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マンション売却には住宅ローンの一括返済が必要！残債と売却代金の関係性とは
住宅ローンが残っているマンションでも売却は可能です。しかし、売却時には住宅ローンを一括返済する必要があり、一括返済できなければ売却できません。
売却時に一括返済が必要になる理由や住宅ローン残債と売却代金の関係性について紹介します。
もくじ
マンション売却時に住宅ローンの一括返済が必要な理由
なぜ、住宅ローンを残したままマンション売却はできないのでしょうか。ここでは住宅ローンを一括返済しなければならない理由について、解説します。
住宅ローンがある＝抵当権が設定されている
住宅ローンが残っているという状況は、マンションに銀行の抵当権が設定されている状態です。
抵当権とは、融資を実行するために銀行がマンションに設定する権利です。万が一返済が滞った際にはマンションを売却し、その代金を返済に充てることができます。そして、この抵当権が残っている状態での売却は非常に大きなトラブルを起こすおそれがあります。
抵当権は登記簿謄本の乙区に詳細が記載がされています。
登記簿謄本
たとえば、売主が住宅ローンを残した状態で売却したとします。この場合、売主が自らの債務である住宅ローンの支払いを継続している場合は問題ありませんが、万が一支払いが滞った場合は、債権者によってマンションが差し押さえられてしまいます。
しかし、差し押さえられるマンションには売主は住んでおらず、新しいオーナーである買主が住んでいます。つまり、買主はせっかく購入したマンションを強制退去させられてしまうのです。
このように、住宅ローンを残したまま売却した場合、買主は強制退去させられるリスクを持ちながら暮らすことになります。
抵当権抹消が売却の条件
住宅ローンを残し、抵当権を抹消しないままでも売却は可能です。しかし、買主は常に強制退去のリスクを抱えます。このようなリスクを背負ってまでマンションを購入する買主はいません。そのため、マンション売却には抵当権抹消が条件となるのが一般的です。
抹消は、一般的に所有権移転登記のタイミングで行います。つまり、売却代金受領後に住宅ローンを完済し抵当権を抹消します。そのため、売却活動中は抵当権が設定されたままです。抵当権を抹消してからでないと売却活動ができないわけではありません。引き渡し時に抹消されていれば問題ありません。
抵当権を抹消しない場合は違約金解除となるケースも
マンション売買では買主が売却代金を支払う代わりに、売主が所有権を譲渡する必要があります。
多くの不動産会社が所属する「公益社団法人の宅地建物取引業協会連合会」が見本として展開している契約書には、次のような記載があります。
「売主は所有権移転時期までにその責任と負担において、抵当権等の担保権および賃借権等の用益権その他名目形式の如何を問わず、買主の完全な所有権の行使を阻害する一切の負担を除去抹消します。尚、本物件に抵当権又は根抵当権が設定されている場合、前記負担の除去抹消は所有権移転登記の時期までになすものとします。
上記には、売主が抵当権を抹消しないのは契約違反となるため、買主から違約金請求を受けるという内容が記載されています。違約金請求を受けた際には、受け取った代金をすべて返却し、さらには違約金を支払う必要があります。
住宅ローン残債と売却代金の関係性
マンション売却時の住宅ローン残債と売却代金の関係性は非常に重要です。場合によっては
抵当権が抹消できず、売却ができません。
住宅ローン残債と売却代金の関係性について詳しく紹介します。
住宅ローン残債＜売却代金の場合
住宅ローン残債よりもマンションが高く売れた場合は、売却代金でローン残債を完済させ、抵当権を抹消します。このように、住宅ローン残債よりも売却代金のほうが高い場合をアンダーローンといいます。アンダーローンの場合は問題なく売却へ進めます。
ただし、マンション売却には諸費用がかかります。たとえば、住宅ローン残債1,500万円、売却代金も同じ1,500万円であれば、諸費用については、自己資金を持ち出す必要があります。売却時の諸費用相場は売却代金の5〜10％です。
住宅ローン残債＞売却代金の場合
住宅ローン残債より売却代金が下回った場合には注意が必要です。たとえば、購入したばかりのマンションをすぐに売却する場合は、住宅ローンが多く残っていることでしょう。そのような場合は、売却代金が住宅ローン残債を下回り、一括返済できないことが考えられます。
これをオーバーローンといいます。売却代金で住宅ローンを完済できないため、売主にとって悩ましい売却計画です。
オーバーローン時の売却方法
オーバーローンになってしまう場合は、住宅ローン残債との差額分をどう対応するのかが重要です。ここでは代表的な対応方法について解説します。
自己資金で対応する
オーバーローンの場合、住宅ローン残債の不足分は自己資金で対応するのが一般的です。売却活動を始める際には、どのくらいの資金を不足分として充てるのか正確に把握しておきましょう。
自己資金でまかなえない場合は、親族などからの借入も検討しましょう。しかし、借入が高額になると贈与扱いとなり、贈与税がかかる可能性があるので注意してください。贈与税がかかるのを防ぐには、借入時に借用書を作成しておくことです。借用書があれば、贈与ではなく借入であること証明できるからです。
住み替えローンを利用する
マンションを売却し住み替えをする際には、住宅ローン残債の不足分を新居の住宅ローンに上乗せできる住み替えローンを利用できます。
住み替え時には、住宅ローン残債を売却代金でまかなうために、売り出し価格を相場より高く設定してしまいがちです。しかし、相場より高く設定してしまうことで、買主があらわれず、売れ残り物件となってしまうケースが多いです。
住み替えローンを利用することで無理な売却価格を設定する必要もなく、現実的な価格でマンション売却を進められます。結果的に早期売却できる可能性が高くなり、余計な固定資産税や管理修繕費などを支払う必要がありません。
しかし、住み替えローンは2つ注意点があります。それは、ローンの審査が厳しいという点と金利が高くなるという点です。そのため、住み替えローンを利用する際は必ず銀行と金利などの費用の打ち合わせを行い、住み替え計画全体の資金計画が成立するか確認しておきましょう。
| 住み替えローンの特徴 | 住み替えローンの注意点 |
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一括査定サイト「リビンマッチ」を活用する
マンションの売却代金で抵当権を抹消するには、まずマンションがいくらで売却できるのか把握しておく必要があります。
不動産の一括査定サイト「リビンマッチ」は、住んでいるマンションの住所や面積、築年数などを入力するだけで複数社に査定依頼ができます。複数社から査定結果を受け取ることでいくらで売れるのかがわかってくるでしょう。いくらで売れるのかが把握できれば、住宅ローン完済のために自己資金が必要かどうかもわかります。
また、リビンマッチは査定価格だけでなく、不動産会社の選定にも活用できます。複数の不動産会社とコンタクトを取るわけですから、信頼ができて少しでも高く売ってくれそうな不動産会社を選びましょう。
大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
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