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ホームインスペクションとは｜家の売却に必要？かかる費用とデメリット
ホームインスペクション（インスペクション）とは住宅の状態について、専門的な知識を持つ人に診断してもらうことをいいます。中古住宅を売却するときに実施すると、どのようなメリットがあるのでしょうか。また、実施するにはどれくらいの費用や期間がかかるのでしょうか。住宅の売却を前に検討している人が知っておきたい基礎知識や費用などを紹介します。スムーズに住宅を売却したいときに役立つ可能性があります。ぜひ参考にしてください。
もくじ
ホームインスペクションとはなに？
ホームインスペクションとは建築に関する専門知識を有する建築士や住宅診断士（ホームインスペクター）が、中立的な立場で住まいに関する劣化具合や修繕時期などを診断することです。ホームインスペクターは、目視を中心に住宅の基礎部分や外壁、屋根、室内、水回りの状態を調べます。
ホームインスペクターのチェックを受けることで、建物の客観的な状態を情報としてまとめられるため、売主、買主にとって価格を決めたり購入を判断したりするときの重要な材料になります。
2018年4月の宅地建物取引業法の改正により、不動産会社は売主と買主のどちらにもホームインスペクションに関して説明することが義務づけられました。
建物状況調査（実施後国土交通省令で定める期間を経過していないものに限る。）を実施しているかどうか、及びこれを実施している場合におけるその結果の概要
義務づけられているのは実施ではないことに注意してください。 改正した宅地建物取引業法で義務づけられたのは、次のふたつです。
- 実施しているかどうか
- 実施した場合はその結果を伝える
実施することでわかること
実施についての告知は義務ですが、実施するかどうかは売主、買主それぞれに任されています。必ず行わなければならないものではありません。 しかし、建物の状態がわかることで、売主と買主の双方にメリットがあります。
実施することで、次のことがわかります。
- 住まいの不具合
- 欠陥箇所を修繕した場合にかかる費用
- 将来的に予想される修繕工事の時期と内容
- 計画しているリフォーム工事のアドバイス
屋根の雨漏りや床下のシロアリ被害といった欠陥だけでなく、修繕にかかる費用や将来的に必要な修繕内容といった情報も得られるのが特徴です。
実施しなくても大丈夫？
ホームインスペクションは義務ではないため、売主が必要ないと思えば実施する必要はありません。しかし、実施することによる売却時のメリットが多いのは確かです。スムーズな売却を望むのならば、実施することをおすすめします。
購入希望者が実施することも可能
購入希望者が費用を負担して、ホームインスペクションを行うことも可能です。ただし、物件の所有者は売主のため、実施には売主から許可をもらう必要があります。また購入希望者は実施したからといって、必ずしも物件を買う必要はありません。報告書を見てから、購入手続きを進めるか、キャンセルするかを決められます。
ホームインスペクションのメリット、デメリット
続いて、売主が実施するメリット、デメリットを紹介します。
メリット
まずはメリットからみていきましょう。
- 早期売却できる可能性が高まる
- 前もって住宅の欠陥を把握できる
- 買主に不具合を伝えてから売却できる
ホームインスペクションを実施した結果、既存住宅売買瑕疵保険の基準に合格すると、売主は「既存住宅売買瑕疵保険」に加入できます。
売主は既存住宅売買瑕疵保険に加入できれば、取引成立後に不具合が見つかり、修繕が必要になった場合も補償金を受け取れるメリットがあります。そのため、実施して合格をもらった住宅は、早期に売却できる可能性があります。
また、売主が前もって住宅の欠陥を把握できる点も魅力です。売りに出してから不具合が見つかり、値下げ交渉に持ち込まれる心配がなくなります。買主に住まいの不具合を伝えてから売却できることも、メリットのひとつです。あらかじめ欠陥を説明して買主から承諾を得ていれば、あとから欠陥を追及されるおそれもありません。
デメリット
続いて、デメリットをみていきましょう。
- 費用と時間がかかる
- 修繕の費用と手間がかかる場合もある
- 売却価格が希望より安くなるおそれがある
ホームインスペクションを実施するには、費用と時間が必要です。欠陥箇所を修繕するなら、さらに費用と時間がかかります。売却前に余計な費用がかかる点は、デメリットといえるでしょう。また、欠陥が見つかっても費用や売却期間の関係から修繕できない場合、値引き交渉に持ち込まれ売主が希望する売却価格より安くなるおそれもあります。
実施するときにかかる費用と期間
前向きに検討しているなら、事前に費用や期間を把握してゆとりを持ってスケジュールを立てましょう。
依頼する方法
売主は不動産会社と媒介契約を結んだあとに、ホームインスペクションの説明を受けます。説明を聞いたうえで診断を行うのであれば、不動産会社の担当者にホームインスペクターを紹介してもらいましょう。
