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マンション売却の注意点！失敗しないために確認すべきこと
マンションの売却では、ちょっとしたことがトラブルにつながるおそれがあります。そのため、準備や不動産会社との契約など、さまざまなことに注意が必要です。
マンション売却で失敗しないため、マンションを売却する前、売却活動中、売却後に分けて、それぞれの注意点について解説します。トラブルを起こすことなく、スムーズに売却するため、ぜひチェックしてください。
マンションを売却する前の注意点
マンションを売却する準備段階では、次のことに注意しましょう。
- 売却後の引っ越し先と売却にかける期間を決める
- 住宅ローンの残債の確認、売却希望価格の目安を決める
- マンションの室内設備を確認しておく
- 悪徳不動産会社と契約しないように気をつける
- 買い取り保証のデメリットを理解しておく
それぞれの注意点について詳しく解説します。
売却後の引っ越し先と売却にかける期間を決める
想定より早く売却が決まって急いで引っ越さなければならないのに、引っ越し先の契約ができていないと退去できません。マンションを退去するタイミングに合わせて、売却・引き渡しをすることが大切です。
一般的に媒介契約を交わしてから引き渡しまで1～3カ月かかるといわれています。しか、引っ越し先が見つからないトラブルを避けるため、売却にかける期間は少し長めに考えておきましょう。
売却期間に余裕をみておくことで、売却価格減額の相談や金額交渉に対して強い姿勢でいられます。
住宅ローンの残債の確認、売却希望価格の目安を決める
現時点での住宅ローン残債と売却希望価格をあらかじめ確認しておく必要があります。
売却価格を安くすれば早く売れる可能性はありますが、住宅ローンの残債を下回ってしまうと売却できません。心配な場合は、住宅ローンを組んでいる金融機関に相談することをおすすめします。
マンションの室内設備を確認しておく
室内設備の状況やこれまでに起こったトラブルについてピックアップしておきましょう。マンションの売却前からわかっていたトラブルを買主に伝えていないと、売主は契約不適合責任を問われ、損害賠償などを請求されるおそれがあります。
室内の不具合を事前に準備しておけば、不動産会社に伝え忘れることがなく、トラブル防止につながります。
悪徳不動産会社と契約しないように気をつける
不動産会社のなかには、売主の利益より自社の利益を優先的に考えて行動する悪徳不動産会社があります。悪徳不動産会社と契約すると、マンションを売却するまでに時間がかかるおそれがあります。
マンションの売買が成立したときに、売主から受け取る仲介手数料が不動産会社の報酬になります。そして買主も自社で見つけると、買主からも仲介手数料を得られる仕組みになっています。この売主と買主それぞれから仲介手数料を受け取れることを「両手取引」といいます。
しかし、専属専任媒介契約か専任媒介契約で契約すると、不動産会社にはレインズという物件情報サイトに掲載する義務があるため、物件情報を見たほかの不動産会社が買主を見つけてしまうおそれがあります。そこで悪徳不動産会社はレインズへ情報を掲載せず、自社だけで情報を独占することで両手取引を狙おうとするのです。レインズに情報を掲載しないと、物件情報が広まらないため、マンションの売却に時間がかかってしまいます。
不動産会社に「レインズへの広告掲載をお願いします」と釘を刺すか、一般媒介契約にして複数の不動産会社と契約することが対策になります。複数の不動産会社と媒介契約を締結したとしても、支払い先は仲介をした1社だけなので、売主の負担は変わりません。
買い取り保証のデメリットを理解しておく
不動産会社との媒介契約には、買取保証がついている場合があります。買取保証とは売却できなかった場合に、媒介契約を交わした不動産会社がマンションを買い取ってくれるという保証です。
確実に買い取ってもらえるとはいえ、この場合の買取価格は相場から15〜30％も低い価格になります。不動産会社はのちに転売したとき、この差益で儲けられるわけです。
早くマンションを売却したい人には買い取り保証があるのは助かりますが、手にできる金額が減ってしまうため注意が必要です。
マンション売却中の注意点
不動産会社と媒介契約を交わしたら、マンションの売却活動がはじまります。売却活動中は売主がすることはほとんどありません。ただし、売却中は購入希望者から内覧の依頼をされることがあります。内覧の依頼があったときは、できるだけ売主も同席しましょう。
- 内覧のときは購入希望者に物件のよさをアピールする
- 購入希望者に話しかけすぎない
- 違約金や仲介手数料の支払いに備えておく
内覧のときは購入希望者に物件のよさをアピールする
不動産会社の担当者は、購入希望者の購買意欲を高められるように営業トークを行います。しかし、売却するマンションのよさを、もっとも理解しているのは売主です。売主目線からマンションのよさについて、購入希望者にアピールしましょう。近隣にある施設の充実度や、家の日当たりのよさや暮らし心地のよさなどを伝えましょう。購入希望者からの質問にも答えられるよう、事前に用意しておくことも大切です。
購入希望者に話しかけすぎない
