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公簿売買と実測売買はどっちがいい？測量しないと起こるトラブルとは
不動産の所在地や面積などは帳簿に記録され、誰でも見ることができます。この不動産登記制度により、売買などの流通がスムーズにできるようになっています。
不動産取引は、登記簿に記録されている事項は正しいものである、という前提で行います。しかし、土地の面積は、実際に測量すると登記簿に記載された面積とは異なることがあります。
そのため不動産取引には、公簿売買と実測売買の2種類の方法が存在します。本記事で、それぞれの違いやよくあるトラブルを確認してみましょう。
もくじ
公簿売買と実測売買
まずは、公簿売買と実測売買それぞれの概要を理解しておきましょう。
公簿売買とは
公簿とは、登記簿のことをいい、法務局が保管する「公の帳簿」を指します。登記事項証明書を取得することで、登記簿の内容が確認できます。
公簿売買とは、登記事項証明書に記載されている内容に基づいて売買することです。その中でも、特に面積に関する事項を指しています。
たとえば1,000平方メートルの土地を売買する場合、実際に調べてみないと、本当に1,000平方メートルあるかどうかは分かりません。それでも登記事項証明書に記載された面積で取引するのが、公簿売買です。
実測売買とは
公簿の面積によらず実際に測量をし、正確な面積を確認して取引する方法を実測売買といいます。
売買契約時は公簿面積に基づいて売買金額を定めておき、引き渡しまでに実測を行います。公簿面積との差があった場合は、金額を変更して清算します。
公簿面積との差がわずかな場合など、契約時点で清算についての取り決めを明確にしておくことがよいでしょう。
また面積が違う場合には地積更正登記をしますが、売主と買主の合意により登記を省略する場合もあります。
測量の種類
実測売買の測量の方法には、以下の2種類あります。
- 確定測量
- 現況測量
確定測量は、隣地所有者の立会のもと、土地の境界（筆界）の承認を得る方法です。
しかし、以下のような理由で時間がかかるケースがあります。
- 所有者が不明
- 所有者が遠隔地にいる
- 事情があって承認を得られない
- 公道のように所有者が国や地方公共団体
このように境界の承認が得られない場合の測量を、現況測量といいます。
なお、不動産登記に使用する測量は土地家屋調査士でなければできないので、注意が必要です。
どちらの取引方法がいい？
公簿売買と実測売買のどちらがよいかは一概にはいえません。
実測売買は費用がかかり時間もかかります。しかし、面積あたりの単価が高い地域では1平方メートル異なるだけでも大きな金額になるため、実測売買を求めるケースも多いです。
費用をかけてもメリットがあるなら公簿売買
実際の取引における公簿売買と実測売買の割合についてのデータはないため、断定的なことはいえません。しかし一般的には、測量に費用をかけてもメリットがある場合は、実測売買を選択します。
たとえば坪当たり単価が1,000万円のエリアでの売買であれば、1坪違うだけで1,000万円売買価格が違います。測量に100万円かかったとしても差額の900万円多く収入が増える、あるいは支払金額が900万円減るため、実測する意味があるでしょう。
しかし、坪当たり単価が10万円の土地の場合はどうでしょう、10坪違っていたとしても100万円の違いです。そのために数十万円の費用をかけて測量をするのは、あまり現実的ではありません。
つまり首都圏や大都市圏の都心部以外では、実測によるメリットは大きくないといえます。売主と買主の双方が合意すると、公簿売買で取引する場合が多いでしょう。
正確な面積との差がありそうなら実測売買
実測売買は公簿による面積で契約し、その後、実測により正確な面積との差があれば代金の清算をします。
ただし実測の結果、面積の違いがわずかの場合は清算金額もわずかです。清算方法の特約で「〇〇円以下の場合は清算しない」などと取り決めをしておくと、手間を省けます。
また、清算は面積あたりの単価を決めておかなければ、清算時にトラブルになります。そのため、1平方メートルあたりの清算単価を契約書に明記します。
測量費の負担は売主と買主との協議で決まります。
境界標（石）がなく境界がはっきりしないなどの場合は、売主が費用負担するのが一般的です。
境界標
