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【ケース別】相続するなら土地と現金どっち？節税するなら土地のままがよい理由
- 「親の遺産に土地があるけど、相続人でどう分割すればよいの？」
- 「土地のまま相続するほうが現金を相続するよりお得？」
遺産に土地などの不動産があると、相続時に上記のような悩みを抱える方も多いでしょう。
この記事では、土地と現金のどちらを相続するべきかをケース別に紹介します。また、相続する土地の扱い方も詳しく説明するので、遺産で悩んでいる方は最後までお読みください。
この記事の監修者
田島 美佳（タジマ ミカ）田島美佳税理士事務所
平成31年2月 税理士登録
令和2年1月 田島美佳税理士事務所 開業 （東京都中央区）
- 【活動実績】
- 不動産鑑定士実務修習講義、税務講師担当、ハウスメーカー主催、相続税セミナー講師、不動産会社主催、税制改正・民法改正セミナー講師、企業向け税金勉強会の開催・講師
- 【業務内容】
- 個人、法人に関する業務、企業のスタートアップ支援、会計、税務申告、財務分析、資産税に関する業務、生前対策、遺言書作成に関する税金面からのコンサルティング、相続税申告書作成
※社労士、司法書士、弁護士、測量士等、他士業との連携を行いスムーズな問題解決を行っております。
会社ホームページ：田島美佳税理士事務所
もくじ
相続するなら土地と現金どっち？
土地をそのまま相続するか現金で相続するかのどちらがよいかは、何を優先するかによって違います。シチュエーションごとにどちらがお得か解説します。
メリットとデメリットの比較表
土地と現金を相続する場合のそれぞれのメリットとデメリットを以下の表にまとめました。
| 土地 | 現金 | |
|---|---|---|
| メリット |
|
|
| デメリット |
|
土地よりも評価額が高い |
節税するなら土地
相続税は現金よりも土地のほうが軽減できます。2つの理由と具体的な相続税の比較をみてみましょう。
現金よりも評価額が低い
土地を相続する場合、相続税の金額は土地の評価額を基準に計算します。
土地の評価額は、時価の約80％といわれているため、現金よりも相続税が安くなります。
小規模宅地等の特例が使える
小規模宅地等の特例が適用されると、評価額を最大80％下げられます。
適用の条件は、以下4つのうちいずれかに当てはまり、一定の要件を満たしていることです。
- 特定事業用宅地等
- 特定同族会社事業用宅地等
- 特定居住用宅地等
- 貸付事業用宅地等
詳しい要件は、国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」を確認してみましょう。
小規模宅地等の特例が適用されるかの正確な判断は専門的な知識が必要なため、不動産会社や税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
【計算例】相続税の比較
土地と現金でそれぞれ相続した場合を計算してみます。どちらの場合も、相続税を計算するときは以下の計算式を使用します。
課税金額は以下の計算式で求められます。
また、基礎控除額は以下の計算式で算出します。
それでは実際に現金の場合と土地の場合を計算してみましょう。わかりやすくするために、7,000万円の遺産をひとりで相続すると仮定します。
現金の場合
相続人はひとりと仮定するため、基礎控除額は以下のとおりです。
次に、遺産の総額から計算した基礎控除額を引き、課税金額を計算します。
また、税率と控除額は国税庁の「No.4155 相続税の税率」で確認できます。課税金額が5,000万円以下のため、税率が20％、控除額が200万円です。
つまり、相続税の金額は以下のように求められます。
このように、7,000万円の現金を相続人ひとりで相続すると、相続税の金額は480万円になります。
土地の場合
土地の評価は、路線価方式か倍率方式を使って行います。
土地の評価額＝土地面積 × 路線価
土地の評価額＝固定資産税評価額 × 倍率
路線価と倍率は、国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で地域ごとに調べられます。
