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違反建築物でも売買できる！売れにくい物件をスムーズに売却する方法
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積極的にほしいと思う人が少ないため、違反建築物の売却は簡単にはいきません。だからといって、売却をあきらめるのはまだ早いです。違反建築物について把握し、早く売るための方法をチェックしましょう。
もくじ
違反建築物でも売買は可能！ただし要注意!!
結論からいうと、違反建築物でも売買することは可能です！
ただし、通常の合法の建築物と比較すると、違反建築物の売買は容易ではありません。まずは、違反建築物の種類から紹介します。
違反建築物とはどんな建物？
違反建築物とは、建築基準法や都市計画法などに違反している建築物のことです。建築した当初から法令に適合していない建築物や、法令に適合しない増改築工事を行った建築物などを指しています。
特定行政庁は、違反建築物を発見した場合、建物の取り壊しや改築、修繕、使用禁止などの是正命令を出して、違反事実を公示することが可能です。
よくある違反建築物の種類
違反建築物には、次のような種類があります。
- 建ぺい率・容積率をオーバーしている
- 斜線制限（高さ制限）を遵守していない
- 無許可の増改築をしている
- 耐震構造の基準を満たしていない
- 確認申請の内容と違う建物を建築
このような違反建築物はよくあるため、売買する前に確認しておきましょう。
建ぺい率・容積率をオーバーしている
違反建築物でよくあるケースとしては、建ぺい率・容積率のオーバーが挙げられます。
建ぺい率とは、敷地面積に対しての建物面積の割合のことです。地域によって建ぺい率が30～80%の範囲内で定められています。この建ぺい率をオーバーした建築物が違反建築物です。
容積率は、敷地面積に対する建物の延床面積の割合のことです。延床面積とは、家のなかのすべての床面積を合計したものを指しています。建ぺい率と同様、地域によって条例で定められており、同じ敷地面積でもエリアによって建てられる家が大きく違います。容積率をオーバーしてしまうと、その建築物は違反建築物として扱われます。
斜線制限（高さ制限）を遵守していない
用途地域によって、建物の高さや規模を制限する斜線制限（高さ制限）が定められています。この斜線制限に違反していると、違反建築物です。
高さ制限は、大きく分けて以下の3種類あります。
- 道路斜線制限
- 隣地斜線制限
- 北側斜線制限
建物周辺の日当たりや風通しを確保することを目的として規定されています。斜線制限が守られていないと周囲の日当たりや風通しが悪くなるため、法令を遵守することが求められます。
エリアによって基準が違うため、正確な制限内容を知りたいときは、市役所などで確認しましょう。
無許可の増改築をしている
増築をするときに確認申請が必要なケースがあります。具体的には次のようなケースです。
- 10m2以上の増築工事
- 準防火地域、防火地域の増築工事
どちらかひとつにでも該当する場合は、確認申請を行わなければなりません。
建築確認申請の担当窓口で確認申請をして許可を得ます。この許可を受けていないと、違反建築物として扱われるため注意しましょう。施工後は完了検査も必要です。
耐震構造の基準を満たしていない
地震が多い日本では、揺れに強い建物の建築が重要です。大きな地震が発生すると、耐震基準を満たしていない建物は倒壊する危険があり、人命に被害を及ぼすリスクがあります。そのため、耐震構造の基準を満たしていない場合は、違反建築物となるのです。
耐震基準とは、必要最低限の耐震性能として建築基準法及び建築基準法施行令によって定めた耐震性能の基準です。大きな地震が発生しても、倒壊や損壊が起きない住宅を建築するよう定められています。現在の基準では、震度6を超える大地震があっても倒壊しない設計が必要とされています。
確認申請の内容と違う建物を建築
確認申請時に提出した図面と実際に建築した建物の構造や仕様が違う場合は、違反建築です。たとえば、申請書の確認が行われたあとで間取りや面積を変更すると、申請内容が虚偽だったことです。
よくあるケースとしては、次のような例が挙げられます。
- 駐車場として許可を受けた1階スペースをリビングとして建築
- 吹き抜けの部分を居室として建築
- 避難スペースとして設けた土地に駐輪場を設置
どうしても変更したい場合は、計画変更の申請が必要です。
既存不適格建築物との違い
