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実家の土地を相続するときの注意点｜税金・空き家・共同名義に注意！
厚生労働省の「簡易生命表（令和3年）」によると、2021年の日本人の平均寿命は男性が81.47歳、女性が87.57歳です。両親が80歳を超えると、現実としてのしかかってくるのが相続の問題です。両親の相続について考えるのは気分が沈みますが、あらかじめ準備しておけば、いざというときに落ち着いて対応できます。
参考：令和3年簡易生命表の概況（厚生労働省）
もくじ
実家の土地を相続するときのポイント
実家の土地を相続するときには、さまざまな確認すべきポイントがあります。遺言書の有無のほか、法定相続人が何人いるのか、権利関係の書類などをあらかじめ調べておくことで、いざというときの手間を大幅に軽減できます。
実家を相続するときは、次のことに注意しましょう。
- 遺言書の有無
- 法定相続人の調査
- 権利関係書の調査
遺言書の有無
遺言書があるかどうかを確認してください。遺言書がある場合、法律で定められた相続の範囲より、遺言書の内容が優先されます。後ほど紹介しますが、相続には3カ月という期限があるので、遺言書の確認はできるだけ早く行いましょう。
親がまだ元気なうちに遺言書があるかどうかを、それとなく確認しておくとよいでしょう。
法定相続人の調査
遺言書の有無を確認したら、法定相続人を確認しましょう。親が亡くなってから法定相続人を調べていると、あっという間に時間が過ぎてしまいます。
法定相続人の調査では、わかっている被相続人（亡くなった人）の戸籍謄本をすべて集め、関連する親族を調べることが重要です。法定相続人は遠方に居住している可能性があります。相続が発生してから調査していると時間がかかるおそれがあるため、あらかじめ戸籍謄本を集め、法定相続人を確定させておきましょう。
権利関係書の調査
相続の対象となる不動産のリストアップと、それらの権利関係書を集めます。たとえば登記簿や権利書、設計図面、測量図面、領収書、近隣との合意書などです。特に対象となる不動産の領収書があれば、相続税の負担を軽くできる可能性があります。
相続で注意すること（期限・相続税など）
相続には期限や相続人、税金など、複雑な問題がからんできます。相続で注意すべきことについて解説します。
相続の期限
相続が発生すると遺言書の確認、法定相続人の確定、そして分割協議などを行います。相続に関する手続きと期限をまとめると表のようになります。
| 期限 | 相続の手続き |
|---|---|
| 3カ月以内 |
|
| 4カ月以内 |
|
| 10カ月以内 |
|
まず3カ月以内に遺言書の有無を調査してください。法律で定められている財産分与よりも遺言書の内容が優先されます。そのほか相続人の確定、相続放棄または相続の限定承認※を行います。
※相続の限定承認
相続する財産に借金などの負債がある場合、プラスの財産とマイナスの財産を相殺してプラスの財産が出た場合のみ相続すること。
次に4カ月以内に準確定申告です。これは相続を受ける人ではなく、被相続人（亡くなった人）の税金関係をいったん遺族が精算することです。
そして10カ月以内に遺産分割協議書を作成してください。これにより、法定相続人全員の署名と捺印により、分割協議書が成立します。
法定相続人と相続放棄
法定相続人とは法律で定められている相続人のことです。表にまとめると次のようになります。
| 被相続人の家族 | 法定相続人と法定相続分 | |
|---|---|---|
| 子どもがいる | 配偶者 1/2 | 子ども1/2 人数で分ける |
| 子どもがおらず父母がいる | 配偶者 2/3 | 父母等1/3 人数で分ける |
| 子どもと父母がおらず、兄弟・姉妹がいる | 配偶者 3/4 | 兄弟・姉妹1/4 人数で分ける |
※このケースでは、被相続人に配偶者がいる想定になっています。
被相続人に負債などがある場合は、相続を放棄することができます。負債義務の有無を簡単に表にまとめると次のようになります。
| 名称 | 財産の内容 | 相続人の債務義務 | |
|---|---|---|---|
| 負債※1 | 資産※2 | ||