境界をはっきりできる場合でも、買主の希望により実測をするケースもあります。この場合は買主が費用負担するのが一般的ですが、購入する条件として確定測量または現況測量を求める場合もあります。
注意するポイント
ここでは、測量費用やトラブルに発展するケースなど、注意するポイントを押さえておきましょう。
実測売買の測量費用
測量費用は、一般的な住宅地の場合で数十万円かかります。
基準点などの観測点が付近にない場合は、もっと高額になることもあります。そのため、たとえば山林の売買では、測量することそのものが現実的ではありません。
筆界（境界）の確認が必要な確定測量と現況測量とでは、費用が違います。確定測量は境界確定のための費用が、測量費以外に加算されます。
| 費用の目安 | |
|---|---|
| 確定測量 |
約40万～50万円 ※地方公共団体などの立会が必要な場合は、追加で約10万～30万円 |
| 現況測量 | 約10万～20万円 |
上記はあくまで目安です。土地の形状や接している道路の種類によって、境界確定の費用は違います。道路が公道の場合が最も高く、確定費用だけで測量費用の大部分を占めることもあります。
つまり、測量費用は以下の要素により大きく変わります。
- 観測点が付近にあるかないか
- 測量する面積
- 接している道路の種類
事前に必ず見積もりを取るようにしましょう。
公簿売買はトラブルに発展するおそれがある
実測売買の場合は、引き渡し時に正確な面積や土地の寸法が分かっているので、トラブルになることは少ないです。
しかし公簿売買では、実際の面積と異なるケースが多く、トラブルになる場合があります。
買主が公簿売買により購入した土地に建物を建てる場合、建築計画の着手時に現地で寸法を測ることになります。その際、図面に記載された寸法よりも短いケースがよくあります。これを縄のびといい、測量技術が未熟な頃に測量した土地によくあることです。
地積測量図よりも土地の寸法が短いと、予定していた建物が配置できないおそれがあります。設計の変更や計画の変更をする必要があり、時には深刻な問題になるケースもあります。
また、土地の寸法が短いと、面積が狭くなっている可能性も高くなります。
公簿売買は、あくまでも登記上の面積に基づく取引です。そのため、公簿売買であることが契約で明らかであれば、買主は売主に対し、代金減額請求や損害賠償、契約解除を求めることはできません。
なお、実測売買の場合は、土地の面積が不足している場合、買主は売主に対して代金減額を請求できます。
（前略）買主が相当の期間を定めて履行の追完の催告をし、その期間内に履行の追完がないときは、買主は、その不適合の程度に応じて代金の減額を請求することができる。
買主はトラブルを防ぐために、土地の購入検討の時点で、簡易的にでも土地の各辺の寸法や面積を確認する必要があります。
トラブルを防ぐなら信頼のできる不動産会社に
公簿売買では前述したように、実際の面積や寸法と異なる土地が取引されるケースが多いです。そのため、引き渡し後に面積や寸法の違いでトラブルが発生することがあります。
売買契約時の重要事項説明で、公簿売買の注意点について宅地建物取引士から十分な説明を行い、買主が理解したことを確認したうえで契約締結をしましょう。
また、不動産会社には、引き渡したあとのトラブルを未然に防ぐ注意義務があります。
そのため、不動産売却を依頼する際は、経験が豊富で信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。
自分に合ったパートナーを探すには、一括査定サイト「リビンマッチ」を利用しましょう。一度の問い合わせだけで複数社の査定価格や売却方法の提案を比較できます。
公簿売買と実測売買に関するよくある質問
- 公簿売買と実測売買はどっちがいいの？
- どちらがよいかはケースにより異なるため、一概にはいえません。一般的には、測量に費用をかけてもメリットがある場合は、実測売買を選択します。特に首都圏や大都市圏の都心部では坪当たり単価が高いため、実測売買のほうがよい場合があります。
- 測量をしない公簿売買はトラブルになりやすい？
- あくまでも登記上の面積に基づく取引のため、実際の面積と異なるケースが多く、トラブルになる場合があります。買主が購入した土地に建物を建てる際に、設計や計画の変更をする必要があります。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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