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不動産取引の「あんこ」とは？仲介手数料はどうなる？
不動産の業界用語である「あんこ」とは、売主側の不動産仲介会社、買主側の不動産仲介会社以外に、別の不動産会社が存在する状態を指します。あんこ取引やあんこ業者、といった使い方をします。
不動産取引の表舞台には出てこないため、おまんじゅうの中に隠れているあんこのようだということが由来です。
今回は、不動産仲介のあんこについて、その仕組みやリスク、具体的なトラブル例などを紹介します。
もくじ
あんことは
一般的な不動産仲介とあんこによる取引は、どういった違いがあるのでしょうか。片手取引と両手取引の違いも知っておきましょう。
不動産仲介の仕組み
あんこについて解説する前に、不動産仲介の一般的な取引の仕組みを確認しておきましょう。
そもそも不動産の取引における不動産会社の立場は、以下の3種類あります。
- 仲介
- 売主
- 代理
一般個人同士の不動産取引では、ほとんどが仲介となります。
不動産仲介では、売買契約成立時に不動産仲介会社に成功報酬として仲介手数料を支払います。
片手取引と両手取引
一般的な不動産取引では、売主側と買主側それぞれに不動産仲介会社が存在します。これを片手取引といい、売主側の不動産仲介会社を元付業者、買主側の不動産仲介会社を客付業者ともいいます。
片手取引では、契約日や決済と引き渡し日、売主と買主の諸条件などを双方の不動産仲介会社が代理となって話し合い調整します。
売買契約が成立すると、売主は元付業者に、買主は客付業者にそれぞれ仲介手数料を支払います。
物件価格が400万円以上の場合、仲介手数料の上限は以下のとおり計算できます。
たとえば3,000万円の売買契約の場合、仲介手数料は税込みで105万6,000円が上限です。
一方、売主から売却活動を任された不動産仲介会社が、自社の顧客から買主を見つけてきた場合は両手取引といいます。不動産仲介会社は1回の売買契約で、売主と買主の双方から仲介手数料を受け取ることができます。
不動産仲介会社同士での打ち合わせも不要な上、1回の取引で2倍の仲介手数料を稼ぐことができます。そのため、両手取引は不動産仲介会社にとって最も儲かる取引といえます。
本来であれば高く売りたい売主と安く買いたい買主の立場は相反するものです。両手取引は利益相反になってしまうことが問題視されています。
ただし、両手取引が成立した場合は、仲介手数料を約10〜30％割引をしてくれるケースもあります。この場合は売主と買主の双方にメリットがあります。
あんこ業者とは
不動産取引におけるあんことは、簡単に説明すると、ひとつの契約に3社以上の不動産仲介会社が介在する状態のことです。
つまりあんこ業者とは、売主側の不動産仲介会社と買主側の不動産仲介会社の間に介在する、第三の不動産会社のことを指します。
たとえば、鈴木さんがマンションを売却するために、不動産仲介会社A社と媒介契約を締結したとします。
A社が、自社の販促活動だけでは買主を見つけられない場合があります。その際、あんこ業者であるB社が、不動産仲介会社C社の顧客を紹介して売買契約を成立させるというのがあんこの取引です。
あんこの取引では、売主と買主が支払う仲介手数料の金額は変わりません。マンション売買価格が3,000万円の場合、売主はA社に、買主はC社にそれぞれ最高105万6,000円の仲介手数料を支払います。
実際の仲介手数料の配分は、その都度話し合いで決まります。しかし、A社とC社があんこ業者B社に対して50万円ずつ手数料を分配すると、あんこ業者は売主や買主と直接やりとりをせずに100万円の利益を得ることができます。
不動産仲介会社というよりも、ブローカーに近い存在といえるでしょう。
あんこ業者は必ずしも1社とは限りません。通常の取引では売主と買主の間には1社または2社が介在します。しかしあんこの場合、多い時には1回の取引で6社以上が介在することがあります。
あんこは危険？
売主と買主が支払う仲介手数料の金額は変わりませんが、どのような点に問題があるのでしょうか。
ここでは、あんこがなぜ起きるのか、どういったトラブルに発展するおそれがあるのかを解説します。
あんこが発生する理由
あんこは、インターネットで不動産情報が広く周知されるようになる前によくあった取引方法で、現在では少なくなっています。
以前は電話やFAXなどで物件情報が共有されていたため、不動産業界には未公開物件が多数ありました。
特に高額な土地や人気の億ション、ビルの取引の場合、ある程度富裕層向けに情報公開を絞ったほうが希少性や付加価値を維持しやすいという側面もあったようです。
そのような状況下で、媒介契約を結んだ不動産仲介会社が特定の業者に情報を流し、多くの業者に顔が利くあんこ業者を通じて、未公開のまま取引されるということが多くありました。
現在では、レインズと呼ばれる指定流通機構に登録された不動産情報にすべての不動産会社がアクセスできます。そのため、未公開物件自体の数が減りました。
また、不動産広告がインターネットに掲載されても、人気の物件は高値のまますぐに買い手がつくことが多いです。そのため、不動産仲介会社にとってあんこ業者を使うメリットは薄れつつあります。
