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中古マンションを売りたい！早く・高く売るコツ、売却の手順を解説
中古マンションをできるだけ早く、高く売りたいときに、ぜひ試してほしいコツがあります。中古とはいえマンションは決して安いものではありません。不動産会社に任せきりでは、せっかくの売却のチャンスを逃してしまうおそれがあります。中古マンションを売却するために、売主として積極的に協力していきましょう。
もくじ
中古マンションを早く・高く売却するコツ
中古マンションを早く、高く売却するコツを紹介します。コツを押さえて、好条件での売却を目指しましょう。
早期に売却を成功させるコツ
早期売却を叶えるコツからみていきましょう。主なコツに、以下の3つが挙げられます。
- 適正な価格を設定する
- ハウスクリーニングする
- 需要が高まる時期を狙って売却に出す
適正な価格を設定する
早期売却を目指すなら、高すぎず、安すぎずない売り出し価格がポイントです。適正な価格をつけると、早い段階で買主が見つかる可能性が高まります。高値で売却したい気持ちが先行しすぎると、適正価格を見失ってしまうため気をつけましょう。
ハウスクリーニングする
中古マンションを早く売りたいなら、ハウスクリーニングを実施するのもおすすめです。素人では見逃してしまう汚れを掃除のプロがきれいにしてくれます。内覧に備えて、エアコンやレンジフード、排水溝といった細かい場所まで掃除してもらい、購入希望者からの印象アップを狙いましょう。
需要が高まる時期を狙って売却に出す
売却期限に決まりがないマンションであれば、需要が高まる時期を狙って売却に出すと、早期売却を実現しやすくなります。新生活がはじまる1月後半～3月や転勤シーズンの9月ごろは需要が高まる時期です。できる限りこの期間に合わせて、売却計画を立てるのをおすすめします。
高値で売却を成功させるコツ
次に高値で売却するコツを3つ紹介します。できる限り高値で売却したい方は、ぜひ次のポイントを実践してください。
- 内覧前にできるだけ不用品を処分する
- 売主も一緒に内覧に立ち会う
- 高く売ってくれる不動産会社を選ぶ
内覧前にできるだけ不用品を処分する
高値で中古マンションを売却するなら、できるだけ内覧前にいらないものを処分しましょう。不用品が多いと清潔感が失われ、買主から値下げ交渉に持ち込まれてしまうおそれがあります。売却活動がはじまったら、いつでも内覧に対応できるよう、少しずつ不用品を処分するとよいでしょう。
売主も一緒に内覧に立ち会う
売主も一緒に内覧に立ち会うと、物件の魅力を購入希望者にアピールできて、高値で売却しやすくなります。たとえば、室内の設備や間取り、暮らしやすかったポイントなど、その物件で生活していたからこそわかる魅力をさりげなく伝えてみましょう。
高く売ってくれる不動産会社を選ぶ
中古マンションを高値で売却する近道は、高く売ってくれる不動産会社を選ぶことです。中古マンションの売却を扱った実績や得意分野を見極めて、高値で売却してくれる不動産会社を選びましょう。
不動産会社によって、得意分野は違います。中古マンションの売却なら、中古マンションの売買仲介を得意とする会社に依頼しましょう。
中古マンションを売却する手順
中古マンションに限らず、あらかじめ売却の手順を把握しておくことが重要です。それにより、ゆとりを持ってスケジュールを立てられ、売主が納得のいく売却を実現しやすくなります。中古マンションの売却で知っておきたい、売却の手順と売主が対応することを紹介します。
- 不動産会社の査定を受ける
- 媒介契約を締結する
- 売却活動を開始する
- 内覧に対応する
- 売買契約を締結する
- 決済・引き渡し
- 確定申告する
1.不動産会社の査定を受ける
売主がすること
- 不動産会社に物件の査定を依頼する
- 査定内容から不動産会社を比較
中古マンションの売却を検討したら、まず不動産会社に査定を依頼しましょう。査定とは、マンションなどの物件の状態や条件を確認し、いくらで売れるか価格を算出することです。
2.媒介契約を締結する
売主がすること
- 媒介契約を結ぶ不動産会社を決める
- 自分に適した種類の媒介契約を選ぶ
- 媒介契約を結ぶ
物件の査定内容を比較して、売却を任せる不動産会社を決めたら、媒介契約を結びます。媒介契約とは、不動産会社に売買仲介を依頼する際に締結する契約のことです。
媒介契約は3種類あり、それぞれ特徴が違います。次の表にそれぞれの媒介契約の特徴をまとめました。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契 | |
|---|---|---|---|
| 複数社との契約 | 〇 | × | × |
| 自己発見取引 | 〇 | 〇 | × |
| 契約期間 | 制限なし 行政指導は3カ月以内 |
3カ月以内 | 3カ月以内 |
| 状況報告 | 報告義務なし | 2週間に1度 | 1週間に1度 |
| レインズへの登録 | 登録義務なし | 契約から7日以内 | 契約から5日以内 |
売主は、3種類の媒介契約のなかから自分に合ったものを選べます。不動産会社の担当者と相談し適したものを選びましょう。
レインズとは
レインズとは、不動産会社向けに不動産情報を掲載するサービスです。不動産会社は、レインズでいま売り出されている不動産情報を確かめて自分の顧客に案内します。レインズでスムーズに不動産売買ができるようになっているのです。
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3.売却活動を開始する
売主がすること
- 売り出し価格を設定
- 不動産会社の担当者と売却戦略を練る
不動産会社と媒介契約を締結したら、中古マンションの売却活動が始まります。できるだけ早く、高く売却するためにも、物件のアピールポイントを不動産会社の担当者に伝え、担当者と一緒に戦略を練りましょう。
