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欠陥住宅を売却する！注意点や売主への責任追及について
欠陥住宅を売却するにあたって、どういった点に注意するべきでしょうか。また、欠陥住宅の責任の所在はどこにあるのでしょうか。
ここでは、欠陥住宅の定義や責任の所在、売却するときの注意点について解説します。欠陥住宅を購入してしまった方、売却を検討している方のご参考になれば幸いです。
もくじ
欠陥住宅とはどんな家？
まずは、どのような住宅が欠陥住宅に該当するのか、詳しく解説します。
欠陥住宅の定義
欠陥住宅被害全国連絡協議会が運営する「欠陥住宅全国ネット」によると、欠陥住宅の定義は下記のとおりです。
欠陥住宅とは、「通常有すべき安全性を欠いた住宅」と定義することができます。
ここでいう安全性とは、居住者の生命・身体・健康に対する安全性のことで、具体的には、構造上、耐火や防火上の安全性、健康に対する安全性などがあります。
また、建築基準法などの法規に違反している場合も当然に欠陥住宅に該当されます。 そして違反していなくても、シックハウスなど、実質的に生命・身体・健康に対して危険・有害な建物も欠陥住宅であるとされています。
欠陥住宅の例
ここでは、よく見られる欠陥住宅の例を3つ紹介します。
設計に不備がある家
家を建てる場合、まずは設計図を書く必要があります。欠陥住宅は、建築前の設計段階で不備がある可能性があります。
設計段階で不備があるため、建築基準法に適合していなかったり、安全性に大きな問題が発生していたりするおそれもあります。
過去には、構造計算書を偽造し、建築確認の申請をしているケースなども実際にありました。
手抜き工事された家
施工段階で手抜きをされた家も欠陥住宅です。
住宅は職人と呼ばれる「人」が作るものであるため、完璧を求めてもミスが発生するおそれはあります。ミスをできる限り0に抑え、100%の状態でお客様へ提供するのが、職人の仕事です。
ところが中には、自分の利益しか考えていない人もいます。そのような場合、意図的に手を抜いて施工をされ、欠陥住宅が生まれます。
意図的な手抜き工事が行われてしまうと、最悪の場合は住居として成り立ちません。耐震性が低くて、地震の多い日本では安全に住むことができないおそれがあります。
ほかにも雨漏りや雪災が発生するなど、欠陥住宅には多くのリスクが潜んでいます。
建築基準法に違反した家
家を建てる際は、建築基準法という法律に沿って建築する必要があります。
道路に接する幅や、土地に対する建物の面積など、ひとつでも建築基準法に違反している部分があった場合は、欠陥住宅に該当します。
一見、問題がない住宅に見えても、建築基準法の条件をすべてクリアできていなければ、安全性が担保されません。
とくに、日本では大きな災害が発生するたびに、建築基準法は厳しくなります。現在の建築基準法をクリアできていない新築住宅は、震災などの災害が発生した場合に倒壊し、命に関わるおそれもあります。
欠陥住宅の責任の所在は？
欠陥住宅を売却する際に気になるのが、責任の所在です。場合によっては、自身が購入したときの売主や施工会社に責任追及ができるかもしれません。 欠陥住宅の責任について、詳しく解説します。
新築住宅は欠陥住宅へのケアが豊富
新築住宅が欠陥住宅だった場合のケアは豊富で、売主や施工会社へ責任追求できる制度が2つあります。
住宅の品質確保促進等に関する法律（品確法）
住宅の品質確保促進等に関する法律（品確法）では、新築を購入してから10年の間で以下の部分に欠陥が生じた場合、売主に対して補修や損害賠償を請求できます。
- 構造耐力上主要な部分
- 雨水の浸入を防止する部分
構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分としては、以下のようなものが挙げられます。
- 基礎
- 壁
- 柱
- 床
- 屋根
- 外壁
- 排水管
品確法による保証は新築住宅に限られており、築10年以内の住宅であっても中古住宅の場合は適用されません。
契約不適合責任
契約不適合責任とは、引き渡された目的物が種類、品質または数量に関して契約の内容に適合していない場合に責任追及ができます。
たとえば、雨漏りの欠陥があるのに、契約書に記載せずに売却したケースでは、契約書の内容と異なるということで、契約不適合責任を追及できます。
2020年4月に民法が改正され、それ以前の瑕疵担保責任から契約不適合責任へと変更がされました。
責任追求できる期間は原則、契約に関して不適合であることを知ってから1年間です。 そして、買主ができる請求内容は以下のとおりです。
| 請求が可能な項目 | 内容 |
|---|---|
| 追完請求 | 契約内容に即した内容にするための補修や交換の請求 |
| 損害賠償請求 | 損害が生じた場合の損害賠償請求 |
| 代金減額請求 | 購入代金を減額する請求 |
| 契約解除 | 契約を解除し、代金の返還を求める請求 |
品確法の構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分については、引き渡しから10年間有効な品確法が優先して適用されます。
中古住宅は契約不適合責任のみ
中古住宅の場合は品確法が適用されません。よって売主に追及ができるのは契約不適合責任のみです。
注意しなければいけないのは、中古住宅の場合は契約不適合責任が免責されている可能性がある点です。
契約不適合責任は任意規定です。買主が了承していれば、適用の範囲や期間、そして契約不適合責任自体を免責にすることも可能です。
それは、中古住宅で契約不適合責任をすべての項目につけると売主が不利になるおそれがあるためです。そのため、適用範囲の一部やすべてを免責にするケースがあることは覚えておきましょう。
売却時の注意点とは
欠陥住宅を売却する場合に、注意すべき点があります。それぞれ詳しく解説します。
欠陥があることの告知義務がある
欠陥住宅を売却する際には、欠陥の事実を買主に告知する義務があります。
万が一、告知せずに売却した場合は、契約不適合責任による損害賠償請求や契約解除が行われるおそれがあります。
大きなトラブルに発展するおそれがあるため、欠陥がある事実は必ず買主に報告しましょう。
売却価格が相場よりも低くなる
欠陥住宅は、売却価格が本来の相場よりも著しく低下します。
そのため、修繕を行ってから売却をしたほうがよいケースもあります。また、戸建てであれば解体して土地として売却する方法も有効です。
欠陥住宅を早く売却したいのか、時間はかかっても高く売却したいのかで売却方法は変わります。 売却の目的を明確にして、担当の不動産会社に相談してみましょう。
買主が見つかりにくい
欠陥住宅の売却は、なかなか買主が見つからずに難航するおそれがあります。
欠陥住宅は修繕を前提とした住宅のため、購入後すぐに住むことができません。そのため、できるだけ期間に余裕を持った売却を目指しましょう。
市場でなかなか売れない場合は、事故物件などの買取を得意とする不動産会社に相談してみるのもおすすめです。市場で売却するより、買取価格は下がりますが買取ってもらえる可能性は高いです。
欠陥住宅の売却は不動産一括査定を活用するのがおすすめ
欠陥住宅を売却するのは、一筋縄ではいきません。売却したくても売却できない、といったケースは多いです。
そのため、欠陥住宅の売却を検討されている方は、不動産一括査定の利用を検討してください。不動産一括査定は同時に複数社への査定依頼が可能です。
欠陥住宅の売却経験や知識を有している不動産会社が、思わぬ高額査定をしてくれる可能性があります。多くの不動産会社に査定してもらうことで、高値でスピーディーな売却を目指せるでしょう。
完全無料で利用できるのでぜひ活用しましょう。
大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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