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【不動産売却】複数の不動産会社に仲介を依頼するのはアリ？ナシ？
不動産を売却するときには、不動産会社との媒介契約が必要です。できるだけ早く不動産を売却しようと思った場合、できるだけたくさんの不動産会社に仲介を依頼したほうがいいのでしょうか。
複数の不動産会社に依頼したときのメリットとデメリットや、媒介契約の種類などについて解説します。
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不動産売却は複数社と契約できる？
家やマンションなどの不動産を売却するときは、複数の不動産会社に査定を依頼することが一般的です。このとき、査定を依頼した会社のなかから、1社だけを選んで契約する必要はありません。気に入った不動産会社があれば、複数社と媒介契約を交わすことが可能です。
複数の不動産会社と契約すれば、それだけ売却活動を広範囲で行えるため、早期売却を狙えるでしょう。ただし、複数の不動産会社との契約するときは、各社の情報管理や連携をしっかりとやらなくてはなりません。そしてどういった不動産会社を選ぶのかも重要です。
複数の不動産会社と契約するときに、チェックしておきたいポイントを押さえておきましょう。
複数の不動産会社と契約するメリット・デメリット
複数の不動産会社と契約をすることで、どのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。
複数社と契約するメリット
複数社と契約するメリットには、次の2つがあります。
- 競わせることで高い金額での売却が期待できる
- 不動産会社選びを失敗するリスクが少ない
- 囲い込みに遭うリスクを減らせる
競わせることで高い金額での売却が期待できる
仲介手数料は成功報酬なので、不動産会社は売却が成立しないと収入が入りません。そのため、複数社に競わせることで競争原理が働き、結果的に高く売却できる可能性が高くなります。
不動産会社選びを失敗するリスクが少ない
不動産会社選びは売却の成功を左右します。依頼した1社が営業力のない会社だった場合、売却が長期化してしまう可能性があります。しかし複数社に依頼をすれば、不動産会社選びに失敗するリスクを回避できます。
囲い込みに遭うリスクを減らせる
囲い込みとは不動産会社が、物件情報を独占してしまうことです。レインズに登録してもすぐに削除してしまう、ほかの不動産会社からの問い合わせに嘘をつくなどして、自社だけで売買を成立させようとします。
不動産会社は売り・買いそれぞれで仲介手数料を得られるため、情報を独占する囲い込みをしようとするのです。囲い込みをされてしまうと、物件情報が広がらないため、売却するまで時間がかかります。売主に対して、とても不誠実な手口なのです。
しかし、複数の不動産会社と契約すれば、ほかの不動産会社にも物件情報があるのですから、囲い込みを行うことができません。
複数社と契約するデメリット
複数社と契約するデメリットは次の2つです。
- 積極的に販売活動をしないおそれがある
- 複数社と連絡を取る手間がかかる
積極的に販売活動をしないおそれがある
複数社に競わせることで高く売却できるものの、それは人気がある物件のみです。
人気がないエリアや築古、狭小など需要が低い物件の場合、買主が見つからないおそれがあるので不動産会社のモチベーションも下がってしまいます。販売活動を積極的に行わず、売却がなかなか成立しないこともあります。
複数社と連絡を取る手間がかかる
複数社と契約すると、同時期に何社とも連絡を取らなければいけません。内覧日程の調整や契約書のやり取りなど、複数社と忙しい日中に連絡をするのは大変です。
複数の不動産会社に仲介を依頼するには
不動産の売却では、仲介を依頼する不動産会社を決めたら媒介契約を交わします。媒介契約とは、不動産の売却をどのような条件で行うか、成約報酬はどうするかなどを取り決めて交わす契約のことです。
媒介契約には3種類あり、1社のみが仲介できるパターンと複数社が仲介できるものに分かれます。契約によっては、複数の不動産会社に同時に仲介を依頼することが可能です。
ただし、すでに媒介契約を結んでいる場合は、契約期間が終了しないと他社に依頼できないものがあるので、契約の内容をよく確認しましょう。
媒介契約の種類
