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戸建てから戸建てへ住み替える方法｜住宅ローン支払い中でも大丈夫！
戸建てから戸建てに住み替えるときに、どういったことに気をつけたらよいのか解説します。特に住宅ローンを支払っている場合、できるだけ金銭的な負担が重くならないように注意が必要です。戸建てから戸建てへの住み替えを検討している人は、ぜひチェックしてください。
もくじ
戸建てから戸建てに住み替える方法
いま戸建てで暮らしている人が、住み替え先として再度、戸建ての住宅に住み替える方法についてわかりやすく解説をします。
住宅ローンがない場合の住み替え
住宅ローンの債務を抱えていない人は、自分の好きなタイミングでいつでも自宅を売却できます。
住み替えの手順は次のとおりです。
- 資金計画を立てる
- 自宅の査定を依頼して売却価格を把握する
- 住み替え先の物件情報を集める
- 必要があれば住宅ローンを検討する
- 購入申し込み
- 売買契約
- 決済・引き渡し
住宅ローンを返済中の住み替え
現在住んでいる自宅の住宅ローンが残っている場合は、自宅を売却してから住み替えることをおすすめします。新居の購入を先にしてしまうと二重ローンのリスクが高まり、資金面で余裕がなくなるためです。
しかし、住宅ローンを返済中の家を売却する場合は、抵当権の抹消が必要です。そして抵当権を抹消するには、住宅ローンを完済する必要があります。売却代金で住宅ローンの完済をする場合は、現在住んでいる自宅の査定を不動産会社に依頼して、おおよその査定価格を把握しましょう。この場合、複数の不動産会社に依頼して比較すれば、少しでも高い価格で売却できる可能性が高まります。
自宅の売却価格がアンダーローン（自宅の売却価格が住宅ローンの残債を上回る）の場合は、特に問題なく抵当権を抹消できるのでスムーズに住み替えができます。売却と同時に返済をしたら、すぐに抵当権の抹消をしましょう。
オーバーローンの場合
オーバーローン（自宅の売却価格が住宅ローンの残債を下回る）の場合は、抵当権を抹消できません。そのため、「自己資金で返済する」または「住み替えローン」を利用することになります。住み替えローンは、住宅ローンの残債を新居のローンにプラスして返済していく住宅ローンです。
住み替えローンの手順は次の方法で進めます。
- 住宅ローンの残債を確認する
- 不動産会社に自宅の査定を依頼
- 住み替えローンの審査を受ける
- 残債分を新居のローンに上乗せて借り入れし、抵当権を抹消する
- 自宅を売却して新居を購入する
売り先行と買い先行って何？
戸建ての住み替えで重要なのは、家を売却する前に家を購入するのか、家を売却してから家を購入するのかを決めることです。売り先行と買い先行の違いやメリット、デメリットをチェックしましょう。
売り先行の場合
売り先行とは、家を売却してから住み替え先の不動産を購入する方法です。
自宅の売却代金を新居の購入費用に充てられるため、購入費用を自己資金で用意できない人に向いています。住宅ローンの残債が残っている人も売却して返済することにより、二重ローンを回避できます。資金面で不安がある人におすすめの方法です。
売り先行の流れは次のようになります。
- 自宅を売り出す
- 売却後に代金を受け取り、自宅を引き渡す
- 新しい住まいを探す
- 新居の購入
- 住み替え先に入居
売り先行で住み替える場合、次のようなメリットとデメリットがあります。
| メリット | デメリット |
|---|---|
|
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自宅の売却金を新居の購入金に充てられるため、資金面で無理なく住み替えられるのがメリットです。新居をまだ購入していないため、金銭的にゆとりを持ちながら売却活動が行えます。
ただ、自宅がすぐに売れるとは限らないため、売却できるまでにどのくらいかかるのかわかりません。売却できたら買主に引き渡さなければならないので、購入する不動産が決まっていないと仮住まいとして賃貸物件を借りる必要があります。仮住まいをした場合は引越し代も2回かかり、毎月の家賃も発生するため、早めに新居を取得しないとどんどん費用がかさんでいくのがデメリットです。
買い先行の場合
買い先行とは、住み替え先の新居を事前に購入しておく方法です。新しい住まいを確保してから以前に住んでいた自宅を売却します。
