古家付き土地の売却を成功させる方法｜更地のほうが売れる？メリット・デメリットを解説

古家（ふるや）（古屋）とは築年数の経った家のことで、ほぼ資産価値のない建物のことを指します。不動産の売却で古家を残したままにして売り出すとき「古家付き土地」と表記することがよくあります。ほぼ土地にしか価値がないということです。古家付き土地を購入した買主には、解体して更地にする負担がかかります。そういった古家付き土地でも、売却できるのでしょうか。

古家付き土地は売却できる？

古家付き土地とは、資産価値のない建物を残したまま売り出されている土地のことです。そんな不動産でも、問題なく売却できるのでしょうか。古家付き土地の売却で知っておきたい、基本的なポイントを解説します。

古家付き土地とは？

古家付き土地とは

古家付き土地とは建物の価値がほとんどないか、まったくない状態の古い家が残ったままの土地を指します。不動産売却では建物が建っているものの、古家付き土地はほぼ土地として売り出されます。建物を残している理由は売主によって異なりますが、主に次のような理由です。

こういった古家でも売却できるのでしょうか。

古家付き土地でも問題なく売却できる

古家付き土地でも、問題なく売却はできます。実際、古家付き土地として売り出されている不動産は少なくありません。手間のかからない更地や、そのまま住める中古住宅と比べると売れにくいかもしれませんが、古家付き土地であっても問題なく売却できます。所有する不動産の売却を検討したとき、古家付き土地も選択肢のひとつにできるでしょう。

古家付き土地と中古住宅との違い

古家付き土地と中古住宅の違い

売却するときに古家付き土地とするか、中古住宅とするかは、売主が判断して決めます。築×年以上だと古家という定義はないため、どちらのほうが売れやすいのか、売ったときのリスクが少ないのかなどが判断するポイントです。媒介契約を結んだ不動産会社に相談して決めましょう。

古家付き土地が売却できる3つの理由

古家付き土地は買主に負担がかかるにも関わらず、どうして売却できるのでしょうか。古家付き土地が売却できる理由には、次のものがあります。

売主にとって都合がよいだけでなく、買主にメリットがあることもあるのです。それぞれの理由を解説します。

更地より安く購入できることがある

古家付き土地は安く買える

古家付き土地は建物に資産価値がないため、土地の価値だけで取り引きされます。しかし、古家があるため、更地と同じ価格というわけにはいきません。古家の解体費用などがかかるだけ、安く売り出すことが多いのです。

できるだけ高く売却したい売主としては、価格が安くなってしまうのはデメリットかもしれません。しかし、売り出す前に、解体の費用や手間を負担せずに済みます。

古家をリノベーションしたい人がいる

古家をリノベーションして活用

古家は資産価値がないだけで、リノベーション次第で人が住めるようになる物件もあります。新築の家にはないレトロな雰囲気を好む人もいるので、そういった人へアピールする売り方もあるでしょう。古家の状態が良好という条件はありますが、中古住宅として売り出すには古すぎる建物でも売却できる可能性があります。

古家の再販売、活用で利益を出す方法がある

古家をリノベーションして再販売

古家のリノベーションは、自分たちが利用するためとは限りません。なかには、古家を住めるようにリノベーションして、再販売、活用して利益を出している業者もいます。ニーズのある住宅にリノベーションをする、賃貸物件や民泊施設として活用するなど、DIYで費用をかけないなど独自のノウハウを駆使して利益を出しているのです。

古家付き土地で売却するメリット、デメリット

古家付きの土地を売却する場合の、メリットとデメリットについて解説します。

古家付き土地で売却するメリット

古家付き土地として売却するメリットには、次のものがあります。

それぞれのメリットを見ていきましょう。

固定資産税、都市計画税が上がらない

土地だけだと固定資産税が上がる

古家付きのまま土地を売却することで、住宅が建っている土地に適用される「住宅用地の特例措置」で固定資産税や都市計画税が軽減され続けます。更地にすると軽減措置がなくなり、税負担が大幅に増えてしまいます。しかし、古家を残して売り出すことで、売却が完了するまで固定資産税の負担を抑えられるのです。

解体費用がかからない

更地として売り出すには、古家を解体しなくてはなりません。しかし、解体にかかる費用は大きく、解体ローンの利用を検討する必要もあるでしょう。おおよその解体費用は、次の表のとおりです。