不動産会社と交わす媒介契約には、大きく分けて次の3種類があります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
一般媒介契約
3種類の媒介契約のなかで、もっとも制約の少ないのが一般媒介契約です。一般媒介契約は、複数の不動産会社に仲介を依頼できます。また、一般媒介契約は売主が自分で買主を見つけた場合、媒介契約を結んでいる不動産会社を通さずに買主と直接取引ができます。その場合は、仲介手数料がかかりません。
一般媒介契約のメリットは、多くの人の目に留まりやすいことです。複数の不動産会社が仲介をするため、その分多くの人に情報を届けられ、成約の可能性が高くなります。
一方、一般媒介契約は不動産会社のモチベーションが低くなりやすいというデメリットがあります。販売活動をしても他社で売却が決まったり、売主が自ら買主をみつけてしまったりすると、成功報酬である仲介手数料が入らないためです。
一般媒介契約はレインズへの登録が必須でなかったり、販売状況の報告がなかったりするのも売主にとってはデメリットです。
- 一般媒介契約のメリット
-
- 複数の不動産会社に仲介を依頼できる
- 自分で買主を見つけたら、買主と直接売買契約を交わせる
- 一般媒介契約のデメリット
-
- 不動産会社のモチベーションが低くなりやすく、活動的な販売が期待できない
- レインズへの登録が必須ではないため、物件情報が広く伝わりにくい可能性がある
- 販売状況の報告が不定期あるいはないため、売主が現状を把握しにくい
レインズとは
レインズ（REINS）は、国土交通省から指定を受けた不動産流通機構が運営しているネットワークシステムです。不動産会社だけが利用できるシステムで、現在市場に流通している販売中の物件や過去の成約事例を閲覧できます。
レインズに登録することで多くの不動産会社の目に留まり、買主が見つかりやすくなります。ただし、不動産会社は自力で買主を見つけて売買を成立させたほうが売主・買主両方から仲介手数料をもらえるため、一般媒介契約だと積極的にレインズへ登録しないこともあります。
専任媒介契約
1社のみが仲介できるのが専任媒介契約です。不動産会社にとっては、ほかの不動産会社と競合せずに販売活動ができるため、モチベーションが高くなります。また、レインズに7日以内に登録しなければいけなかったり、2週間に一度以上の販売状況報告が義務になったりと、売主にとってもメリットが多くあります。
一方、デメリットは契約した不動産会社があまりよくない会社だった場合、売却がなかなか決まらず売れ残ってしまうおそれがあることです。なかにはレインズを見た不動産会社からの問い合わせに「すでに決まっている」と断る囲い込み行為をする会社もあるので、しっかり見きわめる必要があります。
- 専任媒介契約のメリット
-
- 1社だけが仲介するため、不動産会社のモチベーションが高まる
- レインズへの早期登録と定期的な販売状況の報告が義務づけられており、売主が販売状況を把握しやすい
- 専任媒介契約のデメリット
-
- 不動産会社の選択を誤ると、売却がなかなか決まらず売れ残るリスクがある
- 不動産会社によっては囲い込み行為を行うことがある
専属専任媒介契約
もっとも制約が厳しいのが専属専任媒介契約です。基本的な内容は専任媒介契約と同様ですが、さらに売主が買主を見つけた場合は個人で契約を結ぶことはできず、不動産会社を介さなくてはいけないのが特徴です。
制約が多い専属専任媒介契約ですが、その分不動産会社のモチベーションは高くなります。レインズの登録は契約から5日以内、売主への報告は7日に一度以上と義務付けられており、買主が状況を把握しやすくなります。
デメリットは、専任媒介契約と同様に囲い込みをされるリスクがあることです。
- 専属専任媒介契約のメリット
-
- 売主の制約が厳しいため、不動産会社のモチベーションが高まる
- レレインズへの早期登録と頻繁な販売状況報告が義務づけられており、売主が販売状況を把握しやすい
- 専属専任媒介契約のデメリット
-
- 売主が直接買主を見つけた場合でも、不動産会社を介さなくてはならない
- 専任媒介契約同様、不動産会社による囲い込み行為のリスクがある
【まとめ】媒介契約の違い
ここまで解説した媒介契約の違いをまとめました。それぞれの媒介契約を比較すると次の表のようになります。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数の不動産会社に依頼できるか | 〇 | × | × |
