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親が生きているうちに家を売るケースとは？相続前の売却は可能か
親から家を相続する予定がある場合、親が生きているうちに家を売ってしまったほうがよいのか、それとも、相続してから売ったほうがよいのでしょうか。
親が生きているうちに家を売るほうがよいケースは限定的です。この記事ではその限定的なケースについて、具体的な売却方法などを紹介します。
また、相続後の売却についても解説するので、親の家を近い将来に相続する可能性が高い方は、ぜひ参考にしてみてください。
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親が生きているうちに家を売却するケースとは？
親が生きているうちに家を売却したほうがよいケースには、相続トラブルと税金が関係しています。
相続トラブルが心配な時
親が生きているうちに家を売却することで、現金で財産を相続できます。
不動産は現金のようにきっちりと分けることが難しいです。そのため、誰が処分するのか、誰が管理していくのか、持分はどうするのか、などと相続時はトラブルになりやすいです。
現金として相続することで遺産分割をスムーズに進められます。相続人同士の関係が好ましくない場合などは、親が生きているうちに現金に変えておくことでトラブルの防止につながります。
小規模宅地等の特例が使えない時
小規模宅地等の特例とは、被相続人の土地を相続した時に一定の条件を満たすことで評価額を最大80％控除できる特例です。
相続税の計算は、建物と土地の評価額に応じて別々に行います。評価額が低いほど、それにかかる相続税も低くなります。
この特例を利用できれば、土地の相続税を大幅に減額できます。
小規模宅地等の特例が利用できる主な条件は下記のとおりです。
- 被相続人の事業の用に供されていた宅地
- 被相続人の居住の用に供されていた宅地
- 被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の居住の用に供されていた宅地
上記の条件にあてはまらなければ、親が生きているうちに売却することを検討しましょう。
3,000万円の特別控除を利用したい時
また、親が生きているうちに売却することで3,000万円の特別控除が利用できます。
不動産売却は利益がでた場合に税金がかかります。つまり3,000万円までの利益なら、税金が発生しません。
しかし、そもそも不動産売却では利益が出るとは限りません。小規模宅地等の特例よりは利用条件が限定的ですが、利益が出た場合は大きな軽減措置となります。
3,000万円の特別控除を利用する条件としては、現在主に居住している自宅である必要があります。
小規模宅地等の特例と3,000万円の特別控除を検討する順番をまとめると、以下のとおりです。
- 小規模宅地等の特例が利用できるかどうか、確認する
- 小規模宅地等の特例が利用できれば、相続税を大幅に抑えられるので相続後の売却を検討する
- 小規模宅地等の特例が利用できなければ、相続税の負担が大きくなるので、親が生きているうちに売却する（3,000万円の特別控除が利用可能）
親が生きているうちに相続人は売却できる？
親が生きているうちに相続人が親の家を売却できるのでしょうか。親の家の売却方法について紹介します。
家は原則、所有者しか売却できない
親が生きているうちは、基本的に親が所有者になっているはずです。そして家の売却ができるのは原則、所有者だけです。
相続時に相続人が所有権の移転登記を行うのは、移転登記を行わなければ売却できないからです。
そのため、親が生きているうちに家を売却する場合は、原則、所有者である親が手続きをします。
贈与を受けることで子どもでも売却できる
親が生きているうちに家を生前贈与によって受け取った場合は、所有者が変更になるため売却できます。
ただし、贈与時には贈与税が課税されるので注意しましょう。
生前贈与を受ける場合は、相続時精算課税制度を利用することによって、贈与額を2,500万円まで非課税にできます。
しかし、将来的に贈与者が亡くなった際に、相続時精算課税制度を利用した贈与財産と、相続財産を合計して相続税額を計算します。そのため、結局は相続発生時に税金を納める必要があります。
贈与税よりも相続税の方が税率は低く、利用できる控除も多いです。親が生きているうちに家の贈与を受ける場合は、十分検討したうえで相続か贈与かを判断しましょう。
委任状があれば本人以外でも売却できる
委任状があることで、代理人でも売却ができます。
代理人は法定代理人と任意代理人の2種類あります。
法定代理人は法律で定められた代理人で、未成年者の親や成年後見人などが該当します。
成年後見人とは、親が認知症などで、判断能力が不十分であることを理由に法律行為が行えない場合に支援する人です。
成年後見制度を利用して成年後見人になることで、被後見人の代理人として法律行為を行えます。そのため、親が生きているうちに家を売却することも可能です。
任意代理人は、法律で決められたものではなく、誰でもなることができます。任意代理は以下のケースで利用されることが多いです。
- 親が入院中で契約手続きができない
- 親が海外などの遠方にいる
親が生きているうちに売却する以外によい方法はある？
親の家の活用方法や処分方法はさまざまです。生きているうちに売却する以外の方法について紹介します。
所有しつつ活用する
もし、将来的に利用する可能性があるなら、所有しつつ活用することが有効です。
空き家のまま放置すると、衛生的によくないだけでなく、近隣住宅にも迷惑がかかります。
家を解体して更地にすれば問題ないと思うかもしれませんが、更地だと固定資産税が高くなり、維持するのが大変です。
初期費用がかからない活用法としては、今ある家を貸し出す、賃貸経営が挙げられます。立地によっては、更地にして駐車場経営も検討できます。
売却しないのであれば、維持にかかる費用を回収するためにも、何かしら活用するとよいでしょう。
相続後に売却する
相続後に売却することで、売却金を相続税に充てることができます。この場合は、相続税の納付期限までに売却する必要があります。
なお、納付期限は被相続人が亡くなった翌日から10カ月以内です。
相続後に売りに出して、なかなか購入希望者が現れない場合は、以下のような対策を検討してみましょう。
- 空き家バンクに登録する
- 近隣住宅に買ってもらえないか相談する
空き家バンクに登録する
空き家バンクは、自治体が運営する物件の所有者と購入希望者をつなぐサイトです。特に空き家の多い地方で活用されているサービスです。
物件の所有者は無料で物件掲載をして、買主と直接契約内容などの交渉を行います。そのため、仲介手数料が不要です。
しかし、中には空き家バンクの登録時に、不動産会社に仲介の依頼をする自治体もあります。これは素人同士の契約によるトラブルを未然に防ぐ意図があります。
この場合は仲介手数料が発生するので注意しましょう。
空き家バンクは売却価格も低くなるので、市場で売れない場合の手段として覚えておきましょう。
近隣住宅に買ってもらえないか相談する
売れない親の家は近隣住宅に相談してみることで購入希望者が現れる可能性があります。
たとえば、隣地の人ならもともと所有する土地とつなげることで、土地を拡大できます。
また、成人した子どもの新しい家を近くに建てたいと考えているかもしれません。
このように、親の土地にゆかりのない人にとっては価値がなくても、近所の人には利用価値があるかもしれません。
相談するだけなら費用もかかりませんし、売れない場合は近隣の人に相談してみるのもよいでしょう。
売却する可能性があれば、まず査定依頼してみよう
親の家を売却する可能性があれば、まず査定を依頼してみることをおすすめします。
不動産会社に家を査定してもらうことで、価値がある程度分かります。
もし家に価値がないと分かったとしても、今後の活用方法や処分方法の対策を練れます。
しかし、1社だけでは査定額が適切かどうか判断できません。複数社に査定してもらい、親の家の正しい価値を把握しましょう。
複数社に査定依頼する時は、不動産の一括査定サイト「リビンマッチ」を利用してください。
物件情報を一度入力するだけで複数の不動産会社に査定を依頼できます。完全無料で利用できるのでおすすめです。
大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
この記事の編集者
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