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地価公示価格とは？土地の価格の違い・調べ方をわかりやすく解説
土地の値段を知りたいとき、どのように調べたらよいのでしょうか。実は土地の値段には、地価公示価格、基準地価、路線価、実勢価格などさまざまものがあります。それぞれの価格の特徴や調べ方などを紹介します。
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地価公示価格（公示地価）とは？
土地の価格を示す指標はいくつもありますが、テレビや新聞などで地価の動向を報道するときによく使われているのが「地価公示価格（公示地価）」です。地価公示価格とはどういうものなのか、基本からわかりやすく解説します。
地価公示価格を基本から解説
地価公示価格をわかりやすくいうと「国がお墨付きを与えた土地価格の基準・指標」です。
地価公示法の趣旨に沿って、政府が50年以上にわたって公表している価格で、全国2万6千カ所の土地について、毎年1月1日時点の㎡単価として3月下旬に公表されます。
地価公示法の目的が次のようになっているように、もっとも信頼のおける土地価格の指標であり、市区町村などが行う固定資産税や、税務署の相続税評価、企業が不動産を保有する際の時価評価、金融機関の担保評価などにも活用されています。
第一条 この法律は、都市及びその周辺の地域等において、標準地を選定し、その正常な価格を公示することにより、一般の土地の取引価格に対して指標を与え、及び公共の利益となる事業の用に供する土地に対する適正な補償金の額の算定等に資し、もつて適正な地価の形成に寄与することを目的とする。
地価公示法 第一条
また、選ばれている2万6千カ所は、基本的に変更されないため、価格が上がっているのか下がっているのか、その価格動向を知る指標としても最適です。
ほかにも次の特徴があります。
- その地域で標準的な土地が選ばれている
- 建物がある土地でも更地として評価される
- 都市計画区域内の土地である
地価公示価格が決まる仕組み
最終的に地価公示価格を決定するのは、学識経験者など7人の委員から構成された国土交通省の土地鑑定委員会です。
土地価格の鑑定評価自体は、現地調査、不動産会社等へのヒアリング、取引事例収集などを経て、1地点について2人以上の不動産鑑定士が行います。さらに、作成された鑑定評価書をもとに、地域・地点間のバランスなども考慮のうえ、土地鑑定委員会で価格を決定します。
地価公示価格の調べ方
地価公示価格は一般に公開されており、誰でも簡単に調べられます。新聞・テレビなどメディアで大々的に取り上げられますが、すべての土地について報じることはありませんから、自宅近くの地価公示価格は自分で調べましょう。
地価公示価格を調べるおすすめの方法は、国土交通省のWebサイトにある「不動産情報ライブラリ」です。
トップページから調べたい都道府県、市区町村などを指定すると、さらに地価範囲や用途区分など検索条件が指定でき、とても簡単で使いやすいシステムになっています。
地価公示価格の注意点
土地価格の基準・指標としては信頼性の高い地価公示価格ですが、あくまで客観的な目安に過ぎず、個別の土地の価格まで算定できるものではありません。
また、不動産鑑定士が評価した価格が、不動産の資産価値を反映した理論的に正しいものであっても、売主・買主の事情や、市況などにも左右されがちな実勢価格（時価）と乖離することも少なくありません。
そのため、地価公示価格は地域の相場や価格帯を把握するため、参考にする基準であり、一つの物差しとして考えなければなりません。
また、全国に2万6千か所といっても、ほぼ都市計画区域内に限定されており、お住いの地域や所有している不動産がある近辺に地価公示価格がない場合もあります。
そのため、地価公示価格だけでなく、都道府県が公表している「地価調査価格」なども併せて活用することも必要となります。
地価公示価格以外の土地の値段を調べる方法
土地の価格には地価公示価格以外にもいくつかの種類があります。それぞれの土地の価格の種類をまとめると、次の表のようになります。
| 地価公示価格 | 基準地価 （地価調査価格） |
路線価 （相続税評価額） |
固定資産税評価額 | |
|---|---|---|---|---|
| 価格の設定者 | 国土交通省 | 都道府県 | 国税庁 | 市町村 |
