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土地売却でかかる税金はいつ支払う？納税の方法や相談先も紹介
土地を売却するときは、登録免許税や譲渡所得税などのさまざまな税金がかかります。これらの税金は、どのタイミングで支払うのでしょうか。この記事では、土地を売却したかかる税金の支払い時期、納税方法を解説します。また、税金に関する悩みがあるときに、どこへ相談したらよいのかも紹介していますので、困ったときの参考にしてください。
もくじ
土地売却にかかる税金はいつ支払う？
土地売却でかかる税金には複数種類あり、それぞれ次のタイミングで支払います。
| 支払うタイミング | 税金の種類 |
|---|---|
| 売買契約の締結 | 印紙税 |
| 引渡し |
|
| 確定申告 | 譲渡所得税（所得税、復興特別所得税） |
| 売却の翌年5月以降 | 譲渡所得税（住民税） |
支払うタイミングごとに、税金の概要を解説します。
売買契約の締結時
土地を売却したときの、不動産売買契約の締結時には印紙税を支払います。印紙税は不動産売買や賃貸借契約など、法律で定められた契約書を締結するときに支払う税金のことです。印紙税は収入印紙を契約書に貼付する形で支払います。ちなみに、2022年5月から本格的に運用がはじまった、電子契約で売買契約を締結するときは印紙税がかかりません。
印紙税額は売買契約書の金額によって決まり、次の表のようになっています。また、2027年3月31日までに作成される不動産売買契約書は、印紙税額に軽減措置が適用されます。
| 売買契約の金額 | 軽減措置（円） | 本則税（円） |
|---|---|---|
| 10万円以下 | – | 200 |
| 10万円超～50万円以下 | 200 | 400 |
| 50万円超～100万円以下 | 500 | 1,000 |
| 100万円超～500万円以下 | 1,000 | 2,000 |
| 500万円超～1千万円以下 | 5,000 | 1万 |
| 1千万円超～5千万円以下 | 1万 | 2万 |
| 5千万円超～1億円以下 | 3万 | 6万 |
| 1億円超～5億円以下 | 6万 | 10万 |
| 5億円超～10億円以下 | 16万 | 20万 |
| 10億円超～50億円以下 | 32万 | 40万 |
| 50億円超 | 48万 | 60万 |
| 契約金額の記載のないもの | – | 200 |
参考：国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」
印紙税は契約書1通ごとにかかるため、売主と買主それぞれの売買契約書で必要になります。印紙税は売主と買主のそれぞれが負担します。
土地の引渡し時
土地の引渡しを行うときにかかる税金には、登録免許税があります。また、固定資産税と都市計画税の清算も、引渡しのときに行われます。それぞれの税金について解説します。
登録免許税
登録免許税とは、不動産登記を行うときにかかる税金のことです。土地の売却でかかる登録免許税としては、次のものが考えられます。
- 所有権移転登記（売買）
- 抵当権抹消登記
所有権移転登記は土地の売買によって、所有権が移ったときに行うときのことです。売買による所有権移転登記の登録免許税は、一般的に買主が支払います。
抵当権抹消登記は土地にかけられている、抵当権を抹消するときにかかる登録免許税です。土地の売却でローンを完済するのであれば、引渡しのときに売却代金でローンを完済して抵当権抹消登記を行います。すでにローンを完済しているのであれば、どのタイミングで抵当権抹消登記を行っても構いません。
固定資産税と都市計画税
固定資産税と都市計画税は、その年の1月1日時点の所有者に納税義務があります。12月31日までの間に所有者が変わった場合も、納税は1月1日現在の所有者である売主がする必要があります。
納める方（納税義務者）
1月1日現在、土地、家屋及び償却資産の所有者として、固定資産課税台帳に登録されている方
納税通知書は年度初めの4〜5月に送付されます。4期に分けて納税しますが、第1期目の納付期限までに1年間分の税金を全額支払うこともできます。
ただし、土地を売却して所有権が移ったときは、引渡し日前日までの固定資産税と都市計画税を売主が負担、引渡し日以降は買主が負担をすることが一般的です。そのため、売主は固定資産税と都市計画税を日割り計算した、引渡し日から年末までの税額を引渡しのときに受け取ります。
