リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）が運営するサービスです 証券コード：4445
田舎の家を処分する7つの方法を徹底解説｜どうする？空き家・土地の大問題
誰も使っていないような、田舎の家を処分するのは簡単なことではありません。場所が悪かったり、家が傷んでいたりすると、買主はなかなか見つからないでしょう。しかしいつまでも所有し続けると、固定資産税や家の管理費などの負担がのしかかってきます。
田舎の家を処分するために、どういったことをすればよいのか紹介します。
この記事でわかること
- 田舎の家を処分する複数の方法
- 処分前にチェックする項目
- 処分せずに田舎の家を所有するリスク
田舎の家を処分する7つの方法
田舎の家は都市部の家よりも処分に苦労する可能性が高いです。家の立地や状態によっては値段がつかなかったり、無料でも処分ができなかったりすることもあります。
ここからは、田舎の家を処分する方法を、難易度と合わせて7つご紹介します。
不動産会社に仲介を依頼する
もっとも一般的な方法が、不動産会社に仲介を依頼して買い手を見つけてもらう方法です。インターネットやチラシなどで広告を出したり、店舗で紹介したりして買主を探します。
プロにお任せできるのでトラブルの心配が少なく、遠方に住んでいる場合も手間をかけずに売却できるのがメリットです。
かかる費用
不動産会社に仲介を依頼する場合、基本的に仲介手数料のみかかります。仲介手数料の上限は「宅地建物取引業法」の46条と国土交通省の「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」で次のように決められています。
| 売買価格 | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以下 | 売買価格×5%＋消費税 |
| 200万円超～400万円以下 | 売買価格×4%+2万円＋消費税 |
| 400万円超 | 売買価格×3%+6万円＋消費税 |
参考：「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（国土交通省）
仲介手数料は成功報酬なので、売買契約が成立した場合のみ発生します。
注意点
不動産会社に仲介を依頼する場合の注意点は、家の立地や状態などによっては売却活動が長期化するおそれがあることです。長期化することでさらに家の価値が下がったり、固定資産税がかかったりします。
また、ニーズの少ない田舎の家は、不動産会社に優先度を下げられ、積極的な営業活動が行われないケースもあります。
難易度★☆☆
仲介であれば不動産会社に全面的にお任せできるので、難易度は低くなります。一方、家の立地や状態によっては売却活動が長期化するケースもあるのが難点です。
仲介で家を売却するときは、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。不動産会社によって得意な分野が異なるため、売りたい家の取り扱いが得意な会社に依頼することで、より高く、早く売却できる可能性があります。
不動産会社に買取を依頼する
不動産会社に仲介を依頼して買主を探してもらうのではなく、不動産会社が買主となって不動産を買い取ってもらう方法です。
買主を探す手間がかからないため取り引きにかかる時間が短く、早ければ引き渡しまで約1～2週間です。家の処分に時間をかけられない人におすすめです。
かかる費用
不動産会社が買主になるため、仲介手数料はかかりません。家の清掃、家具・電化製品の処分などを行う必要もありません。
注意点
不動産会社は買い取った家にリノベーションをしたり、解体して更地にしたりと、需要に合う状態にしてから再販売を行います。そういった費用がかかるため、仲介と比べて買取は価格が安くなるのが一般的です。
買取価格は市場価格の約6～8割が目安です。思ったより価格が安くなることに注意しましょう。
時間をかけて高く売るか、手間をかけずに早く売るかをよく検討して決めてください。
難易度★☆☆
買取で家を売却するときは、現状のまま査定を行います。屋内の片づけなどの手間がかからないため、査定して価格を確認してから決めるのもよいでしょう。
不動産会社に査定を依頼して、提示された価格に同意するかどうかを決めるだけなので、非常に難易度の低い売却方法です。
ただし、あまりにも需要のない家だと買い取ってもらえないことがあります。
リフォーム・リノベーションしてから売却する
家の老朽化が進んでいる場合、リフォームやリノベーションを行うことで外観や内装がきれいになるため売却がスムーズに進むことがあります。とくにフローリングや壁紙の張り替え、外壁や屋根の塗装は最低限やっておくとよいでしょう。
かかる費用
リフォームやリノベーションにかかる費用は、家の状態や広さなどの条件によって変動します。壁紙や床の張り替えなど部分的なリフォームであれば200万円前後が相場です。
注意点
リフォームやリノベーションをして売却する場合、金額にリフォーム費用を上乗せできないことがあります。また、家の状態などによっては売却価格よりリフォーム費用のほうが高くなるケースもあるので注意が必要です。
難易度★★☆