| 単純相続または単純承認 | （無条件で） 引き継ぐ |
（無条件で） 引き継ぐ |
負う |
| 限定承認 | 資産で相殺する | 引き継ぐ | 負わない |
| 相続放棄 | 引き継がない | 引き継がない | 負わない |
- ※1負債
- マイナスの財産
- ※2資産
- プラスの財産
それぞれのメリット・デメリットは、相続を受けた人が債務を支払う義務を負うかどうかです。被相続人に負債が多ければ、限定承認や相続放棄も有効です。
相続をしたときにかかる税金
控除などがあるため、相続をしてもすべての財産に税金がかかるわけではありません。ここでは順を追って、財産を相続したときの税金について説明します。
例として、両親＋子ども2人の家で、父が1億円の財産を残して死亡したケースを想定しています。
STEP 1 相続税の基礎控除額を求める
相続税には基礎控除があり、相続した財産相続した財産で税金がかかるのは基礎控除額を引いた分になります。基礎控除額の計算方法は次のとおりです。
■相続税の基礎控除額の計算式
相続税の基礎控除額＝3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）
たとえば、法定相続人が配偶者と子ども2人の合計3人の場合、基礎控除額は「3,000万円＋（600万円×3人）」で4,800万円になります。
STEP 2 課税遺産総額を求める
次に課税遺産総額を求めます。課税遺産総額とは、相続財産から基礎控除を除いた金額のことをいいます。紹介しているケースでは、次の式になります。
相続財産：1億円－基礎控除額：4,800万円＝5,200万円（課税遺産総額）
STEP 3 税率を乗じる
相続人の課税遺産総額を求めたら、次に課税遺産総額を法定相続分でかけます。配偶者は1/2で、子は残り1/2を人数で分けます。2人兄弟・姉妹の場合は、1/4となります。
妻：5,200万円 × 1/2 ＝ 2,600万円…A
子：5,200万円 × 1/4 ＝ 1,300万円…B
子：5,200万円 × 1/4 ＝ 1,300万円…C
計算された金額に対し、金額に応じた税率をかけます。税率は金額によって変化します。
| 法定相続分に応ずる取得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1,000万円以下 | 10％ | － |
| 3,000万円以下 | 15％ | 50万円 |
| 5,000万円以下 | 20％ | 200万円 |
| 1億円以下 | 30％ | 700万円 |
| 2億円以下 | 40％ | 1,700万円 |
| 3億円以下 | 45％ | 2,700万円 |
| 6億円以下 | 50％ | 4,200万円 |
| 6億円超 | 55％ | 7,200万円 |
引用：相続税の税率（国税庁）
妻：（A）2,600万円 × 15％ － 50万円 ＝ 340万円
子：（B）1,300万円 × 15％ － 50万円 ＝ 145万円
子：（C）1,300万円 × 15％ － 50万円 ＝ 145万円
STEP 4 相続税の負担額を計算
最後に各々の相続税の負担額を計算します。A、B、Cに税率をかけて求められた金額を合計します。
妻：340万円＋子：145万円＋子：145万円＝合計：630万円…D
次に「各人の財産取得額÷相続財産」で相続財産の取得割合を算出します。
妻：5,000万円÷1億円＝0.5
子：2,500万円÷1億円＝0.25
次にDの相続税額に、相続財産の取得割合をかけると各人の相続税額を求めることができます。ちなみにここでは、各種軽減措置は考慮していません。
妻：630万円×0.5＝315万円
子：630万円×0.25＝157万5,000円
子：630万円×0.25＝157万5,000円
一括での相続税の納付が難しい場合、申請により延納や物納が認められています。
土地の相続で注意すること
現金であれば簡単に相続人で分けられますが、土地の相続だとそうはいきません。土地を相続することになった場合に注意すべきことを紹介します。
相続人が複数人いる
相続人が複数人いる場合、現金であれば分割は容易ですが、土地などの不動産を分割する場合は、相続人同士での協議が必要です。分割する方法は、①現物分割、②代償分割、③換価分割、④共有の4種類あります。
