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サブリース物件の売却はコツがいる！解約してからでないと売却できない？
サブリース方式は、アパートやマンションの賃貸経営の方式として人気があります。手間がかからないというメリットがあるものの、売却時に苦労することはご存じでしょうか。
サブリース物件は、賃借人であるサブリース会社が借地借家法により保護されます。オーナーの立場が弱く、ほかの物件と比べ収益性が低い傾向にあります。
そのため、売却できたとしても相場より低い価格になるため、サブリースの契約期間中ということを理由に、売却を見送る方も多いです。
本記事は、サブリース物件の所有や売却を検討している方に向けて、サブリース物件の売却方法や手順について詳しく解説します。
もくじ
サブリース物件の売却はできない？
サブリース物件は、不動産市場においては評価が低く、売却しづらい傾向にあります。サブリース物件の概要とともに、売却できない理由を2つ説明します。
サブリース物件とは？
サブリース方式とは、オーナーが物件をサブリース会社に丸ごと賃貸し、サブリース会社から賃料をもらう方式です。サブリース会社はオーナーから賃貸した住戸を入居者へ転貸し、オーナーへ支払う家賃収入との差益を収益にします。
サブリース方式の一番のメリットは、手間がかからないことです。
オーナーの契約相手は賃借人であるサブリース会社のため、契約手続きが1回で済みます。入居者に対する月々の家賃回収はサブリース会社が行ってくれ、さらに家賃についてはある程度の期間保証されます。そのため、オーナーは家賃滞納や空室のリスクを低減できます。
一方、デメリットもあります。オーナーが受け取る賃料は、満室時に入居者が支払う賃料の約80〜90％で設定されます。オーナーからすると、満室であれば収益の10～20％がなくなってしまうため、ほかの運用方法より収益性は低いといえます。
また、サブリース方式では、オーナーより賃借人であるサブリース会社の方が借地借家法という法律上保護される立場にあります。
これらのデメリットは、売却する際に大きなハンデを生みます。
売却しづらい理由①解約しづらい
サブリース物件が売却しづらい理由のひとつが、借地借家法により賃借人であるサブリース会社が保護されており、解約しづらいことです。
借地借家法とは、不動産の賃貸に関する法律です。この法律では、入居者がオーナーから不当な退去をさせられないことを目的に、借家人を保護するさまざまな条文が定められています。
サブリース契約も不動産の賃貸借契約であり、契約上はサブリース会社が入居者として保護されます。そのため、オーナーからの解約はハードルが高い傾向にあります。
サブリース契約が普通賃貸借契約の場合、オーナーからの解約には期間満了時や期間途中でも正当事由が必要です。
正当事由とは、オーナーが入居者を退去させてその物件を必要とする、客観的な理由のことです。理由がない場合は、解約のための解決金などを差し入れることで、正当事由とするケースもあります。
サブリース会社に不備がある場合でも、その客観的な事実をきちんと証拠として積み上げなければ、解約するのは難しいのが現実です。
買主にとっては、その不動産を管理する会社が決められており、かつ変えることができないというのは大きなマイナスポイントです。
売却しづらい理由②通常の物件より利回りが低い
サブリース物件は、通常の物件より10～20％利回りが低くなることから、売却しづらい傾向にあります。
物件を購入する際、購入者はどのくらいの利益が得られるのかを判断するために、利回りを重要視します。
たとえ同じ物件であっても、自主管理であれば管理手数料はかかりません。管理委託方式で運営を委託する場合でも、管理手数料は売上の5％が相場です。
たとえば5,000万円で入居者からの年間家賃が500万円の物件があったとしましょう。通常の物件であれば、「表面利回り10％」と表示されます。しかし、サブリース物件でサブリース手数料が20％だった場合は、年間家賃が実質400万円です。つまり、「表面利回り8％」と表示されます。
投資の世界で、2％の利回り低下は悪印象です。よって、購入者からの評価は低い傾向にあります。