不動産の売却前に数百万円もの費用を支払うのは大きな負担です。しかし、古家付き土地として売り出せば、解体費用をかけずに売却できます。

買主が住宅ローンを利用できる

不動産を購入するときは、多額の資金が必要になるため、多くの人がローンを組みます。なかでも住宅ローンは、審査が通りやすいローンのひとつです。土地だけを購入するときには、金融機関の審査が厳しくなるため「買いたくても住宅ローンの審査を通らずに断念する」という事態が起こりやすいです。しかし、古家があることで住宅ローンとして資金提供してもらえます。これにより、比較的多くの人が購入できるようになります。

古家付き土地で売却するデメリット

古家付き土地としての売却には、メリットだけでなくデメリットもあります。どういったデメリットがあるのかを理解したうえで、売却の方法を検討しましょう。

それぞれのデメリットを解説します。

売却価格が安くなる

古家付き土地は売却価格が安い

古家は基本的に資産価値のない建物です。本来であれば解体し、更地として売り出すところを、あえて古家付き土地として売り出しています。そのため、古家を交渉材料として、値下げを強く求められるかもしれません。古家付きのまま売り出す場合、解体費用を節約できる代わりに値下げ交渉がされやすいのです。そのため、解体費用と売却価格のバランスを十分に考える必要があります。

ニーズが少ない

そもそも古家付きの土地のニーズは、決して多くはありません。古家の需要はカフェや民泊で増えてきているものの、土地だけの売却に比べたらニーズは少ないため注意が必要です。売却にはある程度の時間がかかるものと、あらかじめ覚悟しておく必要があるでしょう。

古家付き土地を売却する流れ

古家付きの土地は一般的な不動産と比べて、売れにくい、ニーズが少ないという特徴があります。そのため、一般的な土地の売却と異なり、さまざまな手間がかかることがあるので注意が必要です。

古家付きの土地を売却する流れを見ていきましょう。

①古家付き土地の査定を依頼する

まずは、売却したい古家付き土地が、どれくらいの価格で売却できるのかを把握しましょう。そのために、古家付きの土地に対応できる不動産会社に査定を依頼してください。査定を依頼するときは、複数の不動産会社から見積もりを取得することをおすすめします。これにより、おおまかな市場価格を把握できるでしょう。どれくらいの価格で売却できるか把握できれば、売却のためにかけられる費用が明らかになります。

②古家付きの土地を売却する準備をする

次は売却向けた準備を進めていきましょう。まず、売却に必要な書類（登記簿謄本、固定資産税評価証明書など）を事前に揃えておきます。思わぬ早さで購入希望者があらわれたとき、書類の用意に手間取ると、売却のチャンスを逃すおそれがあります。すぐに必要でなくても、早めに用意しておきましょう。

また、査定を受けたときの不動産会社のアドバイスに従い、少しでも売れやすくなるように対応しましょう。古家にまだ需要がありそうなら屋内の清掃・修善を行うほか、敷地内の不用品の撤去、草むしりなど、できるだけ費用をかけずに行いましょう。

相続で取得した物件であれば、相続登記を必ず済ませましょう。相続登記が完了していないと、売却手続きが進められません。

③不動産会社と媒介契約を結ぶ

売却活動を任せる不動産会社と媒介契約を結びます。信頼できる不動産会社を選ぶため、Webサイトなどの口コミや評判を参考にしてください。担当者の対応なども参考になるでしょう。次に、専任媒介契約、専属専任媒介契約、一般媒介契約の違いを理解し、自分に合った契約を選びます。媒介契約の種類によって、不動産会社がどのように売却活動を行うかが異なります。

不動産会社が競合他社を気にせず売却に専念してもらうなら、1社とだけ契約する専任媒介契約、専属専任媒介契約になります。複数社に競争してもらうなら、一般媒介契約がよいでしょう。

④売却活動を開始する

媒介契約を結んだら、不動産会社は物件の売却活動をはじめます。基本的に不動産会社にお任せして、売主は反響を待つだけになります。売却活動として一般的なのは、不動産ポータルサイトへの掲載、チラシの配布などです。インターネット、新聞、看板など、さまざまな媒体を利用して物件を広く宣伝しましょう。売却活動で重要なのは、物件の魅力を伝える写真や説明文です。見た人が魅力を感じるように、不動産会社と相談して決めるのもよいでしょう。古家の状態がよくわかるようにすることも重要です。リフォームできそうと感じてもらえると、問い合わせが増えるかも知れません。

購入希望者があらわれて内見を希望したときは、できるだけ売主も立ち会うことをおすすめします。物件のよさをアピールすることで、購入希望者により興味を持ってもらえるでしょう。

⑤不動産売買契約を締結する

買主と価格交渉を行い、合意に至ったら売買契約を締結します。基本的に不動産会社に任せておけば、問題なく進められます。古家付きの土地の売却では、契約不適合責任が問題になりやすいポイントです。不動産会社とあらかじめ話し合い、免責になるような契約にすることが大切です。