リフォーム自体は難しいものではありませんが、費用面での負担が大きいです。せっかくリフォームをしても、希望価格で売れるとは限らないのも難点です。
更地にしてから売却する
建物がある状態よりも、更地にした状態のほうが売却をしやすくなります。古い家は価値が低く、さらに解体費用がかかるため、更地にすることで使用用途が広がるためです。
かかる費用
更地にして売却する場合、家の解体費用がかかります。解体費用は木造住宅だと150万円前後です。
自治体によっては、増加する空き家の対策として解体費用の補助を行っています。早い段階で予算に達することもあるため、早めに申請しましょう。
注意点
更地で売却するときに注意したいポイントは、住宅への軽減措置がなくなるため、固定資産税が増えてしまうことです。更地の場合、建物がある場合よりも固定資産税が3倍もしくは6倍に跳ね上がります。
売却が長期化するとそれだけ税負担が大きくなるので、更地で売れる見込みがあるかチェックすることが大切です。更地にする前に不動産会社へ相談して、どうするか決めるのが無難です。
難易度★☆☆
更地にすることで土地の売却はしやすくなります。また、家の管理から解放されるというメリットもあります。一方、更地にすると税の負担が重くなることから早急な売却を迫られるため、プレッシャーを感じることもあるでしょう。
近所の人に売却を持ちかける
田舎の家を処分するなら、近所の人に打診をするという方法があります。「子ども世帯に近くに住んでほしい」「駐車場を増やしたい」などの理由で敷地を広くしたいと考えている可能性があるためです。
隣家だけでなく、商売をやっている近所の家などは倉庫や駐車場用地を探していることもあるので、声をかけてみましょう。
かかる費用
近所の人と直接取引をする場合、不動産会社への仲介手数料はかかりません。仲介に入ってもらうときは、仲介手数料が発生します。
注意点
不動産の契約には専門的な知識が必要です。直接取引をすると仲介手数料はかかりませんが、売主が契約不適合責任を負う必要がありリスクが高くなります。
難易度★★★
個人で直接取引をする場合、契約書の不備や取引後に欠陥が見つかるなどの理由でトラブルに発展する可能性が高くなります。直接取引は非常に難易度が高いので、基本的には仲介を依頼したほうが安心です。
地方公共団体（自治体）に寄付をする
「無料でもいいから家を処分したい」と思っているのであれば、自治体に寄付をする方法があります。自治体に寄付の相談をすると、調査が行われ、寄付を受けつけるかどうかを審査されます。
かかる費用
寄付をする場合は仲介手数料などの費用は発生しません。
注意点
寄付を希望するときに注意したい点は、必ず寄付を受けつけてくれるわけではないことです。自治体にとって、固定資産税は貴重な財源です。そのため、よほど活用が見込まれる土地でない限りは寄付を受けつけてくれません。
難易度★★★
寄付の手続きなどは難しいものではありませんが、自治体が寄付を受けつけてくれないケースも多いので、処分の難易度は高くなります。
相続土地国庫帰属法を利用する
所有者不明の土地の発生を防ぐため、2023年4月27日から「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」、通称「相続土地国庫帰属法」が施行されました。
この法律では、条件に合った土地であれば負担金を納めることで、相続した土地を国庫に帰属できます。つまり、土地の所有権を自分から国へ移せるのです。
かかる費用
申請にあたって一筆あたり14,000円、承認されたあと国へ土地を帰属させるための負担金が宅地で20万円かかります。
注意点
相続土地国庫帰属法は土地を対象した法律のため、建物などを解体、撤去しなくてはなりません。また、管理に多大な費用がかかる土地は対象外です。申請から承認を得るまで、半年～1年ほどかかるともいわれ、早く処分したい人には不向きです。
難易度★★☆
条件を満たして承認を得られる土地はそれほど多くないと見られており、難易度は決して低くはありません。また、家があると解体、撤去の費用がかかるのも欠点です。まずは法務局の窓口で相談してみましょう。
リビンマッチで田舎の家の査定を依頼する
田舎の家がいくらで売れるのかを知るには、不動産会社の査定が一番の近道です。リビンマッチなら一度の入力で、複数の不動産会社へ査定を依頼できます。
リビンマッチのご利用方法
- 物件種別・都道府県を選択して「査定を依頼する」をクリック
- 住宅の所在地、広さ、連絡先などを入力
- 査定を依頼する不動産会社を選択
- 不動産会社から査定の連絡が届く
田舎の家の状態をチェック
田舎の家を処分するときは、家の状態をチェックして「売却できる家かどうか」を判断します。家の状態によっては売却以外の処分方法を選んだり、リフォームが必要だったりするケースもあります。チェックする項目を見てみましょう。
家の立地
家の処分でもっとも重要なのが、立地です。人気がある便利なエリアの家であれば売却はスムーズですが、田舎の過疎地ではニーズが少ないため、売却が難航するでしょう。
また、近隣の環境も重要です。近くに排水路やゴミ置き場、高架線などがあると、臭いや日当たりに影響するためマイナス評価の要因になります。
家の状態
修繕が必要な部分がなく、すぐに住めるほど状態のよい家であれば管理が行き届いている家として売却がスムーズに進みやすくなります。一方、外壁や内装に劣化が見られると修繕が必要なため、リフォームや建物の解体をしなければ売れないこともあります。