一般的に相続税評価額は、時価の約80％になることが多いといわれています。つまり土地の時価が7,000万円とすると評価額は約5,600万円となるため、今回は5,600万円と仮定して計算します。
現金の場合と同じく、相続人ひとりで相続する場合、基礎控除額は以下のとおりです。
遺産の総額から計算した基礎控除額を引き、課税金額を計算します。
国税庁の「No.4155 相続税の税率」によると、課税金額が3,000万円以下の場合は税率が15％、控除額が50万円です。そのため、相続税の金額は以下のように求められます。
このように、時価が7,000万円の土地を相続人ひとりで相続すると、相続税の金額は250万円になります。
まとめ
同じ7,000万円を相続する場合の相続税は、現金で相続すると480万円、土地で相続すると250万円です。現金よりも土地を相続するほうが、節税につながることがわかります。
なお土地の評価額は、土地の形や立地によって大きく変わるため、あくまでも目安の金額です。正確な相続税の金額は、相続に特化した税理士などに相談しましょう。
納税のしやすさなら現金
相続税は高額になるケースが多く、納税資金の確保が難しいことがあります。
現金ならばそのまま税金の支払いに充てられます。また、相続の手続きを専門家に依頼した費用も支払えます。
土地の場合、相続税を支払うための資金を準備する必要があります。土地の売却代金を支払いに充てようとしても、売却まで時間と手数料がかかります。
管理の手間やコストをかけたくないなら現金
土地の管理には、草刈りや清掃などの手間がかかります。
使わないからと放置して土地が荒れると、雑草や害虫が発生するリスクがあります。さらに放火やゴミ放棄をされるリスクもあり、近隣トラブルに発展するおそれがあります。そのため、土地は使わない場合でも管理する必要があります。
さらに、土地の所有者は毎年固定資産税を支払う義務があります。相続した土地の場所が住んでいる場所から遠ければ、交通費や移動時間が追加でかかるでしょう。
現金であれば、管理の手間やコストがかからずに所有できます。
相続する遺産に土地があるときの注意点
遺産に土地があると、手続きなどが複雑になるため注意が必要です。
名義変更が必要
2024年4月から、相続した土地の名義変更が義務化されます。相続の開始および取得を知った日から3年以内に、土地の名義を亡くなった方から相続人に変更する必要があります。
名義変更には、登録免許税がかかり、以下の式で求められます。
ただし、価額が100万円以下の土地の場合は、以下のように免税措置が受けられます。
（前略）相続による所有権の移転の登記については平成３０年１１⽉１５⽇から令和７年（2025年）３⽉３１⽇までの間、また、表題部所有者の相続人が受ける所有権の保存の登記については令和３年（2021年）４月１日から令和７年（2025年）３月３１日までの間は、免税となります。
また、固定資産税評価額は、以下のいずれかで確認できます。
- 毎年春頃に届く固定資産税の納税証明書
- 土地を管轄している役所で取得できる固定資産税評価証明書
相続人が複数人だと分割の手間がかかる
相続人が複数人の場合、一般的には土地を以下2つのいずれかの方法で分割します。
- 代償分割
- 相続人のうちひとりが土地を相続し、ほかの相続人に対して代償金を払う方法
- 換価分割
- 土地を現金化してから分割する方法
代償分割の場合、小規模宅地の特例などが利用できるため、節税につながります。しかし、土地を相続した相続人が、代償金としてまとまった資金を準備する必要があります。
換価分割の場合は、土地を売却して現金にするため、相続人の間で公平に分けられます。しかし仲介手数料や譲渡費用がかかり、売却までに時間がかかるデメリットがあります。
現物分割や共有はリスクがある
複数の相続人で土地を物理的に切り分けて所有する方法もありますが、道路に面している部分の有無や形などで土地の使いやすさが変わります。そのため、話し合いがまとまらないケースが多い傾向にあります。
また、土地を相続人の共有名義で所有すると、活用や売却などを行う場合に全員の同意が必要です。そのため、トラブルに発展するおそれがあり、おすすめできません。