⑥売却後の手続きを行う

売買契約を締結したら、物件の引き渡し準備を進めます。まず、撤去の必要な残置物があれば、引き渡し日までに処分をしておきましょう。代金の授受が終わったら所有権の移転登記を行い、正式に買主に引き渡します。また、売却にともなう税金の精算を行います。譲渡所得税や固定資産税など、必要な税金を適切に処理します。そのほかに必要な手続きや報告が住んだら、売却は完了です。

古家付きの土地を売却するときの注意点

古家付きの土地を売却するときには、どのようなことに気をつけたらよいのでしょうか。特に注意したいポイントを紹介します。

売却を予定している方は、ぜひ参考にしてください。

土地の境界を明確にする

土地を売却する場合は、買主に境界を明示する必要があります。境界標や土地の測量図がない場合は、引き渡し後のトラブルを避けるためにも、土地境界確定測量をすることをおすすめします。土地境界確定測量とは、土地家屋調査士に測量を依頼して境界を特定し、隣地の所有者とその境界を確認することをいいます。隣地所有者が多いときや、所有者が遠方に住んでいる場合は、想定以上に時間がかかることがあります。土地の売却を決めたら、早めに測量をしておくとよいでしょう。

古家付きの土地の価格を決める方法

一般的に古家付きの土地は、土地の価格から建物を解体する費用を差し引いて、売却価格を設定します。解体費用がかからない更地に比べて需要が少ないため、割安感を出す必要もあるでしょう。また、庭木が多い場合や、カーポートやブロック塀などがある場合、伐採費用や建物以外の解体費用も考慮する必要があります。

契約不適合責任を免責にする

売主は売却する不動産を、契約で定めた内容に適合する状態で引き渡さなければなりません。契約不適合責任とは契約内容と異なる状態で引き渡した場合、売主は補修する義務や損害賠償責任を負うというものです。つまり、建物に不具合があることを説明せずに売買契約を締結した場合、売主は補修して引き渡さなければならず、程度によっては損害賠償を請求されるおそれがあります。

古家付き土地として売り出す場合は、そもそも建物の価格が含まれない価格設定をしています。そういった背景もあるため、建物は契約不適合責任を免責とすることを売主へあらかじめ説明しておきましょう。売買契約書にも、契約不適合責任を免責することを明示しましょう。

再建築不可物件なら古家を解体しない

再建築不可物件とは、建物を解体してしまうと新しく建物を建てられない土地のことをいいます。建築基準法により都市計画区域に建物を建築する場合は、原則幅員4m（もしくは6m）以上の道路に2m以上接しなければならないと定められています。接道義務を果たしていない土地には、建物を建築できません。

古家付き土地が接道義務を果たしていない場合は、古家を取り壊してしまうと再建築できなくなるため、古家を解体しないで売却しましょう。たとえば、古い家でもリフォームして貸し出すことで家賃収入を得られれば、再建築不可物件であっても、資産価値を見い出すこともできます。

古家付き土地の売却は不動産会社に相談しよう

古家付きの家を売却する場合、解体費用や売却価格、固定資産税の計算も含めた資金計画のほか、建築基準法をはじめとする法律の問題があります。自分の判断だけで古家付きの土地を売却するのは、非常にリスクが高いといえます。

古家付きの土地を売却するときは、専門家へ相談するのが安全で確実です。

古家付きの土地を早く売却するなら不動産買取

古家付きの土地は、決して売れやすい不動産ではありません。販売力のある不動産会社と契約したとしても、すぐに買主があらわれることはないでしょう。時間をかけて買主を見つけるのが、基本的な販売戦略になります。できるだけ早く売却したい人には、買取による売却がおすすめです。買取は不動産会社が買主になって、不動産を買い取る売却方法です。買主を探す必要がないため、すぐに売却できます。

ただし、再販売するための費用が差し引かれるため、買取の売却価格は市場価格の6～8割になるのが一般的です。少しでも高く買い取ってもらうのであれば、リビンマッチで複数の不動産会社に査定をしてもらいましょう。あとはもっとも査定価格の高い不動産会社に売却するだけです。

不動産会社は一括査定で選ぶのがおすすめ

古家付きの土地を売却するときは、複数の不動産会社に相談しましょう。不動産会社によって得意としている物件が異なるため、査定価格も違います。複数社の話を聞いて、パートナーとなる不動産会社を選んでください。

複数の不動産会社に相談するときは、一括査定サイトの「リビンマッチ」が便利です。

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