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【家を売る前にすること】初心者が知っておきたい、準備＆NG行動を完全解説
「家を売る前って…何から手をつければいいの？」そんな不安を抱えている方は、実はとても多いです。
所有者の確認や書類の準備、住み替え先の検討など、やっておくべきことは意外とたくさん。さらに、やってはいけないNG行動まであるため、正しい知識を持たないと損をしてしまうこともあります。
この記事では、不動産売却の初心者も迷わず行動できるよう、家を売る前に必要な準備と注意点を徹底的に解説！ 不動産一括査定サイト「リビンマッチ」を活用する方法も紹介しますので、安心して一歩を踏み出せます。
家の売却で事前にやっておく5つのこと
家を売るときは、準備が必要です。家の売却で事前にやっておくべきことには、次の5つがあります。
それぞれについて、詳しく解説します。
所有権者を確認する
不動産を売却する際には、売る予定の不動産の所有権者を確認する必要があります。これは、不動産を売却するのは原則本人しかできないためです。所有者が自分だと思っていたら、実はそうではなかったという事態を防げます。
そこで必要になるのが「登記簿謄本（登記事項証明書）」です。法務局で発行してもらうことが可能で、不動産の物理的状態や権利関係が記録されています。法務省のネットサービス「登記・供託オンライン申請システム」でも発行できるので、オンラインで調べてもよいでしょう。
登記記録は表題部（不動産の表示）、権利部（不動産の権利）から構成されており、権利部の甲区欄に現在の所有者が記載されています。
登記事項証明書
土地の境界を確認する
土地の売却では、土地測量図や境界確認書で土地の境界を確認する必要があります。境界を巡って隣家とトラブルになることもあるため、売却する際には境界線の位置をきちんと把握することが重要です。
境界の目印は境界標ですが、経年劣化で壊れていたり、何らかの原因で紛失したりしていることもあります。確実に検証する場合は、土地家屋調査士へ調査を依頼するとよいでしょう。公的な資料で調べてから、近隣の土地所有者の立ち会いのもと、境界線を確定します。
周辺相場をあらかじめ調べる
家がどれくらいの価格で売れるのか検討をつけるため、周辺の不動産相場を自分で把握しておくことも大切です。相場はインターネットのWebサイトで簡単に調べられます。
「レインズマーケットインフォメーション」は、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営しているWebサイトです。マンション、一戸建てなど、直近1年間に売買された価格情報が検索でき、地域別に平米単価がわかるので周辺の不動産相場を確認できます。
「不動産情報ライブラリ」は、国土交通省が運営している公示価格や実勢価格などを調べられるサイトです。操作が簡単で、一般の人も利用できるのでぜひ活用してください。
必要な書類を準備する
不動産の売却では、さまざまな書類が必要です。不動産の売却手続きをスムーズに進めるために、家を売る前から書類の用意をしておきましょう。主な必要書類は次のとおりです。
| 土地・建物登記済証（権利証）または登記識別情報 | 所持者が登記名義人であることを公的に証明する書類 |
|---|---|
| 印鑑証明書 | 3カ月以内に発行されたもの |
| 実印 | 印鑑登録をした際に使用したハンコ |
| 建築確認通知書・検査済証 | 建築基準法に適合していることや建物の工事完了検査を確認した旨を記載した書類 |
| 土地測量図・境界確認書 | 土地の面積や境界線の位置などが記載 |
| 物件の図面・設備の仕様書 | 間取りや設備の状況が記載 |
| 購入時の重要事項説明書 | 物件の内容、取引条件、告知事項などが記載 |
| 固定資産評価証明書 | 最新のものを準備 |
| パンフレット・管理規約・管理組合総会議事録など（マンションの場合） | 物件購入時のパンフレットやマンションに関する規約・説明書 |
住宅ローンの残債を確認する
住宅ローンを完済していなくても、家の売却は可能です。まず住宅ローンの残債がどのくらい残っているのかを把握しましょう。住宅ローンの残債を確認する方法は次のとおりです。
- 年末残高証明書で確認する
- 借入金の残高証明書をもらう
毎年10月ごろになると金融機関から郵送される「年末残高証明書」を確認します。住宅ローンの借入額や残債など、現在の借入状態を確認できます。
年末残高証明書が見当たらない場合は、金融機関に借入金の残高証明書を発行してもらいましょう。なお、残高証明書の借入額には金利が含まれていないため、その分も考えておくことが必要です。
住み替え先を見つける
家を売却したら、いま住んでいる自宅を退去しなければなりません。売買契約が成立したらすぐに引き渡しをすることになるので、売却する前から住み替え先を検討しておきましょう。
