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借地に建てた家を処分する方法を解説。解体して返還する以外の選択肢もある？
借地上に建てた住宅の処分には、次の2つのケースが考えられます。
- 借地契約が期間満了により終了する
- 借地契約の途中で事情が生じ、建てた住宅の処分が必要になった
建物所有者が土地を所有しているわけではないため、地主の承諾が必要な場合など、手続きが複雑なケースがあります。
本記事を読んで、具体的な処分方法を確認してみましょう。
もくじ
借地に建てた家の扱い
土地に対する借地権と建物の所有権について、法律上の基本的なルールを押さえておきましょう。
借地権とは
借地権は、建物を建てる目的のために地代を払い、土地を借りる権利のことです。
借地権は借地借家法に基づく権利ですが、1997年7月31日までとそれ以降では法律が変わっています。
1997年7月31日までに最初の契約が締結され、現在も継続している契約は旧借地法が適用されます。8月1日以降に契約された借地契約は、現行の借地借家法が適用されます。
旧借地法と現行の借地借家法の違いは以下のとおりです。
| 旧借地法 | 借地借家法 | ||
|---|---|---|---|
| 当初の契約期間 | RC造や重量鉄骨造 |
|
|
| 木造などの建物 |
|
||
| 更新後の契約期間 | RC造や重量鉄骨造 | 30年以上 |
|
| 木造などの建物 | 20年以上 | ||
更新後の契約期間が短くなったことで、地主に有利な契約になったといえます。
賃借権と地上権の違い
借地権には、賃借権と地上権の2種類あり、それぞれ下記の違いがあります。
| 賃借権 | 地上権 | |
|---|---|---|
| 建物の建替えや譲渡 | 地主の承諾が必要 | 地主の承諾は不要 |
| 登記 | 登記は難しい | 登記ができる |
| 借地権の譲渡 | 建物の譲渡と同時に行う | |
| 借地借家法 | 適用される | |
住宅を建てる目的では賃借権が一般的ですが、事業用地では地上権の設定が一般的です。
地上権を設定するケースとは、事業のための施設を設置する目的で土地を借り、その施設ごと事業を売却するようなビジネスの場合です。たとえば、太陽光発電施設などが分かりやすい例でしょう。
家の所有権
不動産の権利は、登記をしなければ第三者に主張できません。しかし賃借権は登記が難しく、権利の主張を第三者に対してできない場合があります。
そこで、代わりに建物の登記をする方法があります。
また、所有権保存登記はしなくても、最低限表題登記をしておくと、仮に地主が売買などで変わったとしても、賃借権を主張できます。
さらに、建物の所有権は譲渡が可能ですが、前述したように賃借権に基づく建物の場合は、地主の承諾を得なければ譲渡はできません。
借地に建てた家を処分する方法
借地に建てた住宅の処分には、2つのケースがあると冒頭で述べましたが、もう少し詳しくみていきましょう。
- 借地契約終了により建物を解体し土地を返還する
- 建物を解体せずに借地契約を終了し、建物を地主に譲渡する
- 建物を解体し借地契約を中途解約する
- 建物を第三者に貸す
- 借地権と建物を相続・贈与する
- 借地権と建物を第三者に譲渡（売却）する
以上の方法をそれぞれ確認してみましょう。
なお、第三者への譲渡（売却）は、次項で詳しく解説します。
契約終了と建物解体
賃貸借契約期間が満了し更新されない場合には、契約が終了します。建物の解体を行い更地に戻して地主に返還するのが原則です。
注目しなければならないのが、更新されない理由です。
- 借地契約が定期契約だった
- 借地人が更新を希望していない
- 建物が老朽化しており住める状態ではない
- 地主に更新しない正当な事由がある
このように定期借地契約以外は合意解約となり、原則どおり建物を解体し更地にする必要があります。
また、解体工事後は、建物がなくなったことを記録する登記も、借地人の義務です。
建物を解体せず地主に譲渡する
借地人が更新の意思表示をして、地主に正当な事由がなく更新を拒絶した場合は、地主に対して建物の買取請求ができます。 これに対して、地主は拒絶できません。
建物の買取代金は、原価法で算出する現在の価格がひとつの目安になるでしょう。
所有権移転登記や租税公課の清算など、不動産売却と同様の手続きをします。建物に住宅ローンの借入れによる抵当権の設定があれば、抵当権抹消登記も必要です。
また合意解除の場合、買取請求はできないとしても、建物がまだ十分使える状態の場合は解体してしまうのがもったいないこともあるでしょう。地主と話し合いをし、買い取ってもらえる可能性があれば、解体費の節約にもなります。
建物を解体し中途解約
建物の老朽化や災害にあって大きな被害を受けたなど、使用できない状態になってしまった場合、借地人は建替えるか修繕をする必要があります。