確定申告の期間中
土地を売却して利益が出たときは譲渡所得税がかかり、確定申告が必要になります。土地売却の利益のことを譲渡所得といい、土地を売却したときの価格から土地を購入したときの価格と費用と売却にかかった費用を差し引いた金額を指します。
譲渡所得を算出する方法は、次のとおりです。
古い土地を売却したときは、時間が経っていて当時の契約書や領収書がなかったり、相続した土地で取得費が不明だったりすることがあります。このときは、売却価格の5％を取得費として計算できます。
売った土地建物が先祖伝来のものであるとか、買い入れた時期が古いなど、取得費が分からない場合には、売った金額の5パーセント相当額を取得費とすることができます。
譲渡所得にかかる税金には所得税と住民税があり、まとめて譲渡所得税と呼ばれています。所得税は確定申告の期間中に支払う必要があります。譲渡所得が生じないときは税金がかからないため、確定申告は必要ありません。
特別控除を利用すると、譲渡所得の金額を抑えるようになります。利用にあたっては要件を満たす必要がありますが、もし適用できると大幅に譲渡所得税を抑えられます。
譲渡所得税（所得税、復興特別所得税）
譲渡所得税のうち、確定申告のときに支払うのは所得税です。2037年までは所得税に対して、さらに復興特別所得税が2.1％かかります。所得税の支払い期限は、不動産を売却した翌年の3月15日です。確定申告を行い、期限までに支払う必要があります。もし、所得税を支払えないときは、3月15日までに2分の1を支払うことで、残りの分をその年の5月31日まで延納する申請ができます。ただし、延納期間中は年0.9％の利子税がかかることに注意しましょう。
譲渡所得は所有期間によって5年超の長期譲渡所得と、5年以下の短期譲渡所得の2つに分けられます。
| 長期譲渡所得 | 短期譲渡所得 | |
|---|---|---|
| 所有期間 | 売った年の1月1日時点で5年超 | 売った年の1月1日時点で5年以下 |
| 所得税 ＋復興特別税 |
15.315％ | 30.63％ |
売却の翌年5月以降
土地の売却で譲渡所得が生じたとき、譲渡所得に住民税がかかります。譲渡所得にかかる所得税が確定申告期間中に支払うのに対して、住民税は少し先の5月以降に支払います。
譲渡所得税（住民税）
住民税も所得税と同じように、土地の所有期間で長期譲渡所得と短期譲渡所得に分けられ、税率も異なります。住民税の税率は、次のとおりです。
| 長期譲渡所得 | 短期譲渡所得 | |
|---|---|---|
| 所有期間 | 売った年の1月1日時点で5年超 | 売った年の1月1日時点で5年以下 |
| 住民税 | 5％ | 9％ |
住民税の支払い方法には、次の2種類があります。
- 普通徴収
- 特別徴収
普通徴収は地方公共団体（自治体）から税額決定通知書が届き、同封の納付書を使って住民税を支払う方法です。住民税は4回に分けて納付書の期限までに支払うほか、一括で支払うことも可能です。支払い方法は区役所などの窓口のほか、コンビニエンスストア、スマートフォンのアプリなども利用できます。
特別徴収は企業に勤める人を対象にした支払い方法で、月ごとに1年かけて給与から住民税を徴収をします。住民税の支払い方法は、確定申告を行うときにどちらかを選択可能です。
税金の支払先や必要な準備は？
税金を支払う時期が分かったところで、具体的な納税方法を確認しておきましょう。
印紙税の支払い方法
印紙税は、印紙を購入し書類に貼付することで納税します。
売買契約書の印紙は一般的に売買契約書を作成する不動産会社が準備するので、売主は不動産会社に現金で支払うことが多いです。
登録免許税も印紙を購入し申請書類に貼付して納税しますが、一般的に司法書士が書類を準備し印紙を購入して申請するので、売主は現金で司法書士に支払います。
なお印紙は、郵便局または法務局で販売しています。
固定資産税の支払い方法
固定資産税は、市区町村から送られてくる納付書にもとづき金融機関で支払いますが、コンビニエンスストアでも支払いが可能です。
さらに、金融機関の窓口ではなく、以下の方法が可能な市区町村もあります。
- 口座振替手続きによる支払い
- インターネットからクレジットカードによる支払い