自宅を売却しなくても新居の購入資金を調達できる人や、二重ローンの状態でも無理なく返済できるような資金力がある人に向いている住み替え方法です。
買い先行の場合、住み替えの流れは次のようになります。
- 新居を探す
- 新居の購入
- 新居に入居
- 以前住んでいた自宅を売り出す
- 以前の自宅を買主に引き渡し、代金を受け取る
買い先行のメリットとデメリットは次のとおりです。
| メリット | デメリット |
|---|---|
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現在の自宅に住みながら新居を探すので、気に入った物件が見つかるまでじっくり検討できるのがメリットです。新居を事前に確保しており、好きなタイミングで入居できるので、仮住まい費用もかからず引越しも一度で完了します。
ただ、買い先行の場合は自宅の売却金を新居の購入資金に充てられないため、別口で資金を調達しなければなりません。現在の自宅の住宅ローンを完済していない状態で、新居の住宅ローンを組んだ場合は、二重ローンのリスクを抱えることになります。不動産を2件所有しているので、固定資産税の支払いの負担がそれだけ増えてしまうのもデメリットです。
戸建ての住み替えのメリットとデメリット
戸建てから住み替えるときの住居形態として、戸建てとマンションのどちらを選ぶかで迷う人は多いでしょう。ここでは、戸建てに住んでいた人が、住み替え先として再び戸建てを選んだ場合のメリットとデメリットについて解説をします。
戸建ての住み替えのメリット
戸建てへの住み替えの主なメリットは次の3つです。
- 騒音やプライバシーのトラブルが少ない
- 庭や駐車場を個人で所有できる
- 建物が古くなっても土地の資産価値は残る
それぞれについて解説をします。
騒音やプライバシーのトラブルが少ない
マンションなど集合住宅の場合は、ひとつの建物に大勢の人が住むため、騒音やプライバシーの点でトラブルが発生するリスクがあります。しかし、戸建ての場合は独立しているため、上階から聞こえる足音や、近隣住民の生活音などはそれほど聞こえてきません。小さな子どもがいて走り回っても、下の階の人に気をつかわずに暮らせます。
庭や駐車場を個人で所有できる
戸建てならではの大きなメリットは、土地を自由に使える点です。庭でガーデニングを楽しんだり、駐車場を広めに取ったりと自由に土地を活用できます。
マンションの場合は、敷地内の駐車場を借りるのが一般的です。毎月駐車場代を支払うため、車を2台以上所有すると金銭的な負担が大きくなります。戸建てなら敷地内に駐車場を設置できるため、駐車場代がかかりません。
建物が古くなっても土地の資産価値は残る
戸建ては土地と建物を合わせて購入しますが、建物が老朽化して資産価値がなくなっても、土地は劣化をしないため、土地の資産価値が下がることはありません。そのため、資産として家族に残すことができます。
マンションも各所有者が共有持分として土地の一部を所有していますが、勝手に土地を処分できないため、土地の資産価値はほとんどないといえます。その点、戸建ての場合は自由に土地を売却できるため、建物が古くなっても土地の資産価値はそのまま維持することが可能です。
戸建ての住み替えのデメリット
戸建てへの住み替えの主なデメリットは次の3つです。
- 防犯上のリスクがある
- 断熱・気密性が低い
- 耐用年数が短い
それぞれのデメリットについて解説をします。
防犯上のリスクがある
マンションは監視カメラやオートロックなどのセキュリティシステムが完備されているほか、管理人が常駐しているなど防犯性が高くなっています。しかし戸建ての場合は、マンションのようなセキュリティシステムが備わっていないため、空き巣に狙われるなど防犯上のリスクがあります。警備会社と契約するなど、自分でセキュリティ対策を行う必要があります。
断熱・気密性が低い
鉄筋コンクリート造りのマンションは断熱・気密性が高く、冬でも暖かいのですが、木造戸建て住宅の場合は比較すると断熱・気密性で性能が劣ります。しかし、近年では各ハウスメーカーが断熱・気密性を向上させる建材（ペアガラスなど）を使用して、冬でも暖かく過ごせる住まいに仕上げることが可能です。
耐用年数が短い
一般的に木造戸建ての法定耐用年数は22年とされており、鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションの法定耐用年数が47年なのと比較すると、耐用年数はかなり短いといえます。
