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ワンルームマンション投資は儲からない？「やめとけ」といわれる理由や失敗事例を解説
ワンルームマンション投資は、初心者向けの不動産投資で、1棟物件と比較して儲からないといわれています。儲かっているかどうかの判断基準は人それぞれですが、十分なリターンがないと失敗したと感じるでしょう。
本記事では、ワンルームマンション投資が儲かるかどうか徹底的に解説します。また、儲からない事態になってしまったときの対策も知っておきましょう。
もくじ
ワンルームマンション投資は儲からないといわれる理由
ワンルームマンション投資が儲からないといわれる理由はいくつかあります。
リターンが小さい
ワンルームマンション投資は総投資額が少なく、リターンの上限額が低いです。そのため、1棟物件と比較すると、苦労したわりに儲からないと感じることがあります。
たとえば、利回り5％のワンルームマンションと1棟アパートを比較してみましょう。
| ワンルームマンション | 1棟アパート | |
|---|---|---|
| 総投資額 | 2,000万円 | 8,000万円 |
| 利回り | 5% | 5% |
| 年間想定収入 | 100万円 | 400万円 |
| 空室率 | 30% | 30% |
| 空室時の月間収入 | 0円 | 約23万円 |
利回りが同じ5％でも総投資額が違います。そのため、ワンルームマンションは年間収入の上限額が100万円と、本業の年収に少し加算される程度です。対して1棟アパートは400万円と、サラリーマンの平均給与に近いくらいの金額になります。
また、ワンルームマンションの場合は、空室があると収入がありません。空室率を30％と仮定すると、1棟アパートの場合は少なくとも月間収入が約23万円はあります。
収入がまったくないか、あるいは月間家賃の7割かの違いは大きな差があります。
不動産投資ローンを組んでいる場合、7割の家賃収入があればなんとか返済ができるかもしれません。しかし、収入がない場合は、自己資金を持ち出す必要があります。
収益性が変動する
入居者が退去すると、次の入居者を迎え入れるために、原状回復工事が必要です。退去から入居までの期間が長ければ、空室による影響が大きくなります。
ワンルームマンションは単身者向けのため、ファミリー向けマンションよりも入退去の頻度が高いです。そのため、物件の稼働率をいかに上げるかが大きな課題です。空室期間が収益性に与える影響は、1棟アパートよりもはるかに大きいといえるでしょう。
また、ワンルームマンションは、利便性がよくなければ入居率が高くなりません。そのため、都心部かつ最寄り駅徒歩5分以内などのエリアに限定されます。競合物件が多く、家賃相場が変化すると、影響を受けやすいといえます。
退去があるたびに家賃の見直しを求められる可能性もあり、収益性はファミリータイプや郊外の物件に比べて変動が大きいといえるでしょう。
中古物件の場合は修繕費がかさむことも
中古のワンルームマンションを取得した場合、修繕箇所が増えて予想以上の修繕費がかかることがあります。
修繕工事中は入居ができないため家賃は入らず、修繕費を支出するだけの状態です。修繕内容によっては工事期間が長く、収益がよくなるまでに時間がかかります。
1棟アパートであれば修繕工事中以外の部屋から家賃収入が見込めますが、ワンルームマンションは「0」か「1」しかありません。
自然に発生する空室以外に、修繕工事による空室の発生は、ワンルームマンション投資の弱点ともいえるでしょう。
入居者にリスクの大半を委ねることになる
ワンルームマンションを借りる人は、独身で経済的にもそこまで裕福ではなかったり、高額な家賃を払ってでもより快適な居住環境を求めていないという人が多いと考えられます。
そのため、契約更新時に家賃の増額要求をした場合は退去される可能性が高いため、基本的に家賃の増額は不可能と考えたほうがよいでしょう。
さらに、契約期間を定めていても、転勤や疾病などのやむを得ない事情であれば、違約金などを払うことなく入居者は退去できるため、オーナーからすると収入が安定しない不安は残り続けます。
このように本当の意味では収入が安定せず、その対策としての家賃増額もできない状況に陥るおそれがあることが、ワンルームマンション投資が儲からないといわれる理由のひとつです。
物件の競争力を高めることが難しい
ワンルームマンション投資では、競合となる物件が周辺に集まるため、入居者側の価格交渉力が高くなる傾向にあります。
これは、土地は、用途地域や容積率、建ぺい率などの制限内でできるだけ有効利用すべきといった考え方が背景にあります。