- ①現物分割
- 土地・不動産を複数に分割して、それぞれを現物で相続する方法
- ②代償分割
- 一部の相続人が不動産を相続して、ほかの相続人に土地代を現金で払う方法
- ③換価分割
- 相続した不動産を一度、売却・現金化し、そこで得られた代金を相続人で分割する方法
- ④共有
- 複数の相続人の共有名義のままにして不動産を相続する方法
遺言書がある場合は遺言書にもとづき、ない場合は遺産分割協議により分割する方法を決めるので、どの立場の人でも納得のいく折り合いが必要です。
土地の共同名義は避ける
土地を相続するとき、共同名義で土地を相続することは避けましょう。これはもしその土地を売却することになったときに、名義人全員の署名押印が必要になるからです。相続人同士の仲が悪い場合、争いを避けるために全員を登記名義に入れることもありますが、その後の土地の売却、活用、相続で手続きを煩雑にする原因になります。
土地活用のリスクを考慮する
地方など田舎の土地を相続してまった場合、土地の活用方法が問題となります。相続した土地に集合住宅を建てて賃貸収入を得る方法もありますが、地方では賃貸物件の需要は限られているため、空室が多くて投資した分を回収できないおそれがあります。相続したあとの展望が見えないときは、相続を放棄することも考えましょう。
実家を空き家にしないよう注意！
実家を相続したものの、住む予定はなく、活用できる場所でもない場合、ほとんど訪れる人もいなくなって、廃墟のような空き家になってしまいます。家が荒れ果ててしまうと虫が大量に発生したり、狸などの獣が住み着いたりして、近所の人に迷惑をかけてしまいます。老朽化が進むと、倒壊することもあります。実家を空き家にしないようにしましょう。
土地活用の方法は賃貸物件だけではありません。初期費用の少ない、リスクの低い土地活用の方法もあるので、さまざま方法を調べて検討してみましょう。加瀬グループのコラムでは、実家の土地を活用する方法について解説していますので参考にしてください。
空き家売却の特別控除
空き家は老朽化すると倒壊などのおそれがあります。そのため、平成28年度税制改正により空き家売却の特別控除が創設されました。要件を満たせば特別控除の対象になるため、空き家を譲渡して得た利益から3,000万円を控除することができます。
| 被相続人居住用家屋 | 相続開始直前に被相続人の居住用家屋であったこと |
|---|---|
| 相続開始直前に被相続人以外の居住者がいなかったこと（独り暮らし） | |
| 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること | |
| 土地など | 相続開始直前において「被相続人居住用家屋」の敷地の用に供されていた土地等 |
| 対象者 | 相続により「被相続人居住用家屋」及びその敷地の用に供された土地等を取得した個人 |
| 適用期間 | 平成28年4月1日から令和5年12月31日までの譲渡 |
| 譲渡期限 | 相続のときから相続開始日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡 |
| 譲渡対価限度額 | 譲渡対価の額が1億円を超えるものを除く |
地方の土地や物件を相続してしまった場合、空き家リスクが非常に高くなります。近隣への迷惑となる前に特別控除を活用し、売却するのもよい選択かもしれません。
実家の土地を手放すなら一括査定がおすすめ
備えあれば憂いなし。相続した実家が、空き家・廃墟となる前に手放すのも、空き家のリスクを避ける有効な方法のひとつです。
売却を依頼する不動産会社を選ぶのであれば、少しでも高く売ってくれる会社を選びましょう。1社1社に連絡すると非常に手間がかかりますから、一度の入力で複数社に査定を依頼できる一括査定のサービスの「リビンマッチ」がおすすめです。
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この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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