しかし適切な時期にきちんとリフォームをするなど建物の管理をしていれば、さらに長くよい状態を維持することは可能です。日頃から修繕費用を積み立てて、備えておくようにしましょう。
戸建てから戸建てへ住み替えるときの注意点
ここでは、戸建てへの住み替えを行うときの注意点について解説をします。
住み替えローンの審査が厳しい
住み替えローンは、現在住んでいる自宅を売却しても住宅ローンの残債のほうが多い「オーバーローン」になってしまう場合に検討する住宅ローンです。一般的に住み替え住宅ローンは通常の住宅ローンよりも審査が厳しいので、申し込みしても借り入れできない人が少なくありません。現在の住宅と新居の住宅ローンを1本にまとめるため、借入額が高くなってしまい、毎月のローン返済額が増えるリスクが考えられます。
早めに売却できるとは限らない
自宅を売り出しても、すぐに売却できるとは限りません。そのため、前の住宅と新居の住宅ローンを二重で返済するおそれもあります。資金に余裕がない場合、ダブルローンのリスクを避けるには、新居を購入する前に現在の自宅を先に売却することを心がけましょう。
査定価格より低い金額で売ることもある
不動産会社に自宅を査定してもらった価格より、低い価格で売却することになることもあります。少しでも高い価格で売りたいものですが、あまり査定価格にこだわり過ぎてしまうと、売るチャンスを逃してしまうこともあるので注意してください。あくまでも「査定価格」なので、売りどきを見きわめるようにしましょう。
売買時に諸費用がかかる
不動産の売買では、手数料や税金などの諸費用がかかります。住宅の購入や売却にかかる主な費用は次のとおりです。
| 費用 | 内容 |
|---|---|
| 不動産会社への仲介手数料 | 取引価格が400万円を超える場合は、取引価格の3%以内 |
| 金融機関への住宅ローン手数料 | 利用する金融機関により定められた手数料が発生 |
| 登記費用 |
|
| 手付金 | 売主に支払うお金、物件価格の5～10％が相場 |
| 火災保険料 | 掛け金によって保険料が異なる |
自宅を売却した場合の主な費用は次のとおりです。
| 費用 | 内容 |
|---|---|
| 不動産会社への仲介手数料 | 取引価格が400万円を超える場合は、取引価格の3%以内 |
| 印紙税 |
|
| 抵当権抹消費用 |
|
| 住宅ローン返済手数料 | 1万～3万円程度が目安 |
| 譲渡所得税 |
|
返済期間を長く設定しない
人によっては住宅ローンを新しく組むことは可能ですが、返済期間を長く設定することは避けましょう。住み替えを検討する人の年齢は一般的に30〜40歳以上の人が多いでしょうから、定年後の収入も考えながら返済期間を決める必要があります。定年までに返済できる期間と金額で住宅ローンを組むのがおすすめです。
一括査定サイトのリビンマッチで不動産会社を比較する
戸建てから戸建てへの引っ越しでは、少しでも金銭的な負担を減らせるように、スムーズに売却することがポイントです。売却に時間がかかると、それだけ余計に費用がかかり、新生活のスタートに影響が出るおそれがあります。
スムーズに住宅を売却するには、不動産会社選びが重要です。適切な売り出し価格、販売活動、売主・買主との対応など、不動産会社が住宅の売却で担う役割は相当なものです。不動産会社を選ぶときは業界最大手の一括査定サイト「リビンマッチ」をご利用ください。
リビンマッチで所有者の連絡先や住所などを一度入力すれば、複数の不動産会社に査定を依頼できます。あとは各不動産会社の査定額や担当者の対応などを比較して選び、契約すれば住宅の販売活動がはじまります。複数の不動産会社を探して連絡するような手間を省き、スムーズに住宅を売却できるようになります。戸建ての住み替えを検討している人は、リビンマッチの一括査定をご利用ください。
- 住宅ローン返済中に住み替える方法は？
- 家の売却代金で住宅ローンを完済できる場合は、抵当権を抹消して問題なく住み替えができます。住宅ローンを完済できない場合は、自己資金で不足分を返済するか、住み替えローンを利用することで住み替えができます。
- 住み替えは家を売ってからと家を買ってからのどちらがいい？
- それぞれにメリット、デメリットがあるので、よく検討したうえで決めましょう。家を売ってから住み替えると二重ローンを回避できるメリットがあります。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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