リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）が運営するサービスです 証券コード：4445
住宅ローン特約はいらない？売買契約でトラブルを防ぐためのポイントを解説
不動産の売買契約では、一般的に買主を保護するために住宅ローン特約が設定されます。
特約は、売買契約を進める中で、取引が成立するかどうかに関わる、重要な約束事です。特約の効力で、売買契約が白紙撤回されるケースもあります。
しかし、初めて不動産を売却する方にとっては、どういうものかわからない方も多いでしょう。また、そもそも住宅ローン特約はいらないと考える売主もいるでしょう。
本記事では、住宅ローン特約の概要や種類、メリットなどを売主の目線から解説します。また、不動産売却をスムーズに進めるためのポイントも紹介します。
もくじ
住宅ローン特約とは
まずは、住宅ローン特約の概要を理解しておきましょう。
買主を保護するための特約
住宅ローン特約とは、不動産購入のために住宅ローンを組む際に設定する、売買契約上の約束事です。
不動産の売買では、事前に売却代金の一部を手付金として買主から受け取ります。
通常、買主が契約解除をしようとすると、手付金を手放す必要があります。しかし、住宅ローンの審査に通らず、不動産を購入できなかった買主に手付金が返却されないのは酷なことです。
そのため、買主を守るという観点から、住宅ローンの審査が通らなかった場合に手付金を手放さずに契約解除ができる特約を付けることが多いです。
売主にもメリットがある
住宅ローン特約は買主を守る特約のため、売主からするといらないもののように感じられます。
しかし、実際は売主にとっても、トラブルに巻き込まれなくなるというメリットがあります。
たとえば、住宅ローン特約を付けずに売買契約を結び、買主が申し込んだ住宅ローンの審査に落ちたとします。住宅ローンで資金調達ができない以上、手付金を手放して契約解除をする必要があります。
しかし、買主にはお金を支払った対価を得られないため、契約解除に応じてくれるとは限りません。場合によっては商談がこじれ、裁判に発展する可能性も考えられます。
このようなトラブルが発生すると、かなりの時間とお金を浪費してしまいます。
住宅ローン特約を付けておけば、トラブルなく契約を解除できるため、売主はスムーズに次の取引へ移行できます。
がん特約などの疾病補償特約は別物
特約というと、がん特約や疾病補償特約などを思い浮かべる方もいるでしょう。しかしこれらの特約は、住宅ローン特約のような不動産売買時に適用されるものとは違います。
がん特約などは住宅ローンを組む際に加入する、団体信用生命保険（団信）で設定される特約です。それぞれの特約に含まれる病気にかかった際に、借入額が免除されるというものです。
特約という名称は同じですが、対象がまったく違います。買主が団信の特約を付けているかどうかは売買契約に関係ないので、売主が気にする必要はありません。
住宅ローン特約の種類
売買契約時に設定される住宅ローン特約には、大きく分けて以下の2種類あります。
- 解除条件型
- 解除権留保型
それぞれの特徴や、メリットとデメリットを解説します。
解除条件型
解除条件型は、住宅ローンの審査に落ちた場合、自動的に契約が解除される住宅ローン特約です。
解除条件型の特約が付いていると、買主が希望の金融機関から融資が受けられなかった場合、買主から売主への連絡があったかどうかに関わらず、契約を白紙にできます。
たとえば、第一希望の金融機関で住宅ローンの審査に落ちても、買主に購入の意思があればほかの金融機関を探すでしょう。その場合、ほかの金融機関で改めて審査を行うため、売主は審査結果が出るまで別の売主と交渉できなくなってしまいます。
解除条件型の特約を付けると審査に落ちた時点で契約が白紙になるため、売主はそのような心配がなくなります。
買主から延長の連絡があった場合、売買契約変更合意書を結べば期間の延長も可能です。売主の判断で、柔軟に対応できます。
解除権留保型
解除権留保型は名前のとおり、買主の持つ解除権を一定期間留めておく住宅ローン特約です。
解除権留保型の特約が付いていると、住宅ローンの審査に落ちた場合、特約で定めた期間内に買主から解除の連絡があれば、契約を白紙にできます。
ただし期間が過ぎると、特約を利用した契約解除は不可能です。買主は、どうしても解除したい場合、手付金を手放す必要があります。
解除条件型と比較すると、解除権留保型のほうが若干売主に有利な特約です。そのため特約を付ける際には、以下の点を買主へ説明する必要があります。
- 解除の申出が可能な期間
- 申出がなければ契約が有効となる