固定資産税は売却した場合であっても支払方法に違いはありません。売却により所有権が移転されると翌年からは課税されなくなり、納付書が届くこともありません。
譲渡所得税の支払い方法
譲渡所得税の納付方法は、次の5つです。
- 金融機関の口座からの振替
- インターネットによる電子納税
- インターネットによるクレジットカード納付
- QRコードを作成しコンビニエンスストアでの納付
- 所定の納付書により金融機関か税務署で現金納付
不明な点は国税庁のページ「【税金の納付】」で確認してみましょう。
なお、譲渡所得の住民税は、市区町村に納めるものですが、税務署で確定申告すると市区町村に申告する必要はありません。5月頃に住民税の納付書が届き、4期に分けて納付できます。
譲渡所得税の申告方法
土地の売却でかかる税金で最も重要なのは、譲渡所得税の自己申告です。
不動産の譲渡所得税は分離課税のため、ほかの所得とは分離して計算する必要があります。
確定申告書を作成する手順は以下のとおりです。
- 給与などの総合課税分の収入・所得・控除金額などを「確定申告書B第一表」に記入します。ほとんどは源泉徴収票からの転記をするだけでよいでしょう。
- 医療費控除や生命保険控除など、年末調整に反映していない控除分があれば「確定申告書B第二表」に記入します。
- 「譲渡所得の内訳書」に必要事項を記入し、譲渡所得金額を算出します。
- 「申告書B第三表」で給与などの総合課税分の所得と分離課税分の譲渡所得に関する税金を計算し合計税額を算出します。
- 「確定申告書B第一表」で、復興特別所得税額を加算し、合計額から源泉徴収税額を差引いた金額が納付する税額です。
なお確定申告時に国税庁の「確定申告書作成コーナー」を使うと、作成途中でのガイダンスもあり、スムーズに申告書を作成できます。
さらにe-Taxのシステムを使うと、インターネットで申告までできます。
土地売却の税金に関する相談先は？
だれでも見られる案内ページなどがあるものの、申告方法に不安がある場合があるでしょう。
税金に関して悩んだ場合は、ここで紹介する相談先を活用してみましょう。
税務署
譲渡所得税の申告で不明な点などがある場合は、国税庁のホームページの「タックスアンサー（よくある税の質問）」が便利です。
ホームページでも不明な点があれば所轄税務署の電話相談センターか、電話予約をして面接相談を利用します。
税務署は税金を管理する公的機関のため、税金に関する相談先としては間違いないでしょう。
なお混雑する確定申告時期の2月16日～3月15日は避けて、売買契約や引渡しが終わったら年内中に税務署にて相談するのが賢い方法です。
不動産会社
譲渡所得税は申告納税制度のため、税務署が自動的に課税するものではありません。自己申告なので「税金を少なく計算した」や「多く計算してしまった」場合でも、そのまま申請が完了してしまいます。
後日になって計算にミスがあったとわかった場合、修正申告や更正の請求を行うことになります。そのため、どうしても慎重になり心配にもなるでしょう。
土地を売却するなら税金面も含めて、まず仲介を依頼する不動産会社に相談すれば、そのような不安や心配を解消してくれます。
不動産会社は、不動産全般に詳しい専門家です。また、不動産会社が普段からやり取りのある、信頼できる司法書士なども紹介してくれます。
そのため土地売却で重要なのは、信頼できる不動産会社探しです。
不動産会社を探すには、一括査定サイトの「リビンマッチ」を活用しましょう。リビンマッチでは、一度の手間で複数の不動産会社に査定依頼ができる無料のインターネットサービスです。土地のおおよその売却価格がわかるだけでなく、担当者の対応などを比較できるため必ず役立ちます。
土地売却でかかる税金に関するよくある質問
- 土地売却でかかる税金はいつ支払う？
- 売買契約印紙税は契約時、登記申請登録免許税は土地の引渡し時、固定資産税と都市計画税は引渡し後または前、譲渡所得税は引渡し後に支払います。
- 土地売却でかかる税金はどうやって支払うの？
- 印紙税は、印紙を購入し書類に貼付することで納税します。固定資産税や譲渡所得税はクレジットカードなどでも支払うことができますが、譲渡所得税は自己申告のため注意が必要です。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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