購入希望者への過剰なアピールは不信感を持たれて、マイナスの印象になるため注意しましょう。購入希望者はいくつものマンションを比較し、そのなかから選ぼうとしています。過剰にアピールをされてマイナスの印象を持たれてしまうと、比較対象から外れてしまうかもしれないのです。
適度にマンションのよさを伝えたら、あとはじっくりと内覧をしてもらい、質問があったら答えるくらいにとどめるのがおすすめです。
違約金や仲介手数料の支払いに備えておく
売買契約を交わしたあとは、中途解約の違約金や仲介手数料を半額支払う義務が生じます。そのことを念頭において、売買契約を交わしてください。
マンション売却後の注意点
- 引き渡しの準備には余裕を持っておく
- 利益が出たときは確定申告が必要
引き渡しの準備には余裕を持っておく
売買契約が完了したら所有権が買主へ移り、約1カ月後に鍵や書類一式を引き渡して完了になります。引き渡しのときに必要な書類などは不動産仲介会社が指示しますが、時間に余裕をもって準備を進めておきましょう。必要なものがそろわずに当日を迎えてしまうと、契約通りに手続きを進められないため、トラブルになるおそれがあります。
利益が出たときは確定申告が必要
マンションを売却しても、すべてが終わったわけではありません。マンションを売却したときの価格が購入したときの価格を上回って利益が出た場合は、譲渡所得が発生するため確定申告が必要です。
減税を受けられる制度を知らなければ、不要に税金を支払うことになって大きく損をするので注意してください。
3,000万円特別控除
住宅の売却による譲渡所得の課税標準額の算出方法は、次の式で算出されます。
課税基準額＝譲渡金額ー取得費用ー譲渡費用
- 譲渡金額…売却した金額
- 取得費用…マンションを購入した金額に減価償却を含めた金額
- 譲渡費用…仲介手数料や登記のための司法書士費用
3,000万円特別控除とは、課税基準額から3,000万円を控除できる制度です。これにより、課税標準額を抑えられます。
10年超所有軽減税率の特例
マンションを10年以上所有していた場合、軽減税率が適用されます。
マンション売却にかかる費用・税金に注意！
マンションの売却には、さまざまな費用や税金がかかります。あらかじめ把握しておき、資金計画に組み込んでおく必要があります。
仲介手数料
媒介契約を交わした不動産会社でマンションを売却する場合、仲介手数料が発生します。不動産会社に支払う仲介手数料は次のとおりです。金額はいずれも税別です。
| 売買価格 | 仲介手数料 |
|---|---|
| 200万円以下 | 売買価格の5％ |
| 200万円を超えて400万円以下 | 売買価格の4%＋2万円 |
| 400万円を超える | 売買価格の3％＋6万円 |
司法書士費用
マンションに抵当権が設定されている場合、抵当権の抹消を司法書士に依頼するときにかかる費用です。5,000～1万5,000円が目安です。
住宅ローン一括返済手数料
住宅ローンを返済中のマンションを売却する場合、一括返済をすることになります。一括返済時に手数料がかかる金融機関もありますので、事前の確認が必要です。
住民税・所得税
譲渡所得が発生した場合には、住民税や所得税が課税されます。諸費用を差し引いてマイナスになった場合は、確定申告を行うと返還されます。
固定資産税・都市計画税
年の途中で売却した場合、その年の固定資産税や都市計画税は、1月1日時点でマンションを所有していた人が支払うことになります。ただし、年の途中で日割りや月割りで精算をしますので、一部は返還されます。
売主が1年分を払う認識がないと、資金計画に影響を及ぼすおそれがあるため注意が必要です。
管理費・修繕積立金
マンションでは管理組合に管理費・修繕積立金を支払っています。支払いの切り替えが何月からになるか、何月までの分が売買時に精算されているのかを確認しておく必要があります。売却後に滞納があった場合は、管理組合から買主へ請求されますが、そのあとに買主から売主へ請求されます。
リビンマッチで不動産会社を比較
マンションの売却するときは、これまで紹介してきた多くの注意事項を覚えておかなければなりません。覚えることが多くて大変ですが、そこをフォローするのが不動産売買のパートナーである不動産会社や担当者です。
親切な担当者であれば、相談の段階から事前に説明をしてくれます。しかし、自社の利益しか考えていない担当者だと、売主に親身になってくれないことがあります。
よい不動産会社とそうでない不動産会社を見きわめるのは、簡単なことではありません。そのため複数の不動産会社に相談して、比較することが大切です。
何社もの不動産会社へ連絡をするのは大変なので、マンション売却をするときは、業界最大手の一括査定サイト「リビンマッチ」がおすすめです。
一度の入力で複数社から査定を受けられるため、手間をかけることなく不動産会社を比較できます。
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この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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