同じ用途の不動産は同じ地域に集まりやすく、ワンルームマンションの場合は、駅前一等地といった通勤・通学に便利な地点ではなく、駅から徒歩15〜20分と少し離れた地点に建てられることが多いです。
また、ワンルームマンションの入居者は、それほど住居に対して強いこだわりがないことも多いでしょう。そのため、所有物件の競争力を内装や設備で高めるのは難しい傾向があります。
結局、周辺の物件との差別化や競争は、築年数や家賃によるところが大きく、これらは経年によりオーナーが不利になる要因です。
投資を撤退しようとしても安くしか売れないおそれがある
通常、不動産の売却価格は、建物と土地の合計額から構成されます。
建物は、減耗や建物の解体にかかる費用相当額などを減額するのが一般的です。一方で土地は、基本的に減耗はしないため、更地にする費用を土地代から減額するケースもありますが、その時点の価格となります。
ただし、これは建物と土地の所有権が自分に帰属している場合であり、ワンルームマンションの場合はそうではありません。ワンルームマンション投資における所有形態は、建物の一部分（1部屋）とその持分に対応する土地の一部を所有します。
これが初期投資や税負担を抑えられるといったうたい文句にもつながっていますが、収益性が悪化し、売却して撤退しようとしたとき、逆に大きな足かせとなります。
収益性が悪いにも関わらず共有の建物のため、次に買う人からすると、取り壊して別の用途で活用もできません。それをまともな価格で買い取ってくれる人は現れないと考えたほうがよいでしょう。
不動産会社やそのワンルームマンションの持分が最も多い人に安く買い取ってもらうしかない状況に陥るおそれがあります。そうなると、儲からずにワンルームマンション投資が終了する結果になります。
ワンルームマンション投資の失敗事例
ワンルームマンション投資が儲からないのにはさまざまな原因がありますが、ここでは、代表的な失敗事例を紹介します。
築年数が古いマンションの場合、設備系統のトラブル
取得費を安く抑えるため、比較的築年数の経過した物件を購入すると、住宅設備や配管などの修繕と交換が必要です。共用部の配管類は大規模修繕工事の対象であり、管理組合が修繕計画に基づいて資金計画を立てています。
専用部分にある室内配管類の修繕費用などは、区分所有者が負担します。管理状態のよい分譲マンションでは、定期的な排水管高圧洗浄を実施していますが、実施していない物件では配管の詰まりや劣化が進んでいることもあります。
万が一排水管にトラブルがあると、水漏れのおそれがあります。下階へ被害があった場合は、損害賠償を請求されます。設備系統の不具合は、入居者の責任になることは少なく、賃貸人である区分所有者の責任となるケースが多いでしょう。
新築ワンルームマンションの場合、家賃下落で赤字経営に転落
新築ワンルームマンションを投資目的で購入したときに、よくある事例を紹介します。
すぐに入居者が決定して順調なスタートをしたが、1年経過した時点で退去があり、2カ月間の空室期間後に新規入居が決定しました。しかし、また1年経過後に退去し新規入居が決まるまで、3カ月の空室期間があり、しかも家賃が下落してしまいました。
このような事例のように、新築時は付近相場より少々高い家賃設定であっても入居が見込めます。しかし、築年数が経過すると、付近の相場並みの家賃に下落する傾向が強いです。そのため、楽観的な収支計画を立てていると、収支バランスが崩れてしまいます。
不動産会社からは、割高な家賃設定で組まれたシミュレーションを見せられたが、割高ということに気づかずに購入してしまい、数年後に後悔するのは典型的な失敗パターンです。
入退去が頻繁に発生し入居率が低下
退去から入居までの空室期間が2カ月、3カ月と長くなっていくと、年間を通した入居率が低下します。
一般的には、入居率が7割を切ると危険といわれています。1年ごとに入退去があり、新規入居までの空室期間が3カ月を超えると、この危険水域に近づきます。
収支計画で返済比率が高い場合、家賃収入だけでは返済ができないおそれがあります。自己資金の持ち出しが必要だったり、返済が困難だったりする状況になると、不動産投資が失敗したといえます。
ワンルームマンション投資に向いている人と向いていない人は？
ワンルームマンション投資が儲かると考える人も、中にはいます。感じ方に差がある理由のひとつは、投資目的の違いでしょう。
ワンルームマンション投資に向いている人と向いていない人をそれぞれ紹介します。
向いている人の特徴
ワンルームマンション投資に向いているのは、以下のような人です。
- 大きなリターンを得るよりも、安定して長期的に収入を得たい
- 空室期間を考慮した綿密な資金計画を立てられる
- 自己資金にある程度余裕がある
当然ですが、1棟の場合と違い、部屋がひとつしかないため、得られる家賃収入には限界があります。長期的な視点を持って、地道に経営努力ができる人であれば、ワンルームマンション投資に向いているといえます。