わざわざ特約を付けたにも関わらず、手付金をめぐるトラブルが発生しては元も子もありません。しっかりと説明をしてトラブルを回避しましょう。
どちらの種類を選べばよい？
解除条件型の住宅ローン特約は、買主が契約解除の連絡がない場合でも、住宅ローンの審査が通らなければ自動的に売買契約が解除されます。買主が連絡を忘れていたとしても、速やかに法律関係を確定でき、次の取引に移行できるメリットがあります。
この特徴は逆にデメリットにもなり得ます。たとえば、契約で定めた期限直後に住宅ローンの審査が通ったと連絡があった場合、法的には売買契約が消滅しています。そのため再度売買契約を結ぶ必要があり、手間がかかってしまいます。
一方、解除権留保型の特約は、買主が解除権を行使しない限り、新たに融資の借入先を探すことが可能です。
しかし契約で定めた期限を過ぎてしまうと、売買契約が正式に成立するため、手付金を放棄しなければ契約を解除できません。ここで話がこじれると、裁判に発展するリスクがあります。
住宅ローン特約は、それぞれのメリットとデメリットを踏まえて選択することが重要です。
住宅ローン特約に合意する際の注意点
売主は契約のトラブルを回避してスムーズに取引を進めるため、慎重に住宅ローン特約の合意をする必要があります。
ここでは、住宅ローン特約に合意する際に注意すべきポイントを紹介します。
特約の種類を確認しておく
住宅ローン特約は契約解除を左右する、とても重要な内容です。そのため、住宅ローン特約を付ける際は、設定する特約の種類と内容を買主と共有し、お互いに正しく理解する必要があります。
買主には高額な手付金を失うリスクが、売主には取引が不成立になるリスクがあります。そのためちょっとした認識のズレで、トラブルに発展するおそれがあります。
トラブルを防ぐためにも以下の2点は、しっかりと確認しましょう。
- 売買契約に住宅ローン特約が付いているか
- 特約の種類は解除条件型か、解除権保留型か
特約の種類は、売買契約書内の「融資利用の特約」で確認できます。
解除時の条件を明確にする
トラブルを回避するために、特約の種類と合わせて契約解除の条件も確認しておきましょう。
売買契約書内に記載されている住宅ローン特約の条項は、以下の6点が一般的です。
- 審査を行う金融機関名
- 借入予定金額
- 本審査の承認結果が出るまでの所要日数
- 融資が通らなかった場合の対応
- 住宅ローン特約の解除期限
- 解除の連絡方法
上記の中で解除の条件に当たる項目が「住宅ローン特約の解除期限」「解除の連絡方法」です。
それぞれについて売主と買主の双方が契約書に明記されているかを確認し、しっかりと理解した上で契約を締結しましょう。
解除期限はしっかり伝えておく
解除の条件の中でも特に重要なのが、解除期限です。期日を過ぎてしまうと基本的に特約の効力はなくなります。
これにより、自動的に契約が解除されたり、住宅ローンの審査が完了しないまま契約が成立してしまったりします。
また、不動産会社の対応にも注意が必要です。買主が期限内に不動産会社へ連絡したにも関わらず、その連絡が売主に伝えられないケースも考えられます。
仲介の仕事をしっかり果たしてくれる不動産会社では、こういった事態は起こりません。トラブルを回避するためにも、信頼できる不動産会社を見つけて依頼しましょう。
しかし、信頼できる不動産会社を見つけるには、多くの手間や時間がかかります。
そこでおすすめなのが、不動産一括査定サイト「リビンマッチ」の利用です。リビンマッチでは、一度情報を入力するだけで、複数の不動産会社に査定依頼ができます。
査定結果をもとに不動産会社を3、4社に絞り、それぞれ話を聞いてみましょう。その中から「この会社なら任せられる」と感じた不動産会社に依頼すれば、安心して不動産の売却ができます。
住宅ローン特約に関するよくある質問
- 住宅ローン特約はいらない？
- 住宅ローン特約は、住宅ローンの審査が通らなかった場合に手付金を手放さずに契約解除ができるなど、買主を守るために付けます。売主にとってもトラブルなく契約を解除できるため、買主と売主の双方にとってあるとよいでしょう。
- 住宅ローン特約にはどんな種類がある？
- 大きく分けて、解除条件型と解除権留保型の2種類があります。解除条件型は、住宅ローンの審査に落ちた場合、自動的に契約が解除される住宅ローン特約です。また、解除権留保型は買主の持つ解除権を一定期間留めておく住宅ローン特約です。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
誤字脱字や事実誤認などございましたら、ぜひともご指摘ください。
運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