とくに、雨漏りや床の傾きがあると生活に支障が出るため注意が必要です。
所有権者
家の処分をできるのは、その家の所有権者のみです。たとえば「親が亡くなったから田舎の家を処分したい」と思っても、相続の手続きがされていなければ処分できません。
家の所有権者は登記簿謄本（登記事項証明書）でチェックできます。登記簿謄本は法務局で誰でも取得できるので、処分を検討するときには必ず確認をしましょう。
家・建物の区分
家がマンションなどの集合住宅の場合、勝手に共用部分に手を加えることはできません。共用部分とは、エントランスや駐車場、バルコニーや共用廊下などです。マンションのように一部の区分のみを所有する建物を区分所有建物といいます。
区分所有建物は、室内のリフォームやリノベーションを行うにも制限されることがあります。壁や床、天井などほかの住戸と境界を区切っている部分は共用部分に該当するためです。
売りやすくするためにリフォームを行う場合は、管理組合の事前承認が必要な場合があるので注意しましょう。
リフォームの履歴
直近5年以内にリフォームを実施している場合、建物の価値が上がる可能性があります。とくに、浴室の交換は50～150万円と費用が高いため、リフォームを行っていると買主が見つかりやすくなる傾向があります。
どこのリフォームを行っているか、いつ行っているかはチェックしておきましょう。
田舎の家を所有し続けるデメリット
田舎の家を所有し続けるデメリットについて解説します。特に誰も住んでいない、空き家の状態の場合は注意が必要です。
それぞれのリスクについて見ていきましょう
税金がかかる
住んでいない家であっても、所有しているだけで固定資産税がかかります。固定資産税は場所や家の広さなどの条件によって税額が違いますが、毎年発生するため所有期間が長くなるほど負担が大きくなってしまいます。
家を解体して更地の状態にすると、建物の管理からは解放されますが、固定資産税がさらに高くなるので注意が必要です。
また特定空き家に指定されながらも必要な処置をとらずに放置していると、住宅用地の特例が受けられなくなって固定資産税が6倍になります。
第二条 この法律において「空家等」とは、建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地（立木その他の土地に定着する物を含む。）をいう。ただし、国又は地方公共団体が所有し、又は管理するものを除く。
２ この法律において「特定空家等」とは、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等をいう。
空家等対策の推進に関する特別措置法
管理の必要がある
人が住んでいない家は大幅に老朽化していきます。外壁のひび割れや雨漏りなどが進むと倒壊のリスクもあるでしょう。家は所有している限り、倒壊しないように管理や修繕をするために手間や費用がかかり続けてしまいます。
近隣トラブルになる
家の手入れができていないと、雑草が生えたりゴミの不法投棄をされたりして、景観が悪化してしまいます。景観が悪化すると近隣とのトラブルに発展するケースもあり、将来売却するときにマイナスに働く可能性もあります。
リビンマッチで不動産会社を比較する
田舎の家を処分するには、その土地の不動産会社へ相談する必要があります。しかし依頼した不動産会社がまじめに販売活動をしているかどうかは、遠方に住んでいるとわかりません。できるだけ複数の不動産会社に相談し、信頼できる会社を見つけて契約しましょう。
複数の不動産会社に相談する手間は、一括査定サイトの「リビンマッチ」を利用することで大幅に軽減できます。売却したい不動産の情報を一度入力すれば、複数の不動産会社の査定が受けられます。あとは査定価格や担当者の対応などをもとに、不動産会社と媒介契約を交わすだけです。
田舎の家の処分を検討している人は、リビンマッチをご利用ください。査定のお申し込みはチャット形式で簡単に行えます。査定を受けたい不動産の広さなどがわかる資料を用意しておくと、入力がスムーズです。
スピード売却なら不動産買取がオススメ
「仲介で売却するのは時間がかかりそう」「高い値段がつかなそう」という家であれば、最初から不動産買取で売却を進めるのもよいでしょう。
不動産買取は家を不動産会社が買い取る売却方法で、買主を探す必要がないため、スピーディに売却することが可能です。ただし、次のようなデメリットはあるため、決断前によく検討することが大切です。
- 買取価格が市場価格の6～8割程度になる
- 対応できる不動産会社が少ない
- 買い取ってくれないことがある
買取に対応できる不動産会社は、リビンマッチで紹介しているため、まずは査定を依頼してみましょう。複数社の買取価格を比較して、もっとも高い値段をつけた不動産会社に決めれば、それだけ高く売却できます。
まずは査定のお申し込みからはじめてみましょう。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
誤字脱字や事実誤認などございましたら、ぜひともご指摘ください。
運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