売り出し価格は売主が希望する価格を設定できますが、あまりに高すぎる価格をつけてしまうと、なかなか買主が見つからないおそれがあります。
4.内覧に対応する
売主がすること
- 室内をきれいに片づける
- 不動産会社を通して買主の条件交渉に応じる
購入希望者があられたら内覧を実施し、室内を見学してもらいます。内覧前は、部屋をきれいに片づけておくのが好ましいです。特に、売却するマンションに住み続けながら内覧に対応する場合は、部屋の片づけを徹底し、生活感があふれすぎないよう工夫しましょう。
5.売買契約を締結する
売主がすること
- 売買契約書をチェック
- 買主から手付金を受領
- 不動産会社に仲介手数料の半額を支払う
売買条件のすり合わせを終え、売主と買主がお互いに納得できれば、売買契約を締結します。締結日には、売主と買主、不動産会社の担当者が集まり、契約書の読み合わせや物件状況報告書の確認などを行われます。
一旦、売買契約を締結してしまうと、あとから条件を変更するのは難しいため、契約書は必ず隅々までチェックしましょう。
6.決済・引き渡し
売主がすること
- 引っ越しを済ませる
- 鍵や管理規約などを引き渡す
- 買主から残代金を受領
- 不動産会社に仲介手数料の半額を支払う
売買契約のなかで決めた日程で、決済と物件の引き渡しをします。決済日とマンションを引き渡す日は、基本的に同じ日です。売主は、決済日に買主から手付金を差し引いた代金を受領し、物件の鍵やマンションの管理規約などを引き渡します。同時に、司法書士に依頼し所有移転登記や抵当権抹消手続きも済ませます。
最後に、不動産会社に仲介手数料の半額を支払い終えれば取引は完了です。
7.確定申告する
売主がすること
- 課税対象か調べる
- 確定申告書を作成し、期間内に提出する
中古マンションを売却して利益があった場合、確定申告をしなくてはなりません。申告は、マンションを売却した翌年の2月16日～3月15日の間に行います。確定申告をしないと追加で税金がかかるため、十分注意しましょう。
売却して利益がない場合の確定申告は不要です。しかし、売却による損失をほかの所得と相殺できる特例があるため、必須ではありませんが確定申告をしたほうがお得です。
中古マンション売却に必要な書類
中古マンションを売却するうえで必要な書類を紹介します。不動産会社へ依頼するときに必要なものと、売買契約のときに必要なものに分けて、書類名や入手方法をまとめました。
| 書類名 | どのような書類か | 入手方法 |
|---|---|---|
| 身分証明書 | 運転免許証やパスポートなど、売主の身分を証明する書類 | 本人保有 |
| 権利証もしくは登記識別情報 | 所有権移転登記が済んでいることを証明する書類。本人確認書類のひとつ | 本人保有 |
ほかにも間取り図がわかる書類や、住宅ローンの返済予定表があれば一緒に持っていきましょう。
| 書類名 | どのような書類か | 入手方法 |
|---|---|---|
| 身分証明書 | 売主の身分を証明する書類 | 本人保有 |
| 固定資産税納税通知書 | 税額や納付時期を納税者に知らせる書類。固定資産税の確認に必要 | 本人保有 市町村で再取得 |
| マンションの管理規約 | 共用部分の範囲や使用方法などが定められている書類 | 本人保有 |
| マンションの管理費、修繕積立費が確認できる書類 | 管理費や修繕積立費が記載されている書類 | 本人保有 |
| 実印 | 役所に登録が済んでいる印鑑 | 本人保有 新たに作成する場合、役所で印鑑登録 |
| 印鑑証明書 （3カ月以内のもの） |
実印を証明するための書類 | 役所の窓口 オンライン |
必要書類は手元にあるものから準備を始めて、見当たらないものは早めに入手しておきましょう。
中古マンション売却の注意点
中古マンションを売却する際の注意点をふたつ紹介します。
住宅ローンの完済が必要
不動産を売却するときは、住宅ローンの完済が必要です。もし、住宅ローンが残っている中古マンションを売却する場合、売却益でローンを完済しなくてはなりません。売却益でローンを完済できない場合、手持ちの貯金で補てんしたり、新たなローンを組んだりする必要があります。
買取保証は売却価格が安くなる
買取保証とは、仲介で一定期間売却できなかったときに、不動産会社が買い取る方法のことです。買取は、売却が難しい物件も確実に現金化できる点が魅力ですが、相場より売却価格が安くなることに注意しましょう。
不動産会社は買い取った物件をリフォームし、再販して利益を上げます。そのため、先にリフォーム費用を引かれているのが一般的です。
不動産会社は一括査定サイトで比較できる
中古マンションを売却するときは、できるだけ多くの不動産会社に相談して、売主に対して親身になってくれる会社を選んで契約したいものです。しかし不動産会社へ1社1社連絡して査定を受けるのは、かなり手間のかかる作業です。仕事が休みの日に不動産会社へ連絡して査定を受けるような方法では、あっという間に1カ月くらい過ぎ去ってしまいます。
できるだけたくさんの査定を受けるのなら、一括査定サイト「リビンマッチ」を利用しましょう。所有者の連絡先やマンションの情報を入力すれば、複数の不動産会社に査定を依頼できます。一度の入力だけで済むため、1社1社に連絡するような手間はかかりません。
早く査定を済ませることで、中古マンションの売却をそれだけ早く終わらせられます。一括査定を利用するときには、物件情報が必要になりますので、登記簿謄本など部屋の面積がわかる資料をあらかじめ用意しておきましょう。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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