| 発表時期 | 3月下旬ごろ | 9月ごろ | 7月上旬 | 3月ごろ |
| 目的 | 公共用地取得価格や一般の土地取引の指標とするため | 左記公示価格を補完するため | 相続税の徴収のため | 固定資産税の徴収のため |
| 調べ方 | 国土交通省「標準地・基準地検索システム」 | 国土交通省「標準地・基準地検索システム」 | 国税庁の路線価図 | 固定資産税の納税通知書ほか |
土地価格のそれぞれの種類について、個別に解説していきます。
基準地価
国が示す公示地価は毎年1月1日時点の評価で3月ごろに発表されますが、この価格が1年間適用されるとなると、年の途中の価格変動に対応できません。
公示地価を補完する形で、毎年7月1日時点の評価を9月下旬ごろに都道府県から発表されるのが基準地価です。
基準地価が発表されたあとは、次の公示地価が発表されるまで土地価格の参考値を調べる手段として機能します。
基準地価も公示地価と同様に、実勢価格とほぼ同じ価格になります。
調べ方
基準地価の調べ方は公示地価とほぼ同じで、不動産情報ライブラリで調べられます。
標準地・基準地検索システムにアクセスし、調べたい土地のある都道府県と市区町村を選んだら、条件設定の段階で「都道府県地価調査のみ」にチェックを入れて検索すれば検索結果が表示されます。
公示地価と基準地価の結果を両方表示したい場合は「公示地価・都道府県地価調査の両方」にチェックを入れて検索しましょう。
注意点
注意点についても公示地価と同じです。価格水準としては実勢価格と同等と考えられますが、民間の取引においてはさまざまな要素で妥結金額が変動するので、必ず基準地価と同じ価格で取引できるとは限りません。あくまで参考数値として捉えてください。
路線価（相続税評価額）
路線価は一般の取引ではなく、相続税や贈与税の徴収のために設けられている土地価格です。相続税の計算では、全国一律の決まったルールで土地を評価しなければならず、そのために用いられます。
路線価は主に市街地など人口の多い地域に設定されており、郊外や山林など設定されていない土地もあります。その場合、相続税評価額は路線価に換えて倍率方式を用います。路線価、倍率方式どちらにしても性質は同じで、実勢価格のおよそ80%になるように調整されます。
調べ方
路線価は国税庁が運用する「路線価図・評価倍率表」で確認できます。
調べたい土地のある都道府県を選択し、次のページで「路線価図」を選択します。地名を選択していくと路線価図のページが表示されます。路線価図は複数の地図に分けて掲載されていることがあるので、目的の土地がなければ別の地図を開いて確認します。
「380C」など数字とアルファベットで書いてあるのが路線価で、そこから引かれている矢印の範囲の土地に適用されます。千円単位で表示しているので、当該の土地は１㎡当たり38万円であることを示します。
これに土地の地積（土地の面積）をかければ、土地の基本的な路線価が計算できます。
もし路線価を知りたい土地の記載がない場合は、路線価図を選択したページへ戻って「評価倍率表」から倍率方式で土地価格を検索できます。
注意点
実際の路線価は、複雑なルールにより補正が入ります。相続が発生した際の路線価の計算は、相続税や相続対策の土地価格の計算などは、税理士やファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談してください。
固定資産税評価額
固定資産税評価額は、市区町村が固定資産税を徴収するための土地の評価額で、実勢価格のおよそ70%になるように設定されます。
調べ方
自宅に届く固定資産税の納税通知書内で記載が確認できるほか、役所で固定資産評価証明書を取るなどしても確認できます。
注意点
固定資産税評価額は土地だけでなく、建物も評価対象になります。土地の参考価格を知りたい場合は、土地に関する固定資産税評価をチェックしてください。
不動産は1物4価、間違えやすい土地価格の指標
不動産は「1物4価」といわれています。意味はひとつのものに対して、価公示価格や基準地価（地価調査価格）、路線価、固定資産税評価額と4つの価格があるという意味です。
4つの価格はどれも行政が公表しているものなので、同じもののように思ってしまいがちです。しかし、路線価と固定資産税評価額は地価公示価格のそれぞれ80％、70％が目安で、基準となるのはあくまでも地価公示価格です。
多少異なる部分はありますが全体的にはほぼ同じなため基準地価は、信頼度も地価公示価格と大差はありません。地価公示価格とあわせて活用してください。
