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マンションの買い替えをわかりやすく解説！住宅ローンがあっても大丈夫！
いま住んでいるマンションを売却して新居を購入する、住居の買い替えについて解説します。
住宅ローンが残っていたとしても、マンションの売却代金で完済したり、住み替えローンを利用することで買い替えられます。ライフスタイルの変化などで、いまの住居が住みにくくなっている場合は、ぜひ検討してください。
もくじ
マンション買い替えの基礎知識
子どもの成長や転職、転勤などライフスタイルの変化から、いま住んでいるマンションに不便を感じ、買い替えを検討する方もいるでしょう。
しかし購入するときに組んだ住宅ローンは、何十年にもわたる長い計画をしたうえで契約したものです。住宅ローンを返済しながら自宅を買い替えるにはどうすればいいのでしょうか。
買い替えに関する悩みをひとつずつ解決していきましょう。
住宅ローンが残っていても買い替えができる
マンションの買い替えは、住宅ローンが残っていてもできます。しかし、物件の売却益で住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。
住宅ローンはマンションを売却したお金で完済できれば何の問題もありませんが、完済できない場合でも住み替えローンを利用すれば問題なく買い替えられます。
住み替えローンは、住宅ローンの残債と新しいマンションを購入するための住宅ローンを一本化するものです。
たとえば、ローンの残債が800万円ある状態で3,000万円の新しい物件を購入する場合、それぞれを合算して3,800万円のローンを組むことになります。
買い替えるときの流れ
マンションを買い替えるときの流れをみていきましょう。いま住んでいる物件の売却と新しい物件の購入の流れは以下のとおりです。
| 売却の流れ | 購入の流れ |
|---|---|
|
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マンションの売却と購入は、どちらを先に進めても結局は同じですが、先に売却を進めるか購入を進めるかでメリット、デメリットが違います。
買い先行と売り先行
買い替え方法には、いま住んでいる自宅を先に売却する「売り先行」と、新しい物件を先に購入する「買い先行」があります。
売り先行は、新居を購入する前にいま住んでいるマンションの売却価格が確定するため、資金計画を立てやすい点がメリットです。
ただし、売却から新居に入居するまでの期間があると、その間の仮住まいが必要になるおそれがあります。
買い先行は新居選びにじっくりと時間をかけられるため、妥協せずに理想の住まいを見つけられるでしょう。
しかし資金計画が立てにくい点がデメリットといえます。買主があらわれないことには、いまの住んでいるマンションの売却価格はわかりません。予定していた売却価格より安くなってしまうかもしれないのです。
買い替えのメリット、デメリット
続いて、メリット、デメリットを紹介します。
| メリット | デメリット |
|---|---|
|
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マンションを買い替える大きなメリットは、いまのライフスタイルに合わせた生活を送れる点です。
しかし、いま住んでいる物件を必ず売却できるとは限りませんし、再度ライフスタイルが変わったときに買い替えが必要になる可能性もあります。
買い替えにかかる費用
マンションを買い替えるときは、ローンの完済や売却価格だけでなく、諸費用にも気を配らなくてはなりません。
買い替えの際に発生する費用をみていきましょう。
売却するときにかかる費用
売却するときにかかる費用は、以下のとおりです。
- 仲介手数料
- 住宅ローン返済手数料
- 印紙税
- 抵当権抹消手続き費用
- 譲渡所得税（※利益が出たときのみ）
- 引っ越し費用
- ハウスクリーニング費用
不動産を売却したときにかかる費用は、売却価格の約5～7%といわれています。マンションを1,500万円で売却できた場合、105万円程度の諸費用が発生すると覚えておきましょう。
マンションを売却して利益が出ると譲渡所得税を納めなくてはなりませんが、売却価格が3,000万円以下であれば、「3,000万円特例控除」を利用すると非課税にできます。
マイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。
これを、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例 – 国税庁
購入するときにかかる費用
マンションを購入するときにかかる諸費用をみていきましょう。
- 仲介手数料
- 登記費用
- 管理費、修繕積立費
- 住宅ローン関連費用
- 申込証拠金
- 固定資産税、都市計画税
- 火災保険料
- 印紙税
- 不動産取得税
不動産を購入するときにかかる費用は、購入費用の約5～8％といわれています。もし、3,000万円で新しいマンションを購入した場合、210万円ほどの諸費用がかかると把握しておきましょう。
買い替えの注意点
買い替えるときの注意点を紹介します。
物件選びで気をつけること
新しい物件を購入するときは、間取りや周辺環境、築年数に配慮しなくてはなりません。それぞれ、詳しく説明します。
間取り
家族が快適な生活を送るには、間取りが大きく関係します。家族構成やライフスタイルに適した生活を送れる間取りか必ず確認しましょう。
いまはちょうどよい間取りでも、子どもの進学などのライフステージの変化に伴い、再度買い替えを余儀なくされる可能性もあります。数年先を見据えた間取りや部屋数を意識して選びましょう。
周辺環境
マンションを購入してから後悔しないよう、事前に購入予定エリアの周辺環境をよく調べましょう。病院やスーパーが徒歩圏内にあるか、夜遅い時間でも人通りはあるかなど細部まで入念に調べてください。
築年数
築年数に配慮することも忘れてはいけません。不動産は築年数が浅ければ浅いほど資産価値が高い傾向にあります。
いま住んでいるマンションより築年数が古い物件を購入した場合、再度買い替えるときに住宅ローンを完済できなくなるおそれがあるため注意が必要です。
住み替えローンを利用するときに気をつけること
住み替えローンは、住宅ローンの残債があっても新居を購入できますが、利用する際は以下のポイントに注意してください。
- 審査が厳しく利用できない可能性がある
- 支払い不能になると多額な債務を抱えるおそれがある
- マンションの売却と購入を同じ決済日にする必要がある
住み替えローンは、一般的な住宅ローンより借入額が多いため、審査の基準が厳しくなります。収入だけでなく、ほかの銀行の借入やキャッシング利用状況も審査されます。
また、マンションの売却と購入を同じ決済日にする点にも注意が必要です。もし同日に決済できない場合、住み替えローンを利用できないこともあります。
買い替えを成功に導くコツ
買い替えを成功させるため、以下のポイントを押さえ、希望通りに売却と購入を進めていきましょう。
内覧で印象アップを狙う
内覧のときに、髪の毛が落ちていたり、衣類が散らかっていたりすると、物件の印象がよくありません。購入希望者に「このマンションがほしい！」と思ってもらえるよう、内覧前は徹底的に室内を清掃しましょう。
買い替え特約を利用する
買い替え特約とは、いま住んでいる家が売却できなければ、新居の購入契約を破棄できる特約です。マンションを売却できなかった場合、違約金が発生せずに新居の購入契約を破棄できる点がメリットです。
ただし、新居の売主からするとデメリットが多いため、買い替え特約をつけて新居の購入を申し出ても拒否されてしまうことがあります。
不動産会社を比較する
マンションの売却、購入のどちらにも共通する大切なポイントは、信頼できる不動産会社に依頼することです。依頼する不動産会社の力量次第で、売却までの期間や売却金額、購入時の条件に大きな差が出ます。
一括査定で不動産会社を簡単に比較できる
マンションを売却するときは、一括査定サイトの「リビンマッチ」を利用すると便利です。連絡や住所、物件情報などを一度入力すれば、複数の不動産会社へ査定を依頼できます。
あとは査定額や担当者の対応などを比較して、複数の不動産会社から信頼できる会社を見つけましょう。
満足できるマンションの買い替えを実現するための、効果的なサポートを受けられます。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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