違反建築物と混同されやすいのが「既存不適格建築物」です。建てた当初は法令に適合していたものの、その後の法令改正などで法令に適合しない部分がある建築物を指しています。こういった既存不適格建築物は、違反建築物ではありません。
違反建築物は建築したときから違法ですが、既存不適格建築物は建築当時の法令では適法だったため、現在の建築基準法に沿わない点があっても罰則などを課されません。原則として、増改築などを行うタイミングで現行の建築基準法に合わせます。
違反建築物の売却が難しい理由
違反建築物の売買は可能ですが、実際に売却するのは困難です。違反建築物の売却が難しい理由は主に次の3点です。
- 住宅ローンの審査が通らない
- 所有者責任を問われることがある
- 再建築で同じ規模の家を建てられない
それぞれの売却が難しい理由について解説します。
住宅ローンの審査が通らない
最大のネックとなるのが「住宅ローンの審査が通らない」という点です。銀行は建築基準法に適合している建築物を対象に融資をするため、買主が住宅ローンを組みたくても審査が通りません。適法だと証明できれば融資が認められる可能性はありますが、かなり難しいでしょう。
したがって、違反建築物は買主の手持ち資金だけでの購入です。しかし違法なため、住宅の価値を低く見積もられ、かなり買い叩かれるおそれがあります。
所有者責任を問われることがある
もし違反建築物で事故が発生し、近所の人や通行人など第三者が被害を受けた場合、所有者が責任を負います。
違反建築物は、他人にも迷惑を与えるおそれがあり、違反建築物に住んでいる人も安心して生活できません。
再建築で同じ規模の家を建てられない
建ぺい率や容積率をオーバーしている違反建築物を解体して再建築する場合、現行の基準に合わせて建築しなければなりません。つまり、以前より小規模の住宅を建てるということです。
中古物件の取引では、買主が建て替えを前提に取得することがあります。そのため、契約をする際に対象となる物件が違反建築物であり、次に建て替えるときは現行の法令に合わせる必要があることをきちんと説明しておきましょう。
違反建築物を売却するにはどうする?
違反建築物でも、立地条件がよいなどのメリットがあれば、購入したい人があらわれる可能性があります。ここでは、違反建築物を売却する方法を紹介します。
リフォームで使いやすい建物にする
違反建築物は建てられてから時間の経った中古物件が多く、建物としての魅力に欠けるものが少なくありません。そのため、リフォームをして使いやすくきれいな建物にするのもひとつの方法です。
水回りの設備などを新しくしたり、クロスを貼り替えたりするだけで、利便性が高く居心地のよい空間になるため、購入希望者によい印象を与えられるでしょう。
間取りの細かい構造の家であれば、2部屋をひとつにまとめるだけで現代風の広々とした家を実現できます。
建物の広さなどメリットをアピールする
違反建築物件でよく見られる事例は、建ぺい率や容積率をオーバーした建物です。通常より床面積が広いため、ゆとりのある間取りで暮らせます。
多少の建ぺい率・容積率オーバーの物件は、「古家つき土地」として売却できます。容積率や建ぺい率を多少超えただけならば、建物の取り壊し命令を受けることはめったにありません。そのため、広い家に住みたい人に売却できる可能性があります。
違法状態を解消する
違法状態を解消して、合法な建築物として売却するのもよいでしょう。たとえば、建ぺい率で違反している箇所があったらオーバーしている部分を取り壊し、違反していない建築物として売却します。
違反建築物でなければ買主も住宅ローンを組めるため、早めに売却できる可能性が高まります。
更地にして売却
違反建築物を解体して、更地として売却するのもよいでしょう。解体費用はかかりますが、立地条件がよい場合は買主が見つかりやすく、違反建築物が建っているよりは更地のほうが資産価値を高められることもあります。早めに売りたい場合は、解体を検討してみましょう。
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違反建築物は紹介したようにさまざまな難点があるため、すぐに売るのは簡単ではありません。違反建築物でも売却できる、実力のある不動産会社と契約する必要があります。
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この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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