間をかけずに売却したい方におすすめです。ただし、解約には違約金が発生するおそれがあるので注意しましょう。
対して一般媒介契約の場合は、複数の不動産会社に売却活動をしてもらえる点がメリットです。多くの不動産会社が取り扱うことで、人の目に触れる回数が増え購入希望者がたくさん現れるかもしれません。より好条件で購入してくれる人を選ぶことができます。
一般媒介契約のデメリットは複数の不動産会社へ依頼しているがゆえに、各不動産会社があまり積極的に活動をしてくれないおそれがある点でしょう。
人気エリアや比較的新しい物件は、売却活動を積極的に行わなかったとしても購入希望者が現れるケースが多いため、一般媒介契約向きといえます。
3.売り出し価格を決める
売却活動をしてもらう不動産会社が決まったら、次は売り出し価格を決定させましょう。
購入希望者から値下げ交渉が入ることを考慮し、最初は少し強気な金額から始めてみるのがおすすめです。
4.条件を交渉し買主と売買契約を結ぶ
売却活動後に購入希望者が現れたら、条件を交渉のうえ売買契約を結びましょう。価格はもちろんですが引渡日などの条件も重要です。
購入希望者の基本的な希望条件を売主が確認し、具体的な交渉へ移るという流れが一般的で、不動産会社が間に立ちます。
並行して契約の関係書類が作成されます。契約条件を調整する際は自身の納得いく条件であるかを確認し、不動産会社主導で交渉を進めないようにしましょう。
5.物件の最終確認後に引き渡し
売買契約締結後、最終確認として水回り部分の劣化具合やエアコンなどの動作確認をしてから、約2週間～1カ月後に引渡しが行われます。
一括査定サイトでの依頼を始めてから引渡しまでは、早くても2～3カ月を要しますので、海外赴任が決まったら早めに動くのがおすすめです。
赴任までに売却できなかったら、代理人を立てよう
赴任までに必ず売れるという保証はないため、買主が見つからないまま赴任の日を迎えることもあるでしょう。
多くの不動産会社は赴任後の対応も可能ですが、気になるのは手続きの煩雑さです。特に購入希望者が見つかってからの手続きが複雑で、売買契約の締結や引渡し時には、代理人を立てる必要があります。
その際に必要となる委任状を取得するため、国内に印鑑登録がない海外在住者は赴任先の大使館や領事館に出向く必要があります。この手続きをとれば、公的証明書が発行されます。
代理人を立てられなくても売却はできる！が手続きが複雑
親族などの近い代理人を立てられない場合でも、不動産を売却することが可能です。ただし、集める書類が多かったり手続きが複雑になったりと手間がかかります。
代理人を立てられないときは、まず海外からの不動産売却実績がある会社と司法書士を探すことから始めます。すべての不動産会社が海外からの不動産売却に慣れているわけではありません。海外在住であることを伝え、経験が豊富な不動産会社を選ぶと安心です。
また、司法書士選びも重要です。信頼できる司法書士に依頼できれば比較的スムーズに売却活動を進められるでしょう。
不動産を売却したら、引渡しの翌年に確定申告が必要です。確定申告できる期間は基本的に1カ月しかないので、本人が帰国できないときは税理士へ手続きを依頼します。
海外赴任の辞令が出たら家族と相談しよう
海外赴任の辞令が出たら、持ち家を空き家にするのか、賃貸に出すのか、リロケーションするのか、売却するのか検討しましょう。
どの方法を選んでもメリットとデメリットがあるため、状況に合わせて判断することが大切です。赴任期間や家族の状況、今後のライフプランなどによって決める必要がありますが、どの選択肢がよいか迷ったときは、信頼できる不動産会社へ相談しプロ目線の的確なアドバイスをしてもらいましょう。
信頼できる不動産会社を探すときは、一括査定サイトの「リビンマッチ」を使うのがおすすめです。簡単な物件情報を入力するだけで、売却や賃貸管理をした際の価格を複数の不動産会社から提案してもらえます。
価格を確認し気になる不動産会社があれば相談して、信頼できるか判断しましょう。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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