| 地価公示価格 | 基準地価 （地価調査価格） |
路線価 （相続税評価額） |
固定資産税評価額 | |
|---|---|---|---|---|
| 根拠法令 | 地価公示法 | 国土利用計画法 | 相続税法 | 地方税法 |
| 実施主体 | 国土交通省 | 都道府県 | 国税庁 | 市区町村 |
| 価格割合 | 100 | 100 | 80 ※地価公示価格の8割 |
70 ※地価公示価格の8割 |
不動産の価格はどうやって決まるのか？
土地価格はどのように決められるのでしょうか。ここでは基準地価（地価調査価格）の鑑定評価に用いられる３つの手法と、不動産価格を決める個別の要素について解説します。
取引事例比較法
市場でどういった価格で取引が成立しているかに着目するのが、「取引事例比較法」です。売買したい物件と条件が近い物件の取引事例を収集し、地域補正、個別補正、時点修正などで、物件を比較して価格を決める手法です。
近隣地域や類似地域の取引事例が必要ですが、現在の市場の状況を反映しているため、適切な事例があれば価格動向を測るうえで有効です。
原価法
費用面に着目したのが、「原価法」です。主に建物、または建物とその建物がある土地の価格を求める手法です。まず、まったく同じ建物を再現する費用（再調達価格）を算定し、経年劣化による価値の目減りを差し引くことで価格を決めます。
収益還元法
最後は、当該物件が将来にわたって、どれだけの収益を生み出すかに着目したのが「収益還元法」です。
年間利回りなど収益をベースに考えるため、賃貸アパート・マンションや駐車場といった賃貸用不動産や事業用不動産の算定には特に有効です。
この3つの手法を大別すると、実際の取引事例に沿って価格を決めていく取引事例比較法に対して、原価法、収益還元法は費用や収益といったデータから価格を決定します。
不動産の実勢価格は、人の気持ちなどで過熱したり、冷めたりします。そのため、市場面だけで考えるのではなく、費用面、収益面を考えることで、いまは割安なのか割高なのかを測ることもできます。
不動産の価格を決める要素
不動産価格を決める方法を３つ紹介しましたが、具体的に不動産の価格を決める要素には何があるのでしょうか。不動産価格に影響する、さまざまな要素を紹介します。
要素のひとつとして、物件のある地域があります。都心に近く利便性が高い、あるいは今後発展が見込まれるような地域であれば、その地域の価格は高くなりますし、その逆であれば下落傾向にあるでしょう。いずれにしても、地域ごとに一定の価格帯が形成されます。
次に、不動産個別の要素を考えてみましょう。不動産にはそれぞれ個性があり、ひとつとして同じものはありません。価格を構成する要素は、交通事情に関するものから、土地の条件、自然的条件など多岐にわたります。住宅地を例に主な要素をまとめると、次のようになります。
- 最寄り駅への距離・時間
- 接面道路の幅員など
- 地積・間口・奥行・形状等、高低差、角地かどうか
- 土地の向き（南向きか北向きかなど）
- 学校・病院その他公共施設への距離
- 洪水、地すべり、高潮、崖くずれ等の災害発生の危険性
土地価格にはほかにも多くの要素がありますが、建物に目を向ければ、次のようなものがあります。
- 築年数、間取り、延べ床面積
- 木造か鉄筋コンクリートかなど主要構造
- 外装・内装その他仕様グレード
また、特殊なケースですが自殺や事故などのネガティブな事象で「事故物件」となり、相場よりも極端に価格が下がることもあります。
このように不動産価格は多岐にわたる要素が影響を与え、とてもわかりにくくなっています。そのため、国が専門家である不動産鑑定士の鑑定評価をもとに地価公示価格などで基準や指標を示しているのです。
実際に自宅の価格を知りたいときは
地価公示価格はあくまでも国土交通省が調べた土地の価格で、実際に取り引きされている価格とは違います。実際に取り引きされる価格は、「実勢価格」といいます。実勢価格について詳しく解説します。
実勢価格
実勢価格は市場価格と呼ばれることもあります。民間の売買では買主がいて初めて取引が成立し、買主と取引が成立したときの値段が実勢価格です。自分の土地を売ったときにいくらで売れそうか値段を知りたいときは、これまで紹介した土地価格ではなく、実勢価格を調べましょう。
調べ方