また、実施する際は、必要な書類をあらかじめ用意しておくことをおすすめします。できれば以下の書類を、前もって準備しておきましょう。
- 建築図面
- 建築確認申込書
- 仕様書
- 周辺地図
上記の書類は一例です。必要となる書類はホームインスペクターごとに異なるため、実施を決めたら早めに必要書類について尋ね、用意できるものから徐々にそろえておきましょう。
かかる費用
物件の種類ごとにかかる費用の目安は次のとおりです。
| 物件の種類 | 調査方法 | 費用目安 |
|---|---|---|
| 一戸建て | 目視調査 | 5万～6万円 |
| 機材を使用した調査 | 10万円以上 | |
| マンション | 目視調査 | 4万～6万円 |
表はあくまでも目安となる費用です。詳しい費用は、物件の広さや調査範囲によって異なるため、詳細を知りたい場合はホームインスペクターに直接問い合わせましょう。
必要な期間の目安
必要な期間の目安は、次の表のとおりです。
| 段階 | 期間 |
|---|---|
| 調査開始まで | 1週間 |
| 調査 | 2～3時間（建物面積が100m2の物件の場合） |
| 報告書を受け取るまで | 1週間 |
調査開始まで1週間程度、さらに調査後報告書を受け取るまで1週間ほど期間がかかります。業者に依頼してから調査がはじまるまでの期間を含めると、依頼から報告書を受け取るまで1カ月ほどの期間を要します。
契約不適合責任に有効
中古住宅の売却を検討する場合、中古住宅の売却にともなうトラブルに注意しなくてはなりません。トラブルの代表的なものには売却した中古住宅に欠陥があって、買主から欠陥の補修を求められたり代金の減額を要求されたり、契約の解除を求められたりすることが挙げられます。
中古住宅の売却前にホームインスペクションを実施しておけば、こういったトラブルのリスク（法律的には、契約不適合責任といいます）を大きく減らせます。
契約不適合責任とは何か
契約不適合責任は、民法だと「引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるとき（民法第562条）」
に売主に発生する責任としています。
なお、不動産取引では種類、品質、数量のうち、特に品質に関する責任が問題になります。たとえば、中古住宅を売却したときに、次のようなクレームを買主からいわれることがあるのです。
- 雨漏りがする
- 土壌が汚染されている
- 内装・設備の不具合
- 建築基準法、消防法違反等があった など
品質に関する責任は、こういったクレームが買主からついたとき、売主はそのクレームに対してなんらかの対応をすることが法律で義務づけられていることをいいます。
契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い
平成29年度に民法が大きく改正（施行は令和2年4月1日）され、それまで瑕疵担保責任※と定義されたものが、契約不適合責任に変更（改正）されました。
契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いとしては、次のふたつがあります。
- 買主に認められる権利が増えた
- 売主へ責任を追及できる期間が延びた
販売した中古住宅に欠陥があったとき、買主に認められる権利として、瑕疵担保責任だと損害賠償請求権と解除権のふたつがありました。契約不適合責任は、このふたつの権利に加えて、履行追完請求権と代金減額請求権が追加されています。それぞれの権利は、次の項目で詳しく解説します
売主の責任を追及できる期間も、契約不適合責任のほうが瑕疵担保責任よりも長くなりました。
- 瑕疵担保責任
- 中古住宅の欠陥を理由に損賠賠償や契約解除をする場合は、欠陥があることを知った日から1年以内に権利を行使する
- 契約不適合責任
- 購入した中古住宅の契約不適合を知ったときから1年以内に売主に通知すれば、損害賠償請求権や解除権が時効消滅しない限り、1年を超えていつでも権利行使が可能
契約不適合責任のほうが、瑕疵担保責任より売主に対して重い責任を課し、買主に対してより幅広い権利を認めています。それだけ、売主のリスクが高くなっていることになります。
契約不適合で売主が負う責任とは
契約不適合で売主が負う責任を言い換えると、契約不適合で買主の認められた権利が行使されたとき、それに応じる責任になります。
契約不適合があったとき、買主に認められている権利は次の4つです。
- 損賠賠償請求権
- 解除権
- 履行追完請求権
- 代金減額請求権
それぞれの権利について解説します。
① 損賠賠償請求権
違法な行為や契約違反で損害を受けたときに、その損害を賠償してもらう権利のことです。
売却した中古住宅の欠陥が重大だと、新しい住宅を探す費用など買主にさまざまな損害が発生します。欠陥住宅を販売した責任が売主にある場合、買主は売主に対して発生した費用の賠償を求められます
② 解除権
契約した相手に重大な契約違反があったときに、契約を終了させられる権利のことです。
売却した中古住宅の欠陥が重大な場合、買主は売主に契約の解除（購入の取りやめ）を要求できます。
③ 履行追完請求権