そのため、もし購入希望者が現れたとしても、大幅な値下げを要求されることもあります。
2つの売却方法
サブリース物件を売却する方法は以下の2パターンあります。
- サブリースを解約して売却する
- サブリース契約を引き継いで売却する
基本的には、サブリース契約を解約してから売却することをおすすめします。まずは解約できるかを確認してから、解約できなければサブリース物件のまま売却することを検討しましょう。
解約してから売却する
サブリースを解約する場合は、まずサブリース会社との契約書を確認しましょう。確認する項目は以下のとおりです。
- 契約期間
- 期間中の中途解約に関する条項
- 契約違反時の取り決め
- 違約金の有無・金額
解約に関する相談をした後で、契約の解約通知書を送ります。この際、後で係争問題に発展したときのことを踏まえ、内容証明郵便で送りましょう。また、やりとりはなるべく形に残るメールで行うのがよいでしょう。
その後は、両者が合意した契約書にのっとり、サブリース会社と解約交渉をします。解約合意書を交換すれば、解約は完了です。
違約金の金額があまりに高すぎる場合など、サブリース会社と合意に至らない場合は、弁護士と相談しながら必要な手続きを行いましょう。
契約を引き継いで売却する
サブリース契約を解約できない場合は、維持したまま売却することも可能です。原則通常の物件を売却する方法と同じですが、サブリース会社と買主との契約継承が必要です。
まずは、不動産の売買を仲介する会社を選定し、価格査定をしてもらいます。
サブリース契約を維持したままのため、売却価格は低く設定されます。市場には、「サブリース物件」である旨が明示された募集広告が出ます。
物件の購入者が決まれば、サブリース会社・売主・買主の3者で、契約内容を継承する合意書を作成します。既存オーナーの契約内容は、そのまま買主に引き継がれます。
サブリースを解約してから売却する場合の注意点
サブリース契約を解約してから売却するケースでは、注意するポイントがあります。
解約には正当事由が必要
前述したとおり、サブリース契約を解約するためには、以下のような正当事由が必要です。
- オーナーやオーナーの家族が居住する必要がある
- やむを得ず生計のために売却する必要がある
- 建物の大修繕や取り壊しの必要がある
- オーナーから立ち退き料を提供した
万が一サブリース業者との間で合意解除ができない場合には、裁判所でこれらの事情を認めてもらう必要があります。
正当事由が足りないと判断された場合でも、オーナーが立ち退き料を支払うことでその不足を補えるケースもあります。弁護士と相談し、適切な対応を取りましょう。
違約金が別途必要になることも
正当事由による立ち退き料とは別に、違約金が必要となることもあります。
サブリース契約書の解約や解除の条文に違約金の規定がされている場合、その金額を支払います。
契約書の条文を確認し、解約するためにはどういったことが必要なのかを改めてチェックしましょう。
実績が豊富な不動産会社を探す
サブリース会社との解約は難しく、かつ収益性が低いことから、不動産の市場では価格は低い傾向にあります。
しかし、きちんとした手順で解約できれば、通常の物件として売り出すことができます。
サブリース物件の売却では、解約の可否に関わらず、しっかりと対応してくれる不動産会社に依頼する必要があります。
サブリース物件を売却した実績がある不動産会社であれば、買主との交渉を有利に進めてくれる可能性があります。
信頼できる不動産会社を探すためには、複数の不動産会社に査定依頼ができる一括査定サイトの「リビンマッチ」を利用しましょう。
サブリース物件の売却に関するよくある質問
- サブリース物件の売却はできない？
- 不動産市場においては評価が低く、売却できるものの難しい傾向にあります。評価が低いのは、通常の物件より利回りが低く、サブリース契約の解約がしづらいためです。
- サブリース物件を売却する方法は？
- 基本的には、サブリース契約を解約してから売却することをおすすめします。しかし解約が難しいため、解約ができなければサブリース契約を引き継いで売却します。
この記事の編集者
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