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2,000万円で土地を売却した場合にかかる税金を解説
土地を売却すると、所得税や住民税、登録免許税などさまざまな税金がかかります。せっかく土地が売れても税金が高くて売却代金が手元に思ったほど残らない、というケースもあります。
土地売却にかかる税金について、2,000万円で売却したケースをもとに紹介していきます。
この記事の監修者
田島 美佳（タジマ ミカ）田島美佳税理士事務所
平成31年2月 税理士登録
令和2年1月 田島美佳税理士事務所 開業 （東京都中央区）
- 【活動実績】
- 不動産鑑定士実務修習講義、税務講師担当、ハウスメーカー主催、相続税セミナー講師、不動産会社主催、税制改正・民法改正セミナー講師、企業向け税金勉強会の開催・講師
- 【業務内容】
- 個人、法人に関する業務、企業のスタートアップ支援、会計、税務申告、財務分析、資産税に関する業務、生前対策、遺言書作成に関する税金面からのコンサルティング、相続税申告書作成
※社労士、司法書士、弁護士、測量士等、他士業との連携を行いスムーズな問題解決を行っております。
会社ホームページ：田島美佳税理士事務所
もくじ
2,000万円で売却できた場合のシミュレーション
土地売却に必要な税金
土地を売却すると、売却手続き時と売却の利益に対しての2つに税金が発生します。売却時に必ずかかるものと、場合によってかかるものがあるため注意しましょう
- 印紙税
- 所得税と住民税
- 登録免許税
印紙税
土地を売却した場合には、印紙税を支払う必要があります。
印紙税とは、契約書などの課税文書を作成した場合に課せられる税金です。書類に収入印紙を貼付し消印することで納税します。
土地売却の場合は、売買契約書が印紙税の対象となり、税額は契約書に記載されている金額によって違います。
不動産売買でよく利用する価格帯の印紙税は以下のとおりです。なお平成26年から令和6年3月31日までの間に作成されたものには軽減措置が講じられますが、下記税額は軽減措置を受けた税額です。
| 書面に記載された契約金額 | 税額（円） |
|---|---|
| 10万円を超え50万円以下のもの | 200 |
| 50万円を超え100万円以下のもの | 500 |
| 100万円を超え500万円以下のもの | 1,000 |
| 500万円超え1,000万円以下 | 5,000 |
| 1,000万円超え5,000万円以下 | 1万 |
| 5,000万円超え1億円以下 | 3万 |
| 1億円超え5億円以下 | 6万 |
印紙税は契約書ごとに必要となるため、2通作成する場合は両方に印紙が必要です。一般的には、2通作成し買主と売主がそれぞれ印紙代を負担します。
なお、印紙が必要な文書に印紙を貼付し忘れた場合や消印忘れの場合は過怠税が課せられるので注意が必要です。過怠税については国税庁の「印紙を貼り付けなかった場合の過怠税」にて確認できます。
所得税と住民税
土地売却によって利益が出た場合は、その利益に対して所得税と住民税が発生します。土地売却の利益は譲渡所得と呼ばれ、譲渡所得税と呼ばれる所得税と住民税の課税対象です。
譲渡所得の計算は、以下のとおりです。
所得費とは、土地を購入するためにかかった費用となり、土地代だけでなく不動産会社への仲介手数料や印紙税などが含まれます。譲渡費用は、仲介手数料など売却にかかった費用です。
これらの費用を売却額から差し引いたものが譲渡所得となり、譲渡所得税の税率を乗じることで譲渡所得税額が算出できます。
譲渡所得税は、土地の所有期間に応じて次のように課税率が違います。
| 短期譲渡所得 | 長期譲渡所得 | |
|---|---|---|
| 所有期間 | 5年以下 | 5年超 |
| 所得税（％） | 30.63 | 15.315 |
| 住民税（％） | 9 | 5 |
| 税率合計（％） | 39.63 | 20.315 |
土地を売却した年の1月1日時点の所有期間が5年以下か5年超えかによって、短期譲渡所得と長期譲渡所得に分かれます。5年以下の短期で売却した場合、税額が高額となるので注意しましょう。
所得税と住民税は、利益に対して課税されるため利益が出ない場合は発生しません。
登録免許税
登録免許税とは、登記簿の記載内容を変更する際の手続きにかかる税金です。抵当権が設定されている土地を売却する場合、抵当権抹消登記のために登録免許税がかかります。
抵当権抹消時の登録免許税は不動産1筆につき1,000円です。
たとえば、土地と建物を同時に売却して両方に抵当権が設定されている場合は、2,000円必要です。
ちなみに、土地の売却後に所有権を移転するための、所有移転登記でも登録免許税が発生します。所有権移転の場合は基本的に買主が費用を負担するのが一般的です。
ただし、相続などで土地を引き継ぎ、以下のようなケースでは登記の変更が必要となり、その費用は売主負担となります。
- 売主と土地の所有者の登記が異なる
- 現住所と登記簿の住所が一致しない
消費税
土地の売却自体は非課税となるため、消費税は発生しません。
しかし、不動産会社への仲介手数料や司法書士への依頼料に対しては消費税が発生するので注意しましょう。