契約で約束した内容を完全に履行していない場合、その履行を求められる権利のことです。
雨漏りがないとして売却した中古住宅に雨漏りがあった場合、買主は売主に対して、雨漏りの修理を要求できます。
④ 代金減額請求権
契約どおりの品質や条件を満たしていないとき、買主が支払うべき代金の減額を求められる権利のことです。
売却した中古住宅の設備に不具合があったとき、買主が売主に修理を要求しても売主が拒んだ場合、そもそも修理が不可能な場合は、買主がそれだけの代金減額を要求できます。
不具合を事前に見つける
中古住宅を売却するときにホームインスペクションを実施すれば、事前に住宅の不具合を見つけて修繕などの対応が可能になります。また、買主に書面で通知しておくことで、契約不適合責任に問われるリスクを軽減することが可能です。
住宅の不具合を事前に買主に報告しておけば、中古住宅の売却価格はその不具合を考慮した価格になるため、売却後に不具合を理由にした代金減額請求をされるリスクの軽減ができます。また、履行追完請求権を行使されるおそれも減らせるでしょう。
ホームインスペクションの注意点
ホームインスペクションを行うときは、次の点に気をつけましょう。
ホームインスペクターは不動産会社に紹介してもらう
不動産会社の担当者にホームインスペクターを紹介してもらうのがおすすめです。
すべてのホームインスペクターが、既存住宅売買瑕疵保険の適用要件を満たしているとは限りません。専門的な資格を持っていないホームインスペクターが実施しても、既存住宅売買瑕疵保険に加入できないため注意が必要です。
売主が個人的に業者を依頼すると、要件を満たさない業者に依頼してしまうおそれがあるため、不動産会社に紹介してもらうとよいでしょう。
調査範囲を明確にしてから実施する
ホームインスペクターによって調査範囲が違います。実施の際は、調査範囲を明確にしておきましょう。
基本メニューはどこまで調査対象に含まれているか、オプション料金が必要な箇所はどこか、きちんと把握してから実施するのをおすすめします。
「住宅のすべてを調べてくれるだろう」と範囲を確かめずに開始してしまうと、再度調査が必要になり後悔するかもしれません。業者と契約を結ぶ前に、必ず調査範囲について確認しましょう。
コミュニケーションを大切に
調査のときは、診断士と積極的にコミュニケーションをとるのが重要です。診断士は、物件所有者との会話を大切にして調査を進めていきます。
たとえば、過去にリフォームや設備交換をした経験があるなら、時期や内容を伝えましょう。また、トイレの水が流れにくい、歩くと床がきしむなど気になることがあれば、何でも尋ねて疑問を解消しましょう。
実施するときは不動産会社に相談を
築年数が古い物件や劣化が気になる物件は、ホームインスペクションを実施したほうが購入希望者も安心して取引を進められるため、スムーズに売却しやすくなります。
しかし、費用がかかるため、売主だけで実施するかしないかを判断するのは難しいでしょう。必要かどうか判断できない場合は、不動産会社の担当者への相談がおすすめです。
必要性や実施するメリットを尋ねてみましょう。不動産のプロの目線からアドバイスを受けられ、重要性や必要性が明確になります。
売却を検討しているときは「リビンマッチ」がおすすめ
家を売却するときは、できるだけ高く、早く売却したいものです。ホームインスペクションはその助けになるかもしれません。しかし、実施するかどうかの判断は、不動産売却のプロである不動産会社からアドバイスをもらってからでも遅くはありません。的確なアドバイスをもらって、高値売却・早期売却を目指しましょう
親身になってアドバイスしてくれる不動産会社を見つけるには、複数の会社に相談することが大切です。各社に意見を比較すれば、自身にとって一番よい選択ができるでしょう。しかし不動産会社を探して、1社1社に連絡するのはとても手間がかかります。一括査定サイトの「リビンマッチ」を利用すれば、連絡先や売却したい物件の情報を一度入力するだけで、複数の不動産会社へ査定を依頼し、各社とコンタクトを取ることが可能です。
物件情報の入力が必要になりますので、リビンマッチを利用するときには、あらかじめ登記事項証明書（登記簿謄本）などをご用意ください。
契約不適合責任が気になるなら買取で売却
家を売却する方法には、不動産会社に買主を探してもらう仲介のほかに、不動産会社に買い取ってもらう不動産買取という方法もあります。買取では不動産のプロである不動産会社が購入するため、売主が契約不適合責任を負わないことが一般的です。
契約不適合責任に不安を感じる、古い家を売るときは、買取も検討しましょう。買い取ってもらうときは、契約書で契約不適合責任が免除されているかどうかを必ず確認してください。
不動産買取に対応できる不動産会社は決して多くはないため、一括査定サイトを利用することをおすすめします。リビンマッチは不動産買取にも対応していますので、ぜひご利用ください。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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