しかし、大きな費用になり負担できないこともあります。
借地契約は原則的に中途解約ができません。しかし老朽化や災害などやむを得ない事情により、土地を借りて地代を支払い続けることができない場合もあります。
このようなケースを想定し、借地契約では「災害などを原因とした建物滅失による中途解約」の特約をつけておくことが望ましいです。特約がない時には、地主に事情を理解してもらい、中途解約をお願いすることになるでしょう。
地主の理解が得られると合意解約の可能性がありますが、難しい場合には専門家に相談することをおすすめします。
建物を第三者に貸す
借地人本人が住まなくなった場合、賃貸住宅として第三者に貸すことが可能です。建物は借地人が所有しているため、その利用は自由にできます。
賃貸するにあたって地主の承諾を得る必要はありませんが、念のため土地の賃貸借契約書を確認するほうが望ましいです。
特約条項に「第三者に建物を貸す場合は土地賃貸人の承諾が必要」などの記載があれば、事前に地主に相談をしないで貸してしまうとトラブルになるおそれがあります。
借地権と建物を相続・贈与する
借地権は相続できる財産なので、地主に承諾を得ることなく相続は可能です。ただし地代の支払いなどもあるため、地主に相続したことを連絡するのは当然のことです。
では贈与の場合はどうでしょうか。贈与は譲渡と同様に、地主の承諾が必要です。地主に対して、借地権価格の約10％を目安に承諾料または名義書換料を支払うことが一般的です。
また相続の場合であっても、法定相続ではなく遺言書による第三者への遺贈の場合は、地主の承諾が必要になるので注意が必要です。
借地に建てた家を売却するコツ
借地権と建物を第三者に売却する場合に、押さえておきたいポイントを解説します。
借地権と所有権譲渡の手順
借地に建てた家を売却するには、地主の承諾を得て、賃借権も同時に譲渡する必要があります。
建物は所有権移転登記を行いますが、賃借権は地主と買主との間で借地契約を締結します。
この時、借地権価格の約10％にあたる承諾料または名義書換料を地主に支払うのが一般的であり、支払うのは買主です。
借地借家法第19条の申立て
賃借権を譲渡しようとする時、地主の承諾が必要です。しかし、承諾してもらえない場合には、裁判所に対して借地借家法第19条第1項の「土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可」に基づく申立てができます。
裁判所は買主が賃借権を譲渡しても地主にとって不利なことがなければ、地主に代わって許可を与えてくれます。
その時にも、名義書換料の支払いが許可の条件であることを理解しておきましょう。
売却価格の算定
借地権とともに建物を売却するには、借地権の価格と建物の価格を算出し、合計した金額で取引します。
借地権の売買に相場価格はなく、土地の評価額を一応の基準として考えます。
ただし、固定資産税評価額や路線価はそのままではありません。相続税の計算で使われる借地権割合により計算する借地権の評価額が目安です。
借地権の評価額は以下の計算式で求められます。
借地権割合は国税庁の「路線価図・評価倍率表」に、路線ごとに記載されています。そのため、下記の例のように簡単に調べることができます。
路線価の調査例
建物の金額は、原価法による算定方法が一般的であり、買主の納得も得られやすいでしょう。また、借地権の残存期間も考慮する必要があり、ケースバイケースで算出されることが多いです。
借地権の売却に詳しい不動産会社に相談
借地に建てた家を売却する場合、借地権価格と建物価格を算定したのち、買主の合意を得て売却価格を決定します。
実際の取引では、取引条件の整理や地主からの承諾など、通常の不動産売却よりも注意するべきポイントがあります。借地権の売却に詳しい不動産会社に相談することが重要です。
その際、複数の不動産会社に一度の手間で問い合わせることができる、一括査定サイトの「リビンマッチ」を活用しましょう。複数の提案を比較して、信頼できる不動産会社を探しましょう。
借地に建てた家の処分に関するよくある質問
- そもそも借地権って何？
- 建物を建てる目的のために地代を払い、土地を借りる権利のことです。1997年7月31日までに契約を締結して、現在も継続している場合は旧借地法が適用されます。
- 借地に建てた家を処分するには解体するしかないの？
- 借地契約の終了に伴い建物を解体して土地を返還する方法以外にも選択肢があります。建物を地主に譲渡したり、借地権と建物を第三者に売却したりすることもできます。いずれも地主への承諾料などが必要なため、注意しましょう。
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この記事の編集者
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