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換価分割には期限がある？相続不動産が長期間売却できないと起きるトラブル
換価分割は、遺産を分割する方法のひとつです。代表者が不動産を相続したあと、売却して得た売却代金を法定相続人で公平に分けます。
トラブルを避けるには、不動産を早く売ることをおすすめします。
本記事では、換価分割の期限をほかの手続きの期限と併せて紹介します。
もくじ
換価分割に向いている人は？
換価分割は1円単位で相続できるため、不満が出にくくスムーズに不動産を相続できるといった特徴があります。
ただし、以下のようなデメリットがあります。
- 不動産を現金化するまでに時間かかる
- 相続人全員の合意がないと売却できない
そのため、相続手続きを早く終わらせたい方には向いていません。
相続手続きに時間がかかっても公平に遺産分割したいという方は、換価分割を検討してみましょう。
換価分割には期限がある？
実は、換価分割に期限はありません。
ただし関連する手続きには、期限が設けられているものも多いです。理解しておかないと、手続きがうまくいかずトラブルに発展するおそれがあります。
そこでここでは、換価分割に関わる手続きの期限などを詳しく解説します。
換価分割における不動産売却の期限はない
遺産分割の手続きには期限があるものが多いため、換価分割にも期限があると思っている方は多いようです。
換価分割は法律上、不動産を売却する期間に関する定めはありません。
たとえば法定相続人が同意していれば、換価分割をすると決めてから10年後に相続した不動産を売却することも可能です。
とはいえ、不動産の維持費がかかるうえに、築年数が経過するほど物件の価値が下がってしまいます。そのため換価分割すると決めた不動産は早期に売却しましょう。
不動産の売却代金を得ていなくても、相続税は支払う必要があります。資金を用意するためにも、可能な限り早期の売却をおすすめします。
遺産分割協議の期限
遺産分割協議とは、相続人全員で遺産の分割方法について話し合う協議のことです。
遺言書がなく複数の法定相続人がいる場合、遺産を相続するには遺産分割協議を実施する必要があります。
遺産分割協議にも、法律上の期限はありません。そのため、相続開始後数十年経過していても遺産分割は可能です。
ただし、相続開始後10年を経過すると以下の権利を主張できなくなります。
- 特別受益
- 被相続人から一部の相続人だけが生前贈与や遺贈、死因贈与で受け取った利益
- 寄与分
- 相続財産の維持と増加への貢献度に応じて認められる相続分の増額分
そのため、10年以内に遺産分割協議を行うとよいでしょう。
早期に換価分割を行うためにも、相続を開始したらすぐに遺産分割協議を実施しましょう。
相続登記の期限
不動産を換価分割する際は、遺産分割協議で決めた代表者が相続した不動産を登記する必要があります。
そもそも相続登記がされていないと不動産の売却ができないためです。
したがって、換価分割をする際は速やかに相続登記をしましょう。
また、いままでは相続登記に法的な期限がありませんでした。そのため不動産を売却する予定がない場合は、相続登記を行わなくても問題がないと考える方もいたようです。
しかし、民法改正後の2024年4月以降は、相続を開始して所有権の取得を知った日から3年以内に、相続登記を行う義務があります。
不動産を取得した相続人に対し、その取得を知った日から３年以内に相続登記の申請をすることを義務付ける
そのため、換価分割をするしないに関わらず、相続登記は必要な手続きだと理解しておきましょう。
相続税の期限
不動産を相続した際は、相続税を納める義務があります。
相続税は申告期限が定められており、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10カ月以内です。
万が一、申告期限を過ぎてしまうと延滞税が課せられてしまうので注意しましょう。
なお、相続税は物納を選択できるケースもありますが、基本的には現金納付です。相続税の申告時に、資金を準備しておきましょう。
換価分割で長い間不動産が売却できないと起こるトラブル
換価分割で相続した不動産の売却に期限はありませんが、長い間不動産が売却できないとさまざまなトラブルに発展してしまうおそれがあります。
相続税の納税に間に合わない
換価分割で相続した不動産が売却できないと、相続税を払うための資金を用意できないおそれがあります。
不動産を売却できないと、売却代金が手に入らないためです。売却代金が手に入らない場合は、自身の財産から相続税を支払う必要があります。
資金を用意できない方は、相続税を分割して支払う延納制度の利用を検討しましょう。
延納制度を利用する条件は、以下のとおりです。