もっとも手間がなく確実に、しかもより正確な実勢価格を調べたければ、売買を仲介する不動産会社に土地の値段を査定してもらうのがベストです。ほぼすべての不動産会社は無料で査定をしてくれます。
ほかに自分で調べる方法としては、価格を知りたい土地の近くで売りに出されている物件情報を、ネットや街中の不動産会社の張り紙などで確認できます。
Webサイトの「レインズ・マーケット・インフォメーション」では、実際の取引で妥結された売買価格が確認できます。
注意点
不動産会社が示す査定額は「買主があらわれそうな額」であり、あくまで予想の数値です。購入希望者があらわれたらそこから交渉がはじまり、値下げ交渉なども行われるため、必ず査定額どおりに取引がまとまるわけではありません。
また他人が売りに出している土地の値段を参考にする場合、売主の事情によって適正価格と比べて値段が上下することがあります。
たとえば急いで売却したい事情があれば、通常の価格よりも安くして買主があらわれやすいようにします。こうした個別の事情は他人にはわからないため、本来の適正価格とずれが生じることは承知しておきましょう。
まずは不動産会社に相談
自宅の売却を検討している人が実勢価格を知りたいときは、不動産会社に依頼し、査定してもらうのが一番確実な方法です。基本的に価格の査定は無料で行ってもらえます。1社だけでは信用できないという方は、複数社に依頼しても問題ありません。
複数社から査定を受けるのであれば、一括査定サイトを利用するのもよいでしょう。不動産情報を一度入力するだけで、複数社に査定を依頼できます。各社に連絡するのと比べると、短時間で査定を依頼できるのがメリットです。
実勢価格を決めるのは売主と買主
不動産会社に査定をしてもらうことで、家がどれくらいの価格で売れるのかはおおまかにわかります。しかし、あくまでも不動産会社の査定価格であって、本当にその価格で売却できるかどうかはわかりません。
地価公示価格にしても不動産の資産価値を反映した価格ではあるものの、実際に売買された価格ではありません。
「不動産の本当の価値」である実勢価格は、売主と買主双方で合意し、売買が成立するまではわからないのです。
それでも、地価公示価格や不動産会社の査定価格を把握しておくことは、無駄ではありません。どれくらいの価格で売却できるのかを知ることで、適切な売り出し価格を設定できるのです。適切な売り出し価格にすることで、購入希望者を集めやすくなります。
不動産会社は「レインズ」で価格をチェックできる
不動産会社には物件の売り出し情報などを掲載し、管理できるレインズというシステムがあります。レインズが利用できれば実勢価格の参考数値がわかるのですが、このシステムは不動産会社しか利用できません。
ただし、レインズとほぼ同様の情報が掲載されているレインズ・マーケット・インフォメーションというWebサイトがあります。
このサイトでは実際に妥結した売買価格の情報が確認でき、誰でも利用できるため、実勢価格の調査に利用できます。
より詳しい値段は不動産会社の査定が必要
実勢価格の調査方法はいくつかあるものの、ほかの人の取引した価格はあまりあてになりません。詳しい値段が知りたいときは、自分が売りたい土地の値段を不動産会社に査定してもらう必要があります。
正確に不動産の価値を調べるなら複数の不動産会社に相談
不動産会社に査定を依頼するときは、必ず複数社に依頼しましょう。土地の査定額は不動産会社によって差が出ることが多く、1社では正確な査定ができません。
不動産会社とひと口にいっても扱う物件の得手不得手があり、それが査定額に反映されるためです。
土地を売るときは土地の取引を得意とする不動産会社ほど高く売れる自信があるため、査定価格も高めになります。複数の不動産会社の査定を受けることで、より正確な相場を把握できるため、必ず複数社に見積もりを依頼しましょう。
リビンマッチなら気軽に査定を依頼できる
複数の不動産会社に相談し、査定を依頼するのは非常に手間がかかります。しかし「リビンマッチ」を利用すれば、住所などの連絡先のほか土地の情報を一度入力すれば、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できます。
あとは査定額を比較したり、担当者の人柄を見たりして、売却を依頼する不動産会社を選びましょう。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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