ただし、自分の持ち分のみの売却は可能です。しかし活用などができないため利用価値が低く、売却価格は安くなる傾向があります。
相続した土地はすぐに売却するのがおすすめ！
すでに土地を相続している場合は、早めに売却したほうがお得です。
特例を利用して節税できる
土地などの不動産を相続してから3年10カ月以内に売却すると、取得費加算の特例が受けられます。
相続または遺贈により取得した土地、建物、株式などの財産を、一定期間内に譲渡した場合に、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算することができます。
そもそも土地を売却すると、譲渡所得に対して譲渡所得税がかかります。
譲渡所得は、土地や建物を売った金額から取得費、譲渡費用を差し引いて計算します。
つまり、譲渡所得は以下の計算式で求められます。
そのため、取得費加算の特例により相続税の一部を取得費に計上すると譲渡所得が減り、その分税金が軽減できます。
土地を相続したものの、将来的に活用して収入を得たり、自宅として利用したりしない限りは、早めに売却に向けて活動しておくとよいでしょう。
手続きはプロに任せると安心
土地の相続手続きは名義変更などに専門的知識が必要なため、司法書士や不動産会社などのプロに任せましょう。
まずは、土地の売却全般に対する知識が豊富な不動産会社に相談するとよいでしょう。
相続に強い不動産会社を探すには、一括査定サイト「リビンマッチ」を利用しましょう。
リビンマッチは、一度の手間で複数の不動産会社に問い合わせができるサービスです。複数社を比較できるため、自分が相続した土地を取り扱える不動産会社を効率的に見つけられます。
相続した土地の売却は早めに行動しないと、税金が多くかかるなど損をしてしまいます。いますぐリビンマッチを活用して自分に有利な土地売却を進めましょう。
監修者からのコメント
相続税は、相続財産の評価額に基づいて課税されます。土地の評価額は実際の市場価格よりも低く設定されることがあるため、評価額が大幅に抑えられる場合があります。
また、土地を相続することで、将来的な資産価値の増加を見込むこともできます。現金はそのままの価値である一方、土地は時間と共に価値が上がる可能性があるため、長期的な投資としても有利です。
ただし、適切な相続計画を立てるためには、納税資金のことを考えて現預金のまま相続が発生する方がよいケースもあります。専門家と相談し、自身の状況に最も合った選択をすることが重要です。
土地の相続に関するよくある質問
- 相続するなら土地と家どっちがいい？
- 相続税は現金よりも土地のほうが軽減できるため、節税したいなら土地を相続するのをおすすめします。しかし、管理の手間やコストを避けたい人や納税資金を準備できない人は現金のほうがよいでしょう。
- 土地を相続するときはどういう点に注意するべき？
- 2022年4月から相続した土地の名義変更が義務化されたため忘れないようにしましょう。また、土地を共有で所有するとリスクがあるため、相続人同士でしっかりと話し合っておきましょう。
田島美佳税理士事務所
所長名：田島 美佳（タジマ ミカ）
保有資格：税理士
平成31年2月 税理士登録
令和2年1月 田島美佳税理士事務所 開業（東京都中央区）
- 【活動実績】
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- 不動産鑑定士実務修習講義 税務講師担当
- ハウスメーカー主催 相続税セミナー講師
- 不動産会社主催 制改正・民法改正セミナー講師
- 企業向け 税金勉強会の開催・講師
- 【業務内容】
-
- 個人、法人に関する業務
企業のスタートアップ支援、会計、税務申告、財務分析 - 資産税に関する業務
生前対策、遺言書作成に関する税金面からのコンサルティング、相続税申告書作成
※社労士、司法書士、弁護士、測量士等、他士業との連携を行いスムーズな問題解決を行っております。
- 個人、法人に関する業務
>会社ホームページ：田島美佳税理士事務所
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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