また、空室や修繕など、突然の事態に対応できるだけの自己資金を確保できていれば、うまく経営ができるでしょう。
向いていない人の特徴
一方で、以下のような人はワンルームマンション投資に向いていないといえます。
- 短期間で大きな利益を得たい
- 自己資金に余裕がない
前述したとおり、ワンルームマンションはリターンが小さいため、いますぐ収入を増やしたいと考えて投資を始めても、実際との差に苦しむことになります。
また、ワンルームの場合は投資額が少ないからと、資金的に少し無理をして始める人もいるかもしれません。しかし、経営を開始してからも維持費や管理費がかかるため、ある程度自己資金に余裕がないなら投資は避けるべきです。
儲からないなら投資からの撤退を検討する
新築ワンルームマンションの投資はスタート時点が順調でも、数年たつと家賃の下落などにより儲からなくなる時期が来ます。
経営努力などにより満室経営が継続できて、収支バランスが保てるならよいでしょう。しかし、キャッシュフローが期待できない場合は、投資からの撤退も視野に入れる必要があります。
失敗と感じたら早めに売却
ワンルームマンション投資が儲からないと感じたら、早めに売却を検討する必要があります。特に、不動産投資ローンを組んで新築物件を購入した場合は、素早い意思決定を心がけましょう。
早めにワンルームマンションを売却するべき理由は、次のとおりです。
- 築年数が浅いうちは高値売却が可能
- 不動産投資ローンの返済初期はほとんど元金が減らないので、早めに売却するほうが傷が浅い
- 設定家賃を高めにできるので売却しやすい
- 時間が経過するほど自己資金の持ち出しが多くなる
撤退可能な資金計画
失敗したときに早めに売却するには、重要な条件があります。「不動産投資ローンの残債を売却代金で全額返済できる」ことです。
マンションを売却するには、物件に設定されている抵当権の抹消が必要です。抵当権とは、不動産投資ローンの返済ができなくなったときに、債権者が物件を差し押さえられる権利のことです。
抵当権の抹消は、不動産投資ローンの残債を一括返済することが条件です。また、以下の場合は、自己資金を投入して一括返済する必要があります。
売却には、仲介手数料や税金などがかかることに注意しましょう。
自己資金はすでに物件の取得時にある程度投入していますが、取得後にも資金繰りのために自己資金が投入されているケースがあります。さらに売却時にも自己資金を投入すると、金銭的な負担は大きいでしょう。
ワンルームマンションを売却するときのために、残債をいつでも返済できるような資金計画を立てる必要があります。
売却は収益物件に強い不動産会社に相談
投資用ワンルームマンションの売却は、収益物件に強い不動産会社に相談しましょう。
不動産の売買物件を扱う不動産会社は、一戸建て中古住宅や中古マンションなどの居住用物件を得意とする会社がほとんどです。
投資用ワンルームマンションは、賃貸事業が目的の物件であり、購入層が居住用物件とは違います。売却価格の算出方法も通常の中古住宅とは異なり、利回りを重視して収益性から価格を算定することが多いです。
そのためワンルームマンションの売却は収益物件の特性をよく把握し、市場の状況に精通している専門の不動産会社に相談しましょう。
自分でそのような不動産会社を探すのは、多くの手間や時間がかかります。そのため、必ず一括査定サイトのリビンマッチを活用して、効率的な不動産会社探しをしましょう。
「リビンマッチ」では、物件の簡単な情報を入力するだけで、対応できる不動産会社を複数紹介してくれます。投資用ワンルームマンションの場合は、物件の現況を入力するときに、「賃貸中」の項目を選びましょう。複数社を比較して、自分と相性のよい不動産会社を見つけましょう。
ワンルームマンション投資に関するよくある質問
- ワンルームマンション投資は儲からないといわれるのはなぜ？
- 1棟物件と比べて総投資額が少ないため、リターンの上限額が低く、苦労したわりに儲からないと感じることがあります。また、単身者向けのため、ファミリー向けマンションよりも入退去の頻度が高く、収益性が変動しやすいのもひとつの理由です。
- ワンルームマンション投資に失敗する原因は？
- 原因のひとつは、退去から入居までの空室期間が2カ月、3カ月と長くなっていくと、年間を通した入居率が低下することです。ワンルームマンションの場合は、空室があると収入がないため「0」か「1」しかありません。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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