家を売るときにやってはいけない5つのこと
家を売却するときには、慎重に進めていく必要があります。特に不動産売却の経験がない人は、短絡的な行動をしてしまうことが少なくありません。家を売るときにやってはいけないことには、次の5つがあります。
不動産会社を安易に選ぶ
家をスムーズに売却できるかどうかは、不動産会社の担当者の腕にかかっています。そのため「不動産会社を安易に選ぶ」のは禁物です。
よくない不動産会社の見分け方は次のとおりです。
- お客に対してきちんとした挨拶ができない
- こちらの要望を真剣に聞いてくれない
- 営業トークばかりで調子がよすぎる
顧客に対してきちんと挨拶できない会社は論外です。お店に入ったときの雰囲気が暗い不動産会社も避けましょう。また、顧客の要望に向き合わずに適当な対応をされたときも、契約を見合わせたほうがよいでしょう。売却を依頼しても販売活動を熱心に行ってくれないかもしれません。
不動産会社の相談前にリフォームをする
不動産を売却する前にリフォームする必要はありません。中古物件を購入する人の場合、自分好みにリフォームしたい人が多いためです。
もちろん、きれいに掃除して家の状態をよくしておくことは重要ですが、わざわざ大金をかけてリフォームしても、買主の好みとは限りません。リフォームをするくらいなら、その金額分を差し引いた売却価格を設定しましょう。買主がお得に感じるので、売却できる可能性が高まります。
極端に高い売り出し価格をつける
不動産を売却するときは、周辺の相場に見合った売り出し価格を設定することがポイントです。売り出し価格は売主が自由に設定できますが、高く売りたいからと極端に高い売り出し価格をつけることは避けましょう。
いまでは一般の人でも不動産情報のポータルサイトなどで、手軽に周辺にある不動産の取引価格や売却価格を調べられます。相場に合っていない価格で売り出しても買主はあらわれないため、現実的に売れそうな価格をつけることが大切です。
査定をする不動産会社が1社だけ
査定を依頼する不動産会社は1社だけではなく、複数の会社にお願いしましょう。不動産会社は査定依頼を受けると、それぞれの会社の方法で適切な査定価格を算出します。
複数の会社に依頼すれば、おおよその市場価格がつかめるため、見当違いの売り出し価格を設定したり、安く売ったりするリスクを減らせます。手軽に調べたい人には、不動産一括査定サイトがおすすめです。インターネットで一度に複数の不動産会社に査定依頼できるため、手間をかけずに自宅の査定価格がわかります。
売主が不利になる情報を隠す
いくらよい条件で売りたいとはいえ、売主に不利な情報を隠して売却してはいけません。スムーズに売却できたとしても、あとから問題が発生するリスクが高いためです。
売主は「契約不適合責任」を負っており、不動産に不具合があった場合、買主に対して賠償しなければなりません。把握している不具合は買主に説明し、納得してもらったうえで契約を結ぶ必要があります。
早く・高く家を売るために知っておきたい5つのこと
家を売るときは、ちょっとしたことで早く売れたり、高値がついたりすることがあります。家を売るときは、次のことを押さえておきましょう。
家が売れやすいタイミング
引っ越しシーズンを狙って家を売り出すと、問い合わせが増え、購入希望者が集まりやすくなります。購入希望者が多ければ、値下げ交渉にも強気に出られるため、それだけ高く家を売れる可能性があります。
引っ越しシーズン
- 1～3月
- 10～12月
引っ越しシーズンの1～3カ月ほど前に不動産会社へ査定を依頼すれば、引っ越しシーズンに合わせて家を売り出せるでしょう。
住宅ローンがとおりやすい家
家を購入するときは住宅ローンを利用するため、金融機関の審査がとおることは必須条件です。そのため、金融機関の審査にとおりやすい、担保価値の高い家は高値で売却できる可能性が高いです。
担保価値の高い家
- 家の築年数が浅い
- 家の構造が強固
- 駅近などニーズの高い立地
- 土地の価格が高い
- 利用しやすい形状の土地
- 土地に法律の制限が少ない
内覧で家の魅力をアピール
購入希望者が家を内覧するときは、できるだけ立ち会って家の魅力をアピールしましょう。実際に住んでいた感想は、購入希望者にとって、とても重要な情報です。
ただし、あまりにもアピールがすぎると、逆に怪しまれてしまうおそれもあります。必要以上に離さないことも大切です。
また、質問があればすぐ答えられるように、あらかじめ準備もしておきましょう。
空き家にすれば印象がアップ
住人が住んでいる状態だと、実際に住んだときのイメージがしにくいため、売れるまでに時間がかかります。家を売るときは、できるだけ空き家にして、家具などのものが少ない状態にしましょう。