| 売主が買主を見つけて個人契約できるか | 〇 | 〇 | × |
| レインズへの登録義務 | 義務ではない | 契約から7日以内に登録する | 契約から5日以内に登録する |
| 売主への報告義務 | 義務ではない | 2週間に一度報告する | 1週間に一度報告する |
媒介契約はそれぞれ特徴があるため、家の条件や売主の状況によって選ぶべき契約は違います。
一般媒介契約に向いているのは、人気条件の物件を売却する人です。人気エリアの物件や築浅物件など、買主が見つかりやすい条件の物件であれば、一般媒介契約でも不動産会社は積極的に販売活動をします。複数社で競うことでより高値での売却も期待できます。
専任媒介契約に向いているのは、早く売却をしたい人です。専任媒介契約はレインズの登録や売主への報告義務があるうえ、利益が大きくなる可能性があるため、不動産会社が積極的に営業をするようになります。また、複数の会社と連絡する手間を軽減したい方も専任媒介契約が向いています。
売却を急いでいて連絡の煩雑さを軽減したい人のうち、自分で買主を見つける可能性がない人は専属専任媒介契約にするとよいでしょう。
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不動産会社選びはここをチェック！
ここまでは媒介契約の種類、複数社と契約をするメリットとデメリットをご紹介しました。では、よい不動産会社・悪い不動産会社はどのように見抜けばよいのでしょうか。チェックするポイントは次のとおりです。
- 根拠のある査定価格を提示するか
- レスポンスが早く、誠実か
- 不動産のあるエリアに精通しているか
- 売却する不動産のジャンルが得意か
根拠のある査定価格を提示するか
不動産会社を選ぶときには、複数社に査定を依頼します。このとき、会社によっては高い査定価格を出して契約を交わし、あとから値下げを提案するケースがあります。
査定をもらったら、不動産会社に算出の根拠を聞くようにしましょう。参考にした過去の成約事例や周辺の売り出し物件、マイナスになった要素など、納得できる根拠を示す会社と契約することが大切です。
レスポンスが早く、誠実か
アポイントの調整に時間がかかったり、電話をしたときに折り返しがなかなかかかってこなかったりする不動産会社には注意が必要です。ひとりの担当者が大量の案件を抱えていて、スピーディな対応ができないおそれがあります。
また、質問したことにきちんと答えてくれるか、悩みや希望にしっかりと耳を傾けてくれるかなど、誠実な対応ができるかどうかもチェックしたいポイントです。
不動産のあるエリアに精通しているか
どのエリアの人にチラシを投函するのか、エリアをどのようにアピールするかなど、販売戦略を立てるにあたって不動産のあるエリアの知見は非常に大切です。
不動産会社を検討するときには、質問をして担当者がエリアに精通しているかをチェックしましょう。
売却する不動産のジャンルが得意か
不動産会社といっても、会社によって得意なジャンルが違います。ハイグレードマンションが得意な会社、田舎の戸建てが得意な会社、土地が得意な会社などさまざまです。
不動産会社を選ぶときは、会社のWebサイトで実績を見るようにしましょう。そうすればどのジャンルを得意としているのか見えてくるはずです。
一括査定サイトで不動産会社を比較しよう
不動産会社を比較するには、複数の会社へ査定を依頼する必要があります。しかし1社1社に連絡して不動産の情報を伝えるのは、とても手間がかかります。
そういった手間を省くには、業界最大手の一括査定サイト「リビンマッチ」の利用がおすすめです。不動産の情報や所有者の連絡先などを入力すれば、一括して複数の不動産会社に査定を依頼できます。あとは査定価格や担当者の対応などを比較して、契約する不動産会社を選ぶだけです。
情報の入力はチャット形式で、質問に答えていくだけで完了します。土地や建物などの面積などの情報が必要になるため、あらかじめ不動産の情報がわかる資料を用意しておくとスムーズに入力できます。ぜひリビンマッチで不動産会社を比較してください。
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この記事の編集者
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