土地の売却を不動産会社に依頼した場合、売買成立時に成功報酬として不動産会社への仲介手数料が発生します。仲介手数料は、法律で上限が定められており、売却価格400万円超の場合は次の計算で求められます。
仲介手数料は上限内であれば自由に設定できるため、不動産会社によって設定は違います。しかし、多くの不動産会社で上限いっぱいの額を設定しています。
また、登記変更や抵当権抹消などで司法書士を依頼した場合の費用にも、消費税が発生します。
2,000万円で売却できた場合のシミュレーション
2,000万円で土地を売却した場合に発生する税金をシミュレーションしてみましょう。
以下の条件で売却したと仮定します。
- 売却額：2,000万円
- 取得費：1,000万円（土地代＋諸費用）
- 譲渡費：50万円
- 所有期間：8年
- 抵当権抹消の必要あり
まずは、譲渡所得税を計算します。
また、譲渡所得税以外にかかる税金は以下のとおりです。
- 登録免許税＝1,000円
- 印紙税（1通分）＝1万円
よって税額の合計は以下のとおりです。
このように、約195万円の税金が必要になることが分かります。なお、上記では不動産会社への仲介手数料や司法書士報酬への消費税は考慮しておりません。
売却時に利用できる特例
土地売却ではさまざまな特例があり、活用することで税金を抑えられます。知らずに損をすることがないようにしましょう。
居住用財産の3,000万円特別控除
マイホームを取り壊した後の土地の売却であれば、3,000万円特別控除を利用できます。
この控除を適用することで、売却利益から最大3,000万円を控除でき、大きな節税が見込めます。つまり利益が3,000万円以下の場合は、譲渡所得税をゼロにできるということです。
3,000万円特別控除は、基本的にマイホームのための居住用物件の売却で利用する特例であり、土地の売却では利用できません。しかし、災害や取り壊しでマイホームに利用していた敷地を売却する場合は利用できます。
ただし、利用するための細かい規定があるため、事前に適用できるかを国税庁の「マイホームを売ったときの特例」で確認しましょう。
10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
マイホームを取り壊して土地を売却する場合、そのマイホームの所有期間が10年を超えていれば税率が軽減できる特例です。
この特例を適用すると、譲渡所得にかかる税率が以下のように軽減できます。
| 所得 | 所得税（％） | 住民税（％） | 税率合計（％） |
|---|---|---|---|
| 6,000万円以下の部分 | 10 | 4 | 14 |
| 6,000万円超えの部分 | 15 | 5 | 20 |
3,000万円特別控除と併用できるため、適用できれば大きな節税が見込めるでしょう。
相続空き家の3,000万円特控除
相続した空き家を解体して土地を売却する場合、主に以下のような要件を満たすことで相続空き家の3,000万円特別控除を利用できます。
- 被相続人がひとりで居住していた
- 昭和56年5月31日以前に建築された
あくまで、空き家を相続した際に利用ができるものになります。
詳細は国税庁の「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」にて確認できます。
土地売却時には不動産一括査定サイトがおすすめ
土地を少しでも高く売却するためには、信頼できる不動産会社に依頼することが重要です。経験や知識が豊富であれば、複雑な税金についても分かりやすくアドバイスしてくれるでしょう。
査定時にはできるだけ多くの不動産会社に見積もり依頼して、査定額や不動産会社の対応などを総合的に比較検討する必要があります。
とはいえ、複数の会社に査定依頼すると多くの手間と時間がかかります。そのような場合は、一括査定サイトの利用がおすすめです。
一括査定サイトであれば、簡単な情報を入力するだけで多くの不動産会社の査定結果を得られるため、効率よく売却活動を進められます。無料で利用できるので、ぜひ活用してみてはいかがでしょうか。
監修者からのコメント
土地を売却した際にかかる税金は「譲渡所得税」です。譲渡所得税は、売却によって得た利益（譲渡所得）に対して課される税金で、具体的には「所得税」「住民税」「復興特別所得税」が含まれます。譲渡所得は、売却価格から取得費（購入価格や仲介手数料など）や譲渡費用（売却にかかる費用）を差し引いて算出します。
また、税率は土地の所有期間により異なります。短期譲渡（5年以下）の場合は約39%、長期譲渡（5年超）の場合は約20%です。特定の条件を満たせば、税負担を軽減できる特例もあります。さらに、相続や贈与によって取得した土地には、特別な税務上の扱いが適用される場合もあります。各種特例については、適用要件の確認や申告にあたって必要な書類等の準備に時間を要するものもあるため、事前に専門家に相談することが重要です。
大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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