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自宅を売って老人ホームに入る際の注意点！売却のタイミングはいつ？
老人ホームに入ることを検討し、自宅を空ける場合に自宅は売却したほうがよいのでしょうか。それとも残しておいたほうがよいのでしょうか。また、売却する場合は老人ホームに入る前かあとのどちらがよいのでしょうか。
ここでは、老人ホームへ入る際に自宅を売る理由と売る際の注意点などについて紹介します。
もくじ
老人ホームへ入る際に自宅を売った方がよい理由
老人ホームへ入る際は、自宅を売った方がよいといわれています。その主な理由を3つ紹介します。
売ったお金を老人ホームの費用に使える
老人ホームに入るためには、費用が発生します。金額は、老人ホームの種類によって違いますが、最大で数千万円かかる場合もあります。さらに、老人ホームに入ったあとも、毎月費用が発生します。こちらは最大で50万円かかる場合があります。老人ホームの種類ごとに、費用の目安を下記の図にまとめました。
| 老人ホームの種類 | 初期費用の目安（円） | 月額費用の目安（円） |
|---|---|---|
| 特別養護老人ホーム※1 | – | 5～15万 |
| 介護老人保健施設※2 | – | 5～15万 |
| グループホーム※3 | ～30万 | 10～20万 |
| 介護付き有料老人ホーム※4 | ～数千万 | 20～50万 |
| 住宅型有料老人ホーム※5 | ～数千万 | 10～50万 |
| 健康型有料老人ホーム※6 | ～数千万 | 10～50万 |
| サービス付き高齢者向け住宅※7 | ～30万 | 10～30万 |
| ケアハウス※8 | ～30万 | 5～20万 |
※2高齢者に対して介護やリハビリなどを提供して自宅復帰への支援を行う公的施設
※3少人数のユニットを組み、入居者同士で家事を分担して生活する民間施設
※4スタッフが常駐し、食事やトイレなどの身の回りの世話や介助サービスが受けられる民間施設
※5幅広い高齢者を受け入れ、生活の援助やレクリエーションなどのサービスが受けられる民間施設
※6自立した生活を送ることができる高齢者を対象とした民間施設
※7さまざまな生活支援を受けられるバリアフリー対応の民間賃貸住宅
※8自立した生活が困難な60歳以上の高齢者が対象の公的施設
高額になる場合は、ためてきた資金だけでは賄えない可能性があります。自宅を売ることで、それらの費用に売却金を充てることができます。
自宅を維持する管理費用の負担がなくなる
人が住まなくなった家でも管理費用の負担が発生します。
劣化によるメンテナンス費用
人が住まなくなった家は、人が住んでいる家より劣化が進みます。人がいないと換気ができず、室内では湿気が増えます。湿気っぽくなると、カビやダニ、細菌などの繁殖、シロアリが発生します。これによって、家の劣化が進みます。シロアリは木材を食べるため、被害が広がれば、建物が倒壊する危険性もあります。
このように、人が住まなくなった家は劣化が進み、場合によってはメンテナンス費用が高額になってしまいます。
固定資産税
住まなくなった家にも、毎年固定資産税と都市計画税がかかります。これらの税金は不動産の評価額によって税額が違います。仮に地価が上がった場合は請求額が高額になる可能性もあります。
倒壊などにより賠償責任を問われる可能性がなくなる
住んでいなければ、家の部分的な破損などに気づきにくいです。壊れた箇所の一部が通行人などの第三者に飛来して、ケガを負わせてしまうかもしれません。その場合は、被害者の治療費や入院費などの費用を支払う義務が発生します。
また、被害者が治療による通院や入院によって仕事を休むことになった場合は、休業損害などの賠償金の支払いが必要です。売らずに所有していると、こういった賠償責任を問われるおそれがあります。
自宅を売る際の注意点とは
老人ホームに入るために家を売る場合は、どのような注意点があるのでしょうか。注意点を理解し、後悔のない不動産売却を行いましょう。
資金が尽きないか十分に資金計画を立てる
老人ホームに入る際には、自宅から老人ホームへの引っ越し費用が発生しますし、初期費用や月額費用が発生します。