- 相続税額が10万円を超える
- 金銭で納付することが困難な理由があり、納付が困難な金額である
- 延納額や利子に相当する担保の提供がある
- 延納申請書を期限までに提出する
参考：国税庁「No.4211 相続税の延納」
ただし延納制度を利用すると利子が発生するので、できるだけ避けるのが無難です。
誰が維持管理するかでもめる
不動産は長い間放置していると、劣化が進み資産価値が下がります。さらに、雑草や害虫の繁殖が原因で近隣住民からクレームが出るおそれもあります。
そのため換価分割で不動産を売却するまでの間、不動産の清掃や換気などの維持管理を行う必要があります。
しかし、誰が家の維持管理をするかでもめるケースも多いです。
特に相続人全員が遠方に住んでいる場合は交通費や時間が取られるため、誰が管理するか決まりにくいでしょう。
このようなトラブルを防ぐためにも、遺産分割協議の段階で不動産の維持管理についても話し合いましょう。
誰が固定資産税などの維持費を払うかでもめる
換価分割で不動産を長期間売却できない間も、固定資産税などの維持費が発生します。
そのため、誰が維持費を払うかでもめるケースも少なくありません。
ひとりが固定資産税を負担することになると、換価分割によって公平に遺産分割した意味がなくなってしまいます。
そういった事態を防ぐには、維持管理と同様に遺産分割協議の段階で誰がいくら払うのか確認しておきましょう。
トラブルを回避するには早く不動産を売る
換価分割のトラブルを防ぐには、なるべく早く不動産を売却することが重要です。
ここでは不動産を早期売却するためのポイントを紹介します。
ポイント① 高値で売却するために時間をかけすぎない
よくある失敗として、換価分割で相続した不動産を高値で売却するために時間をかけてしまう、というのがあります。
不動産は売り出してから半年以上が過ぎてしまうと、人気のない物件とみなされて買主がさらに見つかりにくくなるおそれがあります。
高値で売るために長期間粘ると、結果的に売却価格を安くせざるを得ないという状態になるかもしれません。
そのため無理して高値で売るのではなく、買主が見つかりやすい価格で売り出す必要があります。専門家である不動産会社に相談しながら、適切な売り出し価格を見極めましょう。
ポイント② 不動産買取も検討する
換価分割で相続した物件を早期に売却するには、不動産買取も検討するとよいでしょう。
一般的な不動産仲介では、不動産会社に依頼して買主を探します。
不動産買取の場合は不動産会社が直接買い取ってくれるため、買主を探す必要がなく、約2週間〜1カ月で売却できるのが一般的です。
ただし不動産会社は買い取ったあとに、リフォームなどをしてから再販します。そのためリフォームにかかる費用などを加味して、売却価格は不動産仲介よりも約2割安くなる傾向にあります。
多少安くなっても相続した不動産を早く売りたい方は、不動産会社による買取を検討しましょう。
まずは不動産仲介で売却を検討して、買主が見つからない期間が長引いたら不動産買取に切り替えるのもよいでしょう。
ポイント③ 内覧で物件を魅力的に見せる
早く売れる不動産は、それだけ買主にとって魅力的ということです。
内覧で物件を魅力的に見せると、相続した不動産の早期売却につながる可能性があります。
そのため、清掃や整理整頓を心がけて不良品は処分しておきましょう。また、物件を魅力的に演出するホームステージングもおすすめです。
ポイント⑤ リビンマッチを活用する
相続した不動産を早く高値で売りたい方は、不動産売却の一括査定サイト「リビンマッチ」を活用しましょう。
リビンマッチは、簡単な物件情報などを一度入力するだけで、複数の不動産会社に問い合わせができるサービスです。
複数の査定結果や対応を比較して、信頼性の高い不動産会社を見つけましょう。販売力の高い不動産会社であれば、不動産を早く高値で売ることができます。
トラブルに発展しないためにも、いますぐリビンマッチを利用しましょう。
換価分割の期限に関するよくある質問
- 換価分割には期限がある？
- 換価分割は法律上、不動産を売却する期間に関する定めはありません。たとえば法定相続人が同意していれば、換価分割をすると決めてから10年後に相続した不動産を売却することも可能です。
- 換価分割で長い間不動産が売却できないとどうなる？
- 相続税を払うための資金を用意できないおそれがあります。また、不動産を維持するには費用や手間がかかるため、だれが負担するかでトラブルに発展するおそれがあります。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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