あんこが発生する例
インターネットが発達した現代においては、あんこが発生するケースは限られてきています。ここでは、あんこが発生しやすいケースをご紹介します。
売主の都合により情報公開を制限している
不動産には、売主側の事情によって情報を広く公開したくないという物件があります。
そのようなケースでは通常の販売活動が難しく、あんこ業者を利用して買主を見つける場合があります。
一般媒介契約
一般媒介契約とは、複数の不動産仲介会社と契約可能な媒介契約の種類です。
売主は、買主を見つけてきた会社に仲介手数料を支払います。つまり一般媒介契約の場合、不動産会社からすると、販売活動に手間をかけても、他社で契約が決まれば仲介手数料を1円ももらうことができません。
元付業者は仲介手数料を分配してでも自社で契約したいと考えるため、あんこが発生しやすいです。
都心部の商業ビルやマンション用地
都心部の商業ビルやマンション用地などの大型取引では、特殊な条件があることも多いです。
そのため、現在でも情報がインターネットに公開される前に複数のあんこ業者が介在して取引が成立することがあります。
あんこで起こるトラブル例
あんこで起こりやすいトラブルのひとつとして、仲介手数料の分配に関するものがあります。
不動産仲介会社が最も儲かるのは、1回の契約で売主と買主の双方から仲介手数料を受け取ることができる両手取引です。一般的な片手仲介はその半分の利益となり、あんこの取引になるとさらに利益は少なくなります。
あんこ業者に支払う手数料は契約前の打ち合わせで決まります。しかし、決まった額の仲介手数料を奪い合う話し合いになるため、まとまらなければ契約自体が流れてしまうリスクがあります。
仲介手数料に関するポイント
仲介手数料について、不動産の売主が押さえておきたいポイントを紹介します。
仲介手数料は成功報酬
仲介手数料は成功報酬のため、売買契約が成立しなければ手数料は発生しません。契約時に50％、決済時に50％を支払うのが一般的です。
査定の段階で費用が発生するのは、裁判所や税務署などの公的機関への提出書類のために、不動産鑑定士に査定を依頼するようなケースです。
「3％＋6万円」は速算式
仲介手数料の金額を説明する際に用いられる「売買価格の3％＋6万円」という計算式は、本来の計算方法ではなく速算式です。
3％＋6万円の速算式は400万円以上の物件にしか使用できません。売買価格ごとの速算式は以下のとおりです。
| 売買価格 | 仲介手数料 |
|---|---|
| 200万円以下 | 売却価格 × 5％＋消費税 |
| 200万円超～400万円以下 | 売却価格 × 4％＋2万円＋消費税 |
| 400万円超 | 売買価格 × 3％＋6万円＋消費税 |
これは、以下の正確な計算式をもとに求められています。
| 売買価格 | 仲介手数料 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売却価格 × 5％＋消費税 |
| 200万円超～400万円以下の部分 | 売却価格 × 4％＋消費税 |
| 400万円超の部分 | 売却価格 × 3％＋消費税 |
不動産会社の提案を比較する
紹介した仲介手数料の金額はあくまでも上限金額です。そのため、たとえば売買価格が数億円というケースや、高額物件の両手取引など、状況によって値引きしてもらえることもあるようです。
不動産会社に値引き交渉はできますが、その分売却活動の優先順位をほかの物件より下げられてしまうかもしれません。
また、不動産を売却する時は、多くの人が「できるだけ高く売りたい」と考えるでしょう。そのためには、まずは周辺の相場を把握することが重要です。
周辺の相場を知り、お得に売却するためには、複数の提案を比較して信頼できる不動産会社を見つけましょう。
しかし、査定のために複数の会社に1社ずつ問い合わせをするのは非常に手間がかかります。
不動産の一括査定サイト「リビンマッチ」を利用すると、不動産の情報と連絡先を入力するだけで複数の不動産仲介会社にまとめて査定依頼ができます。
査定には物件情報だけで査定価格を算出する机上査定と、実際に現地を訪問して査定価格を算出する訪問査定の2種類があります。訪問査定のほうが精度が高いため、時間が許すなら訪問査定がおすすめです。
リビンマッチを使って複数の査定価格が出揃ったら、価格の根拠や各不動産仲介会社のアピールポイントなどを比較して売却を任せる会社を選びましょう。
不動産取引のあんこに関するよくある質問
- 不動産取引におけるあんこって何？
- 売主側の不動産仲介会社、買主側の不動産仲介会社以外に、別の不動産会社が存在する状態を指します。不動産仲介会社というよりも、ブローカーに近い存在といえるでしょう。
- あんこの取引の場合支払う仲介手数料はどうなるの？
- 売主と買主が支払う仲介手数料の金額は、一般的な不動産仲介と変わりません。不動産仲介会社が手数料として、あんこ業者に分配します。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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