また、2020年の日本人の平均寿命は女性が87歳、男性が81歳と、ともに過去最高を更新しました。自分が想定していたよりも長生きした場合などは途中で資金が尽きてしまう可能性もあります。十分に資金計画を立てた上で、自宅を売るようにしましょう。
売却するにも費用がかかる
家を売る場合も、費用がかかります。相場は売却価格の約5〜10％といわれています。主に必要となる費用は下記のとおりです。
仲介手数料
仲介手数料は、不動産取引を締結させてくれた不動産会社に支払う手数料です。売却価格が400万円以上の場合、仲介手数料の上限は以下の式で求められます。
印紙代
印紙は不動産売買契約書に貼ります。売却価格によって以下のように違います。
| 売却価格 | 印紙代（円） |
|---|---|
| 100万円を超え 500万円以下のもの | 1,000 |
| 500万円を超え1千万円以下のもの | 5,000 |
| 1千万円を超え5千万円以下のもの | 1万 |
| 5千万円を超え1億円以下のもの | 3万 |
登録免許税
不動産の所有権を移転する登記費用が必要です。こちらは買主が負担することが一般的で、売主が負担することはありません。ただし、売却する不動産に抵当権が設定されている場合は抵当権の抹消が必要となり、売主が登記費用を負担します。
登録免許税は不動産1筆につき1,000円です。司法書士への報酬代は一概にはいえませんが数万円程度です。
売るタイミングは老人ホームに入る前？入ったあと？
老人ホームに入る際に自宅を売るタイミングはいつがよいのでしょうか。自身の状況と併せて確認しましょう。
入る前に売ると特例が利用できる
不動産を売って得た利益のことを譲渡所得といい、納税の対象です。老人ホームに入る前に売ると、譲渡所得を控除する特例が使えます。これを「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。
具体的には、特別控除として譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができます。つまり利益が3,000万円以下の場合は、譲渡所得をゼロにできます。
この特例を利用するには、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります。老人ホームに入って、利用期間が過ぎてしまったというケースも多いので、利用したい場合は入居前に売却しておくことで確実に利用ができます。
売却時期が遅くなると売却価格が下がる
親しみのある自宅を売ることに抵抗があって、なかなか売却に踏み出せない方もいるようです。しかし、建物は毎年資産価値が落ちていきます。売却が数年遅れると売却額も何百万円と変わる可能性があります。特に木造住宅は劣化が早く、1年ごとに査定額が大きく変わります。
少しでも高く売りたいと思うのであれば、老人ホームに入る前や入ると同時に売却することをおすすめします。
戻る可能性があるなら入る前には売らない
老人ホームへ入ることに大きな不安を持つ方も多いです。これまで自宅で暮らし、急に他人と共同生活をするとなってもうまく馴染めないという方もいます。
現在では在宅介護という選択肢もあります。子どもに勧められたから老人ホームに入ったが、やはり自宅に戻るというケースもあるでしょう。もし老人ホームでの生活に不安があるなら、生活に慣れるまでは売却せずに所有しておくのもよいでしょう。
一括査定サイトで少しでも高く売る
売るタイミングはいつであれ、少しでも高く売りたいと思うのは当然のことです。自宅を売るためには、まず不動産会社に査定を依頼します。
そこで注意したいのが不動産会社によって査定方法は異なり、査定額が違うという点です。少しでも高く売りたい場合は複数の不動産会者に査定をしてもらいましょう。
その際に便利なのが一括査定サイトのリビンマッチです。複数の不動産会社に一括して査定依頼を出せます。複数社に査定依頼を出すことで、高く売ってくれる不動産会社を見つけられます。無料で利用できるのでぜひ活用してみてください。
大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
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