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換価分割したいのに売れない！相続税はどうなる？
換価分割とは、不動産を売却して売却金を相続人に分割するという遺産分割方法のひとつです。
売却金を相続税に充てることができますが、相続税には納付期限があります。期限までに対象の不動産が売れないことも考えられます。
この記事では、換価分割したいのに不動産が売れない、納付期限に間に合わない場合の対処法を紹介します。
もくじ
換価分割のメリットとデメリット
そもそも換価分割にはどのような特徴があるのでしょうか。メリットとデメリットについて紹介します。
メリット
換価分割するメリットは主に3つあります。
- 分割しにくさを解決できる
- 評価しにくさを解決できる
- 代償金の用意がいらない
分割しにくさを解決できる
遺産を複数人で分けて相続しようと考えるとき、不動産は現金のように簡単に分割できません。
不動産には共有持分を設定することもでき、たとえば3人で1つの不動産を3分の1ずつ相続するといったことも可能です。しかし、3人で共有すると、実際にその不動産を活用しようとすると、全員の同意が必要な場合があります。また、将来さらに相続が発生したときに、権利が細分化してしまうといった問題があります。
この点、換価分割すれば、現金を相続することになるため、複数人であっても簡単に分割が可能です。
評価しにくさを解決できる
不動産にはさまざまな評価額がありますが、相続税の計算においては、相続税評価額が使われます。しかし、土地の相続税評価額を求める際に利用される相続税路線価は、時価の約8割を目安に定められています。
また、建物の相続税評価額を求める際に利用される固定資産税評価額は、時価の約7割を目安に定められます。
このように、採用する指標ごとに金額が異なり、不動産は評価額が定まりづらいです。遺産分割時に、相続人間でどのように分割するかでトラブルになりやすいです。換価分割を採用すれば、売却して得られたお金を均等に分けることも可能です。
代償金の用意がいらない
一般的な家庭では、遺産総額における不動産の比重が大きいということはよくあります。
たとえば、5,000万円の不動産と1,000万円の現金を、ABCの3人で分割するケースを考えてみましょう。この場合、Aが5,000万円の不動産、BとCで現金500万円を分けると、相続人間で不公平感が出てしまいます。
そうしたケースでは、均等になるように、AはBとCに代償金を支払わなければなりません。これを代償分割といいます。Aにはこの代償金を支払う資金力が必要です。額が大きければ今後、Aの生活に影響を及ぼす可能性もあります。
一方、換価分割であれば、こうした心配も不要です。
デメリット
換価分割にはデメリットもあることを、しっかりと確認しておきましょう。
売却に手間がかかる
換価分割による方法で売却を進める場合、相続人のうちの誰かが代表して売却活動を進めていく必要があります。
不動産の売却自体、さまざまな手間がかかるのに加え、換価分割では、売却の意思決定をするのにも相続人全員が納得する必要があります。そのため、普通の売却以上に手間がかかってしまいます。
安くなりやすい
相続は、相続が発生してから10カ月以内に手続きを終えないといけないという決まりがあります。
不動産売却は購入希望者が現れて初めて成立するものです。3カ月で取引がまとまることもあれば、1年以上時間がかかってしまうケースもあります。
しかし、換価分割の場合は、相続の期限までに売却後の相続の手続きまでのすべてを終わらせる必要があります。
不動産の買付申し込みを受けるときには、値下げ交渉がされることが多いです。売主側は少しでも高く売りたいと思うのが普通です。値下げしたくなければ、買付申し込みを断ればいいのですが、換価分割には期限があるため、値下げ交渉を断りづらくなってしまいます。
売主側に売り急ぐ理由がある場合には、こうした理由により、売却金が安くなってしまうことがあります。
換価分割したいのに売れない！どうする？
換価分割する不動産が売れない場合でも、10カ月の納付期限は待ってくれません。ここでは売れない場合に検討できる対処法について紹介します。
不動産会社を変える
不動産が売れるかどうかは物件の状況以外にも、不動産会社によっても大きく左右されます。
売却を依頼した不動産会社が宣伝を適切に行っているかどうか、または問い合わせがあったときの対応が適切であるかどうかなどによって、売却の可否は大きく左右されます。
売却活動の進捗具合を把握できていない場合は、担当者に問い合わせてみましょう。売主からの連絡がないことをいいことに、売却活動に注力していない担当者もなかにはいます。必要であれば、他の会社に依頼することも検討してください。ただし、媒介契約には期限が定められていることがあるため、事前に確認する必要があります。
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不動産買取
不動産買取は市場に売り出すのではなく、不動産会社に直接買い取ってもらう売却方法です。市場ではなかなか売れないような不動産を不動産会社に買ってもらうことで、素早く現金化できることがメリットです。
納付期限までに確実に売却したい場合などは有効な売却方法です。しかし、買取価格が市場で売り出した場合に比べて約7割になってしまうという点に注意しましょう。
不動産買取では仲介手数料がかからず、現金での即時決済が可能です。しかし、価格交渉が難しく提案された価格が基準となります。物件の現状が重視されるため、修繕や改装が必要な場合は、それに見合った価格が提示されます。
そのため、複数の買取事業者を比較検討することが重要です。換価分割で期限が迫っている場合は、一括で無料査定依頼ができる「リビンマッチ」は不動産買取にも対応しています。ぜひご利用ください。
生前ならリースバック
リースバックは、被相続人が生前の場合に利用できる不動産の売却方法です。
一般的な売却との違いは、売却後に契約者が賃料を支払いながら住み続けられる点です。被相続人が死亡時には自動的に賃貸借契約は解消されます。
売却時に売却金をすでに受け取っているので、不動産ではなく、現金として相続できます。
リースバックは相続が発生する前の対策方法です。相続が発生してから利用できるものではないので注意が必要です。
延納する
延納とは、相続税を一括で支払うことができない場合に、分割で支払う制度です。延納が認められれば、不動産を慌てて売る必要はありません。ただし、延納はほかに支払う財産があると判断されれば、認められず利用ができません。
延納を利用するには、以下の要件を満たす必要があります。
- 相続税額が10万円を超える
- 金銭で納付することが困難な理由があり、納付が困難な金額である
- 延納額や利子に相当する担保の提供がある
- 延納申請書を期限までに提出する
延納が認められたとしても、利子が発生することには注意しましょう。詳しくは国税庁の「相続税の延納期間および延納に係る利子」を確認してみてください。
物納する
物納とは、延納が困難な場合に、相続財産をもって納付することです。継続的に給与などが見込める場合は延納が先に適用されます。
つまり物納は相続税が納められない場合の最終手段であると認識しおきましょう。
物納を利用するには主に以下のような要件を満たす必要があります。
- 延納での納付が困難である
- 物納申請書を申告期限までに提出する
- 物納する財産が国の定める規定内である
これ以外にも細かな要件が設定されているため、詳細は国税庁の「相続税の物納」を確認してみてください。
金融機関からお金を借りる
金融機関からの借り入れができれば、納付期限までに相続税を支払えます。
金融機関からの借り入れで納税することで、売り急ぎによる売却金が安くなってしまうことも防げます。当然利息はかかるので、借り入れを行う際は十分に返済シミュレーションをする必要があります。
大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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