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付帯設備付きの中古マンションは売却できる？エアコンはどうするべき？
中古マンションを売却する際、エアコンなどの設備は残しておいてもよいのでしょうか。
エアコンや証明などの建物に付属する設備は、付帯設備といいます。状態によっては、売却価格の減額を求められることもあるため、注意が必要です。
また、付帯設備に関するトラブルを避けるためには、買主への告知や付帯設備表の作成が必要です。
本記事では、付帯設備で撤去すべきものと残してもよいものをそれぞれ紹介します。また、トラブルを避けるためのポイントも確認してみましょう。
もくじ
マンション売却で付帯設備はどうする？
不動産は「土地及びその定着物」として民法で定義されています。
そのため、キッチンやトイレ、風呂、インターホンなどのマンションに付帯する設備は、付帯設備として扱われます。
原則として、主要設備以外の物を残さずに引き渡します。
主要設備は、キッチンやトイレ、風呂、インターホンなど入居時から付いている設備です。
ただ、「引っ越し先の家に合わない」「処分費用をかけたくない」などの理由で、付帯設備として残したいケースもあるでしょう。
どのような設備を残してもよいか、撤去すべきかを紹介します。
付帯設備として残してもよいもの
残してもよい設備や判断基準について、事前に買主と相談しておけば、後々トラブルに発展しづらいです。
なお、一般的に付帯設備として残してもよいと判断する基準は、以下の3つです。
- まだきれいで、数年以上は使用できる
- 生活する上で必須
- 売主の好みが反映されにくい
たとえば、以下のような設備が当てはまります。
- エアコン
- カーテンレール
- 照明器具
撤去した方がよいもの
撤去した方がよいと判断する基準は、以下の4つです。
- 状態が悪く、不具合が多い
- 経年劣化による黄ばみなどが酷く、清掃しても落ちない
- 売主の好みが反映されている
- 使用歴が残りやすい
買主も、自分の好みの家具や家電を購入したいと考えています。設備によっては、買主の好みに合わず、撤去したいと考えるケースがあります。
使用歴の残りやすい、洗濯機や冷蔵庫などの生活家電は、撤去しましょう。
10年以上使ったエアコンなどの設備は処分しましょう
長年使ったものは、故障のリスクもあるため、処分しましょう。
処分費用がかさむなどの理由で残そうとすると、その撤去費用分の減額を求められることも考えられます。
購入して数年で、故障歴がなく、動作に異常がない場合のみ残しましょう。
買主への告知義務
付帯設備については、売主が自分で「付帯設備表」を作成して、買主に告知する義務があります。
付帯設備表とは
付帯設備表は、売却するマンションに関する設備について、買主に知らせる書類です。
この書類は、売買契約を締結する前に売主と買主の双方で確認します。
付帯設備表の参考書式
引用：全住協住まいのサイト全住協NET「付帯設備表【区分所有建物用】」
どのような設備があるのか、それらの設備の故障や不具合の有無など、付帯設備について現況を詳細に記載します。
不具合のある設備については、補修や撤去の予定の有無も書いておきましょう。
書式に明確な基準はありませんが、後で聞いていないとしてトラブルにならないようにできるだけ細かく書くことが大切です。
不動産会社から渡された付帯設備表を丁寧に作成しましょう。
告知の目的
付帯設備について、以下のようなトラブルに発展することが非常に多いです。
- 入居してすぐに故障している事が判明し、すぐに買い換えた
- 家電を一新するために、残っている家電の撤去費用を買主が負担した
- 内覧の際に口頭で伝えられた内容と現況に相違がある
買主に付帯設備表を作成して告知をするのは、このようなトラブルを避けることが目的です。
書面で告知することで、双方がきちんと合意したことを証明できます。
契約不適合責任がある
売主には契約不適合責任があります。
契約不適合責任は、2020年の民法改正で規定され、契約内容と適合していないと判断された場合に、売主がその賠償をする責任です。
契約不適合責任について詳しくは、下記コラムをご参照ください。
付帯設備についても内容と現況に相違があった場合、契約不適合責任が適用されます。
一般的に、売買契約書の特約事項で付帯設備に対する契約不適合責任の期間は、7日間と定めます。
引き渡しから7日間以内の付帯設備の故障や不具合に対する補修費用は、売主が支払います。
補修できない場合は、売買代金の減額や売買契約の解除などを請求されることもあります。
付帯設備についてのトラブルを避ける方法4選
付帯設備についてのトラブルを避ける方法を以下の4つ紹介します。
- 正直に付帯設備表を作成する
- 買主から了承を得る
- 既存住宅設備保険に加入する
- マンション売却を得意とする不動産会社を選ぶ
正直に付帯設備表を作成する
買主に伝えづらいような、印象がよくないことも含めて、付帯設備表にすべて記載しましょう。
虚偽の申告があった場合、契約不適合責任を負います。
故障や不具合にすべて気づくために、不動産会社の担当営業と一緒に動作確認を行いながら作成しましょう。
買主から了承を得る
残置物についての判断は売主が行います。
ただ、残していくものについて、事前に買主に了承を得ると、その後のトラブル回避に役立ちます。
内覧時など、買主と話すタイミングで付帯設備について話しておきましょう。
買主から撤去してほしいと言われたら、事前に撤去しておきましょう。
既存住宅設備保険に加入する
新築住宅の設備には、メーカー保証がついていますが、中古住宅にはそのような保証制度がありませんでした。
ただ、中古住宅購入時に付帯設備の不具合が懸念点として感じる方が多い現状でした。
そこで、中古マンションの付帯設備に対する保険として、既存住宅設備保険というサービスが開始されました。
このサービスは、2017年にジャパンホームシールド株式会社が業界初のサービスとして販売を実施しました。
期間内に対象設備が故障した場合、その都度修理費用が保険金として支払われます。
保険の対象となる設備は、以下など合計30種類です。
- システムキッチン
- システムバス
- 給湯設備
- トイレ
- ビルトインエアコン
- 床暖房システム
- インターホン
- 外水栓
保険加入には、媒介契約締結時に専門の検査員による付帯設備の検査が必要です。設置から30年以内で、正常に稼働することを確認できた場合に保険に加入できます。
なお、売主が購入して設置したエアコンなどは保険の対象外です。
この保険は、買主に安心感を与え、購入の意思決定にも大きく寄与することを期待できます。
参考：Homille「最近よく聞く中古売買時の既存住宅設備保険とは？」
マンション売却を得意とする不動産会社を選ぶ
付帯設備に関するトラブルは多く、処分費用を後から請求される事例も多くあります。
付帯設備表はマンションや戸建てなど物件の種類によって項目が違います。
そのため、普段からマンションを取り扱っている不動産会社に依頼するのが安心でしょう。
付帯設備として残すべきかどうか判断してもらえたり、付帯設備表の作成を手伝ってくれます。不動産会社の担当営業と一緒に動作確認をしながら作成しましょう。
不動産会社選びは、一括査定サイトを利用しましょう。マンション売却を得意とする不動産会社を、インターネット上からすぐに探せます！
マンション売却時の付帯設備に関するよくある質問
- エアコンなどはどうするべき？
- 原則、撤去するべきです。ただ、比較的新しく数年以上使用できるな、付帯設備表に記入の上残しましょう。
- 付帯設備表とは？
- マンションに付帯する、キッチンや風呂、インターネットなどの設備の現況を記載する書類です。売買契約の前に、その内容について売主と買主の双方の合意を確認します。
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