また、ハウスクリーニングなどをして、汚れの少ない状態にすることも大切です。中古住宅とはいえ、少しでもきれいなほうが好印象です。壁紙の破れ、ガラスのヒビなども補修しておきましょう。
写真映えで家の注目度を高める
不動産ポータルサイトなどに掲載された情報を見て、購入希望者は不動産会社へ連絡をしてきます。つまり、不動産ポータルサイトを見たときの印象も重要なポイントです。
写真を見ただけで検討対象から外れてしまうこともあるので注意しましょう。
家の売却で事前に抑えておきたい基礎知識
不動産を売却するにあたっては、さまざまな知識を備えておくことが重要です。ここでは、家の売却で事前に押さえておきたい基礎知識を紹介します。
査定価格は売却価格ではない
査定価格はあくまでも、不動産会社が独自の算出方法で割り出した価格で、その金額がそのまま売却価格になるとは限りません。売主の希望や販売活動の状況によって、売却価格は変動します。
不動産売却と不動産買取の違い
一般的な家を売る方法には「不動産売却」と「不動産買取」のふたつの方法があります。
不動産売却
不動産会社と契約して、売主と買主を仲介してもらう売却方法です。不動産会社は家の買主を見つけるため、広告を出すなどの販売活動を行います。すぐに買主が見つかるとは限らず、家がいつ売れるのかはわかりません。
買主が見つかったら、不動産会社は契約や引き渡しなどのサポートを行います。家の売買が成立したときに、不動産会社へ成功報酬として仲介手数料を支払います。
不動産買取
不動産会社が売主から家を直接買い取る売却方法です。買主を探す必要がないため、それだけ早く家を売れるのがメリットです。ただし売却価格は、市場価格と比べて2～3割ほど安くなります。高く家を売りたい人は、不動産売約を選びましょう。
不動産買取の場合は、仲介手数料を不動産会社へ支払う必要がありません。
媒介契約の種類
「媒介契約」とは、不動産売買の仲介を依頼する際に、不動産会社と結ぶ契約のことです。媒介契約には3つの種類があり、簡単にまとめたものが次のとおりです。自分に適した媒介契約を選びます。
| 一般媒介契約 |
|
|---|---|
| 専任媒介契約 |
|
| 専属専任媒介 |
|
媒介契約の違いは、次の記事で詳しく解説しています。どの契約にすればよいのか迷ったら、ぜひ参考にしてください。
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不動産売却にかかる費用
不動産売却にはさまざまな費用が発生します。かかる費用の一覧は次のとおりです。
| 項目 | 費用相場 |
|---|---|
| 仲介手数料 | （売却額 × 3％ ＋ 6万円）＋消費税 |
| 譲渡所得税※ | 所得税額（短期） ＝売却益×30.63% 所得税額（長期）＝売却益×15.315% |
| 収入印紙代 | 数千円〜数十万円（売買価格による） |
| 抵当権抹消費用 | 2〜3万円 |
| 引っ越し費用 | 10〜30万円 |
※譲渡所得税は、所有期間が5年以内の場合は短期、5年以上の場合は長期です。
不動産会社を選ぶときの注意点
不動産売却をスムーズに進めるコツは、よい不動産会社を選ぶことです。なかなか家を売却できないという事態を避けるため、よい不動産会社を選んで契約しましょう。
不動産会社を選ぶときは、次のことに注意しましょう。
- 大手と地元の不動産会社のどちらも検討する・免許の更新回数が多い
- 担当者がこちらの要望にしっかり対応してくれる
- サービスが充実している
- 売却のデメリットも教えてくれる
大手に限らず地元にも優良な不動産会社がいるため、評判なども考慮しながら選びましょう。免許の更新回数が多いほど、宅建業歴が長いので実績が多いといえます。
担当者が誠実でこちらの要望にもきちんと対応し、デメリットなどもあえて教えてくれる不動産会社なら信頼できそうです。
一括査定サイトで不動産会社を探す
不動産の査定は、できるだけ多くの不動産会社に依頼しましょう。比そうすることで、周辺の相場を知れたり、担当者の良し悪しを比較できたりして、よい不動産会社を選ぶ参考にできます。比較しないと悪質な不動産会社につかまり、損をしてしまうこともあります。
ただし、不動産会社を見つけて1社1社に連絡するのは、簡単なことではありません。不動産会社へ査定を依頼するときは「リビンマッチ」を利用しましょう。売却したい不動産の情報や連絡先などを入力すれば、まとめて複数の不動産会社に査定を依頼できます。あとは不動産会社を比較して、気に入った会社と契約しましょう。
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この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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